農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法內(nèi)容是什么?

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• 142****1779

  關(guān)于集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，人們?cè)谡J(rèn)識(shí)和理解上存在較大差異。不少學(xué)者在研究集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題時(shí)未區(qū)分建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地，對(duì)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的客體和主體都作了擴(kuò)大理解?？偟膩?lái)看主要有兩種理解：一種觀點(diǎn)認(rèn)為集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)。前者是指集體土地所有者與建設(shè)用地使用者之間的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系；后者是指土地使用者相互之間的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)僅指集體建設(shè)用地使用權(quán)在土地使用者之間的轉(zhuǎn)移。筆者贊同后者。從嚴(yán)格意義上講，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)在土地用者之間的轉(zhuǎn)移，不應(yīng)包括發(fā)生在土地使用者與土地所有者之間的土地使用權(quán)“流轉(zhuǎn)”，更不應(yīng)該將流轉(zhuǎn)的客體擴(kuò)大到家用地。
  　　雖然“流轉(zhuǎn)”和“再次流轉(zhuǎn)”都可以實(shí)現(xiàn)土地有償使用，但兩者間有著重要的區(qū)別：
  　?。?）所謂的“流轉(zhuǎn)”，實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)與土地所有權(quán)的初次分離。在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下，這種分離與建設(shè)用地使用權(quán)的取得實(shí)質(zhì)上屬于同一過(guò)程，通常會(huì)涉及到土地用途的改變和土地利用規(guī)劃的實(shí)施。因此，集體建設(shè)用地使用權(quán)與所有權(quán)分離的前提是政府依法審批。雖然“流轉(zhuǎn)”中土地所有者與使用者之間的流轉(zhuǎn)協(xié)議，*終還要經(jīng)人民政府的批準(zhǔn)，但這種批準(zhǔn)是被動(dòng)的、形式上的，很難體現(xiàn)審批的真正意圖。在政府審批把關(guān)不嚴(yán)的情況下，很可能導(dǎo)致大量土地在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府的操作下涌入市場(chǎng)，耕地保護(hù)將更加艱難。而“再次流轉(zhuǎn)”僅限于建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，一般不涉及到農(nóng)地的轉(zhuǎn)用問(wèn)題和規(guī)劃的變更，也無(wú)需政府審批。以所謂的“流轉(zhuǎn)”獲得建設(shè)用地使用權(quán)的做法，實(shí)質(zhì)上是規(guī)避政府審批的非法占地行為。
  　?。?）“流轉(zhuǎn)”主要發(fā)生在集體土地所有者與土地使用者之間，通常是在地方政府的操作下進(jìn)行。其結(jié)果通常是增加建設(shè)用地的供給總量，而不是提高現(xiàn)有存量建設(shè)用地的利用率；而“再次流轉(zhuǎn)”是對(duì)存量建設(shè)用地使用權(quán)的重新分配，其結(jié)果是使目前利用效率較低的土地資源得到更加充分、合理的利用，并不會(huì)增加新的建設(shè)用地。
  　?。?）“流轉(zhuǎn)”如果監(jiān)管不力，極易造成土地供給失控，產(chǎn)生嚴(yán)重的社會(huì)后果；而“再次流轉(zhuǎn)”比較容易監(jiān)控，以通過(guò)流轉(zhuǎn)合同、土地使用權(quán)變更登記、稅收、價(jià)格等手段予以監(jiān)控。
  　　基于上述區(qū)別，筆者認(rèn)為集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指存量建設(shè)用地使用權(quán)在集體建設(shè)用地使用者之間的流轉(zhuǎn)，而不應(yīng)包括土地所有者與土地使用者之間所謂的流轉(zhuǎn)。就像國(guó)有土地使用權(quán)出讓不同于轉(zhuǎn)讓?zhuān)r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)中的發(fā)包不同于轉(zhuǎn)包一樣，它們遵循的是不同的規(guī)則，有不同條件和要求。準(zhǔn)確界定“流轉(zhuǎn)”的含義，對(duì)于我國(guó)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立，對(duì)于未來(lái)國(guó)家進(jìn)行土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管，以及對(duì)于土地資源的合理利用與保護(hù)，都具有十分重要的意義。

