棚戶區(qū)的企業(yè)如何補償？棚戶區(qū)改造補償怎么納稅增值稅？

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• 148****8237

  原營業(yè)稅下取得補償款的相關規(guī)定如下：
  由于政策性搬遷是政府收回企業(yè)或個人土地使用權（包括地上建筑物等不動產）的行為，《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）就規(guī)定“土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。近年來國家稅務總局先后出臺了文件對由于政府行為單位或個人歸還土地使用權取得的補償費不征收營業(yè)稅予以了進一步明確。
  （1）根據《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業(yè)稅問題的批復》（ 國稅函[2007]969號）規(guī)定，“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業(yè)稅”。
  （2）為了實際征管中準確界定土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為，國家稅務總局又出臺《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函（2008）277號）規(guī)定，“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅?！?br/>（3）由《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）進一步明確了國稅函〔2008〕277號中關于“縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件”，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。
  （4）地方政策：
  ①金華市地方稅務局關于明確舊城改造中銷售安置拆遷房有關稅收政策的函（金地稅政函[2002]55號）規(guī)定舊城改造中，城建開發(fā)公司將房屋安置給拆遷戶，根據其與拆遷戶簽定的實物安置協(xié)議，同等面積(或評估價等值替換)部分，暫不征收營業(yè)稅。
  ②重慶地方稅務局關于《舊城改造房屋拆遷過程中有關營業(yè)稅政策的通知》（渝地稅發(fā)[2002]156號）規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費。
  ③廣東省《關于舊城拆遷改造有關營業(yè)稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）規(guī)定，在城市改造建設中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入，凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）暫不征收營業(yè)稅。
  ④根據江蘇省地方稅務局《關于明確營業(yè)稅若干征稅問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2013〕4號）第三條規(guī)定納稅人將土地使用權歸還給土地所有者的行為，符合《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）和《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）中不征收營業(yè)稅相關條件的，對其收到土地使用權及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業(yè)稅。
  2、拆遷企業(yè)
  對于房地產企業(yè)等拆遷企業(yè)提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入原按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，營改增后應按照建筑服務稅目繳納增值稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為增值額計算繳納增值稅。

  查看全文↓ 2019-11-19 19:21:01
• 132****7142

  一、棚戶區(qū)補償分為兩類：現金補償和房屋置換。
  
  二、房屋置換的補償含三種。
  
  1、規(guī)定一定比例的置換，如舊新按1：1．5的面積置換等；
  
  2、將房屋重置成新價格，就是把你房屋折算成價格，這個和房屋的新舊、裝修、結構都有關系；
  
  3、其他的搬遷獎勵。
  
  三、關于面積認定。
  
  當地的房屋征收辦法，對這個一定有一個明確規(guī)定。一般是按照某一年的土地分配額定的，就是有個上限。因為棚戶區(qū)形成已久，加上歷史遺留問題多，還有分戶多等原因，每家的居住面積都是不夠，這樣一來就自然形成一些院內建筑。這種情況，面積怎么算，那就必須根據當地的具體政策而定了。
  
  四、補償標準。
  
  棚戶區(qū)改造按照政府主導、市場運作的原則實施。政府除了鼓勵地方實行財政補貼、稅費減免、土地出讓收益返還等優(yōu)惠政策外，還允許在改造項目里，配套建設一定比例商業(yè)服務設施和商品住房，支持讓渡部分政府收益，吸引開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造，既使得原棚戶區(qū)居民能享受到更好的公共服務，還可以緩解政府籌資壓力，提高改造效率。

  查看全文↓ 2019-11-19 19:20:53
• 158****0488

  根據《中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理辦法》的規(guī)定，棚戶區(qū)改造補償標準如下：
  
  1、第六條　城市棚改補助資金實行多改造多補助、不改造不補助的分配政策。
  
  2、第七條　城市棚改補助資金按照各地區(qū)城市棚戶區(qū)改造的征收（收購）面積、征收（收購）戶數等兩項因素以及相應權重，并結合財政困難程度進行分配。
  
  （1）征收（收購）面積、征收（收購）戶數兩項因素權重分別為30%、70%，根據城市棚戶區(qū)改造情況，財政部可以會同住房城鄉(xiāng)建設部適時調整兩項因素權重。
  
