買房排號(hào)有什么內(nèi)幕 如何應(yīng)對(duì)這些內(nèi)幕

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• 131****0788

  買房排號(hào)是開發(fā)商的一種營銷策略，給消費(fèi)者造成一種錯(cuò)覺，這房子很好賣。也就是說，買房子時(shí)要到開發(fā)商處排隊(duì)拿一個(gè)號(hào)碼，有了這個(gè)號(hào)碼才有資格要他們家的房子。拿號(hào)之后要排號(hào)，按先后順序選房，避免大家同時(shí)搶一個(gè)房子，如何沒有被選中的，就只能等下次了。那么，“排號(hào)”這種買房策略是怎么來的呢? 買房排號(hào)是開發(fā)商的一種營銷策略，給消費(fèi)者造成一種錯(cuò)覺，這房子很好賣。也就是說，買房子時(shí)要到開發(fā)商處排隊(duì)拿一個(gè)號(hào)碼，有了這個(gè)號(hào)碼才有資格要他們家的房子。拿號(hào)之后要排號(hào)，按先后順序選房，避免大家同時(shí)搶一個(gè)房子，如何沒有被選中的，就只能等下次了。那么，“排號(hào)”這種買房策略是怎么來的呢? 目前排號(hào)的形式大多分為在指定銀行繳納規(guī)定數(shù)額的誠意金。然后拿存款證明辦理認(rèn)購手續(xù)，等待開盤這幾個(gè)步驟。因?yàn)檎J(rèn)購階段開發(fā)商會(huì)交給業(yè)主一個(gè)認(rèn)購號(hào)，所以也就通常被說為“排號(hào)”。開發(fā)商往往會(huì)推出名目繁多的認(rèn)購卡。而目前大部分樓盤要求的銀行存款需要在指定的銀行，金額也基本在2萬到10萬不等，**高的某項(xiàng)目推出過的金卡金額為30萬元。在要求購房人必須繳納誠意金才有機(jī)會(huì)選房的同時(shí)，開發(fā)商也設(shè)計(jì)了不少“優(yōu)惠政策”，例如類似“兩萬抵三萬”的形式**為常見。這類優(yōu)惠的意思就是如果購房人在開盤搖號(hào)的時(shí)候被選中，那么繳納的誠意金可以直接抵交房款，如果繳納了2萬的誠意金，在這樣的優(yōu)惠條件下，就可以等同于3萬元房款。這樣的“優(yōu)惠政策”看起來很吸引人，但實(shí)際上是一個(gè)“誘人的陷阱”，那么我們應(yīng)該怎樣避免掉入這樣的陷阱呢?下面，小編將一一告訴你： 排號(hào)買房應(yīng)注意事項(xiàng)： 一：虛假造勢(shì) 在買房前先排號(hào)，想必這是絕大多數(shù)購房者都經(jīng)歷過的事情。排號(hào)是為了更準(zhǔn)確地了解市場，明晰項(xiàng)目的市場接受度，因此在白金卡發(fā)放、VIP銷售、排號(hào)、內(nèi)部訂房等造勢(shì)“烘托”的樓盤銷售方式屢見不鮮。開發(fā)商因此大獲利益，而消費(fèi)者明知是“當(dāng)”也得上。 二：搖號(hào)排號(hào)的“障眼法” 開發(fā)商通過排號(hào)情況來確定開盤節(jié)奏和新推房源的套數(shù)，從而營造出熱銷的場面。很多人反映，排號(hào)的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于實(shí)際推出的房源數(shù)。事實(shí)上，樓盤這種排號(hào)搖號(hào)的銷售方式，是現(xiàn)在開發(fā)商賣房的常用手法。更為常見的認(rèn)購方式是先排號(hào)再搖號(hào)。如果某一戶型或樓層的房號(hào)有限，就從已經(jīng)繳納訂金的消費(fèi)者中隨機(jī)抽取一部分。這種營銷方法用競爭機(jī)制刺激消費(fèi)者:你不買后邊還有那么多人等著呢。 注意事項(xiàng)三：“濫竽充數(shù)”的排號(hào)單 在開發(fā)商出具的排號(hào)協(xié)議上，許多條款都對(duì)開發(fā)商有利，排號(hào)單上，連房屋套型、面積、朝向都沒有明確的約定，因此，在開發(fā)過程中，難免出現(xiàn)房屋面積變化，套型走樣，開發(fā)延時(shí)，房價(jià)上漲等種種問題，從而購房者與開發(fā)商雙方產(chǎn)生諸多怨氣。 一般來說選房時(shí)候樓盤采取的是快速營銷方式，建議您保持冷靜頭腦，仔細(xì)挑選您需要戶型及樓層。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:43

