??物業(yè)費違約金哪有規(guī)定？物業(yè)管理費抵違約金合不合法？

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• 133****4501

  合同中作出這種約定并不違法。但是，如果約定的違約金過高，違約一方可請求對違約金作出適當調整。違約金日千分之五相當于年違約金180%多，法院可認定為違約金過高。對于違約金過高的情況，目前法院通常按總金額的30%（每年）計算違約金。
  
  《合同法》第114條第1款規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。所以，違約金具有懲罰性的特征，它不以非違約方遭受損失為前提。
  
  一般來說合同違約金上限是不超過實際損失的30%。但是如果過高或者過低是可以請求法院給予減少或者增加的。

  查看全文↓ 2019-10-25 03:20:37
• 139****6813

  由于一些原因，業(yè)主可能會逾期繳納物業(yè)費。但逾期繳納物業(yè)費很可能會產生違約金，有些時候也叫滯納金。關于欠繳物業(yè)費的違約金計算方法，法律沒有明確約定，這主要取決于業(yè)主與物業(yè)管理單位之間的《物業(yè)服務合同》。
  有些合同內是沒有約定違約金條款 的，但欠繳物業(yè)費違反了雙方簽訂的《物業(yè)服務合同》，很顯然屬于違約行為。
  因此，如果合同中有關于違約金的條款，按合同約定執(zhí)行。如果合同中沒有約定，物業(yè)管理單位可以要求按銀行同期借款利息支付，但不得擅自亂收費。從實踐上來看，拖欠物業(yè)費是需要支付多少違約金，具體數額需看《物業(yè)管理合同》的具體約定，但一般是約定為千分之三。
  如果高于法律規(guī)定的違約金標準，可以要求適當減少。法律依據：《物業(yè)服務收費管理辦法》第六條物業(yè)服務收費明碼標價的內容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。

  查看全文↓ 2019-10-25 03:20:23
• 157****7797

  近來，經常接到讀者的來信和電話，反映一些開發(fā)商在延期交房、應付業(yè)主違約金的情況下，提出以免收業(yè)主一段時間的物業(yè)管理費來抵消。業(yè)主認為“背著抱著一邊兒沉”，往往就答應了。但是在實際履行過程中，往往出現這樣那樣的問題，甚至引發(fā)新的糾紛。究竟用物業(yè)管理費來折抵違約金的做法是否合法？買房人遇到這種情況應該怎么辦？
  物業(yè)費與違約金不能相抵
  鄧澤敏、劉曉琳二位律師首先明確指出，物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個法律關系，是不同的合同主體。開發(fā)商向買受人支付“延期交房的違約金”，與業(yè)主向物業(yè)管理公司交納“物業(yè)管理費”也是兩個法律關系，是截然不同的兩件事。因此，從法律關系上來說，“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費”是不能相互抵消的?！吨腥A人民共和國合同法》第九十九條規(guī)定：“當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質不得抵消的除外?！薄逗贤ā冯m然規(guī)定了抵消，但是，是基于相同的合同主體。雖然用物業(yè)費抵違約金符合“債務的標的物種類、品質相同的”這一點，但是，由于物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個不同的法律關系，法律主體不同，因此，不能適用《合同法》規(guī)定的抵消。
  “債務轉移”應簽協議
  在本市商品房買賣中，這種用“延期交房的違約金”與業(yè)主應交的“物業(yè)管理費”相抵的情況很多。這種情況怎樣解釋呢？鄧澤敏、劉曉琳二位律師認為，這種情況可以通過“債務轉移”的方式進行處理。這種做法實際上是《合同法》第八十四條規(guī)定的合同轉讓中的“債務轉移”行為，即“債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意?！币簿褪钦f，開發(fā)商對買受人支付“延期交房違約金”的債務，如果轉移給物業(yè)公司承擔———折抵一年或二年的“物業(yè)管理費”，要經債權人———買受人同意。而且，司法實踐中，一般也要經債務的受讓人———第三人(物業(yè)管理公司)同意。因此，為防患于未然，**好由三方簽訂一個“債務轉移協議”，以防開發(fā)商或物業(yè)管理公司反悔。

  查看全文↓ 2019-10-25 03:20:18
• 144****8037

  不可以，物業(yè)法有明確規(guī)定，物業(yè)費用不能以其他任何理由拖欠；如果物業(yè)管理不到位造成住戶經濟損失，你可以起供證據起訴物業(yè)，或者由小區(qū)業(yè)主委員會跟物業(yè)進行交涉，讓物業(yè)賠償你的損失。