  查看全文↓ 2022-09-15 18:36:53
• 137****6128

  關(guān)于集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，人們?cè)谡J(rèn)識(shí)和理解上存在較大差異.不少學(xué)者在研究集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題時(shí)未區(qū)分建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地，對(duì)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的客體和主體都作了擴(kuò)大理解.總的來(lái)看主要有兩種理解：一種觀點(diǎn)認(rèn)為集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn).前者是指集體土地所有者與建設(shè)用地使用者之間的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系;后者是指土地使用者相互之間的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系.另一種觀點(diǎn)認(rèn)為集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)僅指集體建設(shè)用地使用權(quán)在土地使用者之間的轉(zhuǎn)移.筆者贊同后者.從嚴(yán)格意義上講，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)在土地用者之間的轉(zhuǎn)移，不應(yīng)包括發(fā)生在土地使用者與土地所有者之間的土地使用權(quán)"流轉(zhuǎn)"，更不應(yīng)該將流轉(zhuǎn)的客體擴(kuò)大到家用地.
  雖然"流轉(zhuǎn)"和"再次流轉(zhuǎn)"都可以實(shí)現(xiàn)土地有償使用，但兩者間有著重要的區(qū)別：
  (1)所謂的"流轉(zhuǎn)"，實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)與土地所有權(quán)的初次分離.在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下，這種分離與建設(shè)用地使用權(quán)的取得實(shí)質(zhì)上屬于同一過(guò)程，通常會(huì)涉及到土地用途的改變和土地利用規(guī)劃的實(shí)施.因此，集體建設(shè)用地使用權(quán)與所有權(quán)分離的前提是政府依法審批.雖然"流轉(zhuǎn)"中土地所有者與使用者之間的流轉(zhuǎn)協(xié)議，*終還要經(jīng)人民政府的批準(zhǔn)，但這種批準(zhǔn)是被動(dòng)的,形式上的，很難體現(xiàn)審批的真正意圖.在政府審批把關(guān)不嚴(yán)的情況下，很可能導(dǎo)致大量土地在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府的操作下涌入市場(chǎng)，耕地保護(hù)將更加艱難.而"再次流轉(zhuǎn)"僅限于建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，一般不涉及到農(nóng)地的轉(zhuǎn)用問(wèn)題和規(guī)劃的變更，也無(wú)需政府審批.以所謂的"流轉(zhuǎn)"獲得建設(shè)用地使用權(quán)的做法，實(shí)質(zhì)上是規(guī)避政府審批的非法占地行為.
  (2)"流轉(zhuǎn)"主要發(fā)生在集體土地所有者與土地使用者之間，通常是在地方政府的操作下進(jìn)行.其結(jié)果通常是增加建設(shè)用地的供給總量，而不是提高現(xiàn)有存量建設(shè)用地的利用率;而"再次流轉(zhuǎn)"是對(duì)存量建設(shè)用地使用權(quán)的重新分配，其結(jié)果是使目前利用效率較低的土地資源得到更加充分,合理的利用，并不會(huì)增加新的建設(shè)用地.
  (3)"流轉(zhuǎn)"如果監(jiān)管不力，極易造成土地供給失控，產(chǎn)生嚴(yán)重的社會(huì)后果;而"再次流轉(zhuǎn)"比較容易監(jiān)控，以通過(guò)流轉(zhuǎn)合同,土地使用權(quán)變更登記,稅收,價(jià)格等手段予以監(jiān)控.
  基于上述區(qū)別，筆者認(rèn)為集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指存量建設(shè)用地使用權(quán)在集體建設(shè)用地使用者之間的流轉(zhuǎn)，而不應(yīng)包括土地所有者與土地使用者之間所謂的流轉(zhuǎn).就像國(guó)有土地使用權(quán)出讓不同于轉(zhuǎn)讓?zhuān)r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)中的發(fā)包不同于轉(zhuǎn)包一樣，它們遵循的是不同的規(guī)則，有不同條件和要求.準(zhǔn)確界定"流轉(zhuǎn)"的含義，對(duì)于我國(guó)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立，對(duì)于未來(lái)國(guó)家進(jìn)行土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管，以及對(duì)于土地資源的合理利用與保護(hù)，都具有十分重要的意義.

