??公產(chǎn)房拆遷款如何分割？公房拆遷，房產(chǎn)如何分配才合理？

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• 132****7778

  公產(chǎn)房拆遷補償?shù)囊罁?jù)
  無論從拆遷協(xié)議、還是從《城市房屋拆遷管理條例》上看，公產(chǎn)房拆遷的標(biāo)的物是公產(chǎn)房屋的面積，而非承租人。因為動遷補償款是按面積計算的。國家制定拆遷補償?shù)恼呤轻槍易宓?，房屋拆遷貨幣化安置的對象是公產(chǎn)房屋的使用權(quán)人，補償?shù)臋?quán)利是公產(chǎn)房屋的使用權(quán)，而不是承租權(quán)。
  公產(chǎn)房屋的拆遷補償
  一、公產(chǎn)房屋的性質(zhì)及權(quán)屬
  公產(chǎn)房是我國計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，它充分體現(xiàn)了我國公有制度下的平均分配原則，它是以家族為單位，以承租人為代表而分配給家庭的。家庭成員均有承租權(quán)，因為家庭成員的福利利益不是源于戶主，而是源于國家政策。因此，公民承租的公產(chǎn)房是以承租人為記號的所有權(quán)歸他的房產(chǎn)。在此情況下，公產(chǎn)房又分為直管房和自管房。直管房即直管公房，所有權(quán)歸國家，管理形式表現(xiàn)為某市某區(qū)第某個房產(chǎn)經(jīng)營管理所，簡稱房管所。自管房即國有企業(yè)響應(yīng)國家政策或集資或自建而分配給本單位職工的福利房。那么，公產(chǎn)房的附隨權(quán)利能否由公民自由處分呢？
  公產(chǎn)房的附隨權(quán)利即公產(chǎn)房的使用權(quán)、居住權(quán)。承租公房就是向國家或企業(yè)繳納房屋租金，而將該房屋歸本家庭使用的行為。在計劃經(jīng)濟時期，家庭人口眾多，承租證上只能寫一人，通常寫戶主。若單從現(xiàn)象上看，承租人是誰，該房就歸誰，他有權(quán)處分，這種認(rèn)識是錯誤的。正如前所述，公產(chǎn)房分配是出于勞動力再生產(chǎn)和人口繁衍的需要分配給家庭，主要解決家庭居住問題，使得人有其所。

  查看全文↓ 2019-11-10 11:10:48
• 133****8581

  公房拆遷安置的對象是公房承租人和共同居住的家庭成員。
  首先，看動遷組簽訂的拆遷安置協(xié)議是有效的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公有房屋的承租人為被拆遷人，房屋拆遷時，由承租人與拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議。 　　
  其次，公房的拆遷補償款應(yīng)當(dāng)歸承租人與房屋內(nèi)的共同居住人共有。如果你和兒女在他處沒有住房，而且你兒女已經(jīng)成年的話，那么拆遷補償款你和兒女都有份。 　　
  在此需要說明的一點是，從實踐看，如果拆遷補償款在分割之后，承租人或者共同居住人無法在市場上購得房屋，除非承租人與同住人協(xié)商一致分割的，法院一般不判決分割拆遷補償款。 　　
  承租人的繼承人有獲得房屋的租賃收益的權(quán)利 　
  公產(chǎn)房出租人與承租人的權(quán)利之間存在某種脫節(jié)的聯(lián)系，是一種不完整的不動產(chǎn)所有權(quán)，比如說，公產(chǎn)房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當(dāng)然也基于某種優(yōu)先權(quán)繼續(xù)獲得房屋的租賃收益。按照中國《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產(chǎn)，對于公產(chǎn)房承租人只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，所以并不在遺產(chǎn)范圍，依法不能繼承。根據(jù)建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租?！彼?，在司法實踐中，一般來說是可以變更承租人。

