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從短期看，國家號召去庫存，那就會在政策面積極配合房地產(chǎn)商，出臺各種積極的相關(guān)政策刺激消費(fèi)者購買，那么房價肯定是會上漲的從長期看，國家是要達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目的，是使房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸，要去房地產(chǎn)化，去房地產(chǎn)化的下一步就是去基建化。打破投資拉動經(jīng)濟(jì)的惡性循環(huán)。增加新興產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重。所以長期看，房價是一定會逐漸溫和下跌的。但是要避免房價迅速下跌，比如去年以及今年早些時候房價下跌過快就導(dǎo)致了房地產(chǎn)商債務(wù)風(fēng)險高筑，如果泡沫迅速破滅會對國民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重后果，所以現(xiàn)在是喊話加出政策使庫存先去掉，后面就是慢慢減少開工量，把握好速度，當(dāng)然這個過程會是比較漫長的，肯定是以年為單位來計(jì)算的。
全部3個回答>樓市去庫存方向明確了嗎 住房等于買房嗎
151****9961 | 2016-05-23 16:32:43
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134****8661
近日，中共中央政治局會議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 當(dāng)下國內(nèi)樓市真實(shí)庫存有多大？未來市場的需求在哪里？在新的住房改革思路下，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的著力點(diǎn)何在？ 庫存：只賣不建，存量也夠賣幾年 國家統(tǒng)計(jì)局**新公布的數(shù)據(jù)顯示，11月末，全國商品房待售面積6.96億平方米，比10月末增加一千多萬平方米，比一年前增加了1億平方米，也創(chuàng)下了歷史新高。其中，住宅待售面積4.40億平方米。如果按照我國人均30平方米的住房面積計(jì)算，這些待售住宅可供約1.46億人居住。 從銷售看，今年1-11月，全國商品房銷售面積為10.9億平方米。業(yè)內(nèi)預(yù)測，全年銷售將超過12億平方米。據(jù)此測算，6.96億平方米待售庫存需要７個月的消化時間。 但待售面積還只是顯性庫存。安信證券分析師陳天誠認(rèn)為，除待售面積外，企業(yè)拿的尚未開工的土地、未竣工在建項(xiàng)目（除已預(yù)售）等也應(yīng)當(dāng)計(jì)入庫存，這樣一起統(tǒng)計(jì)后，我國房地產(chǎn)的真實(shí)庫存要大很多。 “其實(shí)，**可怕的還是巨大的潛在庫存?！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟估算，目前包括已竣工未銷售的、未竣工在建的、待開發(fā)的，這些潛在庫存加起來不少于40億平方米，而且這部分供應(yīng)將在未來幾年內(nèi)集中體現(xiàn)，即使不考慮每年新開工建設(shè)面積，消化它們也需要幾年時間。 中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的報(bào)告則認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過?？値齑娓哌_(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23個至24個月。 從地區(qū)看，是“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。從各地發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，鄂爾多斯、營口等一批三四線城市成為高庫存的“重災(zāi)區(qū)”。 需求：市場＋保障，買房＋租房 去庫存前景如何，決定因素是未來我國住房的需求潛力大小。根據(jù)新的住房改革思路，由進(jìn)城農(nóng)民工構(gòu)成的新市民群體將成為未來重要的住房需求人群。 國務(wù)院去年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》提出，到2020年，要努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。陳晟測算，按目前人均35平方米的水平測算，1億新市民將帶來35億平方米的新增住房需求。此外，各地棚戶區(qū)拆遷改造、面向住房困難人群的保障房、改善性住房等各類需求未來10年的增量將達(dá)到60億平方米左右。 他認(rèn)為，未來住房需求將越來越多元化。