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陽光理想城產權多少年？共有產權房可公積金貸款，再購房需騰退

131****6768 | 2019-11-24 10:10:27

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    廣州日報訊 中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(下簡稱“基金業(yè)協(xié)會”)13日晚間發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構私募資產管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發(fā)企業(yè)、項目》(簡稱“4號文”)，規(guī)定對投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的私募資產管理計劃，暫不予備案。這意味著房企又一融資渠道收緊。 業(yè)內人士認為，未來隨著資金價格的上行，房企壓力將明顯增加，疊加熱點城市的樓市調控，部分房企或會促銷甚至降價。 可是作為滄州這個三線城市來講，滄州房價是否會有所變化也未從得知。 所謂“上漲過快熱點城市”目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都16個城市，基金協(xié)會稱將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部相關規(guī)定適時調整范圍。 中原地產首席分析師張大偉分析認為，上述新規(guī)將會逐漸影響熱點城市市場的資金價格，16個熱點城市的成交占據(jù)了全國房地產成交20%以上，而且也是過去2年地王數(shù)量**集中的區(qū)域。私募資管政策的收緊將會影響這部分資金流入這些區(qū)域。 值得注意的是，被禁投住宅項目的私募資管計劃重點包括五種，即委托貸款，嵌套投資信托計劃及其他金融產品，受讓信托受益權及其他資產收(受)益權，以名股實債的方式受讓房地產開發(fā)企業(yè)股權，以及中國證券投資基金業(yè)協(xié)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則認定的其他債權投資方式。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，對私募資產的投資進行管制和規(guī)范后，憑借高收益的承諾來進行融資，進而將資金投入房地產的鏈條被割裂，相應的風險也容易得到控制。也規(guī)范了資金的流向，防范土地市場的高杠桿的風險。對各類回避監(jiān)管的行為進行查處，也能夠凈化房地產市場的融資環(huán)境，尤其是規(guī)避了部分資金快進快出的風險。 部分中小房企尋求境外融資 國內融資渠道收緊，一些中小房企將眼光投向境外。2月14日，在香港上市的路勁基建有限公司發(fā)布公告披露，擬發(fā)行本金總額為3億美元的7.95%優(yōu)先擔保永續(xù)資本證券。預計凈籌2.95億美元，用作一般企業(yè)用途。 張大偉認為，**近境外融資難度加大、資金價格繼續(xù)上行，但中小房企依然在尋求境外融資，主要原因還是2016年支撐資金鏈的國內融資渠道在逐漸收緊。 中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計僅133.08億元，延續(xù)了低迷狀態(tài)。資金價格也越來越高，2016年12月房企發(fā)行的債券利率均在4.2%~5.5%之間，整體比同年9月前的4%均有所上行。

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    " 2013年以后的高價地項目將入市銷售，成為房企業(yè)績的新來源樓面價超過房價的常態(tài)化，開始由一線城市傳導至二線重點城市。據(jù)中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前5個月，全國30個典型城市中，樓面價同比漲幅超過50%的城市有18個，其中超過100%的有11個；土地出讓金同比上漲幅度超過60%的有17個。其中，蘇州、南京、杭州和合肥四個二線城市力壓一線城市，成為高溢價土地集中營，樓面價上漲數(shù)倍。中投證券一份研究報告稱，受去庫存政策刺激，部分二線城市房價漲幅明顯，出于利潤**大化考慮，企業(yè)均加快進軍優(yōu)質二線城市的步伐，勢必增加相關區(qū)域的庫存，近期房企新開工面積已快速攀升，預計部分二線城市庫存量將增大。更重要的是，“面粉貴過面包”傳導至二線城市，房企2013年以前所拿得低成本地塊消化后，行業(yè)毛利率將跳降。部分二線城市成庫存高地？2014年以來，標桿房企重返一線、二線城市。2015年，一線城市樓面價超過房價成為常態(tài)。2016年以來，二線城市土地高溢價，地王頻繁出現(xiàn)。據(jù)中原地產研究部數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，今年全國50家大型房企合計拿地金額為3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長48.4%?！皞€別上市房企，當年業(yè)績目標不足60億元，卻敢于拿出60億元用于在熱點二線城市高價增加土地儲備。”某業(yè)內人士稱，其旗下有多個十幾年尚未結案的項目，這對處于擴張期的企業(yè)來說，現(xiàn)金流風險較高，若踏錯市場節(jié)點，很可能對資金鏈造成重大威脅。中投證券分析師在調研成渝地區(qū)后寫成的報告中稱，綜合調研情況，“我們認為房地產市場從同質走向分化的步伐正在加快，二線城市可能成為下一個庫存集中地”。然而，除了西南、東北等二線城市庫存量難以消化外，長三角、珠三角區(qū)域的二線城市卻是地王頻出的局面?！翱春枚€城市是現(xiàn)在很多中型房企的投資心態(tài)，實際上在一線城市進入有障礙的情況下，中小型房企只能選擇投資二線城市。” 易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》表示，高溢價拿地的背后是，雖然二線城市被持續(xù)看好，但地王容易成為高庫存項目，進而導致企業(yè)被套和增加潛在的財務成本。高溢價拿地，直接影響的是企業(yè)被動地提高高端產品比例，同時減少剛需產品的配比。有業(yè)內人士稱，大規(guī)模的區(qū)域調整、產品結構從剛需型向改善型轉型，項目運營效率會放緩。表面看來，部分房企開盤速度非?？?，一般從拿地到開盤6個月-8個月即可完成。但背后不乏后續(xù)銷售周期長，結算速度慢，項目整體運作周期拉長，存貨規(guī)模大的現(xiàn)象。尤其對一些拿地激進，資本市場運作不流暢，又被迫加大改善性產品比例的大幅調整產品結構的中小型上市房企來說，存在跌價風險的同時，去化率可能進一步降低，這種產品適銷不對路，存貨將難以周轉。 "