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法有哪些？
  答

  第一章總則第一條為了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，促進(jìn)“三個(gè)集中”，優(yōu)化土地資源配置，加強(qiáng)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理，維護(hù)土地所有者和土地使用者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《四川省〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉實(shí)施辦法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》等法律、法規(guī)和文件規(guī)定，本著全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)率先突破、大膽創(chuàng)新的精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。第二條成都市行政區(qū)域內(nèi)，按照城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤方式，通過(guò)實(shí)施土地整理取得集體建設(shè)用地指標(biāo)后所進(jìn)行的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)；在符合規(guī)劃的前提下，集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中原依法取得的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)；以及遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)不實(shí)施土地整理的山區(qū)、深丘區(qū)農(nóng)村村民將依法取得的宅基地通過(guò)房屋聯(lián)建、出租等方式進(jìn)行的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，適用本辦法。第三條集體建設(shè)用地按照先整理集中、再流轉(zhuǎn)使用的原則，在保持土地所有權(quán)不變的前提下，實(shí)行使用權(quán)有償、有限期流轉(zhuǎn)。第四條市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)全市范圍內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督工作。區(qū)（市）縣國(guó)土資源局（分局）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督工作。第二章產(chǎn)權(quán)代表界定第五條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。第六條集體建設(shè)用地使用者，為依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的自然人、法人或其他組織。第七條集體建設(shè)用地由區(qū)（市）縣人民政府登記造冊(cè)、頒發(fā)集體土地所有證和集體建設(shè)用地使用證。第三章集體建設(shè)用地整理和儲(chǔ)備第八條農(nóng)村集體建設(shè)用地整理由區(qū)（市）縣人民政府統(tǒng)籌安排，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)及其下屬的土地開(kāi)發(fā)整治中心具體負(fù)責(zé)實(shí)施。第九條農(nóng)村集體建設(shè)用地整理，按照“統(tǒng)一立項(xiàng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一驗(yàn)收”的原則，與農(nóng)用地和未利用地整理一并實(shí)施；條件暫不具備的，也可按照“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤”的原則單獨(dú)實(shí)施。第十條實(shí)施農(nóng)村集體建設(shè)用地整理騰出的建設(shè)用地指標(biāo)，在扣除農(nóng)民集中居住用地后節(jié)余的部分，納入市、縣集體建設(shè)用地儲(chǔ)備庫(kù)統(tǒng)籌調(diào)配掛鉤使用。集體建設(shè)用地指標(biāo)儲(chǔ)備庫(kù)由市、縣土地管理部門(mén)管理。第十一條土地使用者可通過(guò)與儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)協(xié)商或按市場(chǎng)配置資源的方式有償取得集體建設(shè)用地指標(biāo)。儲(chǔ)備指標(biāo)有償使用費(fèi)專(zhuān)款用于土地綜合整理和小城鎮(zhèn)及農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)。第四章流轉(zhuǎn)管理第十二條集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)（出資）入股、聯(lián)營(yíng)、抵押等形式。第十三條集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)侵讣w土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓費(fèi)的行為。第十四條集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵竿恋厥褂谜邔⒓w建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。第十五條集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指土地所有者將集體建設(shè)用地出租給使用者使用，由承租人與出租人簽訂一定年期的土地出租合同，并按合同約定支付土地租金的行為。

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• 問(wèn) 什么是農(nóng)村建設(shè)用地
  答

  農(nóng)村建設(shè)用地其實(shí)就是指鄉(xiāng)村建設(shè)用地，比如說(shuō)鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體組織和農(nóng)村個(gè)人投資所進(jìn)行的各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，而通常農(nóng)村建設(shè)用地也會(huì)分為以下這幾大類(lèi)：①宅基地。宅基地其實(shí)是農(nóng)村的農(nóng)戶(hù)用作住宅基地而占有的本集體所有土地，有些宅基地上已經(jīng)建造了房屋，但有些宅基地上面沒(méi)有建造房屋，一般農(nóng)村的宅基地是不可以進(jìn)行市場(chǎng)交易的。②公益性的公共設(shè)施用地。這部分的用地主要是指提供公共服務(wù)的各種公益性設(shè)施用地，比如說(shuō)常見(jiàn)的就是提供教育，醫(yī)療，文化或者是娛樂(lè)等服務(wù)，例如村子里面的學(xué)?；蛘呤切l(wèi)生站等等。③經(jīng)營(yíng)性用地。這一部分的用地主要是指那些具有生產(chǎn)性、服務(wù)性以及經(jīng)營(yíng)性的農(nóng)村集體用地，也就是說(shuō)可以利用這種土地來(lái)新辦企業(yè)。

