買二手房都有哪些需要注意的地方?

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• 133****2719

  1. 了解房屋的歷史信息：一定要了解房屋的歷史信息，以及是否有過承租等，以避免出現(xiàn)購買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)有抵押、質(zhì)押等法律問題。
  2. 查看房屋結(jié)構(gòu)：要仔細(xì)檢查房屋的屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)，看看有沒有潮濕、漏水、結(jié)霉等情況，以及房屋的結(jié)構(gòu)是否完好，以便判斷房屋的真實(shí)價(jià)值。
  3. 購買前進(jìn)行全面審核：一定要做好全面審核工作，包括房屋的價(jià)格、地段、配套以及是否有抵押或者質(zhì)押的情況，以免購買到有隱患的二手房。
  4. 了解交易流程：在購買二手房之前，要充分了解好完成交易的流程，包括辦理好登記手續(xù)等，以免出現(xiàn)不必要的麻煩。

  查看全文↓ 2023-02-28 19:57:05
• 157****2992

  一、查詢房源信息
  1.了解房屋的歷史信息，包括原主人的身份、房屋的所有權(quán)歸屬、是否有抵押等。
  2.查詢房屋的租賃信息，確定房屋是否有欠租、欠費(fèi)等情況。
  3.查詢房屋的拆遷信息，確定拆遷時(shí)間及是否有補(bǔ)償政策。
  4.查詢房屋的狀況，包括是否存在結(jié)構(gòu)性缺陷、裝修情況等。
  二、查驗(yàn)房屋合法性
  1.查驗(yàn)房屋的房產(chǎn)權(quán)證，確保房屋的所有權(quán)及建筑面積是否正確。
  2.查詢房屋的房屋拆遷證，確保拆遷合法性。
  3.查驗(yàn)房屋的建筑許可證，確保建筑是否合法。
  三、謹(jǐn)慎選擇
  1.確定購買價(jià)格，比較不同房源的價(jià)格，謹(jǐn)慎簽訂合同，避免被騙。
  2.選擇正規(guī)房源，避免受騙。
  3.與買賣雙方談判，確定合同內(nèi)容及其責(zé)任。
  4.避免購買無法抵押的二手房，以免影響貸款的受理。

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• 147****4690

  一、房屋狀況
  1、看房時(shí)請(qǐng)先檢查房屋的外觀狀況，外墻、樓梯口、陽臺(tái)等等，看有沒有漏水、漏氣、滲水等情況；
  2、室內(nèi)裝修情況，如地面、墻壁、天花板等；
  3、電器設(shè)備的使用情況，比如家用電器、熱水器、空調(diào)等；
  4、房屋是否有權(quán)屬糾紛，包括產(chǎn)權(quán)、構(gòu)造等；
  5、房屋的格局是否符合實(shí)際需求，比如幾室?guī)讖d等；
  6、查明房屋的歷史狀況，有沒有重大災(zāi)害，比如臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等；
  7、房屋是否存在安全隱患，比如消防安全、地下管線等；
  二、價(jià)格
  1、請(qǐng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)、交易歷史價(jià)格等情況，擇優(yōu)選定合適的價(jià)格；
  2、要了解當(dāng)?shù)胤课葙J款利率及貸款條件；
  3、看看有沒有愿意出售的當(dāng)?shù)胤繓|，以獲得更優(yōu)惠的價(jià)格；
  4、認(rèn)真查看交易雙方的合同，確認(rèn)價(jià)格及交易流程；
  三、后期事項(xiàng)
  1、辦理好相關(guān)的貸款手續(xù)；
  2、查清房屋的房產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)；
  3、確認(rèn)具體的交接事宜，包括物品、家具等；
  4、查驗(yàn)房屋的權(quán)屬證明及房屋所有權(quán)；
  5、簽訂房屋買賣協(xié)議，確認(rèn)權(quán)利義務(wù)。

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相關(guān)問題

• 問 貸款買二手房時(shí)需要注意的地方都有哪些？
  答

  在二手房買賣和貸款時(shí)襄陽房產(chǎn)網(wǎng)有“三項(xiàng)注意”：一是確保上家賣房意愿的真實(shí)借助交易中心和守信中介確保賣房人及房產(chǎn)共有人在買賣合同中的簽字真實(shí)有效。市民不妨自己在交易過程中也留心一下賣房人的身份證件有否虛假，同時(shí)留意合同簽字人是否與身份證照片為同一人，避免上當(dāng)受騙。二是注意買賣資金安全選擇網(wǎng)上二手房監(jiān)管體系，通過銀行和交易中心的資金監(jiān)管，使自己的二手房買賣真正實(shí)現(xiàn)“一手交錢、一手交屋”。同時(shí)，賣房人要注意掌控自己的售房款，可要求貸款銀行將買房人的按揭貸款直接劃入自己的存款賬戶，避免挪用風(fēng)險(xiǎn)。三是選擇便捷通道網(wǎng)上二手房交易平臺(tái)是上海市房地產(chǎn)交易中心推出的免費(fèi)二手房交易平臺(tái)，市民只需到房地產(chǎn)交易中心辦理一次簽約手續(xù)即可完成網(wǎng)上交易的所有手續(xù)。