相關(guān)問題

• 問 股市暴跌樓市跳水情況下買房需牢記哪些內(nèi)幕 如何識(shí)別這些內(nèi)幕
  答

  今年樓市的種種跡象可見，2015房價(jià)面臨失控，事實(shí)上樓市有很多買房內(nèi)幕，這種內(nèi)幕在前幾年成為樓市銷售的風(fēng)氣，今天一起來看看，買一手房有什么注意事項(xiàng)？購房黑幕你知道多少？低價(jià)和大優(yōu)惠的單位背后隱藏的怎樣的秘密？牢記10條樓市內(nèi)幕原則買房不吃虧！ 售樓小姐揭示賣樓中的潛規(guī)則購房者需警惕如下陷阱: 1、大家購房所付的保險(xiǎn)費(fèi)其實(shí)是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險(xiǎn)公司都可以為你打折。 2、開盤絕對(duì)沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個(gè)月推出幾套，但單價(jià)升得很快，要么就是你有關(guān)系，我們才給你好的房子。 3、廣告沒有一個(gè)是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。 4、售樓員會(huì)用許多方法來逼你買房，讓你無時(shí)無刻感到緊張，這時(shí)你千萬要冷靜。要自己看中才買。 5、別以為高層中的九到十一樓不錯(cuò)，那你大錯(cuò)了，這些樓層正好是揚(yáng)灰層，臟空氣到這個(gè)高度就會(huì)停頓，我們是不會(huì)告訴你們的。 6、別對(duì)景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個(gè)月從外地買來直接插土進(jìn)去的，所以能多多存活就不錯(cuò)了。 7)別以為面磚的外墻是好的，其實(shí)面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級(jí)涂料，沒人用面磚當(dāng)外墻 8、別以為實(shí)測面積是對(duì)的，其實(shí)測繪局都被我們買通的，少你一個(gè)平米你也看不出來，但是國家就只承認(rèn)他的測繪報(bào)告 9、綠化率，容積率大多都是與實(shí)際不相符的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的，能對(duì)八成就不錯(cuò)了。 10、漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^大，造成外墻裂縫才漏水的。

• 問 買房中認(rèn)購排號(hào)有什么貓膩 如何應(yīng)對(duì)這些貓膩
  答

  買房人數(shù)過多，則會(huì)出現(xiàn)排號(hào)買房的情況。選房人通過手中號(hào)碼牌作為排隊(duì)和搖號(hào)的憑證。但是，在實(shí)際操作過程中，卻也會(huì)出現(xiàn)一系列因?yàn)榕盘?hào)而來的貓膩，例如拉高房價(jià)、變相集資等等…… 貓膩一以排號(hào)為名拉高房價(jià) 問了好久的一業(yè)內(nèi)人說，其實(shí)這種情況其實(shí)許多樓盤都存在。排號(hào)時(shí)間長了，如果市場反映熱烈，排號(hào)的人越越來越多，開發(fā)商就可以乘機(jī)拉高房價(jià)。