股市暴跌樓市跳水情況下買房需牢記哪些內(nèi)幕 如何識(shí)別這些內(nèi)幕

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• 133****1385

  今年樓市的種種跡象可見，2015房?jī)r(jià)面臨失控，事實(shí)上樓市有很多買房?jī)?nèi)幕，這種內(nèi)幕在前幾年成為樓市銷售的風(fēng)氣，今天一起來看看，買一手房有什么注意事項(xiàng)？購(gòu)房黑幕你知道多少？低價(jià)和大優(yōu)惠的單位背后隱藏的怎樣的秘密？牢記10條樓市內(nèi)幕原則買房不吃虧！ 售樓小姐揭示賣樓中的潛規(guī)則購(gòu)房者需警惕如下陷阱: 1、大家購(gòu)房所付的保險(xiǎn)費(fèi)其實(shí)是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險(xiǎn)公司都可以為你打折。 2、開盤絕對(duì)沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個(gè)月推出幾套，但單價(jià)升得很快，要么就是你有關(guān)系，我們才給你好的房子。 3、廣告沒有一個(gè)是真的，千萬(wàn)別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。 4、售樓員會(huì)用許多方法來逼你買房，讓你無(wú)時(shí)無(wú)刻感到緊張，這時(shí)你千萬(wàn)要冷靜。要自己看中才買。 5、別以為高層中的九到十一樓不錯(cuò)，那你大錯(cuò)了，這些樓層正好是揚(yáng)灰層，臟空氣到這個(gè)高度就會(huì)停頓，我們是不會(huì)告訴你們的。 6、別對(duì)景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個(gè)月從外地買來直接插土進(jìn)去的，所以能多多存活就不錯(cuò)了。 7)別以為面磚的外墻是好的，其實(shí)面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國(guó)外都是用的高級(jí)涂料，沒人用面磚當(dāng)外墻 8、別以為實(shí)測(cè)面積是對(duì)的，其實(shí)測(cè)繪局都被我們買通的，少你一個(gè)平米你也看不出來，但是國(guó)家就只承認(rèn)他的測(cè)繪報(bào)告 9、綠化率，容積率大多都是與實(shí)際不相符的，千萬(wàn)別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的，能對(duì)八成就不錯(cuò)了。 10、漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^大，造成外墻裂縫才漏水的。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:15

