宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的原因是哪些？

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• 143****9634

  首先說(shuō)明違法行為所弄的書(shū)面材料談不上是合同。買(mǎi)賣(mài)宅基地就是違法行為，根本不是合同，何來(lái)無(wú)效一說(shuō)。讓政府知道了會(huì)依法沒(méi)收非法所得，取消原來(lái)的批準(zhǔn)，收回宅基地，重新安排發(fā)放，買(mǎi)方可以成為審批對(duì)象，不符合規(guī)定不能被批準(zhǔn)就是后果自負(fù)了

  查看全文↓ 2019-10-06 01:31:33
• 131****2184

  —《合同法》第758
  　　是指集體經(jīng)濟(jì)組織成員基于特定身份，無(wú)償從本集體經(jīng)濟(jì)組織取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織，使用權(quán)歸農(nóng)村居民，即是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員，因此，具有無(wú)償性、福利性和限制轉(zhuǎn)讓性。農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的不僅涉及房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。但宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)象在生活中非常普遍，司法實(shí)踐中長(zhǎng)期大量存在，筆者（廣東博浩律師事務(wù)所何煥明）就廣州市法院對(duì)此類(lèi)案件的審判結(jié)果與趨勢(shì)，結(jié)合代理此類(lèi)案件的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了宅基地上房屋或農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)中的注意事項(xiàng)，供當(dāng)事人受自身經(jīng)濟(jì)條件的限制不得于冒風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋時(shí)參考，以便發(fā)生糾紛時(shí)將損失降到**低。
  　　根據(jù)《合同法》第條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。57
  　　實(shí)踐中，法院根據(jù)合同履行狀況以及雙方當(dāng)事人就房屋返還的意思是否一致，作出不同的判決：
  　?。ǘ?duì)于無(wú)效農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行，雙方當(dāng)事人是否返還可達(dá)成一致意見(jiàn)的，法院可以尊重雙方的意思選擇。
  　?。ㄋ模o(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同所涉及的農(nóng)村房屋征地拆遷的處理?，F(xiàn)實(shí)征地拆遷中政府及相關(guān)用地部門(mén)或單位一般只認(rèn)可農(nóng)村房屋的出賣(mài)人為征地拆遷的對(duì)象，并且也只認(rèn)可按出賣(mài)人的身份及家庭成員的情況給予其補(bǔ)償安置待遇。此時(shí)的紛爭(zhēng)或者訴訟不再是無(wú)效合同房屋返還的問(wèn)題，而是補(bǔ)償安置利益的歸屬及其分配的爭(zhēng)議問(wèn)題。對(duì)此類(lèi)糾紛，一般認(rèn)為可以按以下原則處理：
  　　2，根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，可以作不同的處理。如果安置利益為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，則可以由買(mǎi)賣(mài)雙方分別取得補(bǔ)償款，性質(zhì)上是安置補(bǔ)償款歸出賣(mài)人，由出賣(mài)人以其中一部分對(duì)買(mǎi)受人予以補(bǔ)償。如果安置利益是優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)安置房屋，則可以按安置房市價(jià)與優(yōu)惠價(jià)之間的差價(jià)由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣(mài)人集體宅基地或者連帶房屋的，則應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人給予買(mǎi)受人適當(dāng)居住利益損失的補(bǔ)償。
  　　從以上分析看，具體到購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋時(shí)，只要選擇合適位置的農(nóng)村宅基地房屋并在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)合同條款的細(xì)節(jié)做好充分的約定，是可以放心購(gòu)買(mǎi)的，在遇到出賣(mài)人反悔請(qǐng)求解除合同時(shí)，買(mǎi)受人的利益也能獲得**大限度的保護(hù)。筆者遇到的案件，多數(shù)是當(dāng)事人為減少費(fèi)用自行協(xié)議的，沒(méi)有第三方如公證處或律師見(jiàn)證，結(jié)果損害了買(mǎi)受人的利益居多。因此，筆者建議，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)委托此類(lèi)業(yè)務(wù)具豐富的律師見(jiàn)證，以保障十幾年后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-10-06 01:31:27
• 155****6116

  1、根據(jù)《合同法》第條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
  
  2、對(duì)于無(wú)效農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行，雙方當(dāng)事人是否返還可達(dá)成一致意見(jiàn)的，法院可以尊重雙方的意思選擇。
  
  3、宅基地和房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)間較短，提起訴訟時(shí)，受讓人尚未對(duì)房屋進(jìn)行翻新改建，且周邊土地和房屋的市場(chǎng)價(jià)格也無(wú)明顯變化的，確認(rèn)合同無(wú)效后，可以簡(jiǎn)單采用相互返還的處理方式；
  
  4、提起訴訟時(shí)，受讓方已對(duì)房屋進(jìn)行了較大的翻新改建，且周邊土地和房屋的市場(chǎng)價(jià)格有較大幅度上升的，確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后應(yīng)當(dāng)對(duì)宅基地和房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，在判決買(mǎi)受人返還宅基地和房屋的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)判令出賣(mài)人返還買(mǎi)受人對(duì)房屋的翻新改建費(fèi)用。

