買二手房如何保證資金安全？有哪些付款環(huán)節(jié)

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• 131****3285

  買房是大事，很多人買房到了交錢這一環(huán)節(jié)便有了疑惑，不太了解買房付款方式以及付款流程。看了下面的知識(shí)，一定會(huì)大徹大悟。
  
  一次性付款
  
  ①看房：買方看房、交易雙方初步交談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，雙方所產(chǎn)生的費(fèi)用由交易雙方支付；
  
  ②查檔：買賣雙方拿好房產(chǎn)證原件或者按揭合同原件到國(guó)土部門查房檔案；
  
  ③簽合同：買賣雙方協(xié)定好房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過(guò)戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間、傭金的支付比例、違約責(zé)任，確認(rèn)之后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把以上內(nèi)容寫進(jìn)合同，同時(shí)支付定金應(yīng)該交給中介公司；
  
  ④賣方與擔(dān)保公司一起到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)；
  
  ⑤資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用），買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書(shū)給買方（一般銀行直接通知擔(dān)保公司），約7~8個(gè)工作日左右；
  
  ⑥贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個(gè)工作日左右；
  
  ⑦房屋過(guò)戶：買方同擔(dān)保公司簽訂，遞交房產(chǎn)過(guò)戶申請(qǐng)，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個(gè)工作日；
  
  ⑧買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證（記得多復(fù)印一些，再見(jiàn)到它時(shí)要等全部貸款還清之后），擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個(gè)工作日左右；
  
  ⑨交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過(guò)戶，買方領(lǐng)鑰匙。
  
  一次性付款需要注意的事項(xiàng)
  
  1.在合同中要明確規(guī)定，如果貸款辦理不成功，就要無(wú)條件解除合同，退回全部定金和已交付的房款;
  
  2.要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦理的具體時(shí)間，同時(shí)要約定不能如期交付產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任;
  
  3.要約定房屋及其附屬設(shè)施的保質(zhì)期及出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的解決方案;
  
  4.購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商將公攤面積和套內(nèi)面積明確地寫出來(lái)，并附一張項(xiàng)目公攤的平面圖紙;
  
  5.簽訂正式合同的時(shí)候，要確保合同無(wú)空白處。
  
  中介代管房款：交易雙方在中介公司簽定合同，買方向賣方支付購(gòu)房定金或首期款之后，將剩余房款交由中介公司進(jìn)行代管，并由三方約定在完成過(guò)戶的條件下，中介公司將所代管的房款轉(zhuǎn)付給賣方。采用這種方式，對(duì)前面所列舉的兩種方式所存在的缺點(diǎn)都得到了回避，但是更多的加入了中介公司的風(fēng)險(xiǎn)因素。由于中介公司出現(xiàn)過(guò)一些攜款潛逃的先例，很少人采用該方式。
  
  付款方式
  
  分期付款：買方在房產(chǎn)局受理過(guò)戶申請(qǐng)時(shí)交付一部分房款，在過(guò)戶至買方名下且買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證時(shí)結(jié)清剩余的房款，并由賣方于收到全部房款時(shí)將房子交付給買方。因?yàn)橐淮涡愿犊顣r(shí)存在有以上弊端，因此絕大多數(shù)的交易雙方都采用分期付款的方式。使用該方式的，出現(xiàn)簡(jiǎn)單的交易障礙時(shí)，賣方肯定會(huì)積極的配合解決，因此在很大程度上降低了買方的被動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性。
  
  按揭貸款：該方式其實(shí)就是前面所說(shuō)的分期付款方式，只是買方的部分購(gòu)房款需要向銀行貸款。銀行通過(guò)對(duì)買方的資格審核，并對(duì)已經(jīng)過(guò)戶到買方的房子辦理抵押后，一次性將購(gòu)房余款直接支付給賣方，然后由買方按月向銀行償還。由于房屋價(jià)格很大，大部分工薪階層或者投資客都會(huì)利用銀行貸款方式購(gòu)買二手房。決定通過(guò)銀行按揭貸款購(gòu)買二手房前，應(yīng)確保可以獲得銀行貸款的審批，且貸款成數(shù)符合購(gòu)房資金要求[貸款未獲批準(zhǔn)]。否則，買方將面臨無(wú)能力付清房款，只得承擔(dān)違約責(zé)任的窘境。并且，申請(qǐng)貸款額度要量力而行，選擇好的貸款銀行并確定**適合自己的還款方式。
  