相關(guān)問題

• 問 買房排號(hào)有什么內(nèi)幕 如何應(yīng)對(duì)這些內(nèi)幕
  答

  買房排號(hào)是開發(fā)商的一種營(yíng)銷策略，給消費(fèi)者造成一種錯(cuò)覺，這房子很好賣。也就是說，買房子時(shí)要到開發(fā)商處排隊(duì)拿一個(gè)號(hào)碼，有了這個(gè)號(hào)碼才有資格要他們家的房子。拿號(hào)之后要排號(hào)，按先后順序選房，避免大家同時(shí)搶一個(gè)房子，如何沒有被選中的，就只能等下次了。那么，“排號(hào)”這種買房策略是怎么來的呢? 買房排號(hào)是開發(fā)商的一種營(yíng)銷策略，給消費(fèi)者造成一種錯(cuò)覺，這房子很好賣。也就是說，買房子時(shí)要到開發(fā)商處排隊(duì)拿一個(gè)號(hào)碼，有了這個(gè)號(hào)碼才有資格要他們家的房子。拿號(hào)之后要排號(hào)，按先后順序選房，避免大家同時(shí)搶一個(gè)房子，如何沒有被選中的，就只能等下次了。那么，“排號(hào)”這種買房策略是怎么來的呢? 目前排號(hào)的形式大多分為在指定銀行繳納規(guī)定數(shù)額的誠(chéng)意金。然后拿存款證明辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)，等待開盤這幾個(gè)步驟。因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)階段開發(fā)商會(huì)交給業(yè)主一個(gè)認(rèn)購(gòu)號(hào)，所以也就通常被說為“排號(hào)”。開發(fā)商往往會(huì)推出名目繁多的認(rèn)購(gòu)卡。而目前大部分樓盤要求的銀行存款需要在指定的銀行，金額也基本在2萬(wàn)到10萬(wàn)不等，**高的某項(xiàng)目推出過的金卡金額為30萬(wàn)元。在要求購(gòu)房人必須繳納誠(chéng)意金才有機(jī)會(huì)選房的同時(shí)，開發(fā)商也設(shè)計(jì)了不少“優(yōu)惠政策”，例如類似“兩萬(wàn)抵三萬(wàn)”的形式**為常見。這類優(yōu)惠的意思就是如果購(gòu)房人在開盤搖號(hào)的時(shí)候被選中，那么繳納的誠(chéng)意金可以直接抵交房款，如果繳納了2萬(wàn)的誠(chéng)意金，在這樣的優(yōu)惠條件下，就可以等同于3萬(wàn)元房款。這樣的“優(yōu)惠政策”看起來很吸引人，但實(shí)際上是一個(gè)“誘人的陷阱”，那么我們應(yīng)該怎樣避免掉入這樣的陷阱呢?下面，小編將一一告訴你： 排號(hào)買房應(yīng)注意事項(xiàng)： 一：虛假造勢(shì) 在買房前先排號(hào)，想必這是絕大多數(shù)購(gòu)房者都經(jīng)歷過的事情。排號(hào)是為了更準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)，明晰項(xiàng)目的市場(chǎng)接受度，因此在白金卡發(fā)放、VIP銷售、排號(hào)、內(nèi)部訂房等造勢(shì)“烘托”的樓盤銷售方式屢見不鮮。開發(fā)商因此大獲利益，而消費(fèi)者明知是“當(dāng)”也得上。 二：搖號(hào)排號(hào)的“障眼法” 開發(fā)商通過排號(hào)情況來確定開盤節(jié)奏和新推房源的套數(shù)，從而營(yíng)造出熱銷的場(chǎng)面。很多人反映，排號(hào)的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于實(shí)際推出的房源數(shù)。事實(shí)上，樓盤這種排號(hào)搖號(hào)的銷售方式，是現(xiàn)在開發(fā)商賣房的常用手法。更為常見的認(rèn)購(gòu)方式是先排號(hào)再搖號(hào)。如果某一戶型或樓層的房號(hào)有限，就從已經(jīng)繳納訂金的消費(fèi)者中隨機(jī)抽取一部分。這種營(yíng)銷方法用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制刺激消費(fèi)者:你不買后邊還有那么多人等著呢。 注意事項(xiàng)三：“濫竽充數(shù)”的排號(hào)單 在開發(fā)商出具的排號(hào)協(xié)議上，許多條款都對(duì)開發(fā)商有利，排號(hào)單上，連房屋套型、面積、朝向都沒有明確的約定，因此，在開發(fā)過程中，難免出現(xiàn)房屋面積變化，套型走樣，開發(fā)延時(shí)，房?jī)r(jià)上漲等種種問題，從而購(gòu)房者與開發(fā)商雙方產(chǎn)生諸多怨氣。 一般來說選房時(shí)候樓盤采取的是快速營(yíng)銷方式，建議您保持冷靜頭腦，仔細(xì)挑選您需要戶型及樓層。

• 問 請(qǐng)問股市暴跌樓市為什么會(huì)漲？
  答

  同樣是面對(duì)通貨膨脹預(yù)期，股市和樓市卻呈現(xiàn)出截然不同的冰火兩重天情景?！　谋驹鲁跻詠恚珹股就開始大幅下跌，短短十個(gè)交易日，股指足足跌了700多點(diǎn)，A股投資人賬面資產(chǎn)縮水達(dá)到大約五萬(wàn)億元。與此形成鮮明對(duì)比的是，全國(guó)樓市卻在此時(shí)出現(xiàn)了上漲和復(fù)蘇?！　∮腥税褬鞘械呐d盛歸功于"通貨膨脹預(yù)期"，理由是由于金融危機(jī)的影響，全球各國(guó)央行不得不實(shí)行寬松的貨幣政策，因此樓市成為了**直接的受益者。所以，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家評(píng)論說，如果不是金融危機(jī)，恐怕一大批地產(chǎn)商要破產(chǎn)?！　⊥瑫r(shí)，由于新開工樓盤明顯減少，直接導(dǎo)致了今年的供應(yīng)不足。買賣雙方市場(chǎng)角色的易位，讓房?jī)r(jià)短期內(nèi)反而出現(xiàn)上漲。

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• 問 南通樓市低價(jià)房有哪些真相 如何識(shí)別這些真相
  答