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    "專家建議按全國人均住宅面積來確定房地產稅免征額經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)北京12月10日訊（ 馬常艷）圍繞備受關注的房地產稅，未來將如何征收是關注焦點之一。中國財政科學研究院公共收入研究中心主任張學誕在接受經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)采訪時建議，國家統(tǒng)一制定人均免稅面積的幅度范圍為40平方米——60平方米，再由地方根據(jù)實際情況確定具體人均免稅面積。同時，地方有權限根據(jù)各地實際情況確定各個具體區(qū)域的住宅人均面積平均評估價格，**終確定出對居民家庭的房地產稅免征額。從我國現(xiàn)實看，保障居民的基本住房需求是順利開征房地產稅的前提條件。為了推進房地產稅的實施，較為一致的觀點認為應對個人和家庭的基本住房需求給予免稅。按此要求，就存在著對個人住房的免征額設計問題。張學誕表示，房地產稅免征額的設計存在一定的難點，主要涉及免征額是按照住房套數(shù)或住房面積，還是按房產評估值的一定比例進行設計。從目前情況看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產的價值差別過大，按套數(shù)給予一套或多套住房免征顯然不合理。如果按照住房面積，即以基本住房需求確定免征額，則涉及到家庭情況和人均扣除面積標準的確定問題。人均扣除面積標準是全國統(tǒng)一，還是規(guī)定上限由地方具體確定；家庭是按照3口之家計算（國家放開二孩政策后，以后的家庭是否以4口之家為標準），還是按照實際人口數(shù)量計算?；蛘撸瑢γ刻鬃》康脑u估價值給予一定比例的扣除。此外，對于個人擁有的在不同城市的住房，是每個地區(qū)的住房都能夠享受免征額，還是只能選擇在一個城市的住房享受免征額。這些問題都需要在具體制度上加以解決?！皬哪壳扒闆r看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產的價值差別過大，按套數(shù)給予一套或多套住房免征顯然不合理。而按照房地產評估值的一定比例給予免征，又難以考慮居民家庭人口的狀況問題?！睆垖W誕認為，允許家庭成員合并扣除免稅面積，按照人均住房面積即以基本住房需求來確定人均免稅面積，并結合不同地區(qū)房地產的平均評估價值來確定免征額較為合理。張學誕認為，按照人均免稅面積來確定免征額，關鍵是如何選擇人均免稅面積標準。目前來看，人均免稅面積標準有幾個可參考的依據(jù)。第一，全國人均住房面積。根據(jù)統(tǒng)計，2016年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。以此為依據(jù)，可考慮對城鎮(zhèn)居民人均免稅面積設為40平方米（如果未來對農村居民住宅征收房地產稅，其人均免稅面積應超過城鎮(zhèn)居民）。第二，上海市和重慶市房產稅試點改革的做法，根據(jù)《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》規(guī)定，人均免稅面積（住房建筑面積）為60平方米。而根據(jù)重慶市《房產稅改革試點暫行辦法》規(guī)定，扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。納稅人在該辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應稅住房的，按時間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積?？傮w上看，假設家庭為3口之家，上海和重慶兩地的房產稅試點改革中的人均免稅面積范圍為33.3平方米——60平方米。張學誕總結說，考慮到不同地區(qū)的人均住房面積上的差別，由全國統(tǒng)一制定人均免稅面積不符合各地因地制宜的要求。應以具體地區(qū)的家庭社會平均基本住房需求和社會平均評估價值為標準，計算確定出具體地區(qū)的家庭住房免征額。這樣，在保障基本住房需求的同時，納稅人擁有住房越多，納稅越多，總體上保證征稅的公平性。 "

