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近期，中國部分城市房地產銷售回升及部分城市房價小幅反彈，被媒體報道的房托排隊購房以及千人購房團現象再次出現，中國知名房地產開發(fā)商代表人物任志強、董藩等人又開始炮轟中國樓市和購房者。 買房是大事，不能僅看眼前輿論形勢。中國房價目前正處在泡沫期的高位運行階段，必然購房成本很高?，F在買房子預備未來養(yǎng)老，而未來房價大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子。因此切記不能盲目跟風，要在判斷房地產大走勢、近期走勢因素之后做出自己的判斷。以下關于房價的未來走勢解讀，希望能讓更多的讀者做出正確的判斷。 中國房價的未來走勢 決定房價變化的，還是供應和需求。在供給方面，包括商品房的開工與竣工面積，保障房的開工與竣工面積，空房數量和遷居賣房數量，還有土地政策和對房地產開發(fā)的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年輕人結婚住房需求，換房需求，拆遷需求，還有投機或投資需求。 在近期內，決定房價走勢的是房屋竣工待售面積、市場需求能力和限制投機購房的力度。在中期內，決定房價走勢的是城市化發(fā)展態(tài)勢、土地政策、保障房供應能力、空房數量、經濟發(fā)展和居民收入增長。在遠期內，是城市化發(fā)展階段、保障房供應占需求比例、人口狀況和經濟發(fā)展階段。 據中國國家統(tǒng)計局《2010年全國房地產市場運行情況》的數據：2010年，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。 再看新數據：1-4月，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.46億平方米，同比增長31.7%；房屋新開工面積4.57億平方米，同比增長64.1%；房屋竣工面積15020萬平方米，同比增長13.5%?？梢钥闯鰸撛诜课莨┙o快速增加，竣工面積也呈加速增長。 綜合統(tǒng)計局2010年與2011年數據，估計2011年將形成約33億平方米的供給量。在2011年1-4月，全國商品房銷售面積2.34億平方米。按此進度，2011年大約可銷售7億平方米。 按2011年賣7億平方米計算，要近5年才可以賣完。另外，今年新國八條規(guī)定，各地要完成1000萬套保障房，按每套90平米，有9億平方米的施工面積。 2011年1-4月，全國商品房銷售均價約為每平米5300元人民幣。那么33億平方米，如果按5300元均價，需要17.5萬億元人民幣，才能買賣完畢。問題是：錢從哪里來？如果不降價，誰有17.5萬億元人民幣來買開發(fā)商的商品房？根據供大于求的規(guī)律，價格會有一定的下降。 但由于對城市化和年輕人的結婚購房預期，經濟的較快增長，政府在近期內不敢讓房價過快下跌，富人投資渠道也不能近期解決，在通貨膨脹和流動性過剩的情況下，下跌幅度不會太大。當然，非常重要的是購房投資者的心態(tài)和心理作用，因為投機玩的就是信心。 再看中期情況。按照2011年33億平方米左右的供應速度，按100平方米每套計算，年供應量3300萬套，五年供應1.65億套。 如果每套住房住3人，可以容納4.95億人，超過目前城市戶籍人口總數，也超過80后90后的總和，更超過2.5億流動人口農民工的總和。但對要城市化的農民，還有年輕人，有多少能支付現在的房價呢？按照供應速度，房價有很大的下跌壓力。 在十二五期間，政府規(guī)劃建設3600萬套保障房。但2011年就要開工建設1000萬套，余下每年僅剩650萬套。 如果房價繼續(xù)維持高位，民生問題便難以解決，考慮到近年來社會問題日益突出，穩(wěn)定形勢面臨考驗，以房安之是必備選擇，加之通過城市化加快經濟轉型升級、創(chuàng)造就業(yè)崗位和應對勞動力短缺的需要。 中國政府會進一步通過保障房建設維護穩(wěn)定和發(fā)展，估計3600萬套的規(guī)劃要突破，這又形成一種房價下跌的壓力。 考慮到穩(wěn)定與發(fā)展的需要，如果中國政府感到需要進一步加強房價調控，加上以往調控房價的經驗和輿論反應，估計會出臺更有效果的措施。 中國的土地政策，也可能在十二五期間改變。其原因在于，現在的土地政策備受爭議，城市化和經濟發(fā)展的需要也要求改變土地政策，地方政府繼續(xù)獲得土地壟斷地位或保持壟斷價格的可能性在降低。如果改變土地政策，或加大供應降低價格，預計對房價有一定的沖擊。 一般來說，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，空置率在10%至20%之間為空置危險區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。 北京聯合大學教授張景秋與孟斌帶領的課題組對北京50多個2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進行的調查表明，電表幾乎不走的比例高達27.16%。而電表不走的比例還在陸續(xù)上升，2007年時達到29%。 并且越往外環(huán)空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右。 