  查看全文↓ 2019-10-25 03:20:11
• 148****4638

  違約金應當如何約定，物業(yè)服務合同的甲方不是一個特定的主體，而是一群人，即全體業(yè)主。物業(yè)費是全體業(yè)主按建筑面積比例進行分攤的，其過程實質上是所有業(yè)主先籌集資金，之后再支付給物業(yè)服務企業(yè)來購買和消費服務。從理論上說，物業(yè)服務費首先不屬于物業(yè)服務企業(yè)，而屬于全體業(yè)主。個別業(yè)主欠交或拒交物業(yè)費，實際上造成了全體業(yè)主的違約，損害的是全體業(yè)主，尤其是正常交費的業(yè)主的利益。
  因此，違約金的約定過程**好是由全體業(yè)主事先討論決定，在《管理規(guī)約》中先行約定物業(yè)費逾期付款違約金以及標準，之后再與物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定。在前期物業(yè)管理中，由于《臨時管理規(guī)約》是由開發(fā)商主導制訂的，規(guī)定的違約金標準實際往往較高，這樣就成了“霸王條款”，所以建議《臨時管理規(guī)約》對于違約金標準的規(guī)定應不高于中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息標準。 這樣制定的物業(yè)費逾期付款違約金的標準更為合理，同時也便于業(yè)主委員會依據《管理規(guī)約》或《臨時管理規(guī)約》督促業(yè)主限期交納物業(yè)費或者相應的逾期付款違約金。物業(yè)合同違約金怎么算參考一、欠交物業(yè)費違約金的標準
  關于欠物業(yè)費的違約金的標準應該看你們與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同是如何約定的，當然約定的違約金過高或過低，另一個可以請求進行調整。
  如何判斷過高還是過低，《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
  **高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十九條規(guī)定：當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。
  因此，如果你們物業(yè)合同中沒有約定逾期支付物業(yè)的違約金，物業(yè)公司只能要求業(yè)主承擔承擔逾期付款的利息損失，標準為按照銀行同期貸款利率計算的數額。如果合同中已經約定的約定金，按照上述標準來判斷是不是過分高于物業(yè)公司受到的損失
  二、物業(yè)費
  物業(yè)費是物業(yè)產權人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。
  三、物業(yè)費的組成
  物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
  1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
  2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
  3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
  4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
  5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
  6、辦公費用;
  7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;
  8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
  9、經業(yè)主同意的其它費用。
  物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

  查看全文↓ 2019-10-25 03:20:07

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• 問 物業(yè)費違約金哪有規(guī)定？物業(yè)管理費抵違約金合法嗎？
  答

  開發(fā)商延期交房、應付違約金時，提出免收業(yè)主一定時期的物業(yè)管理費予以抵銷。物業(yè)管理是指一切有關房地產開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務包括房屋的保養(yǎng)、維修、住宅小區(qū)的清潔綠化、管理和小區(qū)內的商業(yè)服務、治安等一切社會活動。物業(yè)綜合經營服務是指與房屋樓宇及住宅小區(qū)的住(用)戶生活、工作、生產相配套的、為方便住(用)戶生活而開展的多種特約便民和和經營服務。

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• 問 物業(yè)費違約金哪有規(guī)定？不交物業(yè)管理費違約金會強制執(zhí)行嗎？
  答

  是標的物不大的民事糾紛，你只要按時出庭，法院大多數以調解為主，你當庭付了物業(yè)費欠費本金，法官會讓物業(yè)公司撤訴，沒有違約金，如果你不去或過激，法院會全部支持物業(yè)公司的訴訟請求，一般是三點，要求被告支付所欠物業(yè)費，要求被告支付違約金，要求被告支付訴訟費。

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• 問 ??物業(yè)費違約金哪有規(guī)定？不交物業(yè)管理費違約金會不會強制執(zhí)行？
  答

  物業(yè)是企業(yè)，不是政府單位。物業(yè)管理費，是服務性收費，服務性收費的，不能再收所謂違約金。物業(yè)收取所謂的管理費違約金，是亂收費行為，業(yè)主完全可以拒絕，并向物價部門舉報。亂收費行為，不會被強制執(zhí)行。法律鏈接：《物業(yè)服務收費管理辦法》 第二十一條 政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

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• 問 ??物業(yè)費違約金哪有規(guī)定
  答

  對于拖欠物業(yè)費的業(yè)主是否應支付違約金這個問題，我們通過對裁判文書的統計、分析，將法院對于違約金支付的普遍意見總結如下：按照“誰主張，誰舉證”的原則，物業(yè)公司請求法院支持違約金，應當舉證證明：約定了違約金條款、違約金數、計算方式等。而物業(yè)服務合同中是否約定了違約金及相關計算方式是物業(yè)公司違約金請求權的前提條件。如果沒有事先約定，法院會駁回物業(yè)公司的違約金請求。如果有事先約定，那么應區(qū)分以下情況進行處理：（1）業(yè)主沒有提出物業(yè)公司違約的抗辯，或提出的抗辯理由明顯不成立的，法院認為業(yè)主屬于“無正當理由”而延遲履行支付義務，如果雙方有違約金的約定，那么法院會判令業(yè)主支付違約金；（2）如果法院認定物業(yè)公司的服務存在較明顯的瑕疵，即使這種瑕疵的程度不足以讓業(yè)主拒交全部的物業(yè)費，法院也傾向于認定物業(yè)公司違約在先，業(yè)主拒交物業(yè)費的行為是在行使“先履行抗辯權”或“同時履行抗辯權”，會對違約金請求予以全部或部分駁回。

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• 問 物業(yè)費違約金哪有規(guī)定？欠交物業(yè)費違約金的標準是多少？
  答

  合同中作出這種約定并不違法。但是，如果約定的違約金過高，違約一方可請求對違約金作出適當調整。違約金日千分之五相當于年違約金180%多，法院可認定為違約金過高。對于違約金過高的情況，目前法院通常按總金額的30%（每年）計算違約金?！逗贤ā返?14條第1款規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。所以，違約金具有懲罰性的特征，它不以非違約方遭受損失為前提。一般來說合同違約金上限是不超過實際損失的30%。但是如果過高或者過低是可以請求法院給予減少或者增加的?！逗贤ā返?14條第2款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失，當事人可以請求法院予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失，當事人可以請求法院適當減 少。但是違約金是當事人雙方在訂約時對一方違約后可能造成的損失的一種預先估算，與違約后守約方的實際損失不可能完全相符；故此可交由法官自由裁量。法律規(guī)定預定違約金，除了給當事人施加心理壓力外，也避免了違約后損失計算的麻煩和當事人證明損失大小的麻煩，使當事人能迅速確定自己應當承擔的具體責任。因此，當事人如需要法院增加違約金額、或者當違約金過分高于損失時，則需承擔證明損失大小的責任。

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