在目前火熱的房產(chǎn)大背景之下，購房者往往都不是理性購房而是跟風(fēng)或者發(fā)燒，即使開發(fā)商提高房價(jià)，購房者也會(huì)因?yàn)閾?dān)心房價(jià)會(huì)上漲而接受。為調(diào)起購房者胃口，有些開發(fā)商甚至在取得預(yù)售房屋的資格之后還故意延長開盤時(shí)間，這大多是為提高房價(jià)做鋪墊準(zhǔn)備。 貓膩二以排號(hào)為名變相集資 那個(gè)朋友從售樓處了解到，他們總共開發(fā)有300多套房子，但號(hào)已經(jīng)排到400多了，排號(hào)費(fèi)5000元。問那些交了排號(hào)費(fèi)但沒有買上房子的顧客怎么辦，人家不屑地說，他們交了錢也不一定買，排號(hào)費(fèi)退還不就得了。 我哥們顯然就受到了這樣的打發(fā)。很顯然，這樣做的結(jié)果受損者是購房者，他們的排號(hào)費(fèi)不僅白交，更被開發(fā)商變相集資了。有的開發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證便以排號(hào)為名收取所謂的排號(hào)費(fèi)，即使取得了也仍然延長排號(hào)時(shí)間，結(jié)果又失去誠信不與購房者兌現(xiàn)排號(hào)承諾，不是集資又是什么？ 為這特意請(qǐng)教了法律人士，她說法律上并沒有買房排號(hào)的相關(guān)規(guī)定。但有一點(diǎn)十分明確，就是排號(hào)并非預(yù)售，這只是開發(fā)商要求購樓者做出的單方購買承諾。而在開盤之前開發(fā)商隨意提高房價(jià)或者把房子轉(zhuǎn)賣給他方，也無須承擔(dān)什么責(zé)任，除了將排號(hào)費(fèi)返還購房者。 排號(hào)顯然利在開發(fā)商，因?yàn)閺呐盘?hào)到開盤他們有一個(gè)很大的可操作性彈性空間。所以建議大家買房前**好先了解開發(fā)商的誠信度，或者簽定一份詳盡的排號(hào)合同以確保自己利益不致于受損。

• 問 認(rèn)購排號(hào)有貓膩有哪些 買房需要如何注意這些問題
  答

  “我們現(xiàn)在在排號(hào)階段，具體什么時(shí)間開盤還不清楚，開盤的價(jià)格我們現(xiàn)在也不好說。您可以先交誠意金，我們現(xiàn)在已經(jīng)排了很多號(hào)了。”銷售人員的這句話幾乎已經(jīng)成了樓市這兩年在售樓處出現(xiàn)頻率**高的“開場白”，在開盤時(shí)間和價(jià)格一概待定的情況下要求買房人預(yù)先繳付誠意金參與排號(hào)，只有排號(hào)才有可能在開盤的時(shí)候有機(jī)會(huì)選房。 “繳納誠意金”和動(dòng)輒上千人的壯觀“排號(hào)”場面，已經(jīng)成為了這幾年買房的必經(jīng)程序。今天，就讓小編給你掰扯掰扯這個(gè)買房排號(hào)里面的貓膩。 買房排號(hào)，這是開發(fā)商的一種營銷策略，給買房者造成一種錯(cuò)覺，他們的房子很好賣。也就是說，買房子時(shí)要到開發(fā)商處排隊(duì)拿一個(gè)號(hào)碼，有了這個(gè)號(hào)碼才有資格要他們家的房子。 在排號(hào)這種認(rèn)購方法出現(xiàn)之前，對(duì)現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的認(rèn)購一般采用先來先選的原始方法。對(duì)于消費(fèi)者來說，可以不受干擾地進(jìn)行選擇。選房沒有時(shí)限，反復(fù)、比較著看，交房時(shí)的糾紛自然就少了。對(duì)于開發(fā)商來說，這種方法幾乎沒有使用激勵(lì)機(jī)制和宣傳策略，售房周期比較長。 排號(hào)**早出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購中。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格低廉、需求量大，必須排隊(duì)才能買上房。