• 問 貸款買二手房時(shí)需要注意的地方都有哪些????
  答

  在二手房買賣和貸款時(shí)襄陽房產(chǎn)網(wǎng)有“三項(xiàng)注意”：一是確保上家賣房意愿的真實(shí)借助交易中心和守信中介確保賣房人及房產(chǎn)共有人在買賣合同中的簽字真實(shí)有效。市民不妨自己在交易過程中也留心一下賣房人的身份證件有否虛假，同時(shí)留意合同簽字人是否與身份證照片為同一人，避免上當(dāng)受騙。二是注意買賣資金安全選擇網(wǎng)上二手房監(jiān)管體系，通過銀行和交易中心的資金監(jiān)管，使自己的二手房買賣真正實(shí)現(xiàn)“一手交錢、一手交屋”。同時(shí)，賣房人要注意掌控自己的售房款，可要求貸款銀行將買房人的按揭貸款直接劃入自己的存款賬戶，避免挪用風(fēng)險(xiǎn)。三是選擇便捷通道網(wǎng)上二手房交易平臺(tái)是上海市房地產(chǎn)交易中心推出的免費(fèi)二手房交易平臺(tái)，市民只需到房地產(chǎn)交易中心辦理一次簽約手續(xù)即可完成網(wǎng)上交易的所有手續(xù)。

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• 問 買二手房需要注意哪些問題？ 買二手房都需要注意哪些問題？
  答

  一、二手房過戶需要的手續(xù)1、買方要對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。2、簽訂二手房買賣合同。3、找評(píng)估公司做評(píng)估。這個(gè)過程一般來說要5～7個(gè)工作日。4、貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時(shí)申請(qǐng)。這是整個(gè)二手房自行交易過程中耗時(shí)間的階段，通常要40個(gè)工作日左右。5、按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。6、將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)辦事窗口，拿受理單。7、憑受理單到農(nóng)稅繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿契稅完稅證。8、憑完稅契證到土管部門辦理國土證。9、憑完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。二、二手房購買注意事項(xiàng)1、核實(shí)賣方身份選擇可靠中介核實(shí)賣方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的

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• 問 買二手房需要注意有哪些？ 買二手房都需要注意哪些問題？
  答

  二手房交付時(shí)應(yīng)注意的主要事項(xiàng)總結(jié)如下：　　一、二手房設(shè)施設(shè)備清點(diǎn)　　由于二手房一般都被原房東裝修和使用過，在二手房出售時(shí)對(duì)裝修和一些設(shè)備設(shè)施通常都是贈(zèng)送的，因此，二手房買房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)，就應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明，二手房交接房屋時(shí)按照合同約定進(jìn)行清點(diǎn)、驗(yàn)收。這些設(shè)備設(shè)施一般有：空調(diào)、灶具、抽油煙機(jī)、熱水器、燈具等?！　《⑺?、電、煤氣、天然氣的清點(diǎn)及過戶　　雙方應(yīng)一同來到自來水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理相應(yīng)的過戶手續(xù)，并向工作人員詢問原房東有無欠費(fèi)情況。如有欠費(fèi)，二手房買房人則有權(quán)要求原房東補(bǔ)交費(fèi)用。然后，雙方再根據(jù)**后一期繳費(fèi)單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。作為二手房買房人，要特別注意在辦理過戶手續(xù)時(shí)一定要向工作人員詢問原房東的欠費(fèi)情況，這些欠費(fèi)可能是原房東以前拖欠的費(fèi)用及滯納金(滯納金一般按照日千分之三計(jì)算，累積起來就相當(dāng)高了)?！　∪?、有線電視、數(shù)字電視、電話、寬帶的過戶　　二手房買賣雙方應(yīng)一同來到有線電視公司、電信或網(wǎng)通的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理過戶手續(xù)，同時(shí)，二手房買房人也要特別注意詢問工作人員原房東有無拖欠費(fèi)用的情況?！　∷摹⑽飿I(yè)服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、取暖費(fèi)結(jié)清　　二手房買賣雙方應(yīng)一同來到物業(yè)公司辦理物業(yè)和公共維修基金更名手續(xù)，同時(shí)辦理物業(yè)費(fèi)用繳納的交接，要注意詢問物業(yè)人員看原房東是否拖欠物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)。　　五、戶口遷移　　二手房買賣雙方應(yīng)一同來到房屋所在地的派出所，詢問房屋內(nèi)的戶口情況，原房東應(yīng)將戶口全部遷出，如仍有戶口，買房人可要求原房東遷出，若其拒絕辦理，可追究其違約責(zé)任。

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• 問 ??買二手房看什么?有哪些地方需要注意的？
  答