  查看全文↓ 2019-11-10 11:10:39
• 157****9212

  一、該被拆遷公房房屋屬于遺產(chǎn)范圍，應(yīng)按我國《繼承法》相關(guān)規(guī)定處理。
  　　(一)房屋承租權(quán)屬于我國公民的可繼承合法財產(chǎn)的范圍，這與我國《繼承法》及相關(guān)規(guī)定并不矛盾。我國《繼承法》第三條規(guī)定：遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn);其第(七)項規(guī)定：公民的其他合法財也屬于合法財產(chǎn)范圍。被繼承人所承租的公房承租權(quán)也是合法取得，既然承租權(quán)也是財產(chǎn)權(quán)的一種類型且受法律保護，其當(dāng)然屬于公民的合法財產(chǎn)。根據(jù)一般民法理論，房屋承租權(quán)屬于依附于所有權(quán)的用益物權(quán)的范圍，其含有財產(chǎn)權(quán)內(nèi)容，對合法承租人來說含有財產(chǎn)利益?；诖耍覈段餀?quán)法》第一百一十七條也規(guī)定：用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。而公房使用權(quán)的性質(zhì)和前述規(guī)定完全相符，所以其作為遺產(chǎn)由繼承人繼承有法律依據(jù)。
  　　(二)我國法律對公房使用權(quán)是否允許繼承并沒有明確的禁止性規(guī)定。相關(guān)的行政規(guī)章并非明確且有的已經(jīng)失效，其也只是參照依據(jù)而非審理的直接源淵。特別是在現(xiàn)實生活中，公房承租權(quán)及其附屬利益的繼承已成為生活中的現(xiàn)實，無論是房屋管理部門、拆遷部門或是司法機關(guān)在處理此類問題時，實際上大部分都是按繼承問題操作的。
  　　(三)公房產(chǎn)權(quán)單位對把該房款補償給原承租人又沒有異議并已實際棄權(quán)，而且相關(guān)法律也規(guī)定承租人有權(quán)獲得獲得拆遷補償。因此，為維護原承租人及其繼承人的合法權(quán)益，根據(jù)我國司法**終裁決原則依我國《繼承法》解決本糾紛比效合理。
  　　二、實際占有人并非所涉及公房房屋的合法承租人，因而其直接取得拆遷補償款并沒有法律依據(jù)。
  　　(一)我國《城市城市房屋管理條例》第四條第三款的規(guī)定：被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，按第二十七條的規(guī)定，可對承租人進行相關(guān)安置;根據(jù)相關(guān)行政規(guī)章綜合分析，被繼承人去逝后變更公房承租人的條件為：與被繼承人生前共同生活兩年以上;經(jīng)房屋所有權(quán)人同意;在本市無其他住房;其他家庭成員無異議，但實際占有人已無法符合上述條件。
  　　(二)實際占有人的的戶口是否遷入被拆遷房屋與其是否應(yīng)獲得全部或部分補償款也無法律上的因果關(guān)系。在現(xiàn)實生活，有房無戶、有戶無房、一房多戶或房戶分離的情形十分常見，僅以作這拆遷補償以據(jù)即既不合理也無法律依據(jù)。如國務(wù)院法制辦和建設(shè)部負(fù)責(zé)人解答新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》時就指出：原《條例》將戶口因素作為確定安置面積標(biāo)準(zhǔn)，在實踐中被一些所利用，以謀取不正當(dāng)?shù)睦妗；诖?，不能只憑戶籍或占有(或居住)而當(dāng)然認(rèn)定其有合法的承租權(quán)或享有拆遷補償款的權(quán)利。
  　　綜上所述，在原公房承租人未有合法有效的遺囑情形下，因繼承自被繼承人死亡之日發(fā)生，因而所涉及房屋的使用權(quán)及可期待收益在拆遷之前就已應(yīng)由全體繼承人共同所有，當(dāng)所涉及公房拆遷時，相關(guān)補償款應(yīng)由所有繼承人享有。

  查看全文↓ 2019-11-10 11:10:33

相關(guān)問題

• 問 公產(chǎn)房拆遷款如何分割？公房拆遷，房產(chǎn)怎么分配才合理？
  答

  2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》施行時，補償對象卻“縮減”成了被征收房屋的所有權(quán)人這一類人，公房承租人的概念在新規(guī)中再也找不著了，所以在實踐中依然存在的公房承租人在面臨征收時的補償權(quán)益難以得到保障的問題。公有房屋承租人的補償權(quán)益在許多地方政府規(guī)章中得以確定，以《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》為例，其第51條規(guī)定，公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個人和單位。這類人，和被征收房屋的所有權(quán)人一樣，在征收中享有依法獲取補償?shù)臋?quán)利。征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋的補償、補貼標(biāo)準(zhǔn)我們也已此細(xì)則為例。征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%；對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細(xì)則規(guī)定增加套型面積補貼。征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人負(fù)責(zé)安置公有房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細(xì)則規(guī)定增加套型面積補貼?，F(xiàn)實生活中，因公有租賃房屋拆遷產(chǎn)生的糾紛很多，大多都是因為產(chǎn)權(quán)不明確而導(dǎo)致的。公有房屋的租賃權(quán)其實是居住權(quán)利的體現(xiàn)，其可以轉(zhuǎn)化為財產(chǎn)權(quán)利。