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    樓盤名稱：陽光理想城樓盤位置：福州大學城上街工貿路188號（閩侯上街鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府旁）產權年限：70年建筑類型：高層,板樓,公交線路：36，53，39路至工貿路站或上街鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府下車其他交通方式：36，53，39路至工貿路站下車

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    少數(shù)房產估價機構違反市場競爭規(guī)則和職業(yè)道德,進行低價惡性競爭,導致估價報告質量不高,不僅給銀行帶來風險,也損害了群眾的利益。 今年12月1日施行的資產評估法,解決了房產評估“法律責任不夠明確,違法成本不高”的問題 “花錢‘買’來的評估報告,能用嗎?” 電話里,正在山東買房的孫慧慧向倒起了苦水。她購買的一套百萬元的二手房,按房產中介的要求交了近5000元的房產評估費,相當于房子總價的千分之五,卻根本沒有人上門評估,就是花錢拿個報告。 所謂“房產評估”,是指銀行在審核購房貸款時,對購房者抵押的房屋價值進行評估,以控制貸款風險,一般由第三方機構來執(zhí)行。 房產評估,是購房的一個重要環(huán)節(jié),但正如孫慧慧的疑問,如今的房產評估市場卻出現(xiàn)了不少問題。 不過,在業(yè)內人士看來,房產評估市場不規(guī)范的問題將得到解決。自今年12月1日起施行的資產評估法,對房產評估作出了諸多規(guī)范。 不規(guī)范評估影響不小 多方走訪并以購房者身份咨詢發(fā)現(xiàn),在北京、上海等城市,向購房者收取房產評估費是普遍現(xiàn)象。多數(shù)銀行將房產評估作為貸款的前置條件,并要求貸款申請人承擔評估費,由評估公司收取,收費標準為房價的千分之一至千分之五不等。 正因如此重要,根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部房地產估價規(guī)范,注冊房地產估價師必須到估價對象現(xiàn)場,實地查勘估價對象狀況,還要現(xiàn)場拍照記錄。 去年剛剛在北京買房的市民余曉樂告訴,房產評估師曾專門到家里進行測量評估,“我覺得還是很專業(yè)的,評估師在進門和出門前,還要求我?guī)退恼?他也進行了很多實地拍攝”。 中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會研究中心主任王歡在接受《法制日報》采訪時說,房地產評估對老百姓的影響是多方面的,“如果僅從房地產估價的業(yè)務構成來講,**大的一個業(yè)務占比是房地產抵押估價,一般**簡單的就是民眾買賣二手房時找銀行貸款,需要評估機構出具評估預案,包括企業(yè)的融資和發(fā)展也涉及到企業(yè)的房地產抵押,申請貸款”。 “如果評估機構不規(guī)范,唯利是圖,低價惡性競爭,對低質量報告不關注,迎合當事人的要求去高估,那么當事人拿著這個被高估的評價報告去找銀行,就可能得到超乎原本應得的抵押貸款?！蓖鯕g向介紹說,從銀行的角度上來講,它的風險會被放大。如果出現(xiàn)系統(tǒng)性的此類問題,整個社會可能出現(xiàn)較高的金融風險。 此外,據(jù)王歡介紹,還有一類業(yè)務就是征收評估,比如說老百姓的房屋拆遷,需要進行征收評估,“如果評估機構不客觀公正,那么出來的評估結果無非兩種,一種是惡意高估,高估老百姓的房價,和被拆遷人的相關當事人串通騙取國家資產;另一種是有些征收部門存在不規(guī)范行為,為了降低成本等原因克扣老百姓的補償款,可能市場價值是100萬元,補償款卻只有80萬元,這樣老百姓就是損失方”。 “第三種業(yè)務類型是現(xiàn)在比較多的市場鑒定估價業(yè)務,在房地產行業(yè)也比較多,能不能得到一個公開公正的評估結果,關系到鑒定相關當事人的權利權益是否受損。還有一種就是目前正在開展的,也是將來要推行的房地產相關稅收,也就是稅收的稅基評估。比如你家的房子值多少錢是作為稅收征收依據(jù)的。目前很多省市已經(jīng)在開展這項工作,涉及房地產稅之類的資產評估都由評估機構批量評估,這個評估的準確性直接影響納稅當事人的稅負公平問題,影響當事人的切身利益?！