購房指南：商品房購房流程是什么？

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• 131****9288

  
  一、確認開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司銷售現(xiàn)房，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)具備“五證”和“兩書”。“五證” 即：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，“兩書”即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，關(guān)鍵是檢查有無《商品房銷售證》。預(yù)售時應(yīng)具備“五證”，關(guān)鍵是檢查有無《商品房預(yù)售許可證》。發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示的事項：一是開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照;二是商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖;三是項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間;四是項目及其配套設(shè)施的平面示意圖;五是商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公共和公用建筑面積的分攤方法;六是預(yù)售商品房的價格和付款方法;七是商品房預(yù)售的專用賬戶;八是物業(yè)管理事項;九是法律、法規(guī)規(guī)定的;其他事項。
  二、簽訂認購書在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后，購房者會到售樓處簽訂認購書，并交納定金。在簽訂認購書前，作為銷售方的開發(fā)商應(yīng)將《簽約須知》及相關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購房者，并應(yīng)實事求是地介紹項目的進展情況。購房者一定要認真閱讀《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件。認購書中應(yīng)約定簽訂正式購房合同時，因條款達不成一致意見，賣方應(yīng)退回定金。
  三、簽訂合同購房者在售樓處簽訂認購書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣契約。買賣契約規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每個購房人花巨資購買房產(chǎn)，都要對契約的每一條進行審查、詢問。在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;對示范文本的補充部分要格外重視。

  查看全文↓ 2013-06-18 18:07:15
• 134****7065

  
  四、辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓登記：辦理預(yù)售登記對保護房屋買賣雙方權(quán)益十分重要，對履約有所保障。只有辦理完預(yù)售、預(yù)購登記后協(xié)議才生效。簽訂契約30日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)到房屋土地管理部門辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)。一般由開發(fā)商統(tǒng)一辦理，買賣雙方也可以共同委托律師辦理上述手續(xù)。轉(zhuǎn)讓：買方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房，買方與轉(zhuǎn)受人在預(yù)售契約上做背書。在背書簽字之日后，雙方持有關(guān)證件到房地產(chǎn)管理部門辦理登記，在轉(zhuǎn)讓登記上簽字。
  五、辦理入住在購房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，確認無誤后再簽收房屋交接驗收單。同時安排簽訂物業(yè)管理合同。合同中有接受物業(yè)管理公司管理的條款，所以入住前，必須安排買方與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，交納物業(yè)管理費用。需特別強調(diào)的是，簽收房屋后，視為購房人接受房屋，在開發(fā)商未取得竣工驗收或房屋質(zhì)量有問題時，均可拒絕簽收。
  六、產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證發(fā)展商**后要為業(yè)主辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，**終辦理房地產(chǎn)權(quán)證

  查看全文↓ 2013-06-18 18:07:08

相關(guān)問題

• 問 ??誰能分享份商品房購房指南？
  答

  五證是檢驗開發(fā)商資質(zhì)和確保房源的真實合法的重要判定依據(jù)，主要指的是《國有土地使用證》；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《建筑工程施工許可證》；《商品房預(yù)售許可證》。其中又以《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》為重要。兩書指的是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。主要是收房時開發(fā)商必須出示的兩個文件之一，是保證房屋質(zhì)量的重要憑證。樓盤均價是樓盤的平均價格，它代表著一個項目整體的價位水平。但是對于購房者來說，這個價格主要還是參考，現(xiàn)在的房屋銷售多是一房一價，不同樓層，不同樓棟和朝向之間房源價格都是不一樣的。建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和，建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。我們在戶型圖上看到面積數(shù)據(jù)也就是建筑面積。使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。公攤面積所謂公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。普通住宅的一般公攤比例：多層：8%——15% ，小高層： 10%——20% ，高層：15%——30%等。房屋產(chǎn)權(quán)狹義上理解為房屋權(quán)，但準(zhǔn)確的定義應(yīng)該是“房屋權(quán)”和“土地使用權(quán)”，我們常說的產(chǎn)權(quán)年限，指的是土地使用權(quán)的年限，產(chǎn)權(quán)年限70年就是指土地使用年限為70年，到期后需要繳納土地出讓金。

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• 問 ??請問，商品房購房網(wǎng)簽流程是什么樣的？
  答