  （2）征收（收購）面積和戶數，以征收（收購）人與被征收（收購）人簽訂的征收補償（收購）協(xié)議或者市、縣級人民政府作出的征收補償決定為依據。征收（收購）面積包括住房和非住房建筑面積。
  
  （3）征收（收購）戶數包括實物安置住房戶數（原地安置和異地安置）和貨幣補償戶數，均為永久安置住房戶數，不包括臨時安置住房戶數。
  
  （4）財政困難程度參照財政部均衡性轉移支付測算的財政困難程度系數確定，作為中央財政分配城市棚改補助資金的調節(jié)系數。
  
  3、第八條　城市棚改補助資金按公式法分配。計算公式如下：
  
  （1）分配給某地區(qū)的專項補助資金總額=〔（經核定的該地區(qū)年度征收（收購）面積×該地區(qū)上一年財政困難程度系數）÷∑（經核定的各地區(qū)年度征收（收購）面積×相應地區(qū)上一年財政困難程度系數）×相應權重。
  
  （2）上述過程+（經核定的該地區(qū)年度征收（收購）戶數×該地區(qū)上一年財政困難程度系數）÷∑（經核定的各地區(qū)年度征收（收購）戶數×相應地區(qū)上一年財政困難程度系數）×相應權重〕×年度城市棚改補助資金總規(guī)模。

  查看全文↓ 2019-11-19 19:20:48

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• 問 ??棚戶區(qū)的企業(yè)如何補償？棚戶區(qū)改造補償如何納稅增值稅？
  答

  1、被拆遷企業(yè)或個人對于被拆遷人而言，根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件三《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條 免征增值稅的第三十七條規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者?！币簿褪钦f土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收增值稅。原營業(yè)稅下取得補償款的相關規(guī)定如下：由于政策性搬遷是政府收回企業(yè)或個人土地使用權（包括地上建筑物等不動產）的行為，《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）就規(guī)定“土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。近年來國家稅務總局先后出臺了文件對由于政府行為單位或個人歸還土地使用權取得的補償費不征收營業(yè)稅予以了進一步明確。（1）根據《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業(yè)稅問題的批復》（ 國稅函[2007]969號）規(guī)定，“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業(yè)稅”。（2）為了實際征管中準確界定土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為，國家稅務總局又出臺《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函（2008）277號）規(guī)定，“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅?！保?）由《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）進一步明確了國稅函〔2008〕277號中關于“縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件”，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

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• 問 ??棚戶區(qū)的企業(yè)如何補償？棚戶區(qū)改造補償標準是怎么制定的？
  答

  一、棚戶區(qū)補償分為兩類：現金補償和房屋置換。二、房屋置換的補償含三種。1、規(guī)定一定比例的置換，如舊新按1：1．5的面積置換等；2、將房屋重置成新價格，就是把你房屋折算成價格，這個和房屋的新舊、裝修、結構都有關系；3、其他的搬遷獎勵。三、關于面積認定。當地的房屋征收辦法，對這個一定有一個明確規(guī)定。一般是按照某一年的土地分配額定的，就是有個上限。因為棚戶區(qū)形成已久，加上歷史遺留問題多，還有分戶多等原因，每家的居住面積都是不夠，這樣一來就自然形成一些院內建筑。這種情況，面積怎么算，那就必須根據當地的具體政策而定了。四、補償標準。棚戶區(qū)改造按照政府主導、市場運作的原則實施。政府除了鼓勵地方實行財政補貼、稅費減免、土地出讓收益返還等優(yōu)惠政策外，還允許在改造項目里，配套建設一定比例商業(yè)服務設施和商品住房，支持讓渡部分政府收益，吸引開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造，既使得原棚戶區(qū)居民能享受到更好的公共服務，還可以緩解政府籌資壓力，提高改造效率。

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• 問 棚戶區(qū)的企業(yè)如何補償？棚戶區(qū)改造補償標準是如何制定的？
  答