改善性二套房、高舒適度住房、適老住宅、青年公寓、季節(jié)性住宅等，都是住房市場上的有效需求，針對這些需求的供給也是有效供給，“當(dāng)下樓市的供給仍不夠滿足這部分需求，供給側(cè)改革要解決這部分的需求問題”。 值得一提的是，住房需求不等于購房需求。比如，面向青年群體租賃需求的長租公寓，也是去庫存、穩(wěn)市場的新領(lǐng)域。 復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長孫立堅(jiān)認(rèn)為，為滿足新需求，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)加快供給側(cè)改革，包括減稅降費(fèi)、保障房貨幣化安置、增加公共品供給等，這些都是未來政策的發(fā)力點(diǎn)。 方向：“去庫存”狀態(tài)下房地產(chǎn)角色生變 業(yè)內(nèi)人士根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)推算，到“十二五”末，我國家庭戶均擁有住房達(dá)到1.08套。就全世界經(jīng)驗(yàn)而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。因此，今年以來房地產(chǎn)投資增速的明顯回調(diào)，不是周期性而是結(jié)構(gòu)性的，因?yàn)楣┣箨P(guān)系已完全逆轉(zhuǎn)。在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)的角色和發(fā)展方式也正在悄然生變。 孫立堅(jiān)說：“過去我們都稱房地產(chǎn)業(yè)是‘黃金十年’，這期間房地產(chǎn)投資增速每年都能保持20％以上，房地產(chǎn)上下游涉及多個行業(yè)，是拉動投資的中堅(jiān)力量，是名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)引擎。但現(xiàn)在行業(yè)供大于求，庫存嚴(yán)重，一方面要穩(wěn)住房地產(chǎn)投資，讓房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器，另一方面地產(chǎn)商的定位也要隨之改變，以前是城市開發(fā)商、建設(shè)商，未來要向著城市運(yùn)營商、配套服務(wù)商的角色改變。” 對地方政府來說，房地產(chǎn)業(yè)作為地方經(jīng)濟(jì)“發(fā)動機(jī)”的角色將逐步淡化，而需更加注重與其他產(chǎn)業(yè)的配套、結(jié)合。 養(yǎng)老催生了養(yǎng)老地產(chǎn)、安樂地產(chǎn)；“互聯(lián)網(wǎng)＋”催生出地產(chǎn)后服務(wù)，社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成為開發(fā)商爭奪焦點(diǎn)；在“雙創(chuàng)”氛圍下，共享辦公空間等新模式已經(jīng)誕生。 “房產(chǎn)將更多扮演產(chǎn)業(yè)載體和容器的角色。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，更加需要其他公共資源和實(shí)體產(chǎn)業(yè)作為依托。”陳晟說，以上海張江高科為例，地產(chǎn)開發(fā)收入在持續(xù)下降，企業(yè)也正在變身為“投行型”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。這種“地產(chǎn)＋產(chǎn)業(yè)”的模式使房地產(chǎn)業(yè)走向穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)的舞臺。
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近日，中共中央政治局會議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 當(dāng)下國內(nèi)樓市真實(shí)庫存有多大？未來市場的需求在哪里？在新的住房改革思路下，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的著力點(diǎn)何在？ 庫存：只賣不建，存量也夠賣幾年 國家統(tǒng)計(jì)局**新公布的數(shù)據(jù)顯示，11月末，全國商品房待售面積6.96億平方米，比10月末增加一千多萬平方米，比一年前增加了1億平方米，也創(chuàng)下了歷史新高。其中，住宅待售面積4.40億平方米。如果按照我國人均30平方米的住房面積計(jì)算，這些待售住宅可供約1.46億人居住。 從銷售看，今年1-11月，全國商品房銷售面積為10.9億平方米。業(yè)內(nèi)預(yù)測，全年銷售將超過12億平方米。據(jù)此測算，6.96億平方米待售庫存需要７個月的消化時間。 但待售面積還只是顯性庫存。