物業(yè)管理的方法有哪些

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• 137****4988

  物業(yè)管理糾紛的處理方式有以下三種：
  1、糾紛各方以和平協(xié)商方式達(dá)成協(xié)議解決；
  2、糾紛各方通過第三方介入主要是當(dāng)?shù)胤抗芫?、居委會、街道辦事處或鎮(zhèn)政府調(diào)解機(jī)構(gòu)參與調(diào)解的方式達(dá)成協(xié)議；
  3、糾紛各方在1,2二種方式無法達(dá)成一致協(xié)議的情況下通過仲裁、法院訴訟的方式解決糾紛。
  我國民法通則和民事訴訟法規(guī)定中有人民調(diào)解制度，有一方不同意調(diào)解那么只能通過仲裁或訴訟程序進(jìn)行仲裁或判決，仲裁是一局終裁制，判決是二局終裁制，法律文書生效后，贏方可以申請當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ簭?qiáng)制執(zhí)行。

  查看全文↓ 2018-11-09 03:36:06
• 144****1572

  辦公物業(yè)管理方法有哪些?
  第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃
  1、認(rèn)識與定位
  (一)全國戰(zhàn)略長沙重點(diǎn)
  (二)項(xiàng)目定位
  2、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險工程
  (一)三個重點(diǎn)
  (二)零風(fēng)險工程
  3、指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)
  (一)指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠(yuǎn)承擔(dān)
  (二)一種模式：[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式
  (三)管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾 四、四大優(yōu)勢
  (一)觀念優(yōu)勢：滿意只是起點(diǎn)(以服務(wù)客戶為**高原則)
  (二)技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持
  (三)配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)
  (四)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢：外接項(xiàng)目管理服務(wù)的實(shí)踐
  5、八項(xiàng)措施
  第一章 管理方式、工作計劃和物資裝備
  1、管理方式
  2、工作計劃
  3、物資裝備
  第二章 管理人員配備、培訓(xùn)與管理
  1、管理人員的配備
  (二)管理處人員配置
  (三)各部門人員素質(zhì)要求
  2、管理人員的培訓(xùn)
  3、管理人員的管理
  第三章 管理規(guī)章制度和檔案的 建立與管理
  1、管理規(guī)章制度的建立
  2、檔案資料的建立與管理
  第四章指標(biāo)的承諾及其措施
  第五章管理成本測算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
  1、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
  2、對物業(yè)管理處財務(wù)管理的認(rèn)識
  3、管理處控制成本主要措施
  4、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測算
  第六章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入
  1、物業(yè)管理的前期介入
  (一)施工期的物業(yè)管理
  (二)辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
  (三)辦公大樓施工驗(yàn)收期及物業(yè)接管驗(yàn)收的物業(yè)管理
  2、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入
  3、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場之間各類矛盾的措施
  第七章社區(qū)文化和便民服務(wù)
  1、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認(rèn)識
  (一)開展社區(qū)文化活動是文化需求的重要手段。
  (二)社區(qū)文化是實(shí)施物業(yè)管理的潤滑劑。
  (三)社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理相聯(lián)系。
  3、便民服務(wù)
  第八章機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理
  1、系統(tǒng)的日常運(yùn)行
  2、設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案
  (一) 設(shè)備故障處理規(guī)程
  (二) 發(fā)生火警處理規(guī)程
  (三) 電梯困人救援規(guī)程
  (四) 供電電源停電故障處理規(guī)程
  (五) 停水及故障處理規(guī)程
  (六) 空調(diào)故障處理規(guī)程
  3、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
  (一) 維護(hù)保養(yǎng)工作方式
  (二) 日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制
  (三) 主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)
  (四) 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計劃和標(biāo)準(zhǔn)
  4、節(jié)能管理
  5、技術(shù)改造、更新
  6、技術(shù)資料的收集、管理、使用 第十章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實(shí)施