有些地方甚至還出現(xiàn)過提前三天排隊(duì)購房的現(xiàn)象，雇用民工排號(hào)也不是什么新鮮事。目前，很多樓盤都采用了排號(hào)的認(rèn)購方式。排隊(duì)“搶”房會(huì)給消費(fèi)者造成供不應(yīng)求的假象，從而促使消費(fèi)者盡快選擇。 目前排號(hào)的形式大多分為在指定銀行繳納規(guī)定數(shù)額的誠意金。然后拿存款證明辦理認(rèn)購手續(xù)，等待開盤這幾個(gè)步驟。 因?yàn)檎J(rèn)購階段開發(fā)商會(huì)交給業(yè)主一個(gè)認(rèn)購號(hào)，所以也就通常被說為“排號(hào)”。開發(fā)商往往會(huì)推出名目繁多的認(rèn)購卡，例如“優(yōu)活卡”。而目前大部分樓盤要求的銀行存款需要在指定的銀行，金額也基本在2萬到10萬不等，**高的某項(xiàng)目推出過的金卡金額為30萬元。在要求購房人必須繳納誠意金才有機(jī)會(huì)選房的同時(shí)，開發(fā)商也設(shè)計(jì)了不少“優(yōu)惠政策”，例如類似“兩萬抵三萬”的形式**為常見。這類優(yōu)惠的意思就是如果購房人在開盤搖號(hào)的時(shí)候被選中，那么繳納的誠意金可以直接抵交房款，如果繳納了2萬的誠意金，在這樣的優(yōu)惠條件下，就可以等同于3萬元房款。 更為常見的認(rèn)購方式是先排號(hào)再搖號(hào)。如果某一戶型或樓層的房號(hào)有限，就從已經(jīng)繳納訂金的消費(fèi)者中隨機(jī)抽取一部分。這種營銷方法用競爭機(jī)制刺激消費(fèi)者，你不買后邊還有那么多人等著呢。 案例： 2015年5月份，鐘先生看中了一個(gè)樓盤的普通住宅，交了1萬元排號(hào)費(fèi)，打算購買一套4樓房子。售樓人員當(dāng)時(shí)告知半個(gè)月后就開盤，等了一個(gè)半月后，那個(gè)項(xiàng)目才宣布開盤，朋友滿懷希望趕去時(shí)，卻被告知房價(jià)每平方米已經(jīng)上漲了200元，即使6樓的房子也已經(jīng)賣空，只剩下一個(gè)公攤很大的躍層。 售樓處告訴他如果不滿意可以退還排號(hào)費(fèi)，朋友無奈拿回1萬元后憤憤離開。讓朋友始終不解的是，怎么開盤時(shí)房價(jià)一下子就比排號(hào)時(shí)高出那么多？排號(hào)時(shí)售樓處還表示排在前面的可以優(yōu)先選房呢，朋友排號(hào)是10多位，很靠前了，可**后只剩下一個(gè)躍層，開發(fā)商不是太不講誠信了么？后來據(jù)知情人士透露，在排號(hào)與開盤之間，里面有著太多的貓膩。 貓膩一以排號(hào)為名拉高房價(jià) 問了好久的一業(yè)內(nèi)人說，其實(shí)這種情況其實(shí)許多樓盤都存在。排號(hào)時(shí)間長了，如果市場反映熱烈，排號(hào)的人越越來越多，開發(fā)商就可以乘機(jī)拉高房價(jià)。在目前火熱的房產(chǎn)大背景之下，購房者往往都不是理性購房而是跟風(fēng)或者發(fā)燒，即使開發(fā)商提高房價(jià)，購房者也會(huì)因?yàn)閾?dān)心房價(jià)會(huì)上漲而接受。為調(diào)起購房者胃口，有些開發(fā)商甚至在取得預(yù)售房屋的資格之后還故意延長開盤時(shí)間，這大多是為提高房價(jià)做鋪墊準(zhǔn)備。 貓膩二以排號(hào)為名變相集資 鐘先生從售樓處了解到，他們總共開發(fā)有300多套房子，但號(hào)已經(jīng)排到400多了，排號(hào)費(fèi)5000元。問那些交了排號(hào)費(fèi)但沒有買上房子的顧客怎么辦，人家不屑地說，他們交了錢也不一定買，排號(hào)費(fèi)退還不就得了。 鐘先生顯然就受到了這樣的打發(fā)。很顯然，這樣做的結(jié)果受損者是購房者，他們的排號(hào)費(fèi)不僅白交，更被開發(fā)商變相集資了。