安信證券分析師陳天誠認(rèn)為，除待售面積外，企業(yè)拿的尚未開工的土地、未竣工在建項(xiàng)目（除已預(yù)售）等也應(yīng)當(dāng)計(jì)入庫存，這樣一起統(tǒng)計(jì)后，我國房地產(chǎn)的真實(shí)庫存要大很多。 “其實(shí)，**可怕的還是巨大的潛在庫存。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟估算，目前包括已竣工未銷售的、未竣工在建的、待開發(fā)的，這些潛在庫存加起來不少于40億平方米，而且這部分供應(yīng)將在未來幾年內(nèi)集中體現(xiàn)，即使不考慮每年新開工建設(shè)面積，消化它們也需要幾年時間。 中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的報(bào)告則認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過?？値齑娓哌_(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23個至24個月。 從地區(qū)看，是“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。從各地發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，鄂爾多斯、營口等一批三四線城市成為高庫存的“重災(zāi)區(qū)”。 需求：市場＋保障，買房＋租房 去庫存前景如何，決定因素是未來我國住房的需求潛力大小。根據(jù)新的住房改革思路，由進(jìn)城農(nóng)民工構(gòu)成的新市民群體將成為未來重要的住房需求人群。 國務(wù)院去年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》提出，到2020年，要努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。陳晟測算，按目前人均35平方米的水平測算，1億新市民將帶來35億平方米的新增住房需求。此外，各地棚戶區(qū)拆遷改造、面向住房困難人群的保障房、改善性住房等各類需求未來10年的增量將達(dá)到60億平方米左右。 他認(rèn)為，未來住房需求將越來越多元化。改善性二套房、高舒適度住房、適老住宅、青年公寓、季節(jié)性住宅等，都是住房市場上的有效需求，針對這些需求的供給也是有效供給，“當(dāng)下樓市的供給仍不夠滿足這部分需求，供給側(cè)改革要解決這部分的需求問題”。 值得一提的是，住房需求不等于購房需求。比如，面向青年群體租賃需求的長租公寓，也是去庫存、穩(wěn)市場的新領(lǐng)域。 復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長孫立堅(jiān)認(rèn)為，為滿足新需求，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)加快供給側(cè)改革，包括減稅降費(fèi)、保障房貨幣化安置、增加公共品供給等，這些都是未來政策的發(fā)力點(diǎn)。 方向：“去庫存”狀態(tài)下房地產(chǎn)角色生變 業(yè)內(nèi)人士根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)推算，到“十二五”末，我國家庭戶均擁有住房達(dá)到1.08套。就全世界經(jīng)驗(yàn)而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。因此，今年以來房地產(chǎn)投資增速的明顯回調(diào)，不是周期性而是結(jié)構(gòu)性的，因?yàn)楣┣箨P(guān)系已完全逆轉(zhuǎn)。在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)的角色和發(fā)展方式也正在悄然生變。 孫立堅(jiān)說：“過去我們都稱房地產(chǎn)業(yè)是‘黃金十年’，這期間房地產(chǎn)投資增速每年都能保持20％以上，房地產(chǎn)上下游涉及多個行業(yè)，是拉動投資的中堅(jiān)力量，是名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)引擎。但現(xiàn)在行業(yè)供大于求，庫存嚴(yán)重，一方面要穩(wěn)住房地產(chǎn)投資，讓房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器，另一方面地產(chǎn)商的定位也要隨之改變，以前是城市開發(fā)商、建設(shè)商，未來要向著城市運(yùn)營商、配套服務(wù)商的角色改變?！? 對地方政府來說，房地產(chǎn)業(yè)作為地方經(jīng)濟(jì)“發(fā)動機(jī)”的角色將逐步淡化，而需更加注重與其他產(chǎn)業(yè)的配套、結(jié)合。 