買(mǎi)有房貸的二手房要怎么買(mǎi)？怎么保證資金安全？

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• 151****4325

  跟業(yè)主商量 是他還，還是你給首期他去還·都要去銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款·。手續(xù)不麻煩。

  查看全文↓ 2019-03-01 17:56:39
• 145****1308

  (一) 按揭二手房轉(zhuǎn)讓需要辦理的相關(guān)手續(xù) 1、 賣方： 賣方須出具的證書(shū)有：產(chǎn)權(quán)復(fù)印件或購(gòu)房合同復(fù)印件，《借款合同》，《抵押合同》、公證書(shū)。賣方還要到建行開(kāi)戶行的會(huì)計(jì)柜去查出余額明細(xì)表，看目前有沒(méi)有應(yīng)該繳而沒(méi)有繳的欠款，到目前為止差銀行多少錢(qián)，即《貸款償還證明》，原債務(wù)人無(wú)拖欠的貸款本金和利息;如果是已婚的，賣方還要出具有權(quán)部門(mén)出示夫妻雙方的身份證、戶口簿、婚姻證明。 2、 買(mǎi)房： 買(mǎi)賣雙方以及共有人填寫(xiě)《貸款債務(wù)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)審批表》;買(mǎi)賣雙方簽訂《債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議》;買(mǎi)方有合法的居留身份，具有完全民事行為能力，提交《貸款申請(qǐng)表》，如果是已婚的，夫妻雙方的身份證、戶口簿、婚姻證明;買(mǎi)方還要出具收入證明，證明你的收入情況，具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入，具有按月還本付息的意愿和能力，收入必須是月供款的三倍。貸款額度以截止債務(wù)轉(zhuǎn)移日的貸款余額為債務(wù)轉(zhuǎn)移的貸款本金。 (二) 按揭二手房轉(zhuǎn)讓繳納哪些費(fèi)用 貸款期限原則上不變更原借款合同約定的貸款期限、利率、還款方式和還款計(jì)劃。如果是有產(chǎn)權(quán)，就到房管局辦理注銷產(chǎn)權(quán)手續(xù)，重新辦理過(guò)戶，做新的再抵押;如果是合同按揭需到開(kāi)發(fā)商那里去辦理更名，原則上銀行建議開(kāi)發(fā)商不要收取購(gòu)房者的費(fèi)用;房管局會(huì)收取過(guò)戶稅費(fèi)。具體的收費(fèi)除了要繳納一般二手房交易的契稅、印花稅、登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等外，在“轉(zhuǎn)按揭”過(guò)程中，還涉及到銀行的按揭轉(zhuǎn)讓傭金、抵押擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、律師見(jiàn)證費(fèi)等費(fèi)用。 二、二手房買(mǎi)方應(yīng)注意什么 1、要看二手房所有權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關(guān)文件，沒(méi)有兩證的房屋，不得買(mǎi)賣。 2、要看房屋是否為共有財(cái)產(chǎn)，如為共有，要取得其他共有人的同意。根據(jù)規(guī)定，二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面同意。 3、二手房交易前，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)查看房屋有無(wú)其他債權(quán)債務(wù)糾紛。有沒(méi)有國(guó)家和南昌市行政機(jī)關(guān)如人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等查封。 4、應(yīng)當(dāng)審查二手房有無(wú)抵押等情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵權(quán)人的書(shū)面證據(jù)，或者取得抵權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的證明。 5、要看所購(gòu)二手房是否屬于允許出售的房屋，因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定，城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，在購(gòu)房后5年之內(nèi)不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。如果購(gòu)買(mǎi)的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問(wèn)題。 6、要看所購(gòu)二手房的建筑面積是否準(zhǔn)確無(wú)誤，因?yàn)橛袝r(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準(zhǔn)。 7、應(yīng)考察房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關(guān)問(wèn)題。
  

  查看全文↓ 2019-03-01 17:56:29
• 145****4826

  一般有未償清房貸的二手房交易基本也是這樣處理的。風(fēng)險(xiǎn)也是有的，就是對(duì)方不去還房貸，你就兩頭不撈了。

  查看全文↓ 2019-03-01 17:56:20

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)二手房如何保證資金安全？有哪些付款環(huán)節(jié)
  答