  　拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：　　(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算?！　?2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼?！　?3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定?！　∮烧貐^(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。　　(一)房屋拆遷補償計算標準　　(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)　　(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格　　(二)房屋拆遷安置費計算標準　　(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業(yè)造成的損失賠償費　　注：　　1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;　　2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;　　3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。　　(三)農村房屋拆遷補償標準　　(1) 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是(被拆+6拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;　　(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

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• 問 ??棚戶區(qū)的企業(yè)如何補償？國家棚戶區(qū)改造是怎么賠償的？
  答

  根據《中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理辦法》的規(guī)定，棚戶區(qū)改造補償標準如下：1、第六條　城市棚改補助資金實行多改造多補助、不改造不補助的分配政策。2、第七條　城市棚改補助資金按照各地區(qū)城市棚戶區(qū)改造的征收（收購）面積、征收（收購）戶數等兩項因素以及相應權重，并結合財政困難程度進行分配。（1）征收（收購）面積、征收（收購）戶數兩項因素權重分別為30%、70%，根據城市棚戶區(qū)改造情況，財政部可以會同住房城鄉(xiāng)建設部適時調整兩項因素權重。（2）征收（收購）面積和戶數，以征收（收購）人與被征收（收購）人簽訂的征收補償（收購）協(xié)議或者市、縣級人民政府作出的征收補償決定為依據。征收（收購）面積包括住房和非住房建筑面積。（3）征收（收購）戶數包括實物安置住房戶數（原地安置和異地安置）和貨幣補償戶數，均為永久安置住房戶數，不包括臨時安置住房戶數。（4）財政困難程度參照財政部均衡性轉移支付測算的財政困難程度系數確定，作為中央財政分配城市棚改補助資金的調節(jié)系數。3、第八條　城市棚改補助資金按公式法分配。計算公式如下：（1）分配給某地區(qū)的專項補助資金總額=〔（經核定的該地區(qū)年度征收（收購）面積×該地區(qū)上一年財政困難程度系數）÷∑（經核定的各地區(qū)年度征收（收購）面積×相應地區(qū)上一年財政困難程度系數）×相應權重。（2）上述過程+（經核定的該地區(qū)年度征收（收購）戶數×該地區(qū)上一年財政困難程度系數）÷∑（經核定的各地區(qū)年度征收（收購）戶數×相應地區(qū)上一年財政困難程度系數）×相應權重〕×年度城市棚改補助資金總規(guī)模。（3）公式中，經核定的該地區(qū)年度征收（收購）面積是指該地區(qū)當年計劃征收（收購）面積，減去上年度未完成的計劃征收（收購）面積，加上上年度超計劃完成的征收（收購）面積。（4）經核定的該地區(qū)年度征收（收購）戶數是指該地區(qū)當年計劃征收（收購）戶數，減去上年度未完成的計劃征收（收購）戶數，加上上年度超計劃完成的征收（收購）戶數。（5）上述有關計劃征收（收購）面積和戶數的完成情況，以是否簽訂征收補償（收購）協(xié)議或市、縣級人民政府作出征收補償決定為準。

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• 問 ??棚戶區(qū)改造如何補償？棚戶區(qū)改造土地及房屋征收怎么補償？
  答

  棚戶區(qū)改造和房屋征收區(qū)別在于：一是前者為惠民利民工程，后者為商業(yè)行為；二是前者居民一般是就地安置須回遷，后者可以異安置或自行解決住房；三是前者為政府主導并實施操作，后者為政府引導或準予；四是對于物權處理上，前者是以房易附帶（互易中超過部分）補償，后者是高業(yè)化的交易與征收。棚戶區(qū)改是指政府為了改善棚戶區(qū)內居民的居住、生活條件，由政府實施并予以開發(fā)商一定的惠顧政策，為居民重置重建的惠民工程。對于房屋的產權人進行以房易房或互補方式，一般不涉及土地征用費。房屋征收是土地使用人或開發(fā)商在政府主導下，依法對土地、房屋（附著物）進行有償征用、征收而獲得土地使用權的方式。一般要支付土地補償金我、附著物補償金和安置補償費。

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