養(yǎng)老催生了養(yǎng)老地產(chǎn)、安樂地產(chǎn)；“互聯(lián)網(wǎng)＋”催生出地產(chǎn)后服務(wù)，社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成為開發(fā)商爭奪焦點(diǎn)；在“雙創(chuàng)”氛圍下，共享辦公空間等新模式已經(jīng)誕生。 “房產(chǎn)將更多扮演產(chǎn)業(yè)載體和容器的角色。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，更加需要其他公共資源和實(shí)體產(chǎn)業(yè)作為依托?！标愱烧f，以上海張江高科為例，地產(chǎn)開發(fā)收入在持續(xù)下降，企業(yè)也正在變身為“投行型”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。這種“地產(chǎn)＋產(chǎn)業(yè)”的模式使房地產(chǎn)業(yè)走向穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)的舞臺。
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中央定調(diào)樓市去庫存，各地紛紛落實(shí)去庫存政策，中央鼓勵購租并舉和開發(fā)商降價，但是對于普通購房者倆說從樓市政策中能夠獲利多少呢？ 一、中央對樓市去庫存政策加碼 2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出將房地產(chǎn)去庫存納入2015年年我國確定的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，同時將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶政策、鼓勵各方購買庫存商品房出租也就是購租并舉的政策、鼓勵開發(fā)商降價來減少庫存，以及取消不合時宜的的限制性措施等手段。 2016年1月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見)，提出用3年時間，本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。那么什么是購租并舉呢？就是鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買開發(fā)商庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者；鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。 二、海南積極去庫存十項(xiàng)措施有哪些？ 地方近期密集出臺的“去庫存”政策與中央對樓市的診斷和開出的“藥方”一脈相承。海南也提出了去庫存措施，詳見如下。 1、深化戶籍制度改革，推動以新市民為主的住房制度改革，建立購租并舉的住房制度； 2、大力發(fā)展住房租賃市場； 3、大力推進(jìn)棚改貨幣化安置； 4、實(shí)施公租房貨幣化； 5、用好住房公積金； 6、推進(jìn)跨界地產(chǎn)發(fā)展； 7、改進(jìn)調(diào)控方式，把好土地供應(yīng)閘門，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展； 8、實(shí)施精準(zhǔn)促銷； 9、加強(qiáng)風(fēng)險防范，推進(jìn)企業(yè)兼并重組； 10、加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，提升物業(yè)服務(wù)水平。 以上是海南新出臺的事項(xiàng)去庫存政策，海南房地產(chǎn)市場一直是旅游地產(chǎn)的天下，所以整體價格居高不下，在整個過去十年房地產(chǎn)轟轟烈烈的大建之后，庫存量也居高不下，但是未提到房價問題。政府補(bǔ)貼購房等政策相信會更受購房者青睞。
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房產(chǎn)“去庫存”之首要在于“抑新增”，否則將徒勞無果?！ ‘?dāng)“去庫存”成為當(dāng)務(wù)之急的“基本國策”，政府未來勢必推出一連串與金融、財(cái)稅、戶籍有關(guān)的優(yōu)惠舉措，以有利于進(jìn)一步加快“去庫存”，但如同我這幾年所一再呼吁的：在不考慮“抑制新增”的措施面前，一切“去庫存”的手段都未必能奏效。 以上海（樓盤）為例，2016年4、5月樓市開始回暖，整體預(yù)估全年去化面積應(yīng)可達(dá)1000萬平方米，存銷周期大降至8個月，惟令人感到遺憾不足，去年買氣低迷時期，房屋庫存量為1200萬平方米，經(jīng)過三個季度的高速去化，其庫存仍維持在1200萬平方米上下，充分說明“去庫存”之首要務(wù)在于“抑新增”，否則將徒勞無動。 房產(chǎn)“去庫存”具體包括： 1.鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低房價； 2.