  買(mǎi)房是大事，很多人買(mǎi)房到了交錢(qián)這一環(huán)節(jié)便有了疑惑，不太了解買(mǎi)房付款方式以及付款流程?？戳讼旅娴闹R(shí)，一定會(huì)大徹大悟。一次性付款①看房：買(mǎi)方看房、交易雙方初步交談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，雙方所產(chǎn)生的費(fèi)用由交易雙方支付；②查檔：買(mǎi)賣雙方拿好房產(chǎn)證原件或者按揭合同原件到國(guó)土部門(mén)查房檔案；③簽合同：買(mǎi)賣雙方協(xié)定好房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過(guò)戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間、傭金的支付比例、違約責(zé)任，確認(rèn)之后，買(mǎi)賣雙方與中介簽訂三方合同或者買(mǎi)賣雙方簽訂合同，把以上內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同，同時(shí)支付定金應(yīng)該交給中介公司；④賣方與擔(dān)保公司一起到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)；⑤資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)：買(mǎi)方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用），買(mǎi)方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買(mǎi)方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書(shū)給買(mǎi)方（一般銀行直接通知擔(dān)保公司），約7~8個(gè)工作日左右；⑥贖樓：買(mǎi)方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個(gè)工作日左右；⑦房屋過(guò)戶：買(mǎi)方同擔(dān)保公司簽訂，遞交房產(chǎn)過(guò)戶申請(qǐng)，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個(gè)工作日；⑧買(mǎi)方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證（記得多復(fù)印一些，再見(jiàn)到它時(shí)要等全部貸款還清之后），擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個(gè)工作日左右；⑨交房：買(mǎi)賣雙方辦理房屋交接，水、電等過(guò)戶，買(mǎi)方領(lǐng)鑰匙。一次性付款需要注意的事項(xiàng)1.在合同中要明確規(guī)定，如果貸款辦理不成功，就要無(wú)條件解除合同，退回全部定金和已交付的房款;2.要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦理的具體時(shí)間，同時(shí)要約定不能如期交付產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任;3.要約定房屋及其附屬設(shè)施的保質(zhì)期及出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的解決方案;4.購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商將公攤面積和套內(nèi)面積明確地寫(xiě)出來(lái)，并附一張項(xiàng)目公攤的平面圖紙;5.簽訂正式合同的時(shí)候，要確保合同無(wú)空白處。中介代管房款：交易雙方在中介公司簽定合同，買(mǎi)方向賣方支付購(gòu)房定金或首期款之后，將剩余房款交由中介公司進(jìn)行代管，并由三方約定在完成過(guò)戶的條件下，中介公司將所代管的房款轉(zhuǎn)付給賣方。采用這種方式，對(duì)前面所列舉的兩種方式所存在的缺點(diǎn)都得到了回避，但是更多的加入了中介公司的風(fēng)險(xiǎn)因素。