• 問(wèn) 農(nóng)村建設(shè)用地確權(quán)規(guī)定是什么？
  答

  國(guó)務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》之前農(nóng)村居民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以暫按現(xiàn)有實(shí)際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證是對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)等土地權(quán)利的確權(quán)登記發(fā)證。本著尊重歷史、注重現(xiàn)實(shí)、有利生產(chǎn)生活、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的原則，在全國(guó)土地調(diào)查成果以及年度土地利用變更調(diào)查成果基礎(chǔ)上，依法有序開(kāi)展確權(quán)登記發(fā)證工作。農(nóng)村集體土地確權(quán)登記依據(jù)的文件資料包括：人民政府或者有關(guān)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件、處理決定；縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)的調(diào)解書(shū)；人民法院生效的判決、裁定或者調(diào)解書(shū)；當(dāng)事人之間依法達(dá)成的協(xié)議；履行指界程序形成的地籍調(diào)查表、土地權(quán)屬界線(xiàn)協(xié)議書(shū)等地籍調(diào)查成果；法律、法規(guī)等規(guī)定的其他文件等。宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)宗地地籍調(diào)查，應(yīng)采用解析法實(shí)測(cè)界址點(diǎn)坐標(biāo)和計(jì)算宗地面積，宗地圖和地籍圖比例尺不小于1：2000。確定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體遵循“主體平等”和“村民自治”的原則，按照鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村和村民小組農(nóng)民集體三類(lèi)所有權(quán)主體，將農(nóng)村集體土地所有權(quán)確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民集體。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一項(xiàng)特殊的用益物權(quán)，與農(nóng)民個(gè)人的集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格緊密相關(guān)，因出生而獲得(但并不一定實(shí)際享有)，因死亡而消滅。農(nóng)村宅基地使用權(quán)不應(yīng)作為遺產(chǎn)來(lái)繼承，理由如下:從宅基地使用權(quán)的外部關(guān)系來(lái)看，其是一項(xiàng)特殊的用益物權(quán)，是特殊的財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為遺產(chǎn)繼承。其特殊性表現(xiàn)為:第一，宅基地使用權(quán)的取得具有無(wú)償性。從我國(guó)現(xiàn)有的法律規(guī)定來(lái)看，農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)除交納數(shù)量極少的稅費(fèi)外，無(wú)需交納其他費(fèi)用，原則上是無(wú)償取得。第二，宅基地使用權(quán)具有人身依附性。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格密切相關(guān)，一經(jīng)設(shè)定即具有極強(qiáng)的人身依附性，禁止流轉(zhuǎn)。第三，宅基地使用權(quán)在功能上具有福利性。宅基地使用權(quán)為保障農(nóng)民"居者有其房"而設(shè)立，具有社會(huì)保障職能。

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• 問(wèn) 農(nóng)村建設(shè)用地包括什么呢？
  答

  這個(gè)關(guān)系土地流轉(zhuǎn)合同（農(nóng)業(yè)局或農(nóng)經(jīng)局管理的或縣委農(nóng)辦管理，可以向他們咨詢(xún)），原則上的耕地是不允許的永久轉(zhuǎn)讓。你要先好好看一下鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)與村民簽定了土地（耕地）轉(zhuǎn)讓合同的條款。

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• 問(wèn) 什么是農(nóng)村建設(shè)用地
  答

  　　農(nóng)村居民生活用地是指村民組織（村委會(huì)）根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政府的用地利用規(guī)劃和計(jì)劃劃定的范圍，本著方使農(nóng)村居民生產(chǎn)生活而劃定的合理面積的生活保障性用地，村民對(duì)居民的生活用地具有管理權(quán)和使用權(quán)。

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