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• 問 ??公產(chǎn)房拆遷款如何分割？公產(chǎn)房拆遷款如何分配？
  答

  1、核實賣方的身份。如果是個人,看他的身份證;如果是單位,到工商局看它的檔案資料;如果賣方有代理人,看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。 2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權(quán)人,如果房屋為多人共有,則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產(chǎn),是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租,則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押,則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。 3、如通過房屋中介購房,購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構(gòu),必要時可查閱中介機構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”,一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照,二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。 4、仔細(xì)核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致,原則上是一個字也不能錯。 5、如購買公房,須了解所購公房是成本價還是標(biāo)準(zhǔn)價,標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán),因此,應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見;另外,軍隊、醫(yī)院、**的公房,由于其特殊性,在沒有取得單位同意的情況下,一律不得出售。 6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房,還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書。

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• 問 公產(chǎn)房拆遷款如何分割？公產(chǎn)房拆遷如何分配拆遷款？
  答

  各地拆遷補償政策均由各市、地、縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定房屋拆遷補償?shù)模话惆凑掌椒矫讍蝺r計算；拆遷房補償：房屋補償費+周轉(zhuǎn)補償費+獎勵性補償費，房屋補償費是按照平方米計算，周轉(zhuǎn)補償費是每月按人頭來計算。補償是給被征收房屋所有權(quán)人，除非被拆遷人一方過世，子女才可以等額繼承。人頭上的補償則以戶口為依據(jù)。

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• 問 ??公產(chǎn)房拆遷款如何分割？公產(chǎn)房拆遷怎么分配拆遷款？
  答

  公房拆遷，承租人可以得到拆遷補償款的90%，產(chǎn)權(quán)單位為10%。如果有產(chǎn)權(quán)，拆遷補償款當(dāng)然都?xì)w產(chǎn)權(quán)人所有。公產(chǎn)房的附隨權(quán)利即公產(chǎn)房的使用權(quán)、居住權(quán)。承租公房就是向國家或企業(yè)繳納房屋租金，而將該房屋歸本家庭使用的行為。在計劃經(jīng)濟時期，家庭人口眾多，承租證上只能寫一人，通常寫戶主。若單從現(xiàn)象上看，承租人是誰，該房就歸誰，他有權(quán)處分，這種認(rèn)識是錯誤的。正如前所述，公產(chǎn)房分配是出于勞動力再生產(chǎn)和人口繁衍的需要分配給家庭，主要解決家庭居住問題，使得人有其所。

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• 問 公產(chǎn)房拆遷款如何分割？公產(chǎn)房拆遷款怎么分配？
  答

  公房拆遷安置的對象是公房承租人和共同居住的家庭成員。首先，看動遷組簽訂的拆遷安置協(xié)議是有效的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公有房屋的承租人為被拆遷人，房屋拆遷時，由承租人與拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議。 　　其次，公房的拆遷補償款應(yīng)當(dāng)歸承租人與房屋內(nèi)的共同居住人共有。如果你和兒女在他處沒有住房，而且你兒女已經(jīng)成年的話，那么拆遷補償款你和兒女都有份。 　　在此需要說明的一點是，從實踐看，如果拆遷補償款在分割之后，承租人或者共同居住人無法在市場上購得房屋，除非承租人與同住人協(xié)商一致分割的，法院一般不判決分割拆遷補償款。 　　承租人的繼承人有獲得房屋的租賃收益的權(quán)利 　公產(chǎn)房出租人與承租人的權(quán)利之間存在某種脫節(jié)的聯(lián)系，是一種不完整的不動產(chǎn)所有權(quán)，比如說，公產(chǎn)房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當(dāng)然也基于某種優(yōu)先權(quán)繼續(xù)獲得房屋的租賃收益。按照中國《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產(chǎn)，對于公產(chǎn)房承租人只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，所以并不在遺產(chǎn)范圍，依法不能繼承。根據(jù)建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租?！彼?，在司法實踐中，一般來說是可以變更承租人。

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