由于中介公司出現(xiàn)過(guò)一些攜款潛逃的先例，很少人采用該方式。付款方式分期付款：買(mǎi)方在房產(chǎn)局受理過(guò)戶申請(qǐng)時(shí)交付一部分房款，在過(guò)戶至買(mǎi)方名下且買(mǎi)方領(lǐng)取新房產(chǎn)證時(shí)結(jié)清剩余的房款，并由賣方于收到全部房款時(shí)將房子交付給買(mǎi)方。因?yàn)橐淮涡愿犊顣r(shí)存在有以上弊端，因此絕大多數(shù)的交易雙方都采用分期付款的方式。使用該方式的，出現(xiàn)簡(jiǎn)單的交易障礙時(shí)，賣方肯定會(huì)積極的配合解決，因此在很大程度上降低了買(mǎi)方的被動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性。按揭貸款：該方式其實(shí)就是前面所說(shuō)的分期付款方式，只是買(mǎi)方的部分購(gòu)房款需要向銀行貸款。銀行通過(guò)對(duì)買(mǎi)方的資格審核，并對(duì)已經(jīng)過(guò)戶到買(mǎi)方的房子辦理抵押后，一次性將購(gòu)房余款直接支付給賣方，然后由買(mǎi)方按月向銀行償還。由于房屋價(jià)格很大，大部分工薪階層或者投資客都會(huì)利用銀行貸款方式購(gòu)買(mǎi)二手房。決定通過(guò)銀行按揭貸款購(gòu)買(mǎi)二手房前，應(yīng)確?？梢垣@得銀行貸款的審批，且貸款成數(shù)符合購(gòu)房資金要求[貸款未獲批準(zhǔn)]。否則，買(mǎi)方將面臨無(wú)能力付清房款，只得承擔(dān)違約責(zé)任的窘境。并且，申請(qǐng)貸款額度要量力而行，選擇好的貸款銀行并確定**適合自己的還款方式。在二手房交易過(guò)程中，往往有留有部分尾款，用來(lái)保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi)，以及物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)還能對(duì)贈(zèng)送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。若賣家仍有戶口的話，一定要留有一定尾款以施加遷出的壓力。以上付款方式真的安全嗎中介代收不安全一些不法中介公司往往聲稱賣方讓他們代收，而且辦手續(xù)會(huì)快一些。購(gòu)房者不了解過(guò)戶程序，出于信任就打款。而中介拿到錢(qián)后就人去鏤空，過(guò)戶手續(xù)也不可能再辦。。自行交接也有麻煩與賣家直接交易，看似省去了中介那一道，但也有賣家在交易時(shí)暗藏貓膩。比如賣方利用購(gòu)房者買(mǎi)房心切的心理，要求直接收取房屋全款，但在房屋登記部門(mén)交件時(shí)，付了錢(qián)的購(gòu)房者才知道，賣方房屋早被法院查封，根本無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。而賣家早已逃之夭夭。房產(chǎn)證辦了也被騙購(gòu)房者辦了房產(chǎn)證后，以為不會(huì)有問(wèn)題，于是就把全部房款一次性付給了賣家。然而，極有可能出現(xiàn)后續(xù)麻煩，就是之前的房產(chǎn)證共有人實(shí)際上不止一個(gè)，原賣家一人是不能賣的。這就給購(gòu)房者留下了后患。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)建議托管為了避免上述風(fēng)險(xiǎn)，建議買(mǎi)賣雙方和中介公司選擇存量房交易資金托管。1、防止中介機(jī)構(gòu)挪用客戶資金；2、有效防止房屋被查封后，不能辦理交易過(guò)戶登記的風(fēng)險(xiǎn)；3、有效防止買(mǎi)方代償賣方貸款后房屋被查封，不能辦理過(guò)戶手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)；4、解決賣方過(guò)戶后房屋被查封而不能辦理按揭手續(xù)導(dǎo)致房款不能全部取得的后顧之憂；5、解決賣方由于買(mǎi)方申請(qǐng)按揭貸款，但未獲得銀行足額貸款而導(dǎo)致房款不能及時(shí)全額取得的顧慮；6、簡(jiǎn)化房屋登記流程，縮短房屋交易時(shí)間，達(dá)到“一手交房，一手交錢(qián)”的目的，保護(hù)買(mǎi)賣雙方的合法權(quán)益。