2010年河南財經政法大學12名大學生歷時兩個月，學生們從鄭州市中心六個區(qū)29家大型樓盤抽取了約1.1萬套商住房為樣本，運用查驗水、電、氣表，點算“黑燈率”等方法，測算空置率。結果表明，鄭東新區(qū)商住房空置率超過55%，其他五區(qū)也不低于20%。 而這些空置房屋是需要成本的，如果房價不能保持繼續(xù)上升或上升幅度低于資金成本，或者出租也不劃算，那么投資者就不能長期堅持，一旦形成逃離房地產的形勢，價格將迅速下跌。 綜合考慮，房價在中期會有較大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考慮到城市化的發(fā)展、經濟的增長、年輕人結婚購房需求，房價仍有一定的心理支持和需求支持，加之房價大幅下跌對金融系統(tǒng)與經濟發(fā)展的影響，政府也會阻止房價過度下跌。 但可以肯定，在中期內，尤其在2015到2020年，希望投機房地產或依靠房地產保值增值必然會受到損失。如果你現在手中持有房子，建議不要再持有太久。 據2010年人口普查數據，中國城市化率達49.68%，預計2020年超過60%，接近發(fā)達國家水平。但中國由于獨生子女政策，導致年輕人口將快速減少，預計2020年后城市化發(fā)展速度將大為放緩。 有人說日本1990年后房價暴跌及其經濟一蹶不振是由房價過度調控造成的，其實即使沒有房價調控，日本房價也一定會大幅下跌且經濟一蹶不振。 1990年日本25至34歲人口組數量比1980年25至34歲人口組數量下降了20%，這就意味著真實需求下降了20%，房地產的高價位已經失去了實際的需求支撐，是堅持不多久的。 盡管解釋日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一條永遠是**根本的，那就是低生育率。早在20世紀六七十年代，日本總和生育率就低于世代更替水平（也即維持人口不增加也不減少的水平，在發(fā)達國家為2.1），隨后生育率持續(xù)下滑，導致未來年輕不斷萎縮。 決定宏觀經濟總量GDP變化的是總需求與總供給的變化，低生育率決定未來經濟增長一定會低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。 從需求方面來說，低生育率會使未來消費**旺盛的年輕人口大幅減少且消費疲弱的老年人口比例很大，必然導致**終消費不振。投資需求是**終消費需求的引致需求，**終消費的低迷不振必然導致投資的低迷不振。 這時，無論日本是刺激消費還是刺激投資，都不能撬動總需求。同時，從總供給角度來說，年輕人口減少，勞動力更新換代斷層，**富創(chuàng)造力的年輕人口萎縮；人口老化，經濟創(chuàng)造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的勞動人口比例減少，人均GDP增長必然放緩，甚至可能面臨萎縮。 而GDP增長率，取決于人口增長率和人均GDP增長率。低生育率的結果，**終必然導致人口增長的放緩或萎縮和人均GDP增長率的放緩，因而經濟陷入長期低迷，失去10年再失去10年。 據第六次人口普查公布數據顯示，中國0-14人口已經降低到16.6%，這比美國、英國、法國、荷蘭等發(fā)達國家還要低。事實上，如果中國人均壽命和這些發(fā)達國家相同，中國的0-14歲兒童比例會更低，列入**低國家之列。 為了更好的比較，我們可以僅適用65歲以下人口數據，以消除老齡化不同的影響，從而利用**新人口普查數據來估計中國的生育率水平。 美國15-64歲成年人口與0-14歲兒童之比為3.2，屬于成人與兒童比例均衡水平，而中國競高達4.5，屬于危險的倒金字塔結構。 日本這個比例為4.8，韓國為4.2，德國和意大利為4.7，西班牙為4.5，這些國家總和生育率在1.2-1.4之間，且考慮到1945二戰(zhàn)結束和戰(zhàn)后嬰兒潮。 而中國1949年底才基本結束內戰(zhàn)，導致2010年時中國59-64歲組人口數量相對這些國家偏低，從而使中國成人與兒童之比也相對偏低，故中國近年來的總和生育率應在1.3左右。 在國際上，總和生育率在1.5以下稱為“超低生育率”，0-14歲人口占比在15%-18%之間稱為“嚴重少子化”，這說明中國已經進入危險的超低生育率和嚴重少子化時代，這意味者未來中國將面臨重老齡化和人口的崩潰式減少，未來經濟也為此陷入長期低迷。 在2025年，中國25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%，這決定中國的房地產等產業(yè)過剩危機不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒潮人口大規(guī)模退休，而此時年輕勞動人口又急劇減少時，未城市化的農村年輕人口也將所剩無幾，此時中國經濟必然陷入長期的低迷。 所以，在2020-2030之間，中國房價必然有一次大跌，而且是跌到底。當然，不同地方的房價下跌不同。由于年輕口的快速減少，大城市和東部地區(qū)為了維持發(fā)展，且本身他們的吸引力就比較高，年輕人口會進一步向這些地區(qū)流動。 與此同時，人口流出地區(qū)的房價將降得更低，尤其是農村空房就更不值錢了。這時候，中國房價將進入合理水平，邊緣地區(qū)房價很低，房地產利潤也將被壓的很低。 對于現在準備“以房養(yǎng)老”的人，千萬別相信“以房養(yǎng)老”?！耙苑筐B(yǎng)老”的存在，必須有一個前提，那就是老人去世后留下的房子有人買且價格不能大幅下跌，否則“以房養(yǎng)老”就失去可能性。 