??如何與拆遷辦談，需要注意細(xì)節(jié)？

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• 154****3510

  一、首先，簽字要謹(jǐn)慎，確保政策和法律都無差錯！
  雷區(qū)：被莫須有的政策搞暈，迷迷糊糊就簽字
  某些地方公司給出的拆遷政策往往會在某些個環(huán)節(jié)與法律相違背（先拆后補(bǔ)、程序不合規(guī)等等）。相信大家在身邊都聽過一些這樣的例子，簽了字之后發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償卻沒有按照事先約定一樣，這種情況被征收人就處于被動的情況，無法得到預(yù)期安置補(bǔ)償，因此在簽字之前一定要謹(jǐn)慎。
  建議：應(yīng)該在熟知國家法律的前提下，找到違法點，保持定力據(jù)理力爭，還能夠確保本屬于自己的拆遷賠償不被壓縮。當(dāng)然，如果政策有效，且拆遷條件都符合，也不可無理取鬧。
  二、消除信息偏差，拆遷項目摸底。
  孫子兵法中有句話叫做“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。這就要求我們不單單要真正了解自己的情況還要了解對方的反應(yīng)。在交涉的過程中，及時清楚對方的反應(yīng)不僅有助于判斷自己如何采取下一步行動，還可以幫助我們預(yù)測對方接下來的行動。這時作為被征收人需要自己搞清楚這么幾個關(guān)鍵問題。
  拆遷施工工期是多少?(不能按時完成拆遷對方有損失)
  目前實際的拆遷進(jìn)度?(這個很容易)
  其他被拆遷戶是怎么談的?(多鄰里走動)
  目前拆遷方給出來**高的價格是什么?(了解上限)
  要求信息公開，了解項目的立項、規(guī)劃、資金等情況。

  查看全文↓ 2019-11-15 07:12:15
• 152****9282

  　1、合理定位，目標(biāo)明確
  
  這是貫穿整個談判過程的核心工作，對于談判的后期走向和**終的結(jié)果起到著決定性的作用。此處的合理定位，包括被拆遷戶對于自己的定位也包括對于拆遷方的定位。
  
  對于自己的定位是一項重要但是很復(fù)雜的過程，需要綜合房屋的用途、面積、結(jié)構(gòu)、位置，還與周邊房屋的價格來進(jìn)行綜合的考量。對自己的正確定位會使自己的拆遷中掌握主動的地位，定位過高或是過低都不好，若是過高會導(dǎo)致對方認(rèn)為你在談判中脫離實際，漫天要價，造成談判破裂，過低的定位又會導(dǎo)致自己的權(quán)益受損，難以爭取合理的拆遷補(bǔ)償。因此合理的定位是談判的第一步。
  
  談判是一件雙方的事情，因此在知己之后也要知彼，因此，在拆遷談判前，**好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實際的拆遷進(jìn)度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來**高的價格是什么?
  
  　2、掌握主動權(quán)，善于判斷
  
  拆遷中很多被拆遷戶就一個辦法：拖，要么就躲著不見，要么就找各種理由不去談。但是這樣不是一個好的辦法，合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動。合理的必要的談判，我們不應(yīng)該拒絕，但是要掌握談判的主動性。也就是說，在談判之初，我們要有權(quán)決定談判什么時候進(jìn)行，在哪進(jìn)行，和你進(jìn)行談判的對方是誰。不要忽視這些細(xì)節(jié)，如果你能做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動，對談判是大有幫助的。
  
  在拆遷中，拆遷方出于工期壓力或出于利益考慮，都希望能盡早完成拆遷，促使項目的盡早啟動與完成，因此對于非原則性的問題，被拆遷戶還是可以很好的掌握主動權(quán)，利用對方的心理特點，能為自身謀取更大的補(bǔ)償。但是在抓住該弱點的同時，一定要善加利用，有張有弛有度，若是過度利用反而容易激怒對方，使得談判的環(huán)境愈發(fā)惡劣，甚至爆發(fā)激烈沖突。抓住對方的心理特點是一門技術(shù)，如何利用則是一門藝術(shù)。
  
  對于上述心理特點的善加利用有的時候有著很大的收效，但是更多的時候是不夠的，還需要利用拆遷方的漏洞。這一點與上一點是緊密相連的，合理利用拆遷方的漏洞，往往能帶來出人意料的效果。為了合理利用漏洞從而產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)的效果，首先需要的就是對于漏洞的查找，需要談判者具備對案件具有整體的把控能力和專業(yè)的拆遷知識。所以這是談判的取勝的前提條件與制勝點。
  