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• 145****2252

  （1）監(jiān)督檢查法。監(jiān)督檢查法就是由上而下，對管理的各個崗位、各個環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督與檢查，并針對監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時采取糾正措施。監(jiān)督檢查是所有物業(yè)管理公司**大量采用的一種監(jiān)控方法。
  （2）匯報控制法。匯報控制與監(jiān)督檢查是同一性質(zhì)的兩種不同的方法。監(jiān)督檢查是由上而下信息反饋與控制，而匯報控制就是由下而上的信息反饋與控制。匯報本身對于匯報者就是一種控制，你必須掌握情況，必須對匯報的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并對存在的問題提出解決措施。
  （3）統(tǒng)計分析法。統(tǒng)計分析法就是利用數(shù)學(xué)統(tǒng)計的方法，分析管理質(zhì)量變動情況，尋找存在問題，提出解決問題的措施，使管理質(zhì)量控制在合理的水平上。例如：《客戶入住情況統(tǒng)計表》、《客戶意見征詢統(tǒng)計表》等。
  （4）競爭激勵法。市場是一種競爭，管理也是一種競爭，只有在競爭中，才能真正實(shí)現(xiàn)對管理質(zhì)量的控制。在物業(yè)管理中，實(shí)行比較與競爭，讓好的服務(wù)展現(xiàn)在大家面前，也讓差的服務(wù)展現(xiàn)面前，競爭產(chǎn)生了壓力，這種壓力就是一種控制，在壓力下形成互相促進(jìn)，不甘落后的局面。
  （5）信息監(jiān)控法。信息技術(shù)控制是利用現(xiàn)代計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對管理質(zhì)量要素進(jìn)行控制的一種方法。智能化樓宇的誕生使管理發(fā)生翻天覆地的變化，人們可以在監(jiān)控室里清楚地看到各種設(shè)備的運(yùn)行情況，各種會議、報告、請示、批復(fù)都可以在網(wǎng)上進(jìn)行。
  （6）總結(jié)提高法。也許把總結(jié)提高作為質(zhì)量控制的手段會讓人不太理解，但是如果我們從司空見慣的月度總結(jié)、年度總結(jié)的形式主義圈子跳出來，仔細(xì)思考總結(jié)的本意、目的、以及應(yīng)該達(dá)到的結(jié)果，可以認(rèn)為，運(yùn)用總結(jié)這種形式，其實(shí)是管理質(zhì)量控制中非常重要的一種手段。

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相關(guān)問題

• 問 物業(yè)管理有哪些? 物業(yè)管理公司的主要部門有哪些啊?
  答

  從全國范圍來看，物管對小區(qū)停車提供的服務(wù)主要分為以下三類。第一類是管理服務(wù)。即提供停車場清潔、燈光、消防設(shè)施等管理服務(wù)，不提供車輛保管服務(wù)，對車輛安全不負(fù)責(zé)任，收費(fèi)相對較低。第二類是保管服務(wù)。對車輛具有保管義務(wù)，車輛發(fā)生安全責(zé)任，有賠償義務(wù)，收費(fèi)高。第三類是管理和保管兼顧服務(wù)。即兼顧一定的保管義務(wù)，車輛失竊、損壞有一定的賠償責(zé)任。擴(kuò)展資料：物業(yè)公共服務(wù)是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的**基本的管理和服務(wù)。主要有以下8項(xiàng)：（1）房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；

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• 問 市場物業(yè)管理包括哪些？物業(yè)管理有哪些分類？
  答

  物業(yè)管理：從實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)種類上劃分為4大類：多層住宅、高層住宅、獨(dú)立式住宅、其它類型。其它類型中包括寫字樓、商業(yè)、公建、廠區(qū)等小類。從物業(yè)管理企業(yè)等級劃分而言，從高到低分別為：一級、二級、三級和準(zhǔn)資質(zhì)四類。從物業(yè)管理內(nèi)部專業(yè)領(lǐng)域而劃分，分為客戶服務(wù)、工程技術(shù)、環(huán)境維護(hù)、治安維護(hù)、財務(wù)這幾塊，這也多是項(xiàng)目具體部門的形成。

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• 問 ??物業(yè)管理服務(wù)模式有哪些？我國現(xiàn)行物業(yè)管理的模式有哪些？
  答

  第一種是包干制，就是業(yè)主繳納一定數(shù)額物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司管理自負(fù)盈虧；第二種就是酬金制，就是業(yè)主委員會和物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，繳納物業(yè)費(fèi)其中按照物業(yè)服務(wù)合同約定的一定比例作為物業(yè)公司收入，其他由業(yè)委會統(tǒng)一管理，業(yè)主和業(yè)委會自負(fù)盈虧。目前我國主要物業(yè)企業(yè)沿用第一種包干制形式。國家號召物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理公司統(tǒng)一采用招投標(biāo)的形式，目的是讓房產(chǎn)公司開發(fā)商和物業(yè)公司分離，但事實(shí)中招投標(biāo)基本處于走形式，非開發(fā)商子公司的物業(yè)很難取得物業(yè)管項(xiàng)目。后期從實(shí)踐中看來，更多的物業(yè)小區(qū)，逐漸走向業(yè)主自治管理，但實(shí)質(zhì)上就是換了管理主體以另一種物業(yè)管理形式存在，期間的各種矛盾也是頻發(fā)問題矛盾依舊復(fù)雜。總之一句話專業(yè)的事還是交給專業(yè)的人做**好!