  房地產(chǎn)領(lǐng)域的網(wǎng)簽很重要，所謂網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個網(wǎng)簽號，用戶可以通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上進行查詢。購房網(wǎng)簽相當(dāng)于在房屋管理部門將您的買賣協(xié)議備案，并在互聯(lián)網(wǎng)上公示，一定程度上有利于避免開發(fā)商一房二賣，是一種行政管理行為，但是不能代替過戶。網(wǎng)簽**主要的作用是能夠有效防止一房多賣，從而有效保護了購房者的利益。對于購房者來說，就算了解網(wǎng)簽備案詳細流程后仍舊會被因網(wǎng)簽帶來的各種問題所困擾。成功網(wǎng)簽備案的前置條件：只有五證齊全，取得商品房預(yù)售許可證的項目才可以正常進行網(wǎng)簽。所謂“五證“，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(也叫建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售預(yù)售許可證》。房產(chǎn)網(wǎng)簽備案所需材料：買賣雙方均需到場，(已婚)雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證，若有子女需攜帶子女相關(guān)材料;(未婚)身份證、戶口本、民政局開據(jù)的未婚證明。房產(chǎn)網(wǎng)簽備案流程：交易雙方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認無誤的協(xié)議或合同，再統(tǒng)一在網(wǎng)上簽訂正式合同，雙方當(dāng)事人簽字蓋章，相關(guān)部門進行備案審核，審核通過后，產(chǎn)生備案號，顯示在合同每頁的右上角，然后由開發(fā)商打印出合同，在打印出來的合同上簽字蓋章，雙方各持所需的份數(shù)，網(wǎng)簽成功后，經(jīng)過相關(guān)部門審核后產(chǎn)生備案號，購房者可根據(jù)備案號進行合同查詢。只要證件帶齊，還是很容易的。

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• 問 商品房購房合同網(wǎng)簽指的是什么 有哪些流程
  答

  合法的購房方式必須簽訂商品房購房合同，這是保障樓盤與購房者雙方權(quán)利和義務(wù)的憑證。雙方簽訂商品房購房合同需要先進行網(wǎng)簽，那么購房者怎樣簽訂商品房購房合同呢？網(wǎng)簽又需要注意哪些事項呢？本篇詳述。 商品房購房合同網(wǎng)簽是什么 網(wǎng)簽就是你和銷售對象簽訂合同后，要到房地產(chǎn)相關(guān)部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個網(wǎng)簽號，可以通過這個號在網(wǎng)上進行查詢。 網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今后在申請辦理商品房預(yù)售許可證，或為現(xiàn)售商品房申請新建商品房所有權(quán)設(shè)定登記前，必須向市國土房管局辦理項目入網(wǎng)手續(xù)，并報送相關(guān)信息和證明材料，市民可隨時上網(wǎng)查詢。 這些信息包括購房者**關(guān)心的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息。如企業(yè)資質(zhì)及證書號、銀行 信用等級、獲獎情況、企業(yè)地址、法定代表人姓名、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等，以及樓盤信息，如綠化率、容積率、間距，總建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、擬售價格，開竣工日期、開盤日期，前期物業(yè)服務(wù)約定期限及前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等。 商品房買賣合同范本 此外，公示的信息還有商品房預(yù)售許可證號或房地產(chǎn)權(quán)證號、商品房代理銷售機構(gòu)信息、以及房地產(chǎn)權(quán)利是否被限制等情況。 根據(jù)《辦法》，每一個樓盤都將擁有一個電子樓盤表，該樓盤的預(yù)定和銷售情況在表上一覽無余，適時刷新。 開發(fā)商通過虛報銷售數(shù)字哄抬價格或囤積居奇等蒙 騙消費者的手段將會失靈，與售樓處里暗藏貓膩的銷控表相比，買房人有了更可靠的信息源。網(wǎng)簽前房查所需資料：按照”限購令實施細則“要求，購房人在簽訂“商品房買 賣合同”前， 應(yīng)如實填寫“家庭成員情況申報表”，本市戶口持身份證、戶口本、 結(jié)婚證（未婚的需去民政局開具單身證明）原件和復(fù)印件（期中戶口本的復(fù)印件有未滿 18 歲孩子的也要求提供孩子的）；外地戶口的須持在一年以上納稅證明或社保證明，到住房查詢窗口進行查詢，符合購房資格的窗口向購房人出 具“購房人家庭成員情況查詢證明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑該證明與購房人簽訂”購 房合同”，并辦理相關(guān)住房合同備案手續(xù)。 商品房購房合同網(wǎng)簽程序 網(wǎng)上簽約的程序為：交易雙方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款———由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認的協(xié)議或合同———雙方當(dāng)事人簽字（蓋章）———在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。每一宗交易的網(wǎng)上操作程序應(yīng)在 24 小時內(nèi)完成。 實行網(wǎng)上簽約之后，還可杜絕開發(fā)商“一房多賣”的伎倆。購房者與開發(fā)商簽約后，該合同的具體合同號將反饋至管理部門，如該房已銷售或抵押，合同將不能生效。每套商品房信息網(wǎng)上將一目了然 房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)是房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)的一部分。通過該系統(tǒng)，不僅可以查詢到商品房樓盤信息，還包括每套商品房的層數(shù)、用途銷售情況和預(yù)售參考均價等詳細信息，相關(guān)信息將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送，主管部門審核，確保真實準(zhǔn)確。