蓖鯕g說。 部分評估如同填空 不過,這樣原本應該屬于正常的現(xiàn)象,在一些地方卻成為了“鮮見”。據(jù)一些購房者反映,所謂評估,只是花錢買報告的“走過場”。 孫慧慧告訴,交完錢就沒人再提評估的事,她既沒見到估價人員,也沒看到評估報告,“整個過程都沒有評估人員進過家門,**后只收到一張標有‘預收評估費’字樣的收據(jù),連發(fā)票都沒有”。 那么,這樣不去現(xiàn)場就出具的評估報告是怎樣生成的呢? 對于這一問題,受訪的業(yè)內人士并沒有全盤托出,只是個別房屋評估機構的工作人員透露說,“肯定存在拿廣告充當交易案例的情況”,也有評估師坦承,“評估報告就是先下載廣告,再在現(xiàn)成模板上填空”。 一家房屋評估機構的工作人員通過微信向介紹他們的一種操作方式:“我們都有專業(yè)模板,被評估房產的位置、面積、樓層等所有的數(shù)據(jù)都是空白的,一旦接受委托,直接在網(wǎng)絡上搜集被評估房產所在小區(qū)的售房廣告,然后簡單地進行計算,就像填空一樣把空白處填上,一份報告就完成了,有可能上午委托,下午就能出報告?！? “將廣告作為交易案例,在我們業(yè)內叫掛牌價值。評估師的評估方法就是找三套以上、跟需要評估的房子在地段等各方面比較接近的房子進行比較。不過,按相關規(guī)范的要求,是要找真實交易的案例?！蓖鯕g說,“不管你是從什么渠道拿的,是從有關部門拿的,還是市場上的中介機構,或者實體公司拿過來的,應該是真實的交易案例?！? 按照王歡的說法,上述評估機構所透露的評估方式“的確是行業(yè)中存在的問題”。 “特別是規(guī)模小一點或者實力差一點的評估企業(yè)可能存在這樣的問題。為了承攬業(yè)務搞低價競爭,一些評估機構沒有資源去挖掘數(shù)據(jù)、采集數(shù)據(jù)、購買數(shù)據(jù),就從互聯(lián)網(wǎng)平臺去查一些相近的房子掛牌多少價,然后進行適當調整,把價格下浮10%或5%,遵循一定的技術處理之后作為案例。”王歡說,相比之下,一些大型機構普遍建有自己的案例數(shù)據(jù)庫,或者通過其他渠道購買專業(yè)數(shù)據(jù)公司、中介機構等的數(shù)據(jù)。 據(jù)王歡透露,不采取正規(guī)方式,“就在網(wǎng)上一搜索,然后報告就出來了,這種現(xiàn)象也是住建部門整治的重點。它的主要體現(xiàn)是低價惡性競爭。我們在進行企業(yè)座談時,規(guī)范的企業(yè)都在反映低價競爭問題,因為這個行為成本低,隨便在網(wǎng)上一找,三下兩下就提交給相關的委托人。有的委托人也并不在乎報告質量的好壞,他們實際上只需要一個評估結果,所以導致這種比較突出的現(xiàn)象。低價競爭、估價報告質量低是目前行業(yè)中比較嚴重的問題”。 法律責任不再模糊 少數(shù)估價機構違反市場競爭規(guī)則和職業(yè)道德,進行低價惡性競爭,導致估價報告質量不高,影響了行業(yè)的社會聲譽。 作為業(yè)內人士,這是王歡總結的房地產估價行業(yè)當前存在的主要問題。 究其原因,王歡認為,一是此前估價人員和估價機構的相關法律責任不夠明確,違法成本不高,讓不規(guī)范從業(yè)行為有漏洞可鉆;二是執(zhí)業(yè)環(huán)境有待改善,社會公眾等委托人選擇估價機構,更多看評估結果,而不是執(zhí)業(yè)質量,評估活動更多成為了程序性要求;三是行業(yè)監(jiān)管和行業(yè)自律還有待加強,行業(yè)信用體系還不夠健全,失信懲戒機制尚未有效建立。 注意到,針對“相關法律責任不夠明確,違法成本不高”的問題,今年12月1日開始實施的資產評估法中已有所涉及,明確了權利責任和義務。 王歡向介紹說,按照原有的規(guī)定,委托人對所提供材料的真實性負責,評估人員只是進行基本審查,在沒有理由懷疑是假的或偽造的情況下,依據(jù)提供的材料進行評估。對于惡意造假,出于基本常識無法識別的話,產生的問題是由委托人自己承擔責任。 “在資產評估法中,關于法律責任的問題進行了明確的規(guī)范。委托人提供的相應的、所需的材料,評估人和評估機構有核查和驗證的義務,要對評估報告的真實性負責?！蓖鯕g說,資產評估法的實施把責任全部拿到評估師和評估機構身上來,就算是委托人惡意造假,如果評估師和評估機構沒有盡到相應責任,出了事兒也必須承擔責任。

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