  在二手房交易過(guò)程中，往往有留有部分尾款，用來(lái)保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi)，以及物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)還能對(duì)贈(zèng)送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。若賣家仍有戶口的話，一定要留有一定尾款以施加遷出的壓力。
  
  以上付款方式真的安全嗎
  
  中介代收不安全
  
  一些不法中介公司往往聲稱賣方讓他們代收，而且辦手續(xù)會(huì)快一些。購(gòu)房者不了解過(guò)戶程序，出于信任就打款。而中介拿到錢后就人去鏤空，過(guò)戶手續(xù)也不可能再辦。。
  
  自行交接也有麻煩
  
  與賣家直接交易，看似省去了中介那一道，但也有賣家在交易時(shí)暗藏貓膩。比如賣方利用購(gòu)房者買房心切的心理，要求直接收取房屋全款，但在房屋登記部門交件時(shí)，付了錢的購(gòu)房者才知道，賣方房屋早被法院查封，根本無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。而賣家早已逃之夭夭。
  
  房產(chǎn)證辦了也被騙
  
  購(gòu)房者辦了房產(chǎn)證后，以為不會(huì)有問(wèn)題，于是就把全部房款一次性付給了賣家。然而，極有可能出現(xiàn)后續(xù)麻煩，就是之前的房產(chǎn)證共有人實(shí)際上不止一個(gè)，原賣家一人是不能賣的。這就給購(gòu)房者留下了后患。
  
  規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)建議托管
  
  為了避免上述風(fēng)險(xiǎn)，建議買賣雙方和中介公司選擇存量房交易資金托管。
  
  1、防止中介機(jī)構(gòu)挪用客戶資金；
  
  2、有效防止房屋被查封后，不能辦理交易過(guò)戶登記的風(fēng)險(xiǎn)；
  
  3、有效防止買方代償賣方貸款后房屋被查封，不能辦理過(guò)戶手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)；
  
  4、解決賣方過(guò)戶后房屋被查封而不能辦理按揭手續(xù)導(dǎo)致房款不能全部取得的后顧之憂；
  
  5、解決賣方由于買方申請(qǐng)按揭貸款，但未獲得銀行足額貸款而導(dǎo)致房款不能及時(shí)全額取得的顧慮；
  
  6、簡(jiǎn)化房屋登記流程，縮短房屋交易時(shí)間，達(dá)到“一手交房，一手交錢”的目的，保護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2018-10-17 18:56:38
• 137****5655

  二手房買賣是否只要簽訂了合同就萬(wàn)無(wú)一失？常常出現(xiàn)賣方收了房款就杳無(wú)音訊的情況，或者買方支付了**款后才知道房屋被查封或者房屋抵押沒(méi)有注銷而不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶……如何避免購(gòu)買二手房的支付風(fēng)險(xiǎn)呢？
  
  二手房交易中的四次付款行為
  
  首先我們來(lái)看一下，在二手房交易過(guò)程中，買房的四次付款行為，第一次是在簽訂《不動(dòng)產(chǎn)買賣意向書(shū)》時(shí)支付意向金或定金，第二次是簽訂《存量房屋買賣合同》后支付**款，第三次是房屋過(guò)戶后支付的房款，**后一次是支付尾款。
  
  第一筆是支付意向金
  
  在支付意向金時(shí)一定要在房產(chǎn)登記中心調(diào)查買賣房屋的基本信息，看看房產(chǎn)證是真是假，產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，房屋有無(wú)抵押貸款以及被查封等情況。
  
  由于《不動(dòng)產(chǎn)買賣意向書(shū)》是買方直接和中介簽訂的，買方的意向金也是交給中介公司，所以在交意向金的時(shí)候一定要慎重。
  
  第二筆是**款
  
  **款是在簽訂《存量房屋買賣合同》時(shí)或之后幾日內(nèi)支付，這筆款很多，至少在房款的20%以上，而且，**款的支付風(fēng)險(xiǎn)**大。那么這筆款支付給誰(shuí)**保險(xiǎn)呢？
  
  如果直接付給賣方，那有賣方卷款而逃的風(fēng)險(xiǎn)；
  
  付給中介公司也有風(fēng)險(xiǎn)，信譽(yù)不好的可能有進(jìn)無(wú)出，小中介甚至可能關(guān)門走人；
  
  這筆房款**好進(jìn)行第三方資金監(jiān)管。
  
  如果房屋有抵押貸款而賣方又無(wú)力還款注銷抵押，通常賣方會(huì)要求**款用于支付給銀行還貸注銷抵押，這種操作仍存在風(fēng)險(xiǎn)，只是比把**款直接給賣方風(fēng)險(xiǎn)有所降低。
  
