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房改房的土地出讓金怎么計算,有沒有計算公式?

142****9800 | 2018-09-13 13:46:11

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  • 158****9249

    土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法,地面價為每平方米土地的單價,即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價,即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。
    投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低,只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算,才有可比性,也易于估算投資成本,進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價,實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。
    南寧市曾經(jīng)買過一套房改房的李先生給記者算了一筆賬。以前,一套售價10萬元左右、5年以上房齡的二手房改房過戶,各項稅費加起來近3000元,而現(xiàn)在要補繳土地出讓金,就等于在原來的基礎(chǔ)上要多繳一筆錢。如何計算房改房土地出讓金是市民**為關(guān)心的事情。
    解讀:網(wǎng)格點樓面基準(zhǔn)地價是指房屋所在位置的樓面價,每個網(wǎng)格點為200米×200米,市民可到各分局查詢南寧市居住用地網(wǎng)格點的基準(zhǔn)地價圖。南寧基準(zhǔn)地價**低值在沙井一帶,為188元/平方米,**高值在南湖一帶,為1100元/平方米。上市房屋不在南寧市居住用地網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價圖覆蓋范圍內(nèi)的,按基準(zhǔn)地價的**低值188元/平方米計算。
    公式:補交土地出讓價款(元)=網(wǎng)格點樓面基準(zhǔn)地價(元/平方米)×容積率修正系數(shù)×10%×上市房屋建筑面積×年期修正系數(shù)
    舉例:張三有一套住房位于衡陽秀靈路口,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥,擬準(zhǔn)備上市交易,該房屋房產(chǎn)證上的建筑面積為52.4平方米,土地證上記載的土地面積為14.97平方米,剩余使用年限為69年,則需補交土地出讓價款計算方法如下:
    經(jīng)查閱南寧市居住用地網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價圖,該位置的網(wǎng)格點樓面基準(zhǔn)地價為511元/平方米;容積率為3.5,容積率修正系數(shù)0.761;剩余使用年限為69年,年期修正系數(shù)0.9983.據(jù)此,需要補交土地出讓價款(元)=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元。

    查看全文↓ 2018-09-13 13:46:47
  • 151****8924

    房改房土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目,采用招標(biāo)、拍賣的方式,可通過市場定價,土地出讓金就是地價??墒菍τ诮?jīng)濟適用房、廉租房、配套房等項目,以及、開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項目,往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié),土地出讓金就帶有稅費的性質(zhì),是定價。國有劃撥土地上標(biāo)準(zhǔn)住宅用房(包括房改房、商品房、拆遷安置房、解困房、安居房)的轉(zhuǎn)讓,且受讓方(購買方)為自然人的,按合肥市財政局直屬征收管理局《關(guān)于合肥市區(qū)國有劃撥土地上標(biāo)準(zhǔn)住宅交易補繳土地出讓金的若干意見》的規(guī)定繳納房改房土地出讓金。 應(yīng)繳出讓金= 所在土地等級相對應(yīng)的出讓金標(biāo)準(zhǔn)×房屋垂直分攤土地面積× 出讓年期修正系數(shù)
    1、房屋垂直分攤面積 = 房屋的建筑面積 / 房屋總層數(shù) 房屋建筑面積:以房屋產(chǎn)權(quán)證記載面積為準(zhǔn) 房屋總層數(shù):以房屋產(chǎn)權(quán)證記載層數(shù)為準(zhǔn)
    2、發(fā)證的土地面積。房屋所在宗地已通過建設(shè)用地復(fù)核驗收的,按符合驗收確定的土地面積登記發(fā)證。如房屋所在宗地未通過建設(shè)用地復(fù)核驗收的,按原土地使用證記載面積登記發(fā)證或由市國土資源局按無建設(shè)主體地塊復(fù)核驗收后再登記發(fā)證。變更登記的土地面積發(fā)生變化的,土地出讓金不作調(diào)整。
    3、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。房改房上市交易補繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按附表的規(guī)定繳納。如土地出讓年限不到66年(含66年)的應(yīng)乘以年期修正系數(shù)后確定。
    4、土地出讓年期確定。凡1980年1月1日以后竣工的房屋,出讓年期從房屋竣工之日起算;1980年1月1日以前竣工的房屋,土地出讓年期從1980年1月1日起算。土地出讓年期不超過70年。按宗地為單位計算。 在宏觀調(diào)控已取得初步成效基礎(chǔ)上,還應(yīng)對土地出讓金進行一次全面的清理和整頓,這次應(yīng)是我國宏觀調(diào)控的應(yīng)有之義。