  簡(jiǎn)單粗暴點(diǎn)，兩個(gè)字——看漲。曾經(jīng)不少人認(rèn)為港閘、東區(qū)是剛需天堂，地段還能接受，價(jià)格也nice的多，很多對(duì)主城區(qū)望而卻步的購(gòu)房者紛紛投入新東區(qū)、港閘區(qū)的懷抱。8月下旬弘陽(yáng)上城、華強(qiáng)城將再次開盤，均價(jià)直逼8字頭。新城區(qū)作為南通新興的商業(yè)和金融集聚地，也是目前南通**近發(fā)展**為蓬勃的板塊之一，房?jī)r(jià)過萬(wàn)以是不爭(zhēng)的事實(shí)。 驚呆了，房?jī)r(jià)這么貴，是要買不起咯？錯(cuò)！ 此處就該進(jìn)入我們今天的主題內(nèi)容了——想要在南通買房，尤其對(duì)于月薪不到5千人來說，似乎只有遠(yuǎn)離主城區(qū)了，比如開發(fā)區(qū)、通州區(qū)這些區(qū)域。錯(cuò)！不是離主城越遠(yuǎn)的樓盤都是便宜的。在這里，小編要打破大家的一些固有印象，為哪些被誤解的樓盤說句話。買房時(shí)，你以為貴的，其實(shí)也可以很便宜，獨(dú)家曝光，南通樓市那些被忽略“低價(jià)真相”。 誤解現(xiàn)象一：“你以為”主城區(qū)就是富人區(qū)，樓盤個(gè)個(gè)是豪宅，配套高大上，價(jià)格貴上天，剛需攀不上起！ 真相還原：其實(shí)主城區(qū)也有大量中小戶型，比如今年賣得很火的五洲國(guó)際廣場(chǎng)，近期五洲眾籌更是打出了3字頭的口號(hào)，震驚樓市。 小編解析：熱鬧繁華的主城區(qū)，房企扎堆、群雄逐鹿，高端住宅已經(jīng)成了官方標(biāo)配，萬(wàn)元以下房源已然絕跡。五洲國(guó)際廣場(chǎng)偏偏不走尋常路，即將推出五洲眾籌，五折買房，15萬(wàn)的買主城一套房，房?jī)r(jià)跌至3字頭創(chuàng)歷史新低，輕輕松松踩破房?jī)r(jià)新底線。像五洲國(guó)際廣場(chǎng)這種拖后腿的樓盤還是深得咱剛需們的心，所以被瘋搶也是分分鐘的事！ 誤解現(xiàn)象二：“你以為”凡是品牌的都肯定更貴，畢竟牌子是臉面，也是一種價(jià)值！ 真相還原：其實(shí)有的大品牌樓盤價(jià)格很低。實(shí)例說話，位于南通市港閘區(qū)中心地帶的中海碧林灣，特價(jià)秒殺，勁省6萬(wàn)元！相當(dāng)于單價(jià)只有4555元/平米；新城香溢紫郡**低總價(jià)38.18萬(wàn)! 小編解析：幾年前，房地產(chǎn)大熱，購(gòu)房者徹夜排隊(duì)買房，甚至掉進(jìn)開發(fā)商的陷阱沒處訴苦，那個(gè)時(shí)候，是賣房市場(chǎng)，該開發(fā)商俏。而現(xiàn)在，各大開發(fā)商嗅出市場(chǎng)變化，紛紛買房送福利！保利玩自黑營(yíng)銷好不手軟，萬(wàn)科干不過干脆與萬(wàn)達(dá)聯(lián)姻……換句話說，現(xiàn)在是買房市場(chǎng)，一切以購(gòu)房者為出發(fā)點(diǎn)，低價(jià)是王道。 誤解現(xiàn)象三：“你以為”現(xiàn)房都很貴，房子都修好了，實(shí)實(shí)在在可見，當(dāng)然要漲價(jià)了！ 真相還原：其實(shí)現(xiàn)房很多時(shí)候反而更加便宜，比如新東區(qū)的弘陽(yáng)上城現(xiàn)房**低至6字頭了；德誠(chéng)翰景園5800元/㎡起現(xiàn)房搶購(gòu)；華潤(rùn)橡樹灣一周一套特價(jià)房……現(xiàn)房貴的有之，便宜的也是有的，用心找就能遇到。 小編解析：既然已經(jīng)是現(xiàn)房階段了，那么這個(gè)時(shí)候樓盤一般都是尾盤階段，開發(fā)商為了回籠資金或者清倉(cāng)，自然才采取降價(jià)和折扣的形式更直接的吸引購(gòu)房者。另外，也可能剩下的戶型沒有那么有優(yōu)勢(shì)，選擇的人較少，所以選擇低價(jià)賣。當(dāng)然，剩下的未必就是不好的，還是要看適不適合自己的購(gòu)房需求。