  查看全文↓ 2019-10-06 01:31:17

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的原因是什么？
  答

  1、根據(jù)《合同法》第條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、對(duì)于無(wú)效農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行，雙方當(dāng)事人是否返還可達(dá)成一致意見(jiàn)的，法院可以尊重雙方的意思選擇。3、宅基地和房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)間較短，提起訴訟時(shí)，受讓人尚未對(duì)房屋進(jìn)行翻新改建，且周邊土地和房屋的市場(chǎng)價(jià)格也無(wú)明顯變化的，確認(rèn)合同無(wú)效后，可以簡(jiǎn)單采用相互返還的處理方式；4、提起訴訟時(shí)，受讓方已對(duì)房屋進(jìn)行了較大的翻新改建，且周邊土地和房屋的市場(chǎng)價(jià)格有較大幅度上升的，確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后應(yīng)當(dāng)對(duì)宅基地和房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，在判決買(mǎi)受人返還宅基地和房屋的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)判令出賣(mài)人返還買(mǎi)受人對(duì)房屋的翻新改建費(fèi)用。

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• 問(wèn) 若是買(mǎi)賣(mài)的宅基地的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效怎么辦？
  答

  受房?jī)r(jià)或者其他原因的影響，總有人無(wú)視法律規(guī)定，暗地里交易，擅自與他人簽訂合同購(gòu)買(mǎi)宅基地使用權(quán)。從表面看來(lái)，購(gòu)房者占了很大的便宜，但是由于買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同，農(nóng)村房屋宅基地的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律的保護(hù)。因此，一旦發(fā)生糾紛則會(huì)被要求返還房屋，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，這就啞巴吃黃連了。所以，在此建議各位想要購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。

• 問(wèn) 宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同該怎么寫(xiě) 具體有哪些內(nèi)容
  答

  宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同范本，具體什么格式？ 宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同   留存方  （  甲方， 乙方， 見(jiàn)證人一， 見(jiàn)證人二）  出賣(mài)人（甲方）：姓名         身份證號(hào)碼：                       買(mǎi)受人（乙方）：姓名         身份證號(hào)碼 ：                                甲、乙雙方就宅基地及房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿、協(xié)商一致、見(jiàn)證人見(jiàn)證前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。   一、宅基地房屋情況：坐落于     省    市    區(qū)    鎮(zhèn)    村（社區(qū)）                            ，東起                              西至                            ，南起                            北至                            。  農(nóng)村集體土地使用證號(hào)碼：                                                    二、該房屋及土地使用權(quán)利由甲方保證:為本人所有，經(jīng)家人同意，無(wú)任何產(chǎn)權(quán)、債務(wù)、財(cái)務(wù)、繼承等糾紛。  三、經(jīng)雙方協(xié)商總價(jià)格為       元整（大寫(xiě):  萬(wàn)  千  百  拾  元整），當(dāng)日當(dāng)面現(xiàn)款付清。  四、經(jīng)雙方簽訂合同，乙方付清甲方房款后，甲方將房屋和宅基地及其所有附屬物（包含附屬建筑樹(shù)木等）歸乙方所有，并將土地使用證交付乙方。 五、甲方于         年    月    日按照合同規(guī)定將宅基地及所屬房屋售于乙方，乙方作為購(gòu)買(mǎi)者擁有對(duì)于房屋及其不可分割的土地的任何權(quán)利（即：使用、改造、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等所有權(quán)和處置權(quán)，也包括被征用拆遷等產(chǎn)生的賠償或者其他形式產(chǎn)生的賠償，均由乙方所得，與甲方無(wú)任何關(guān)系，且甲方配偶和后代不得向乙方及其后代進(jìn)行追償）。  六、本合同簽訂后，甲方不得再將該宅基地房屋與他人簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》。 七、本合同簽訂后，永不反悔，任何一方不得擅自變更或解除合同。 八、本合同一式      份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。   甲  方：                         乙  方：                          見(jiàn)證人：                                                            簽訂日期：              年      月     日

• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效期是多久，哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？
  答

  1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房地產(chǎn)和土地分別賣(mài)于不同的買(mǎi)方，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人的房屋時(shí)，須提交共有人的同意證明書(shū)。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。4、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上民政部門(mén)批準(zhǔn)。5、價(jià)格上有欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，于房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問(wèn)題的，買(mǎi)賣(mài)雙方可重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。6、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。

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• 問(wèn) ??誰(shuí)知道宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該怎么寫(xiě)？
  答

  該協(xié)議書(shū)應(yīng)載明:雙方當(dāng)事人姓名、住所；宅基地及房屋位置；宅基地四至界限及面積、房屋結(jié)構(gòu)及建筑面積；交易價(jià)格（宅基地價(jià)格、房屋價(jià)格和附屬設(shè)施價(jià)格等）、付款方式；雙方義務(wù)、違約責(zé)任；雙方當(dāng)事人簽字、簽字時(shí)間。

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