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• 問 物業(yè)管理前期策劃工作程序有哪些 物業(yè)管理的要求有哪些
  答

  公司根據(jù)收集的工程案例和工作經(jīng)驗(yàn),及時進(jìn)行整體策劃工作，把前期介入的準(zhǔn)備工作完善到細(xì)節(jié)，是很必要的工作程序。物業(yè)管理準(zhǔn)備的前期策劃工作是否做到位決定了入駐后能否順利開展工作。 物業(yè)管理準(zhǔn)備 1目的 通過接管物業(yè)前的策劃工作,為公司順利接管物業(yè)及接管后為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造條件。 2范圍 適用于公司待接管的各類物業(yè)。 3 職責(zé) 3.1 總經(jīng)理指定專人具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理策劃階段的組織工作,確保物業(yè)管理策劃階段各項(xiàng)資源的及時提供。 3.2 品質(zhì)管理組負(fù)責(zé)在前期介入階段從物業(yè)管理運(yùn)作的角度,對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面向發(fā)展商提供有益的建設(shè)性意見,并做好記錄。 3.3 品質(zhì)管理組負(fù)責(zé)針對待接管物業(yè)特點(diǎn)制訂物業(yè)管理方案。 3.4 總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)前期介入人員的配備和新組建管理處人員編制的確定與配置工作。 4 方法和過程控制 4.1 物業(yè)管理策劃/準(zhǔn)備工作包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項(xiàng)目物業(yè)管理處三個基本環(huán)節(jié)。 4.2 前期介入 4.2.1前期介入的作用 A. 完善物業(yè)的使用功能--向地產(chǎn)公司在新開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計階段就戶型設(shè)計、供電供水、污水處理、通訊網(wǎng)絡(luò)、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等方面提出建設(shè)性意見。 B. 改進(jìn)、完善物業(yè)的具體設(shè)計--公司根據(jù)收集的工程案例和工作經(jīng)驗(yàn),從日后管理的角度及時向設(shè)計單位提出意見,避免出現(xiàn)設(shè)計缺陷。 C. 便于日后對物業(yè)的管理--由于早期介入物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、管線敷設(shè)和設(shè)備安裝,熟悉現(xiàn)場情況,為日后物業(yè)的管理、維修保養(yǎng)帶來便利。 4.2.2前期介入的方式--按照項(xiàng)目開發(fā)周期分為早期介入、中期介入、后期介入三個階段。 A. 早期介入:從進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場到主體動工之間的介入活動。工作內(nèi)容包括: a. 拆遷、搬遷現(xiàn)場臨時建筑物。 b. 現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、辦公及生活設(shè)備的維護(hù)、飲食等管理工作。 c. 提供項(xiàng)目營銷活動的后勤保障。 d. 項(xiàng)目樣板房、銷售廳、項(xiàng)目部等代管物資的驗(yàn)收、保管、發(fā)放、調(diào)撥、跟蹤等管理工作。 e. 審閱設(shè)計圖紙,提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議。 B. 中期介入:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。工作內(nèi)容包括: a. 專業(yè)技術(shù)人員參與了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目。 b. 加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 c. 從業(yè)主使用功能角度,向發(fā)展商建議完善相關(guān)設(shè)施,修正缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。 d. 根據(jù)《物業(yè)移交驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求》,從物業(yè)管理功能出發(fā),對未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備房、配套設(shè)施、管理用水電預(yù)留接口等需要完善的問題,及時向發(fā)展商建議完善、修正。 C. 后期介入:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。工作內(nèi)容包括: a. 各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標(biāo)準(zhǔn)。 b. 完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場設(shè)施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設(shè)施、園林綠化等公用設(shè)施。 c. 分批分期收集工程、配套設(shè)施設(shè)備資料,如收集整理竣工圖、驗(yàn)收資料、設(shè)備使用說明書、保修卡及設(shè)備原理圖等。 d. 充分了解掌握房屋及配套設(shè)施狀況,做好物業(yè)接管驗(yàn)收的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 e. 了解地產(chǎn)銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設(shè)施及附屬服務(wù)設(shè)施的情況,核實(shí)兌現(xiàn)狀況,發(fā)現(xiàn)問題及時設(shè)計替代方案。 4.2.3專業(yè)技術(shù)人員將前期介入工作情況記錄在《XX前期介入情況周記表》(1-8)上,作為重要資料保存。 4.3 物業(yè)管理方案的制訂 4.3.1品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小成立調(diào)查小組,制定調(diào)查方案,對物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括: A. 物業(yè)當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境、周邊治安狀況、周邊供方環(huán)境、周邊物業(yè)管理水平及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境等。 B. 物業(yè)設(shè)備狀況、配套設(shè)施情況、辦公用房配備等。 C. 在地產(chǎn)銷售前期實(shí)施顧客需求調(diào)查如服務(wù)項(xiàng)目需求、服務(wù)水平及消費(fèi)水平等。 4.3.2品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)在入伙前六個月,完成物業(yè)管理方案的編制,內(nèi)容包括: A. 分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境,從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務(wù)的切入點(diǎn)。 B. 新建項(xiàng)目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交房時間、戶型、總戶數(shù)、車位數(shù)量、公用設(shè)施配套、機(jī)電設(shè)施設(shè)備等。 C. 分析業(yè)主需求,針對業(yè)主群體特征、個性特征等,提供創(chuàng)新服務(wù)。 D. 詳細(xì)介紹新小區(qū)管理的整體構(gòu)思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點(diǎn)、管理措施、管理目標(biāo)。 E. 待接管項(xiàng)目的管理架構(gòu)圖、各管理部門職能、各崗位人員配置及其崗位職責(zé)。 F. 確定、提供服務(wù)所需的基礎(chǔ)設(shè)施,包括: a. 清潔及綠化設(shè)備和工具,如洗地機(jī)、吸塵器、剪草機(jī)、噴霧器等。 b. 安全設(shè)備,如對講機(jī)、手電筒、電警棍等。 c. 設(shè)備維護(hù)所必要的檢驗(yàn)、維護(hù)設(shè)備和工具,如萬用表、兆歐表、電焊機(jī)、臺虎鉗等。 d. 會所服務(wù)需要設(shè)備,如飲水機(jī)、制冰機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音響等。 e. 配套辦公場地及辦公設(shè)施設(shè)備,如電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)等。 f. 員工后勤設(shè)施設(shè)備及服務(wù)配置,如員工宿舍、食堂、熱水器、消毒柜等。 4.3.3品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)形成《物業(yè)管理方案報告書》。 4.4 組建物業(yè)管理處 4.4.1辦公室負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理方案,確定新建管理處人員編制。 4.4.2辦公室負(fù)責(zé)編制新建管理處人員招聘計劃、培訓(xùn)計劃。 4.4.3入伙前三個月經(jīng)總經(jīng)理辦公會確定新建管理處經(jīng)理人選,并由人事行政管理部下發(fā)管理處成立的任命。 5 支持性文件 《物業(yè)移交驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求》 6 質(zhì)量記錄和表格 《X前期介入情況周記表N01》 《X前期介入情況周記表N02》 《X前期介入情況周記表N03》 《X前期介入情況周記表N04》 《X前期介入情況周記表N05》 《X前期介入情況周記表N06》 《X前期介入情況周記表N07》 《X前期介入情況周記表N08