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• 問(wèn) 求助:買(mǎi)二手房,賣方的按揭買(mǎi)方還,怎樣保護(hù)買(mǎi)方的資金安全?
  答

  這個(gè)就按照正常的交易方式就可以了，賣方如果不能自己贖樓，就請(qǐng)擔(dān)保公司，買(mǎi)方將首期房款監(jiān)管到銀行，定金托管到居間方，這樣雙方的利益都可以得到保證！

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• 問(wèn) 資金監(jiān)管有何優(yōu)勢(shì) 如何保證資金安全
  答

  房產(chǎn)交易中，毫無(wú)資金監(jiān)管的錢(qián)款交易對(duì)買(mǎi)賣雙方來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是很大的隱患。一個(gè)佐證是，據(jù)北京市東城區(qū)公安局經(jīng)偵支隊(duì)數(shù)據(jù)，2015年上半年受理的房產(chǎn)交易資金損失的案件就有近百起，基本都是由于押金、尾款、**款等未經(jīng)過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管買(mǎi)賣雙方私下交易，或?qū)①Y金托管于黑中介而造成大額損失的事件。針對(duì)房產(chǎn)交易買(mǎi)賣雙方資金的巨大隱患，搜房網(wǎng)房天下已推出“資金托管”服務(wù)，對(duì)客戶付給業(yè)主的房款進(jìn)行資金托管。 一、房屋資金托管服務(wù)免費(fèi)，搜房網(wǎng)打造房產(chǎn)交易版“支付寶” 搜房網(wǎng)的房屋資金托管平臺(tái)，是搜房與合作銀行光大銀行聯(lián)手打造的為房產(chǎn)交易雙方提供的資金托管及保障服務(wù)的平臺(tái)，涉及買(mǎi)方、賣方、托管銀行和搜房共四方，客戶給付業(yè)主的房款凍結(jié)在買(mǎi)賣雙方在托管銀行開(kāi)設(shè)的賬戶中，辦理完過(guò)戶登記手續(xù)，憑解凍函和新房本復(fù)印件（契稅票和受理通知書(shū)亦可）辦理資金解凍至賣方賬戶。 如果交易不成功，資金會(huì)返還至買(mǎi)方賬戶。 另外，“托管的資金是凍結(jié)的，買(mǎi)賣雙方都無(wú)法擅自使用，只有在過(guò)戶手續(xù)辦完，見(jiàn)到信訪本或者受理通知書(shū)的時(shí)候，這筆錢(qián)才能解凍，萬(wàn)無(wú)一失?！? 搜房網(wǎng)資金托管業(yè)務(wù)已經(jīng)得到了一定程度的普及。因?yàn)槭敲赓M(fèi)服務(wù)，大部分交易者都十分愿意選擇該托管服務(wù)。銀行監(jiān)管資金變動(dòng)每個(gè)步驟都有短信提醒，線上交易又很方便。 二、搜房資金托管具體形式 托管資金凍結(jié)在托管銀行的賬戶中，辦理完過(guò)戶登記手續(xù)，資金才解凍至賣方賬戶，如果交易不成功，資金則會(huì)返還至買(mǎi)方賬戶，猶如房產(chǎn)交易版“支付寶”。目前該項(xiàng)服務(wù)已經(jīng)在北京推廣，并逐步在全國(guó)一二線城市推行。 三、搜房如何做到資金安全 客戶（甲乙雙方）的托管資金存入以搜房（丙方）的名義在光大銀行（丁方）開(kāi)立的交易結(jié)算資金專用存款賬戶。 中國(guó)人民銀行規(guī)定：客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶中的交易結(jié)算資金，獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債，交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人。若有關(guān)部門(mén)對(duì)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行凍結(jié)和扣劃，開(kāi)戶銀行、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)有義務(wù)出示證據(jù)以證明交易結(jié)算資金及其銀行賬戶的性質(zhì)。 因此，托管賬戶的資金是凍結(jié)的，任何人都無(wú)法擅自使用，只有在辦理完相應(yīng)的交易手續(xù)，才能申請(qǐng)資金解凍，非常安全。如有疑問(wèn)可撥打合作銀行電話咨詢——光大銀行海淀支行：010-65279071。 四、搜房資金托管流程

• 問(wèn) 中介公司是怎么操作二手房交易流程的？如何保障業(yè)主資金安全？
  答

  交易過(guò)程中，要注意的問(wèn)題有很多，不單單只是一點(diǎn)點(diǎn)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都很重要。

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• 問(wèn) 買(mǎi)二手房沒(méi)有房產(chǎn)證怎么買(mǎi)安全
  答

  沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房不可以辦理過(guò)戶如果沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房需要過(guò)戶是不能辦理手續(xù)的。買(mǎi)賣雙方到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)過(guò)戶，必須提供二手房的房產(chǎn)證，沒(méi)有房產(chǎn)證，過(guò)戶要求也會(huì)遭到拒絕。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，擁有房產(chǎn)證的房屋才可交易，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋不得上市交易。由于目前我國(guó)采取的是房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，如果你沒(méi)有房產(chǎn)證，那你將沒(méi)有權(quán)利交易房屋，同樣也就無(wú)權(quán)享受該房屋所帶來(lái)的相關(guān)利益。將來(lái)該房屋如果需要拆遷，那自己將無(wú)法得到補(bǔ)償。有些買(mǎi)方會(huì)選擇先簽署合同，再等賣方獲得房產(chǎn)證。如果只簽訂合同，并不能保證**終的結(jié)果，如果賣方反悔，同樣不能得到房屋的產(chǎn)權(quán)，尤其是在已經(jīng)付款的情況下，風(fēng)險(xiǎn)較大。實(shí)際中，有部分交易會(huì)采取公證方式，簽訂協(xié)議之后進(jìn)行公證，協(xié)議中把相關(guān)的過(guò)戶時(shí)間等也進(jìn)行約定，但這仍取決于雙方誠(chéng)信。

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