    查看全文↓ 2018-09-13 13:46:40
  • 158****7211

    承受方須繳納的稅費有契稅,印花稅。按成交價格的1.5%繳納契稅,按0.05%繳納印花稅,按土地等級×分攤的土地面積×年期更正系數(shù)來繳納土地出讓金。
    出讓方應(yīng)繳納的稅費有印花稅,綜合稅,房改房上市轉(zhuǎn)讓所得利益等。要按照成交價格的0.05%來繳納印花稅,按差價的5.55%來繳納綜合稅。個人轉(zhuǎn)讓買進超過一年的普通住宅免收綜合稅。
    出售房改房取得的凈收益按超額累進比例繳納所得收益。其中出售價格小于或等于住房標(biāo)準(zhǔn)價款1.3倍的,免繳所得收益;出售價格大于住房標(biāo)準(zhǔn)價款1.3倍,小于或等于1.6倍的部分,按25%繳納所得收益;出售價格大于住房標(biāo)準(zhǔn)價款1.6倍以上的部分,按50%繳納所得收益。

    查看全文↓ 2018-09-13 13:46:34

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  • 集資房繳納土地出讓金有計算法嗎

    全部4個回答>
  • 土地出讓金征收標(biāo)準(zhǔn)共分為以下三種,具體如下:一、房改房1、土地性質(zhì)為出讓則不需要繳納土地出讓金2、房屋的土地性質(zhì)為劃撥,需繳納土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)為:房屋評估價的1%。二、經(jīng)濟適用房1、房產(chǎn)證年限在五年以內(nèi),無法上市買賣。2、房產(chǎn)證年限超過五年,按照房屋評估價的5%繳納土地出讓金。三、商品房1、商品房土地性質(zhì)是出讓的,不需要繳納土地出讓金。2、土地性質(zhì)是劃撥的需要繳納土地評估價的40%(劃撥轉(zhuǎn)出讓的商品房還需繳納土地評估價3%的土地契稅,以及120元的新土地證費)

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  • 房改房如何繳納土地出讓金?  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,凡改變土地用途、容積率的,應(yīng)按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。全產(chǎn)權(quán)單位房二次交易時只需由賣方補交2%的土地出讓金,交易后的房屋應(yīng)為商品房性質(zhì)。房屋產(chǎn)權(quán)時間是自產(chǎn)權(quán)證發(fā)放之日算起?! 》扛姆渴侵赴凑諊乙?guī)定以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價出售給職工的享受國家一定優(yōu)惠政策的房屋,其在上市轉(zhuǎn)售時存在補交土地出讓金的問題。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種:按成本價購買的產(chǎn)權(quán)證和按標(biāo)準(zhǔn)價購買的產(chǎn)權(quán)證。成本價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置,但該房屋不能辦理贈與,在收益權(quán)上受到一定的限制。房改政策規(guī)定:原以標(biāo)準(zhǔn)價購買公房的職工,可以根據(jù)本人意愿理順到成本價,在補交購房時標(biāo)準(zhǔn)價與成本價差價款后,獲得全部產(chǎn)權(quán),并換新的產(chǎn)權(quán)證書。全產(chǎn)權(quán),可以上市交易。房改房已經(jīng)交納土地出讓金上市交易后再次進入市場交易的,按照出讓土地使用權(quán)的商品房交易的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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  • 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,凡改變土地用途、容積率的,應(yīng)按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。全產(chǎn)權(quán)單位房二次交易時只需由賣方補交2%的土地出讓金,交易后的房屋應(yīng)為商品房性質(zhì)。房屋產(chǎn)權(quán)時間是自產(chǎn)權(quán)證發(fā)放之日算起?! 》扛姆渴侵赴凑諊乙?guī)定以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價出售給職工的享受國家一定優(yōu)惠政策的房屋,其在上市轉(zhuǎn)售時存在補交土地出讓金的問題。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種:按成本價購買的產(chǎn)權(quán)證和按標(biāo)準(zhǔn)價購買的產(chǎn)權(quán)證。成本價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置,但該房屋不能辦理贈與,在收益權(quán)上受到一定的限制。

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  • 房改房土地出讓金=(現(xiàn)市場價-購買價)*70%,已購房改房家庭取得契稅完稅憑證或房屋權(quán)證滿五年后,可以按市場價出售所購住房。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地等價款。房改房土地出讓金是怎樣繳納的①成本價的房改房由政府頒布的政府頒布的房改房成本價,在上市以后出售并且繳納土地出讓金之后,產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)就等同于商品房的產(chǎn)權(quán)了。它的土地出讓金按交易評估價格的1%進行繳納,計算公式為當(dāng)年成本價×建筑面積×1%。成本價是房產(chǎn)實際上市出售的當(dāng)年。②另外還存在有“優(yōu)惠價”、“標(biāo)準(zhǔn)價”兩類房改房類型,兩者在交易時候需要先交納部分款項變更為成本價房改房方后可直接上市,其中補足成本價的公式為當(dāng)年成本價×建筑面積×6%。