有的開發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證便以排號(hào)為名收取所謂的排號(hào)費(fèi)，即使取得了也仍然延長排號(hào)時(shí)間，結(jié)果又失去誠信不與購房者兌現(xiàn)排號(hào)承諾。 某法律人士，她說法律上并沒有買房排號(hào)的相關(guān)規(guī)定。但有一點(diǎn)十分明確，就是排號(hào)并非預(yù)售，這只是開發(fā)商要求購樓者做出的單方購買承諾。而在開盤之前開發(fā)商隨意提高房價(jià)或者把房子轉(zhuǎn)賣給他方，也無須承擔(dān)什么責(zé)任，除了將排號(hào)費(fèi)返還購房者。 排號(hào)顯然利在開發(fā)商，因?yàn)閺呐盘?hào)到開盤他們有一個(gè)很大的可操作性彈性空間。所以建議大家買房前**好先了解開發(fā)商的誠信度，或者簽定一份詳盡的排號(hào)合同以確保自己利益不致于受損。

• 問 買房賣房有什么內(nèi)幕 在買房是應(yīng)該注意什么問題
  答

  作為一名在搜房后臺(tái)曾負(fù)責(zé)區(qū)域各個(gè)樓盤數(shù)據(jù)庫維護(hù)，且多次去到各個(gè)樓盤實(shí)地踩盤、開盤監(jiān)測的小編，同時(shí)也作為一名早已步入晚婚年齡，面臨著買房結(jié)婚等現(xiàn)實(shí)問題的準(zhǔn)購房者。在努力完成自己工作的過程中，也常常站在“我是個(gè)購房者”的角度來思考問題。本期就自己工作中與買房相關(guān)的心得和體會(huì)進(jìn)行了整理，供各位參考。 1、當(dāng)心地基下陷，了解小區(qū)地基的歷史，江景房、湖景房、海景房謹(jǐn)慎購買 買房**好了解下那塊地之前的用途，像有些地基之前可能是一個(gè)小湖，后來填了，之后又建房子，這類就容易地基不穩(wěn)，如果你不是在這附近土生土長的人，可能根本不知道這個(gè)樓盤所在的位置，以前是個(gè)湖啊。一些城市常見在建工地、或地鐵項(xiàng)目地基下陷的，也有城市在建的鄰近江邊或湖邊的工地發(fā)生坍塌工人被埋的事件，也有一些海景房是圍海造地而建的。這類房子雖景色好，但安全問題也不能不考慮。 2、 去到周邊的競品樓盤看下，聽聽他們?cè)趺凑f 由于周邊的各種配套等都大同小異，相鄰區(qū)域的樓盤通常都會(huì)拿來比較，購房者選定區(qū)域后，有時(shí)也拿捏不準(zhǔn)到底是選哪個(gè)。這個(gè)時(shí)候，去到附近的樓盤，你說剛剛?cè)X盤看過，他一定會(huì)告訴你XX盤怎么不好。這些不好的信息中，你可以回家自己去查證一下，往往還比較有用。 初次涉足房地產(chǎn)時(shí)，有次假冒購房者身份去附近的2個(gè)樓盤踩盤，去到B盤時(shí)和接待的置業(yè)顧問說我剛剛?cè)盤看，精裝修的房子還蠻便宜。置業(yè)顧問說A盤的房子質(zhì)量不好，精裝修的房子和我們的品牌房相比就高出那么一點(diǎn)?；厝ズ笈_(tái)一看，果然關(guān)于質(zhì)量的負(fù)面評(píng)論非常多。 買房時(shí)，不排除相鄰樓盤之間為了拉客戶而進(jìn)行的一些惡意競爭和互相的誹謗。沒有完美的樓盤，如果各項(xiàng)都完美了，價(jià)格也承擔(dān)不起。就要看這些樓盤的缺點(diǎn)是否是你可以接受的。 3、怎么看小區(qū)好不好和房子質(zhì)量好壞 “買這個(gè)小區(qū)的房子好不好”是買房者**關(guān)心的?？梢詫?shí)地去看看項(xiàng)目，有些小區(qū)是已經(jīng)有一部分業(yè)主入住了。這個(gè)時(shí)候你說你想買這里的房子，問下這里居住的人體驗(yàn)感如何，一般她們都會(huì)給你一些參考的意見。還可以和門口的保安聊下，問下小區(qū)的電梯好不好，有沒有發(fā)生電梯事件等。在建的期房，工地上有很多的工人，和他們套下近乎，問下他們房子的質(zhì)量如何啊。