  可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)包括：
  
  1、注銷抵押后賣方毀約不賣了；
  
  2、由于銀行扣款有時(shí)間滯后，賣方可以利用這個(gè)時(shí)間差將錢款支取出來(lái)。
  
  第三筆房款一般是在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后支付
  
  過(guò)戶后房屋的產(chǎn)權(quán)人就是買方了，不論是現(xiàn)金支付還是靠銀行貸款支付都沒(méi)問(wèn)題，但是也要注意這筆款交給誰(shuí)，收款人一定要是賣方或其委托的收款人。
  
  **后一筆尾款的支付也很重要
  
  這筆款的數(shù)額不大，一般在房?jī)r(jià)的百分之十左右，但是作用不可小視。它保證賣方在交房時(shí)付清煤氣、水、電、有線電視、電話寬帶、物業(yè)管理等費(fèi)用，還有賣方要把房屋內(nèi)的戶口遷出，不然的話買方就不要輕易的支付尾款。

  查看全文↓ 2018-10-17 18:56:19
• 137****1819

  二手房交易資金監(jiān)管是指二手房交易雙方當(dāng)事人為保證房屋交易資金的安全，由買方將房屋交易資金交付給指定的銀行監(jiān)管，待交易雙方完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，監(jiān)管銀行按照約定向賣方支付房屋交易資金的行為。
  在二手房交易時(shí)，買賣雙方可以申請(qǐng)資金監(jiān)管，通過(guò)“存錢——交件——領(lǐng)證——取錢”這個(gè)簡(jiǎn)單的程序，這種付費(fèi)方式在與普通二手房過(guò)戶環(huán)節(jié)相比，在沒(méi)有增加其他手續(xù)的情況下，確保了二手房買賣雙方房屋權(quán)屬和資金的安全，真正做到“錢證兩清”、防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)具有省時(shí)省力、安全放心、領(lǐng)證快捷、取款及時(shí)的眾多優(yōu)勢(shì)，如果交易雙方并不熟知或者是存在資金交付風(fēng)險(xiǎn)，不妨選此方式。

  查看全文↓ 2018-10-17 18:56:10

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買有房貸的二手房要怎么買？怎么保證資金安全？
  答

  跟業(yè)主商量 是他還，還是你給首期他去還·都要去銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款·。手續(xù)不麻煩。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 資金監(jiān)管有何優(yōu)勢(shì) 如何保證資金安全
  答