• 問 ??物業(yè)管理服務(wù)模式有哪些？物業(yè)管理的服務(wù)方式是哪些？
  答

  小區(qū)業(yè)主既然和物業(yè)公司簽訂了物業(yè)合同，也交了物業(yè)管理費(fèi)，就意味著可以享受物業(yè)管理服務(wù)。如果物業(yè)失責(zé)導(dǎo)致自己的財產(chǎn)受到損失，就有權(quán)利要求物業(yè)進(jìn)行賠償。那物業(yè)管理事項(xiàng)都包括哪些內(nèi)容呢？一、建筑物本體建筑的維修養(yǎng)護(hù)與更新改造。二、物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施(如公用照明、中央空調(diào)的使用管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。三、物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的使用管理、維修、養(yǎng)護(hù)與更新。四、附屬配套建筑和設(shè)施，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。五、環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)。（小區(qū)清潔衛(wèi)生沒有做好，到處都垃圾成堆，水溝發(fā)出惡臭，業(yè)主們就不要默默忍受啦！找物業(yè)解決還自己一個干凈衛(wèi)生的居住環(huán)境是物業(yè)的義務(wù)）六、安全管理與服務(wù)(如治安管理、消防管理和車輛道路安全管理等)。（有老人和小孩的家庭里，**擔(dān)心的就是小區(qū)的安全。尤其是小孩，玩耍時活蹦亂跳，如果小區(qū)內(nèi)存在車輛逆行、飚車酒駕等不安全因素，家長就有必要讓物業(yè)出面處理，制定嚴(yán)格的機(jī)動車通行條例，保護(hù)小區(qū)業(yè)主們的人身安全）

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