通過看工地是否整潔干凈有序也可以看出開發(fā)商的管理好壞等。 4、 網(wǎng)上的評(píng)論可以參考，但卻不一定真實(shí) 我們?cè)诰W(wǎng)上買東西，通常都會(huì)看一下買過的人對(duì)該產(chǎn)品的評(píng)論。很多人會(huì)去到該樓盤的信息網(wǎng)頁的樓盤點(diǎn)評(píng)中，看下網(wǎng)友們的評(píng)論。但這部分的評(píng)論真實(shí)客觀的比較少，對(duì)于想要買房的人參考的意義并不是很大。例如非常詳細(xì)說明了樓盤質(zhì)量不好等，這類評(píng)論可能往往是買過的業(yè)主的真實(shí)評(píng)論，但卻會(huì)被刪除，只有后臺(tái)的工作人員才能看到。在網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)達(dá)時(shí)代，一些開發(fā)商不會(huì)任由重大的負(fù)面信息傳播，而影響自己的房屋銷售。 我通常都會(huì)選擇去看下意向樓盤的業(yè)主論壇，尤其是精華帖及下面的評(píng)論，往往還是比較客觀。很多帖子會(huì)從戶型、價(jià)格、配套、交通和周邊的規(guī)劃等各個(gè)方面，進(jìn)行了全方面的分析，也會(huì)把相近的樓盤進(jìn)行一個(gè)比較，供參考。另外也有一些買房業(yè)主的發(fā)帖和回帖，都是可以參考的。 5、 開盤搖號(hào)系統(tǒng)可以做假 大型開盤時(shí)，由于認(rèn)購的人較多，而所推出的房源有限。不少開發(fā)商尤其是一些大的開發(fā)商，會(huì)采用電腦搖號(hào)系統(tǒng)，進(jìn)行搖號(hào)選房。先搖到的，可以先進(jìn)去選房，而后面的人可能面臨沒有合適的房源可選。一些樓盤認(rèn)購火爆，與開發(fā)商有關(guān)系的購房者，通?？梢韵冗x房，這是因?yàn)閾u號(hào)系統(tǒng)可以自己設(shè)置的。所以，在買房時(shí)，問下接待你的置業(yè)顧問，選房是怎么操作的，可否優(yōu)先選房。有些客戶是通過互聯(lián)網(wǎng)站團(tuán)購的，就要注意問下負(fù)責(zé)團(tuán)購的負(fù)責(zé)人，選房時(shí)是否可以優(yōu)先等。 6、看售樓部置業(yè)顧問專業(yè)程度，看小區(qū)放心與否 大品牌開發(fā)商的置業(yè)顧問通常都比較傲氣，房子搶手不愁賣啊，給客戶介紹房子底氣也十足，表現(xiàn)非常專業(yè)。如果去到一些售樓部，置業(yè)顧問表現(xiàn)不專業(yè)或者對(duì)待客戶的提問支支吾吾，甚至這個(gè)也不清楚那個(gè)也不明白或者我剛來我需要問下別人。那說明這個(gè)團(tuán)隊(duì)的服務(wù)不行，置業(yè)顧問離職較多，說明房子銷售并不好，團(tuán)隊(duì)的管理也存在問題。這些都是一些微小的細(xì)節(jié)，但細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)。這也是買房時(shí)需要特別注意的。 7、去到樓盤方圓2公里內(nèi)，看下周邊的環(huán)境 一些樓盤的簡介，10分鐘**XX商圈，開車3分鐘即可上X環(huán)。這些你還是需要自己去親自體驗(yàn)下，一些樓盤都是宣傳自己好的一方面。如果樓盤周邊有看守所、精神病院、殯儀館和紅燈區(qū)等，這些他肯定不會(huì)告訴你。你需要自己去周邊走走看看，并了解未來這周邊的一個(gè)規(guī)劃。 8、注意有無防臭彎頭，當(dāng)心衛(wèi)生間臭氣熏天 買房裝修衛(wèi)生間通常是安裝馬桶，如果你想要安裝蹲便要注意問下小區(qū)的下沉夠不夠。一般來說，下沉不夠的話，安裝馬桶是比較好的，安裝蹲便要把衛(wèi)生間抬高至少三十厘米。另外，要特別注意有無防臭彎頭，衛(wèi)生間氣味大，有防臭彎頭能將臭味隔離在彎頭處。 另外，還要注意一下小區(qū)是外墻外保溫還是外墻內(nèi)保溫，外保溫相比內(nèi)保溫不占用房屋內(nèi)的使用面積，且防水、防裂的效果好一點(diǎn)。其實(shí)，買房時(shí)注意問下小區(qū)外墻是涂顏料還是帖的瓷磚，瓷磚相對(duì)比較美觀但也容易脫落，造成安全隱患。  