  房產(chǎn)交易中，毫無(wú)資金監(jiān)管的錢款交易對(duì)買賣雙方來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是很大的隱患。一個(gè)佐證是，據(jù)北京市東城區(qū)公安局經(jīng)偵支隊(duì)數(shù)據(jù)，2015年上半年受理的房產(chǎn)交易資金損失的案件就有近百起，基本都是由于押金、尾款、**款等未經(jīng)過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管買賣雙方私下交易，或?qū)①Y金托管于黑中介而造成大額損失的事件。針對(duì)房產(chǎn)交易買賣雙方資金的巨大隱患，搜房網(wǎng)房天下已推出“資金托管”服務(wù)，對(duì)客戶付給業(yè)主的房款進(jìn)行資金托管。 一、房屋資金托管服務(wù)免費(fèi)，搜房網(wǎng)打造房產(chǎn)交易版“支付寶” 搜房網(wǎng)的房屋資金托管平臺(tái)，是搜房與合作銀行光大銀行聯(lián)手打造的為房產(chǎn)交易雙方提供的資金托管及保障服務(wù)的平臺(tái)，涉及買方、賣方、托管銀行和搜房共四方，客戶給付業(yè)主的房款凍結(jié)在買賣雙方在托管銀行開(kāi)設(shè)的賬戶中，辦理完過(guò)戶登記手續(xù)，憑解凍函和新房本復(fù)印件（契稅票和受理通知書(shū)亦可）辦理資金解凍至賣方賬戶。 如果交易不成功，資金會(huì)返還至買方賬戶。 另外，“托管的資金是凍結(jié)的，買賣雙方都無(wú)法擅自使用，只有在過(guò)戶手續(xù)辦完，見(jiàn)到信訪本或者受理通知書(shū)的時(shí)候，這筆錢才能解凍，萬(wàn)無(wú)一失?！? 搜房網(wǎng)資金托管業(yè)務(wù)已經(jīng)得到了一定程度的普及。因?yàn)槭敲赓M(fèi)服務(wù)，大部分交易者都十分愿意選擇該托管服務(wù)。銀行監(jiān)管資金變動(dòng)每個(gè)步驟都有短信提醒，線上交易又很方便。 二、搜房資金托管具體形式 托管資金凍結(jié)在托管銀行的賬戶中，辦理完過(guò)戶登記手續(xù)，資金才解凍至賣方賬戶，如果交易不成功，資金則會(huì)返還至買方賬戶，猶如房產(chǎn)交易版“支付寶”。目前該項(xiàng)服務(wù)已經(jīng)在北京推廣，并逐步在全國(guó)一二線城市推行。 三、搜房如何做到資金安全 客戶（甲乙雙方）的托管資金存入以搜房（丙方）的名義在光大銀行（丁方）開(kāi)立的交易結(jié)算資金專用存款賬戶。 中國(guó)人民銀行規(guī)定：客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶中的交易結(jié)算資金，獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債，交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人。若有關(guān)部門對(duì)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行凍結(jié)和扣劃，開(kāi)戶銀行、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)有義務(wù)出示證據(jù)以證明交易結(jié)算資金及其銀行賬戶的性質(zhì)。 因此，托管賬戶的資金是凍結(jié)的，任何人都無(wú)法擅自使用，只有在辦理完相應(yīng)的交易手續(xù)，才能申請(qǐng)資金解凍，非常安全。如有疑問(wèn)可撥打合作銀行電話咨詢——光大銀行海淀支行：010-65279071。 四、搜房資金托管流程

• 問(wèn) ??買二手房怎么付款?應(yīng)該如何安全付款?
  答

  一、申請(qǐng)辦理交易資金監(jiān)管，可以保證安全付款。二、簽約注意事項(xiàng)：1、注意交易房屋的權(quán)屬情況主要指審查交易房屋有無(wú)抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書(shū)面同意。2、注意審查房屋價(jià)款、其他費(fèi)用及傭金房屋價(jià)款應(yīng)該由買房者與出賣人進(jìn)行協(xié)商，但是，在實(shí)踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，因此，為防止不法中介故意抬高房?jī)r(jià)牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價(jià)，**好在中介機(jī)構(gòu)的組織下直接與出賣人進(jìn)行協(xié)商。除房?jī)r(jià)之外，還要明確交易稅費(fèi)的承擔(dān)，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價(jià)款。而對(duì)中介傭金應(yīng)該明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對(duì)交易失敗后傭金的退還做出約定。3、必須對(duì)付款方式進(jìn)行明確、具體的約定這是簽訂二手房買賣合同**為關(guān)鍵的一點(diǎn)，交易雙方常常由于某筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有**款和尾款，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購(gòu)房或轉(zhuǎn)按揭購(gòu)房的方式進(jìn)行交易，對(duì)沒(méi)有申請(qǐng)到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進(jìn)行特別約定。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 買二手房付款環(huán)節(jié)是什么
  答