到2025年以后，中國城市化發(fā)展到一定程度，新買房子的絕對主體就是結婚買房的年輕人。但中國近十幾年來一直處于超低生育率，這就意味著2025年后結婚買房的年輕人大幅減少。 況且由于獨生子女政策，許多家庭變成二合一，這些年輕不需要再買房子，甚至許多獨生子女家庭因婚姻而節(jié)約出一套房子并把它推向市場。 與此同時，新中國第一次嬰兒潮人口開始大規(guī)模步入死亡年齡，老年人的房子開始大量推向市場。這時，一邊是急劇減少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供給，故至少中國房價在2025年前后必大跌。 而現在，中國房價正處在泡沫期的高位運行階段，必然購房成本很高。現在買房子預備未來養(yǎng)老，而未來房價大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子。
未來中國的房價走勢預計會出現哪些變化？
158****0204 | 2024-08-27 07:18:45
已有5個回答
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185****3847
購房前應了解相關法律法規(guī)，確保交易合法合規(guī)，維護自身權益。
查看全文↓ 2024-09-03 13:21:06 -
133****8726
房貸利率或有調整，建議關注政策動向，合理規(guī)劃貸款，避免過度負債。
查看全文↓ 2024-08-31 20:35:01 -
151****5197
預計房價走勢受政策、經濟、人口等多重因素影響，區(qū)域差異明顯，需關注長期趨勢。
查看全文↓ 2024-08-28 16:26:56 -
185****6311
房價漲跌，看天吃飯，不如吃瓜。
查看全文↓ 2024-08-27 16:10:44 -
166****2430
投資房產需謹慎，關注政策調控和市場供需，分散投資降低風險。
查看全文↓ 2024-08-27 08:41:13
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公說公有理 婆說婆有理 自己去看
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問 中國房價未來走勢答
中國未來的房價大概率還是要上漲的，之所以這么說，主要有以下這幾個原因：①房價本身也會隨著經濟的發(fā)展而提升，在未來國內的經濟發(fā)展速度肯定是越來越快，各地方的經濟肯定也是越來越好，在這種情況下，房價大概率還是要隨著經濟一起提升的。②目前國內已經全面放開了二胎和三胎政策，而這一政策的放開也就意味著在未來會有更多的年輕人出現，年輕人多了之后，買房的人自然也就會變多，這樣一來房價大概率也會上漲的。③隨著經濟的發(fā)展，無論是人力成本還是物價，其實一直都是在上漲的，然而這兩個因素也是直接決定了房價，所以如果從這個角度來看，房價也沒有下跌的可能性。④最關鍵的一點其實還是土地的價格，現在開發(fā)商想要拿到土地還得去拍賣才行，然而從政府那邊拍賣到的價格土地又比較的貴，所以建成的房子出售價格也不會太低。
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答
武漢市房管局近日發(fā)布月度監(jiān)測報告顯示，今年4月份武漢市場商品住宅成交均價為6307.21元/平方米，雖然環(huán)比依然下降0.12%，但與去年同期相比卻上漲1.04%。據悉，這是半年多來武漢商品房價格首次出現同比上漲。 武漢房管部門的統(tǒng)計數據顯示，去年2月份武漢實施商品房限購令后，房價環(huán)比漲幅逐漸回落。自去年10月份首次出現同比下跌后，武漢商品房價格連續(xù)6個月保持環(huán)比和同比雙雙下降的勢頭。 今年4月，武漢房地產市場繼續(xù)保持較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，商品住房價格環(huán)比繼續(xù)穩(wěn)中有降，商品房成交量基本保持平穩(wěn)。商品住宅成交較多的仍以7000元/平方米以下的中低價位為主，1萬元/平方米以上的新房只成交608套；而戶型在90平方米和120平方米以下的新住房分別賣出4382套、3928套，合計占全市總量的八成以上，140平方米以上的大戶型只賣出709套。 專家分析認為，由于4月份市區(qū)樓盤成交較多，遠城區(qū)樓盤成交量有所下降，導致全市成交均價比去年同期反彈；另外，部分前期降價熱銷的樓盤，其后期戶型、朝向較好的房源成交均價略高，這也成為拉動房價同比上漲的原因之一。 據介紹，4月武漢市新房實際進入銷售登記備案系統(tǒng)的有10245套，較上月有小幅減少。但專家認為，近期部分樓盤價格調低后成交量放大，促使成交量持續(xù)上漲，但武漢商品房庫存壓力依然存在，“降價走量”策略將持續(xù)上演。
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答
房價環(huán)比上漲的趨勢較為明顯。受元旦和農歷新年等因素影響，每年前兩個月無論是購房還是銷售，都會陷入短暫冰封期。但這個新年不太一樣。2013年元旦過后，樓市延續(xù)了年底的“翹尾”因素，無論是成交量還是價格都絲毫沒有出現短暫“冰封”的跡象。
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