• 問 2016房價(jià)走勢(shì)如何 有哪些內(nèi)幕
  答

  **新數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2015年，全國的房價(jià)同比上漲超7%，而一線城市的房價(jià)上漲幅度更是驚人，漲幅三成左右，其中深圳市上漲達(dá)到六七成。 2015年12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，喊話開發(fā)商適當(dāng)降低房價(jià)，媒體也頗關(guān)注了一陣子。似乎去庫存只能寄希望于開發(fā)商降低房價(jià)這一條路了。 上海，2015年房價(jià)漲幅全國第二。韓正書記指出：作為特大型城市的上海，房地產(chǎn)市場發(fā)展尤其自身特點(diǎn)，調(diào)控的重要目標(biāo)也是控制房價(jià)。上海的房價(jià)已經(jīng)很高了，再不堅(jiān)持調(diào)控的話將會(huì)影響上海經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展。 高房價(jià)與高庫存并存的怪象。讓不少老百姓認(rèn)為是開發(fā)商太黑心，太暴利，所以導(dǎo)致房價(jià)過高。實(shí)際情況并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利潤首次降至個(gè)位數(shù)，只8%左右。 想要探究中國高房價(jià)的內(nèi)因，首先得從其構(gòu)成因素分析，新建小區(qū)的平均房價(jià)，或者一套新房的價(jià)格，主要包含了五個(gè)因素：地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)、企業(yè)融資成本、企業(yè)利潤。 首先來看地價(jià)。 如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴了，面包自然提價(jià)。熱點(diǎn)城市的地王，遭開發(fā)商哄搶，出現(xiàn)“面粉貴過面包”也不奇怪。 房價(jià)越高的城市，地價(jià)在房價(jià)構(gòu)成中的比重就越高。如過去的2015年北京多塊區(qū)域地王的樓面價(jià)高達(dá)5萬左右。假如一兩年以后，賣房時(shí)以8萬左右的價(jià)格出售，那么地價(jià)就占比六成。相比之下，一個(gè)中西部的三四線城市，樓面價(jià)假設(shè)2000元，而房價(jià)為6000元，則地價(jià)占房價(jià)比重只有三成。 數(shù)據(jù)顯示，過去十年，地價(jià)漲幅大于房價(jià)漲幅，導(dǎo)致地價(jià)在房價(jià)構(gòu)成中的比重越來越大，當(dāng)前幾乎已占半壁江山。地方政府自然是房地產(chǎn)發(fā)展的**大受益者。 第二，要看建安成本。 建安成本指房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成，兩者都包括材料成本投入和人工成本。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建造價(jià)，由2001年的每平米1128元，持續(xù)增長至2013年的2643元。 從商品房銷售均價(jià)來看，2001年和2013年全國分別為每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、貴州和河南則分別為每平米16420元、8669元、4295元和4205元。