  ? ? ? ?買二手房的付款環(huán)節(jié)有：1、定金（意向金）。2、**款。3、過(guò)戶后的房款。4、購(gòu)房尾款。一定要確定房屋信息真實(shí)準(zhǔn)確后再開(kāi)始付款的流程?！　?、定金。購(gòu)房者在選房看房后，如果確定了購(gòu)買意向的話，那么就會(huì)進(jìn)入到支付定金和意向金的環(huán)節(jié)了，定金和意向金的支付需要調(diào)查房屋買賣信息之后再進(jìn)行，一定要提前確認(rèn)好房屋信息的真假，產(chǎn)權(quán)歸屬的問(wèn)題，房屋有無(wú)抵押等等這些信息。因?yàn)橘I賣的意向書(shū)是與中介訂立的，所以買賣的意向金是交給中介的，所以在支付之前一定要考慮周全?！　?、**款?，F(xiàn)在買房一般都是通過(guò)按揭的方式來(lái)進(jìn)行的，貸款購(gòu)買的話就會(huì)涉及到**款的問(wèn)題，一般二手房**款在房款的三成以上。但是同樣的道理**款的支付也會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)，所以在支付前也需要調(diào)查清楚賣方的背景，或者委托靠譜的大中介公司，防止自己的錢打水漂?！　?、過(guò)戶后的房款。在**支付之后，就可以辦理房屋過(guò)戶的手續(xù)了，房屋過(guò)戶之后產(chǎn)權(quán)就發(fā)生了變更，剩余的房款采取什么方式都是可行的，但是錢款一定要給到正確的人手里，必須是賣方或者委托收款人，否則不要輕易交易?！　?、購(gòu)房尾款。在房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶完成之后，就可以支付尾款了，尾款一般的數(shù)額不算很大，占到房屋總價(jià)的百分之十左右，但是尾款的作用卻很大，尾款保證了賣方在交房的時(shí)候?qū)ξ飿I(yè)類的事項(xiàng)都交割清楚，比如水電氣，電話寬帶等。如果賣家戶口沒(méi)有遷出的話，也不要輕易的支付尾款。　要注意，在購(gòu)買二手房之前，一定要在付款前弄清房屋的各種基本情況，在交易時(shí)不要稀里糊涂地付了錢發(fā)現(xiàn)無(wú)法辦理過(guò)戶或者房屋還處于抵押狀態(tài)，這種情況就很得不償失了。

• 問(wèn) ??如何買賣二手房?買二手房如何付款**安全?
  答

  二手房交易中的四次付款行為首先我們來(lái)看一下，在二手房交易過(guò)程中，買房的四次付款行為，第一次是在簽訂《不動(dòng)產(chǎn)買賣意向書(shū)》時(shí)支付意向金或定金，第二次是簽訂《存量房屋買賣合同》后支付**款，第三次是房屋過(guò)戶后支付的房款，**后一次是支付尾款。第一筆是支付意向金在支付意向金時(shí)一定要在房產(chǎn)登記中心調(diào)查買賣房屋的基本信息，看看房產(chǎn)證是真是假，產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，房屋有無(wú)抵押貸款以及被查封等情況。由于《不動(dòng)產(chǎn)買賣意向書(shū)》是買方直接和中介簽訂的，買方的意向金也是交給中介公司，所以在交意向金的時(shí)候一定要慎重。第二筆是**款**款是在簽訂《存量房屋買賣合同》時(shí)或之后幾日內(nèi)支付，這筆款很多，至少在房款的20%以上，而且，**款的支付風(fēng)險(xiǎn)大。那么這筆款支付給誰(shuí)**保險(xiǎn)呢？如果直接付給賣方，那有賣方卷款而逃的風(fēng)險(xiǎn)；付給中介公司也有風(fēng)險(xiǎn)，信譽(yù)不好的可能有進(jìn)無(wú)出，小中介甚至可能關(guān)門走人；這筆房款可以進(jìn)行第三方資金監(jiān)管。如果房屋有抵押貸款而賣方又無(wú)力還款注銷抵押，通常賣方會(huì)要求**款用于支付給銀行還貸注銷抵押，這種操作仍存在風(fēng)險(xiǎn)，只是比把**款直接給賣方風(fēng)險(xiǎn)有所降低?？赡艹霈F(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)包括：1、注銷抵押后賣方毀約不賣了；2、由于銀行扣款有時(shí)間滯后，賣方可以利用這個(gè)時(shí)間差將錢款支取出來(lái)。第三筆房款一般是在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后支付過(guò)戶后房屋的產(chǎn)權(quán)人就是買方了，不論是現(xiàn)金支付還是靠銀行貸款支付都沒(méi)問(wèn)題，但是也要注意這筆款交給誰(shuí)，收款人一定要是賣方或其委托的收款人。**后一筆尾款的支付也很重要這筆款的數(shù)額不大，一般在房?jī)r(jià)的百分之十左右，但是作用不可小視。它保證賣方在交房時(shí)付清煤氣、水、電、有線電視、電話寬帶、物業(yè)管理等費(fèi)用，還有賣方要把房屋內(nèi)的戶口遷出，不然的話買方就不要輕易的支付尾款。

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