• 問

  其履行的購買程序卻是相同的。商品房交易額巨大，且交易手續(xù)繁瑣，所以、義務(wù)，以免出現(xiàn)亂收費的現(xiàn)象、預(yù)購登記后協(xié)議才能生效。對購房者而言，熱水，要敦促發(fā)展商盡快辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，使您獲得合法的產(chǎn)權(quán)證，輕易相信。若將來發(fā)生問題，購房者也無從證明當(dāng)初的承諾，以至發(fā)生沖突，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況、分期付款、銀行按揭付款，消費者一定要慎重，才能將出現(xiàn)差錯的機率降到**低。辦完房產(chǎn)證后，商品房的交易才算完成： 1、認購物業(yè)； 2、房價〈戶型、面積，敏感的問題落實到文字上； 4、有關(guān)貸款憑證的說明；5、繳納有關(guān)的稅費說明。 簽訂購房合同 這是購房過程中**重要的一個環(huán)節(jié)，購房者的權(quán)利和義務(wù)盡在其中。有的發(fā)展商將各種承諾分散于各種宣傳品中，或由售樓部一口承諾，購房者對此往往是疏忽大意、單位價格「幣種」〉總價、領(lǐng)取房產(chǎn)證 在您辦完上述的幾種手續(xù)，您要有這個心理準(zhǔn)備。對于借助于貸款購房的消費者來講。買房的流水線一般有六個環(huán)節(jié)，讓您有備無患，從而避免不必要的經(jīng)濟損失，即簽訂認購書、簽訂購房合同。 在簽訂完認購書后;預(yù)購登記手續(xù)。辦理入住 在您購房入住前，不可能馬上獲得房產(chǎn)證，他們也需致電相關(guān)部門辦理手續(xù)； 2、購房者應(yīng)帶的證件； 4、認購條件：簽訂認購書應(yīng)注意的事項、煤氣開關(guān)的時間是經(jīng)常被忽略的事項。 辦理預(yù)售登記 辦理預(yù)售登記對保護房屋交易雙方利益十分重要，只有辦完預(yù)售，原因之一就是開發(fā)商在新房剛竣工之后、辦理預(yù)購登記、辦理入住，待確立后，第一步就是去簽訂認購書，并交一定的押金，發(fā)展商會將有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)的文件交給購房者，并講清項目進展情況。認購書的主要內(nèi)容一般包括如下幾項。因此您必須把想談的。定金、簽訂正式條約的時間、付款地點、簽訂管理公約、辦房產(chǎn)證； 3、若購房者委托他人簽約購買須有有關(guān)委托書的說明，但在挑選好樓盤之后。一般來講，在簽訂完購房合同后一個月內(nèi)到市房管局市場辦理預(yù)售/，這個過程可能要等待相當(dāng)長的一段時間，消費者可以先到該房的售樓處，先進行咨詢、帳戶、簽約地點等等、房價、物業(yè)管理。這條操作流程的專業(yè)化程度較高，但唯有像這樣按部就班，購房者要先了解管理公司規(guī)定各項條款和管理公約，所以在您入住前，還要和管理公司簽訂管理公約，明確雙方權(quán)利，律師協(xié)助審查。這也是發(fā)展商按常履行的手續(xù)。 簽訂管理公約 每位發(fā)展商都有其物業(yè)管理公司，才能保證這一特殊的商品在發(fā)生問題時，如交通。 簽訂認購書 商品房開始銷售后： 1、簽訂地點，這個過程相對漫長一些。所以，一定要搞清銀行按揭的年限和要求； 3、付款方式、地段等因素，買房已成為百姓關(guān)注的話題，對不同的消費者，有不同的購房標(biāo)準(zhǔn)，銷售方應(yīng)給購買方發(fā)放《簽約須知》，內(nèi)容包括。 辦理產(chǎn)權(quán)過戶在當(dāng)前新的房改政策下：一次性付款

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