  　　3、注意細(xì)節(jié)，善用技巧
  
  首先談判一定是一個善于傾聽的過程，可以說，傾聽是談判的重要的環(huán)節(jié)，是獲取對方信息的主要渠道，在談判的時候要善于使用各種方法誘使對方吐露出盡量多的想法，高明的談判者不會再談判開局的時候就將底牌亮出來，而是在獲取對方的信息之后，通過冷靜的分析，將對方的底牌摸清，知道對方的底線和真正的目的，進(jìn)而掌控整場談判。但是這系列的行為一定不要給對方以驚動，因此要求談判者具有相當(dāng)?shù)恼勁薪?jīng)驗，這對一般的拆遷戶來說是一個巨大的挑戰(zhàn)。
  
  同時，談判的時候一定要避免對抗式的談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導(dǎo)致對抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。
  
  若是談判中出現(xiàn)僵局，此時首先通過解決一些小的拆遷補(bǔ)償問題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達(dá)成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。
  
  以下幾個細(xì)節(jié)問題是被拆遷戶在拆遷談判中一定要注意的問題，首先和你談判的拆遷方的代表可能會有好幾撥，那么此時就應(yīng)該明確這些和你談判的人是否有談判的主體地位，他們所能談判的**高的權(quán)限是什么。和有權(quán)力的人談才有談判的效果，否則只是白白的浪費時間和精力。
  
  同時在對拆遷方進(jìn)行心理戰(zhàn)的時候，一定要反過來預(yù)防拆遷方對你實施心理戰(zhàn)，尤其是獎勵期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎勵期補(bǔ)償如果錯過就沒有機(jī)會了。

  查看全文↓ 2019-11-15 07:12:10
• 153****8114

  一般不是有規(guī)定要將條件清楚明白地告知被拆遷戶的嗎。。我知道有的拆遷方將安置給被拆遷人的房子的性質(zhì)不說清楚，看是安置房性質(zhì)還是商品房性質(zhì)。還有實際使用面積上做假。還有公攤面積上不說清楚。

  查看全文↓ 2019-11-15 07:11:58

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• 問 ??如何與拆遷辦談，需要注意哪些細(xì)節(jié)？
  答

  一、首先，簽字要謹(jǐn)慎，確保政策和法律都無差錯！雷區(qū)：被莫須有的政策搞暈，迷迷糊糊就簽字某些地方公司給出的拆遷政策往往會在某些個環(huán)節(jié)與法律相違背（先拆后補(bǔ)、程序不合規(guī)等等）。相信大家在身邊都聽過一些這樣的例子，簽了字之后發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償卻沒有按照事先約定一樣，這種情況被征收人就處于被動的情況，無法得到預(yù)期安置補(bǔ)償，因此在簽字之前一定要謹(jǐn)慎。建議：應(yīng)該在熟知國家法律的前提下，找到違法點，保持定力據(jù)理力爭，還能夠確保本屬于自己的拆遷賠償不被壓縮。當(dāng)然，如果政策有效，且拆遷條件都符合，也不可無理取鬧。二、消除信息偏差，拆遷項目摸底。孫子兵法中有句話叫做“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。這就要求我們不單單要真正了解自己的情況還要了解對方的反應(yīng)。在交涉的過程中，及時清楚對方的反應(yīng)不僅有助于判斷自己如何采取下一步行動，還可以幫助我們預(yù)測對方接下來的行動。這時作為被征收人需要自己搞清楚這么幾個關(guān)鍵問題。拆遷施工工期是多少?(不能按時完成拆遷對方有損失)目前實際的拆遷進(jìn)度?(這個很容易)其他被拆遷戶是怎么談的?(多鄰里走動)目前拆遷方給出來**高的價格是什么?(了解上限)要求信息公開，了解項目的立項、規(guī)劃、資金等情況。

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• 問 如何與拆遷辦談？如何和拆遷辦談拆遷？
  答

  **好的辦法就是你不要去找拆遷方談,什么也不談,讓他來找你談,等什么時候你認(rèn)為對方給的條件可以啦,你們就拍定.不過不要把你的條件要的過高,這樣往往會適得其反.

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• 問 ??如何與拆遷辦談？怎樣和拆遷辦談拆遷？
  答

