??小房權(quán)房子可以買賣嗎？有哪些風(fēng)險嗎？

已有4個回答

• 135****8688

  一、房產(chǎn)定義
  
  所謂房產(chǎn)，指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生活、學(xué)習(xí)、工作、娛樂或貯藏物資的場所。它是以居住為目的，包括地權(quán)和房權(quán)。地權(quán)就是土地使用權(quán)。房權(quán)就是房屋所有權(quán)。
  
  這樣大小產(chǎn)權(quán)就沒有質(zhì)的差別。大小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。和國外比中國房產(chǎn)擁有的只是房產(chǎn)，不擁有土地終身使用權(quán)。價值差在土地所在位置的價值，比如在天安門停一輛大客車一天多少錢，在農(nóng)村場地停一輛大客車一天多少錢，70年下來差價是多少？這樣就知道他們的差距了。
  
  二、解釋
  
  對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，2012年面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。
  
  第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。
  
  第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
  
  第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
  
  第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。
  
  三、房屋產(chǎn)權(quán)定義
  
  （一）小產(chǎn)權(quán)房定義
  
  根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。小產(chǎn)權(quán)房是一個狹義概念，通過政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居是合法的，可以長久擁有居住。對沒有合法建設(shè)手續(xù)的房屋，不要去買這個才是真正的小產(chǎn)權(quán)，它不合法隨時會被強制拆除。
  
  （二）商品房產(chǎn)權(quán)定義
  
  國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場價購買的公房，購房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

  查看全文↓ 2019-10-08 10:17:32
• 138****2496

  無論國家法律角度，國土資源和房屋管理局規(guī)定，是阻止“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的，小產(chǎn)權(quán)房主要不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購買小產(chǎn)權(quán)房要看是否存在國家征收風(fēng)險，一有此風(fēng)險，就必然存在個人購買小產(chǎn)房權(quán)屬與鄉(xiāng)政府或村委會集體利益爭議的問題，此點在合同上怎么寫都沒用。
  小產(chǎn)權(quán)房通常交易為簽訂集體轉(zhuǎn)讓合同，并有集體蓋章，想再有保障一些，得請律師做公證。
  嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)二手房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時也會區(qū)別對待?！耙奄徆俊?，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1％，就可以等同為商品房上市出售?！班l(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權(quán)”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。 通常市面存在集體的“小產(chǎn)權(quán)房”交易不產(chǎn)生任何費用，這也是很多人購買的原因之一。

  查看全文↓ 2019-10-08 10:17:24
• 151****0007

  （一）工抵房是開發(fā)商用房子抵押給承包商的工程款的房子，這種房子價格便宜。
  （二）購買工抵房具有一定的風(fēng)險，工抵房要解決抵押手續(xù)才能簽訂購房合同和辦理房產(chǎn)證，所以有一定的風(fēng)險。
  （三）需要注意的問題：
  （1）產(chǎn)權(quán)證要齊全；
  （2）簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責(zé)任；
  （3）延期交房違約金賠償約定；
  （4）購買合同的第一條，項目建設(shè)依據(jù)。第二條，是商品房的銷售依據(jù)。
  （5）公攤面積。
  （6）面積確認和差異的確定。
  （7）付款方式與期限。
  （8）賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。
  （9）有關(guān)規(guī)劃設(shè)計變更條款。
  （10）房屋的交接。
  （11）開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾。

  查看全文↓ 2019-10-08 10:17:19
• 144****0868

  肯定知道。
  小產(chǎn)權(quán)房子根本就不能在建委系統(tǒng)里查到。
  而且通過房本也能看出來，
  所以，小產(chǎn)權(quán)房肯定做不了貸款。

  查看全文↓ 2019-10-08 10:17:14

相關(guān)問題

• 問 ??小房權(quán)房子可以買賣嗎？有什么風(fēng)險嗎？
  答

  “小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證?！按螽a(chǎn)權(quán)房“即“小產(chǎn)權(quán)房”的相對詞，也就是購房者既有了《房屋所有權(quán)證》，也有了《土地使用權(quán)證》?？梢院戏ǖ倪M行二手房交易，買的房建在合法的建筑用地上。大產(chǎn)權(quán)房具有占有、使用、收益和處分四項完整的權(quán)能?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分為不同情況；嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)二手房包括：已購公房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時也會區(qū)別對待。對于已購公房來說，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%,就可以等同為商品房上市出售；鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會動搖國家的土地制度；對于使用權(quán)房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力?！褓徺I小產(chǎn)權(quán)房屋存在哪些風(fēng)險？ 一、使用權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)房和小產(chǎn)權(quán)房無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。二、因為國家有規(guī)定，農(nóng)民集體的土地的使用權(quán)不得出讓和出售。像小產(chǎn)權(quán)中的鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)，如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，就會缺少法律支持。三、購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險。

  全部4個回答>
• 問 個人土地可以買賣嗎？有哪些風(fēng)險嗎？
  答

  1、《土地管理法》規(guī)定：第四十三條任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。2、前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。第四十四條建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。3、省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

  全部4個回答>
• 問 ??農(nóng)民土地可以買賣嗎？有哪些風(fēng)險？
  答

  土地只有兩種所有權(quán)形式，即國有和集體所有，一般城鎮(zhèn)土地大多數(shù)屬于國有土地，農(nóng)村土地屬于集體。集體土地上的房屋可以買賣，前提是，買房人屬于這個集體。但財產(chǎn)繼承的除外。

  全部4個回答>
• 問 ??農(nóng)村土地可以買賣嗎？有哪些風(fēng)險嗎？
  答

  不能買賣。只有國有土地才能出讓，也就是所有的買賣。而集體土地必須通過土地征用才能變?yōu)閲型恋亍Ｎ覈锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。因此城鎮(zhèn)戶口居民不能購買土地，也不能夠買農(nóng)村土地上附著的房屋。雖然現(xiàn)在的確有不少買賣農(nóng)村房屋的現(xiàn)象，也有村委會出具的所謂“房產(chǎn)證”，但都得不到法律保護。

  全部4個回答>
• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？有哪些風(fēng)險嗎？
  答

  首先要明確自己買小產(chǎn)權(quán)房用來干什么的，是自住還是投資？自住是肯定沒有任何問題的，但值得提醒的是，盡量找成規(guī)模的，即該樓層已成片區(qū)，政府拆遷也不可能說拆就拆。并且購買協(xié)議盡可能叫上多幾個見證人并在協(xié)議書上簽名，協(xié)議書內(nèi)容要包括各方面的內(nèi)容，如政策允許原戶主或村委應(yīng)該主動協(xié)助買主辦理過戶手續(xù)、房屋售出后，原戶主不再擁有任何所有僅及使用僅，即買主永久擁有該房子，并遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都歸買主所有、原戶主或村委售出房產(chǎn)后，單方面違約賠償買主購房款的3倍等等協(xié)議合同。投資暫時就不要考慮該類小產(chǎn)權(quán)房了，因為轉(zhuǎn)手不方便，就如你現(xiàn)在購買也擔(dān)心很多問題，所以到時轉(zhuǎn)手麻煩，且收入也不會很大（目前現(xiàn)狀情況下）。

  全部5個回答>