  二手房交易流程中的8大砍價(jià)技巧：1、了解周邊價(jià)位信息，做到心中有數(shù)可以多看幾套房源、多跑幾家中介，同時(shí)對(duì)比附近新房?jī)r(jià)格，來判斷所購買二手房的價(jià)格是否可靠。換句話講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過比較衡量的，為之后的殺價(jià)做準(zhǔn)備。2、忌大幅度殺價(jià)雖然買房一般都有一定的議價(jià)空間，但如果殺價(jià)幅度太狠，往往會(huì)讓賣家難以接受，認(rèn)為買方心意不誠，而使得交易告吹，所以前期調(diào)研很重要。3、忌盲目給房子挑缺點(diǎn)不要給房子挑出一大堆的缺點(diǎn)逼迫賣家降價(jià)。因?yàn)槿绻孔诱娴哪敲床睿菫槭裁催€要買呢？這樣會(huì)造成賣家的反感，也反而暴露了很中意這套房子的心態(tài)。4、隱藏對(duì)所看房屋的喜愛程度不要表露對(duì)這套房子的好感，可以適當(dāng)?shù)奶粢恍┬栴}，比如整個(gè)小區(qū)的交通很便利，但這套房子太靠近路邊了太吵；對(duì)于房型很滿意，但是樓層差了點(diǎn)等等。讓中介再推薦一些小區(qū)中央的、樓層好點(diǎn)的房源，或者讓這套房子的賣家在價(jià)格上讓一步。5、拖延時(shí)間表現(xiàn)出買不買都無所謂的姿態(tài)，如果賣方不肯降價(jià)，就擺出“我再考慮考慮”的樣子，賣家肯議價(jià)的話會(huì)主動(dòng)聯(lián)系，如果賣家不肯議價(jià)，再主動(dòng)聯(lián)系賣家表示愿意購買，注意考慮時(shí)間不要太長(zhǎng)。6、還價(jià)底線不輕易松口如果賣方有議價(jià)空間，一定要堅(jiān)持自己的價(jià)格底線，不要輕易松口（前提是價(jià)格底線設(shè)置要合理）。7、善用手機(jī)營造環(huán)境與其直接說某某差不多的房子價(jià)格更便宜，不如自己營造一個(gè)場(chǎng)景。在殺價(jià)的過程中，有其他中介公司業(yè)務(wù)員打電話來推薦一套周邊小區(qū)與這套房子差不多的房源，而在價(jià)格上有較大的議價(jià)空間，在通話中表示可以立即看房，此時(shí)如果房東愿意挽留就表示有殺價(jià)的空間。8、從其他費(fèi)用入手一般情況買賣雙方的稅費(fèi)都是由買方承擔(dān)，如果賣家不肯讓步，那么可以考慮讓賣家來承擔(dān)一部分稅費(fèi)，畢竟是能省一點(diǎn)算一點(diǎn)?？硟r(jià)一定要見機(jī)行事，切忌盲目激動(dòng)。另外，教育地產(chǎn)一直是市場(chǎng)中的“硬通貨”，處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此賣家往往抱著奇貨可居的心理。故要想從高高在上的價(jià)格上占到什么便宜，幾乎是不可能的事。二手房過戶流程主要有以下四步：一、買賣雙方無貸款： 買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買房將**款支付給賣方；并約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間。進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時(shí)，下家將尾款結(jié)清給賣方。二、賣方有貸款未還清： 買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買房將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時(shí)，買房將尾款結(jié)清給賣方。三、買方貸款購房： 首先對(duì)買方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無誤后，雙方達(dá)成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時(shí)，買方將尾款結(jié)清給賣方。四、買賣雙方均有貸款： 首先對(duì)買方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無誤后，雙方達(dá)成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買方將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，買賣雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時(shí)，買方將尾款結(jié)清給賣方。房產(chǎn)證辦理過戶所需時(shí)間：材料都沒有問題的話，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產(chǎn)局之后，會(huì)有一個(gè)回 執(zhí)單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個(gè)工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊(duì)等著去拿新房產(chǎn)證。房產(chǎn)證辦理時(shí)限為10個(gè)工作日(自登記 受理后次日起)。二手房過戶所要繳納的費(fèi)用：交易稅費(fèi)共涵蓋8個(gè)稅種，主要有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。各稅種的征收比率依地域有所差異，但區(qū)別不大。1、契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。普通住宅征收比率為成交價(jià)的1.5%，非普通住宅為成交價(jià)的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價(jià)的4%）。2、營業(yè)稅：稅率為5.5%。根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。3、印花稅第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為0．05%，同時(shí)適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產(chǎn)購銷合同，稅率為0．03%；第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件5元。4、個(gè)人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔(dān)。征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購買時(shí)間超過5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的退還。5、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加等此類稅種的征收以營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按實(shí)際繳納營業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。注意：資金監(jiān)管對(duì)二手房賣家和買家都有好處，它由獨(dú)立的第三方（資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的作用。

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