對帶頭落實(shí)國家政策降低房價的，各市、縣要給予獎勵，協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)在融資和相關(guān)金融服務(wù)方面給予一定的支持。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過改進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善配套設(shè)施、使用綠色環(huán)保節(jié)能材料，在不提高房價的情況下提升產(chǎn)品附加值?！ ?.政府和開發(fā)商補(bǔ)貼購房?！ ?.開發(fā)商的各種促銷活動。
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唐山作為一個典型的三四線城市，其城市的發(fā)展主要是依靠市轄范圍內(nèi)的郊區(qū)、市、縣，包括遷西、遷安、灤南、灤縣等消費(fèi)群體。但是在房產(chǎn)市場去庫存的壓力下，如何引導(dǎo)更多的周邊區(qū)域人口買房是唐山房產(chǎn)市場面臨的重要難題。如何才能解決唐山樓市的庫存問題呢？唐山房地產(chǎn)市場發(fā)展前景如何呢？下面就跟著小編來一起了解一下吧！ 河北省早在2008年便審議通過了唐山城市規(guī)劃的方案，確立唐山兩核兩帶的城市規(guī)劃思路。到2020年，城市主城區(qū)（路北、路南、高新區(qū)、空港、開平、豐南、古冶、豐潤）城鎮(zhèn)人口規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到300萬人以上，曹妃甸新區(qū)（曹妃甸新城、曹妃甸工業(yè)區(qū)、唐?？h、南堡開發(fā)區(qū)）城鎮(zhèn)人口規(guī)模將達(dá)到126萬人。 雖然隨著唐山人口規(guī)模的擴(kuò)大，我們可以看到唐山樓市發(fā)展的前景和空間，但是唐山**為一個典型的三四線城市，其存在著很強(qiáng)的城市特性。唐山的城市建設(shè)發(fā)展雖然迅速，但是缺乏特色，再加上周邊郊縣農(nóng)村人口向城市流動的加大，唐山樓市的去庫存就成為了一個重要難題。 唐山預(yù)售面積釋放量收緊 據(jù)監(jiān)測的唐山房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)：2015年唐山全年共獲批房產(chǎn)預(yù)售面積約720.7萬平方米，環(huán)比2014年收縮減了約24.90%。而就在剛剛過去的1月份，唐山共獲批預(yù)售面積約60.4萬，環(huán)比去年12月下降約17.85%，同比去年同期下降約18.50%。 此外，隨著2016年唐山世界園藝博覽會的即將召開，唐山市區(qū)的各大工地很有可能將會停工。雖然，目前唐山市政府還沒有明確的下發(fā)通知，但是為了保證世園會舉辦期間的空氣質(zhì)量，對于工地施工的限制政策推行的可能性是極大的。如果政策真的發(fā)布，那么在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的進(jìn)度、交房時間或?qū)⑹艿窖舆t，預(yù)售面積的供應(yīng)也將會繼續(xù)的縮減。 唐山房價持續(xù)走低 回顧2015年全年，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的城市房價同環(huán)比走勢，唐山新建商品房住宅價格除6月、7月、9月環(huán)比持平外，其他9個月均環(huán)比下降。而從同比走勢看，2015年全年唐山房價均為下降走勢。與新房市場相同，去年全年唐山二手房住宅價格環(huán)比均呈下降走勢。 世園會或?qū)⒊蔀闃鞘行聶C(jī)遇 隨著2016年世界園藝博覽會在唐山舉辦，屆時將會有幾十個國家和地區(qū)前來參展，預(yù)計(jì)觀眾將達(dá)到1500萬人次以上。大量的參觀者涌入唐山，勢必會讓唐山的經(jīng)濟(jì)有一個較大的增長，那么房地產(chǎn)行業(yè)也將受到利好的影響，或?qū)⒊蔀樘粕綐鞘腥齑娴囊粋€重要機(jī)遇。 唐山是一個具有廣闊發(fā)展前景的工業(yè)城市，鋼鐵、能源、建材、裝備制造、化工工業(yè)為唐山傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。世園會場館以及基礎(chǔ)設(shè)施、景觀綠化、配套服務(wù)等工程的竣工和使用，對于唐山南湖片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目以及鳳凰新城區(qū)域內(nèi)輻射項(xiàng)目的入市銷售將帶來利好影響。唐山市如若將生態(tài)環(huán)境多加治理的話，其房產(chǎn)勢必會受到更多市民的關(guān)注，屆時樓市便會迎來新的生機(jī)。
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