計(jì)算可知，房屋造價(jià)占房屋售價(jià)的比重，全國由2001年的52%降至2013年的42%。 不同省份和城市，主要是人工成本和住宅檔次有別，所以建安成本存在差異，比如一線城市高層住宅多數(shù)超過2000元。如果是裝修房，則還會(huì)增加幾百至幾千元不等，其中一二線城市中高檔精裝修房，成本可達(dá)3000-5000元。 第三、房地產(chǎn)稅費(fèi)。 房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)種類比較多。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種主要有七個(gè)，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、所得稅，其中前五個(gè)稅種純屬于房地產(chǎn)稅種。 2014年，全國新建商品房銷售總金額為7.63萬億，也即房地產(chǎn)七稅稅收金額占全國新房銷售金額的29%。 不過，實(shí)際稅收占比沒有29%這么高，因?yàn)槠叨惍?dāng)中還包括了二手房交易稅，比如營業(yè)稅、契稅和個(gè)人所得稅?？紤]到當(dāng)前我國仍以新房成交為主，打個(gè)折扣，則稅收及各種費(fèi)(費(fèi)遠(yuǎn)小于稅)大概能占到房價(jià)構(gòu)成的15%左右。 第四、開發(fā)商融資成本。 房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而資金也是有成本的，尤其開發(fā)商通過借貸融資，產(chǎn)生高額的利息支出。過去很多年，在樓盤開發(fā)的過程中，開發(fā)商自有資金率為兩三成，其余七八成都需要借助于外部融資。 2014到2015年，隨著全國房地產(chǎn)調(diào)控放松，開發(fā)商融資環(huán)境有所改善，在2015年的二三季度，萬科、龍湖、恒大等少數(shù)公司發(fā)行了低于5%的公司債。但絕大部分開發(fā)商的融資成本依然較高，在房地產(chǎn)開發(fā)利潤連跌幾年的情況下，多數(shù)房企純屬給金融機(jī)構(gòu)打工，自己所獲收益卻微不足道。 第五、開發(fā)商利潤 2015年前三季度，80家上市房企總營業(yè)收入4244億元，凈利潤343億元，凈利潤為8%，首次跌至個(gè)位數(shù)。 考慮到營業(yè)利潤范疇大于凈利潤，前者沒有減去企業(yè)所得稅（稅率為25%），因此10%的營業(yè)利潤率，相當(dāng)于7.5%的凈利潤率。也即2015年全國房企的凈利潤率已經(jīng)下滑至7%左右。但即便已經(jīng)連跌五年，也尚難言到底。 民企求利，不像國企還肩負(fù)一定的社會(huì)責(zé)任，當(dāng)利潤率降至一定程度后，自然會(huì)減少生產(chǎn)量，甚至退出這個(gè)行業(yè)。 綜上所述，根據(jù)數(shù)據(jù)估算，現(xiàn)階段全國房價(jià)的構(gòu)成，大概占比為：地價(jià)40%左右，建安成本30%左右，稅費(fèi)15%左右，融資成本8%左右，開發(fā)商利潤占7%左右。由此可見，高房價(jià)幕后的五大黑手，土地成本占**大頭！ 在很多發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入成熟平穩(wěn)階段，建安成本一般占房價(jià)的六七成，地價(jià)、稅費(fèi)、企業(yè)利潤等僅占房價(jià)的三四成。相比之下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在“草莽時(shí)代”，地價(jià)與稅費(fèi)占比偏高，自然這樣跟政策與制度有關(guān)。無論如何，我國房價(jià)的構(gòu)成，還有很大的優(yōu)化空間。制度設(shè)計(jì)者和行業(yè)管理者，應(yīng)足夠重視，并逐步推進(jìn)相關(guān)改革。