  你好！！關(guān)于與拆遷辦談拆遷賠償?shù)膯栴}，以下是我朋友總結(jié)的經(jīng)驗：方案一定要由拆遷辦先提，你只需回答 同意或不同意 ，等到他們的方案接近你的預(yù)期后 你可以跟他們具體談包括你拍來的價格 加上費用 加上 租金補(bǔ)償?shù)膯栴}

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• 問 如何與拆遷辦談
  答

  第一、關(guān)于拆遷談判（實際是協(xié)商），法律、法規(guī)層面是允許的。法律依據(jù)：國務(wù)院令第590號，第二十六條　房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。第二、談判無定勢。個人建議，可以從以下幾個方面作好準(zhǔn)備工作。1、充分了解涉及動遷的相關(guān)法律、法規(guī)、以及當(dāng)?shù)氐恼摺Ｉ婕安疬w的土地性質(zhì)是集體土地的，那么主要的法律、法規(guī)的依據(jù)是《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、并參照國務(wù)院令第590號執(zhí)行。涉及的拆遷土地性質(zhì)是國有土地的，則主要依據(jù)是國務(wù)院令第590號。作到明確法律、法規(guī)層面是如何規(guī)定，以便判斷自己公平、合理、合法的目標(biāo)是否可行。2、搜集對方是否存在違法拆遷行為的證據(jù)、增大自身談判的砝碼。對于是否合法行為的判斷，應(yīng)當(dāng)從實體和程序兩個方面。比如涉及到征收拆遷集體土地性質(zhì)的，那么依據(jù)《土地管理法》第四十五條 征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。即，需要經(jīng)過省級以上人民政府的批準(zhǔn)。否則屬于違法拆遷。那么對于程序方面，是否履行公示公告程序的，具體可以直接參看《征用土地公告辦法》。對于涉及到的是國有土地上房屋征收拆遷的，那么直接依據(jù)國務(wù)院令第590號，即《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，該條例，規(guī)定的比較詳細(xì)，可以直接查詢參看即可。3、協(xié)商談判的過程，并無定勢，也無固定的話術(shù)，可以委婉，也可以直接。這均是當(dāng)事人擁有的合法權(quán)利。4、切忌，協(xié)商談判久拖不決，錯過司法救濟(jì)的時效?！缎姓V訟法》第四十六條 公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道作出行政行為之日起六個月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外?！缎姓?fù)議法》第九條　公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請；但是法律規(guī)定的申請期限超過六十日的除外。5、上述問題中提到“房屋的面積和拆遷款”，房屋和土地面積是計算補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，毫無疑問，這是補(bǔ)償?shù)暮诵囊?，但是直接針對這些，并沒有多大的談判空間。比如關(guān)于房屋面積，一般是可以通過證據(jù)固定的，關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)，法律法規(guī)也是有明確規(guī)定的。只有通過上述的思路，才能有效的保障自身合法利益**大化。法律依據(jù)：國務(wù)院令第590號第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。第十九條　對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。關(guān)于評估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生，評估方法，可以直接參看《國有土地上房屋征收評估辦法》。

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• 問 如何與拆遷辦談？我家棚戶區(qū)改造補(bǔ)償不和理如何和拆遷辦談？
  答

  1 補(bǔ)償額過低或者補(bǔ)償不合理，暫時不要簽拆遷協(xié)議，與相關(guān)聯(lián)的部門進(jìn)行協(xié)商。2 協(xié)商解決不成，可以委托律師通過要求信息公開、行政復(fù)議、行政訴訟等途徑維護(hù)你們的權(quán)益，也可以選擇有影響力的媒體合作曝光等多種方式來維權(quán)。3 達(dá)不成協(xié)議走訴訟程序，法院判決后才能實施強(qiáng)拆?！狙a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及補(bǔ)償方式】1 房屋拆遷補(bǔ)償包括：房屋補(bǔ)償與宅基地補(bǔ)償。2 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。3 有營業(yè)執(zhí)照的門面房，個體戶，經(jīng)營用房應(yīng)當(dāng)按照商業(yè)用房性質(zhì)補(bǔ)償。4 商業(yè)用房補(bǔ)償比住宅用房要高很多，要補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修費用、拆遷過渡費、安置等，應(yīng)積極爭取。5 涉及到土地征收的話，需要經(jīng)過省級以上部門批準(zhǔn)。6 土地征收補(bǔ)償一般包括：地上附著物補(bǔ)償以及土地補(bǔ)償。監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察?！咀ⅰ可婕安荒艽_定的法律條文，可以參看《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條至第三十二條。

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