• 問 2016房?jī)r(jià)走勢(shì)如何 有哪些內(nèi)幕
  答

  **新數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2015年，全國(guó)的房?jī)r(jià)同比上漲超7%，而一線城市的房?jī)r(jià)上漲幅度更是驚人，漲幅三成左右，其中深圳市上漲達(dá)到六七成。 2015年12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，喊話開發(fā)商適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，媒體也頗關(guān)注了一陣子。似乎去庫(kù)存只能寄希望于開發(fā)商降低房?jī)r(jià)這一條路了。 上海，2015年房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第二。韓正書記指出：作為特大型城市的上海，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尤其自身特點(diǎn)，調(diào)控的重要目標(biāo)也是控制房?jī)r(jià)。上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，再不堅(jiān)持調(diào)控的話將會(huì)影響上海經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展。 高房?jī)r(jià)與高庫(kù)存并存的怪象。讓不少老百姓認(rèn)為是開發(fā)商太黑心，太暴利，所以導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高。實(shí)際情況并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利潤(rùn)首次降至個(gè)位數(shù)，只8%左右。 想要探究中國(guó)高房?jī)r(jià)的內(nèi)因，首先得從其構(gòu)成因素分析，新建小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，或者一套新房的價(jià)格，主要包含了五個(gè)因素：地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)、企業(yè)融資成本、企業(yè)利潤(rùn)。 首先來看地價(jià)。 如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴了，面包自然提價(jià)。熱點(diǎn)城市的地王，遭開發(fā)商哄搶，出現(xiàn)“面粉貴過面包”也不奇怪。 房?jī)r(jià)越高的城市，地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的比重就越高。如過去的2015年北京多塊區(qū)域地王的樓面價(jià)高達(dá)5萬(wàn)左右。假如一兩年以后，賣房時(shí)以8萬(wàn)左右的價(jià)格出售，那么地價(jià)就占比六成。相比之下，一個(gè)中西部的三四線城市，樓面價(jià)假設(shè)2000元，而房?jī)r(jià)為6000元，則地價(jià)占房?jī)r(jià)比重只有三成。 數(shù)據(jù)顯示，過去十年，地價(jià)漲幅大于房?jī)r(jià)漲幅，導(dǎo)致地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的比重越來越大，當(dāng)前幾乎已占半壁江山。地方政府自然是房地產(chǎn)發(fā)展的**大受益者。 第二，要看建安成本。 建安成本指房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成，兩者都包括材料成本投入和人工成本。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建造價(jià)，由2001年的每平米1128元，持續(xù)增長(zhǎng)至2013年的2643元。 從商品房銷售均價(jià)來看，2001年和2013年全國(guó)分別為每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、貴州和河南則分別為每平米16420元、8669元、4295元和4205元。計(jì)算可知，房屋造價(jià)占房屋售價(jià)的比重，全國(guó)由2001年的52%降至2013年的42%。 不同省份和城市，主要是人工成本和住宅檔次有別，所以建安成本存在差異，比如一線城市高層住宅多數(shù)超過2000元。如果是裝修房，則還會(huì)增加幾百至幾千元不等，其中一二線城市中高檔精裝修房，成本可達(dá)3000-5000元。 第三、房地產(chǎn)稅費(fèi)。 房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)種類比較多。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種主要有七個(gè)，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅，其中前五個(gè)稅種純屬于房地產(chǎn)稅種。 2014年，全國(guó)新建商品房銷售總金額為7.63萬(wàn)億，也即房地產(chǎn)七稅稅收金額占全國(guó)新房銷售金額的29%。 不過，實(shí)際稅收占比沒有29%這么高，因?yàn)槠叨惍?dāng)中還包括了二手房交易稅，比如營(yíng)業(yè)稅、契稅和個(gè)人所得稅?？紤]到當(dāng)前我國(guó)仍以新房成交為主，打個(gè)折扣，則稅收及各種費(fèi)(費(fèi)遠(yuǎn)小于稅)大概能占到房?jī)r(jià)構(gòu)成的15%左右。 第四、開發(fā)商融資成本。 房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而資金也是有成本的，尤其開發(fā)商通過借貸融資，產(chǎn)生高額的利息支出。過去很多年，在樓盤開發(fā)的過程中，開發(fā)商自有資金率為兩三成，其余七八成都需要借助于外部融資。 2014到2015年，隨著全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控放松，開發(fā)商融資環(huán)境有所改善，在2015年的二三季度，萬(wàn)科、龍湖、恒大等少數(shù)公司發(fā)行了低于5%的公司債。但絕大部分開發(fā)商的融資成本依然較高，在房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)連跌幾年的情況下，多數(shù)房企純屬給金融機(jī)構(gòu)打工，自己所獲收益卻微不足道。 第五、開發(fā)商利潤(rùn) 2015年前三季度，80家上市房企總營(yíng)業(yè)收入4244億元，凈利潤(rùn)343億元，凈利潤(rùn)為8%，首次跌至個(gè)位數(shù)。 考慮到營(yíng)業(yè)利潤(rùn)范疇大于凈利潤(rùn)，前者沒有減去企業(yè)所得稅（稅率為25%），因此10%的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，相當(dāng)于7.5%的凈利潤(rùn)率。也即2015年全國(guó)房企的凈利潤(rùn)率已經(jīng)下滑至7%左右。但即便已經(jīng)連跌五年，也尚難言到底。 民企求利，不像國(guó)企還肩負(fù)一定的社會(huì)責(zé)任，當(dāng)利潤(rùn)率降至一定程度后，自然會(huì)減少生產(chǎn)量，甚至退出這個(gè)行業(yè)。 綜上所述，根據(jù)數(shù)據(jù)估算，現(xiàn)階段全國(guó)房?jī)r(jià)的構(gòu)成，大概占比為：地價(jià)40%左右，建安成本30%左右，稅費(fèi)15%左右，融資成本8%左右，開發(fā)商利潤(rùn)占7%左右。由此可見，高房?jī)r(jià)幕后的五大黑手，土地成本占**大頭！ 在很多發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入成熟平穩(wěn)階段，建安成本一般占房?jī)r(jià)的六七成，地價(jià)、稅費(fèi)、企業(yè)利潤(rùn)等僅占房?jī)r(jià)的三四成。相比之下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在“草莽時(shí)代”，地價(jià)與稅費(fèi)占比偏高，自然這樣跟政策與制度有關(guān)。無(wú)論如何，我國(guó)房?jī)r(jià)的構(gòu)成，還有很大的優(yōu)化空間。制度設(shè)計(jì)者和行業(yè)管理者，應(yīng)足夠重視，并逐步推進(jìn)相關(guān)改革。

• 問 低**樓盤能不能買 有哪些買房?jī)?nèi)幕
  答

  開發(fā)商們?yōu)榱宋?gòu)房者，各種優(yōu)惠層出不窮，沒有**低只有更低的購(gòu)房門檻，赤裸裸地刺激著購(gòu)房者的置業(yè)神經(jīng)。低**樓盤能不能買?算筆賬讓你看清買房?jī)?nèi)幕。 所謂“低**”，指的是購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)**款由開發(fā)商或者擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)代購(gòu)房者付款，每月按照購(gòu)房者與開發(fā)商或者中介機(jī)構(gòu)的協(xié)議定期免息或低息償還**款。 但是購(gòu)房總額除**款外，其他剩余的房款還是依舊需要購(gòu)房者與銀行按揭申請(qǐng)貸款，每月按時(shí)還款。那么，購(gòu)房者就會(huì)面臨**、月供、交房時(shí)所交稅款等各方面的資金壓力沖擊。到底這個(gè)資金壓力會(huì)有多大呢，小編今日為購(gòu)房者算一筆賬： 比如某樓盤8500元/平米，房屋面積按照90平米計(jì)算，一套房子的總價(jià)在76.5萬(wàn)元，**三成的話約為23萬(wàn)元左右，剩余53.5萬(wàn)元購(gòu)房者需貸款。如果購(gòu)房者選用開發(fā)商推出的低**購(gòu)房，假設(shè)其先付3萬(wàn)元，剩余20萬(wàn)元由開發(fā)商墊付，3年內(nèi)還清，也就是說從購(gòu)房之日起，36個(gè)月內(nèi)置業(yè)者需湊齊20萬(wàn)元，折合每月需5556元左右。而53.5萬(wàn)元的房貸，還30年，按照**低公積金貸款利率3.25%計(jì)算，每月需還2328.35元。這意味著，購(gòu)房者在前3年每個(gè)月要還7884.35元。如果購(gòu)房者使用商業(yè)貸款，前3年的還款壓力更大。 當(dāng)然這并不是說低**樓盤不能買，因?yàn)橛械馁?gòu)房者只是由于**款暫時(shí)不夠或者社保及納稅證明等交付時(shí)間的原因暫未達(dá)到相關(guān)要求，他們選擇低**，能贏取時(shí)間籌集更多**款，對(duì)部分首次置業(yè)和改善性置業(yè)者來說，意味著降低了購(gòu)房門檻，能提早進(jìn)入購(gòu)房環(huán)節(jié)直至順利購(gòu)房。 因此如果購(gòu)房者有余錢，只是一時(shí)無(wú)法提取或者不能一次性付款，購(gòu)買低**樓盤應(yīng)該還比較靠譜的。