商品房認購意向書有沒有法律效力?

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• 157****8567

  你好，應該具有一定的法律效力的。
  目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進行初步的確認，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協(xié)議等等。
  很多購房者認為，在整個交易過程當中，只有**終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認購書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認購書中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒有約束力。其實這種觀點是錯誤的。
  商品房認購書具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當事人產(chǎn)生相應約束力。購房者在簽署商品房認購書時千萬不能因其內(nèi)容簡單而掉以輕心，尤其是不能認為商品房認購書不是正式合同，從而置商品房認購書中的有關(guān)違約責任于不顧。并且容易發(fā)生定金套牢購房人的問題。
  導致認購人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金。
  **高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認購書》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就有權(quán)“不返還”。當然，如果開發(fā)商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍返還。鏈接：

  查看全文↓ 2018-12-04 16:39:11
• 131****6218

  首先，商品房認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。簽售的目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進行初步的確認，買受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協(xié)議等。
  其次，商品房認購書的內(nèi)容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關(guān)事宜進行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認。商品房認購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。當事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定。
  **后，商品房認購書具有法律效力。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！痹摋l規(guī)定承認了商品房買賣認購書的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責于雙方當事人的事由導致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

  查看全文↓ 2018-12-04 16:39:05
• 144****2923

  只要是經(jīng)雙方意思表示一致所簽訂的合法合同協(xié)議都應當認定有效，在處理上需分類討論：根據(jù)**高人民法院《商品房司法解釋》第4條對此做了較為明確的規(guī)定，具體分析如下：
  1、如果認購書中明確約定，購房人應當在某個具體時間之內(nèi)前來與開發(fā)商協(xié)商簽訂合同的，購房人則負有在約定的時間內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商的義務(wù)。如果購房人不履行該義務(wù)，顯屬違約行為，應當承擔相應的違約約定的時間內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商的義務(wù)。如果購房人不履行該義務(wù)，顯屬違約行為，應當承擔相應的違約責任。
  2、如果預購人在約定時間內(nèi)已經(jīng)前來與開發(fā)商協(xié)商但未能達成合意的，對認購人而言并不一定構(gòu)成違約。因為，認購書之條款一般較為簡單，并未涵蓋購房人所關(guān)心的全部事項；假如雙方存在分歧、無法達成合意的內(nèi)容恰恰是該事項，則對認購人而言也并不意味著違約。其理由很簡單，合同的簽訂必須完全建立在雙方自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，未能協(xié)商一致而簽訂本約合同的情形，對于認購書雙方當事人而言均不存在違約行為，無需承擔違約責任。

  查看全文↓ 2018-12-04 16:39:00

相關(guān)問題

• 問 ??我想問下什么是購房意向書?購房意向書是否具有法律效力?
  答

  1、意向書當然具有法律效力。2、違約責任由于定金太少，中介公司可能會主動違約（房東不肯賣中介也只有違約了），**多雙倍返還定金（請確定中介給你的是定金收據(jù)）3、三個月的房屋差價舉證比較困難，而且很難鑒定4、官司可以打，勝算很大，但是同樣對你來說這個勝算的結(jié)果是否值得（打官司的時間和精力、財力）ps：如果意向書上有房東簽名，可以打官司，讓這套房子被查封而無法交易

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• 問 我想知道什么是購房意向書?購房意向書是否具有法律效力?
  答

  購房意向書是開發(fā)商與擬購房者為將來正式簽訂房屋買賣合同而簽訂的預約合同?！逗贤ā返诰艞l規(guī)定當事人訂立合同應當具有相應的民事權(quán)利能力和民事行為能力，《民法通則》第五十五條規(guī)定民事法律行為應當具備意思表示真實，所以開發(fā)商與擬購房者簽訂意向書時雙方在平等自愿、充分告知的情況下，應當能夠簽訂購房意向書。二、購房意向書的法律效力開發(fā)商與擬購房者在簽訂購房意向書時應當格外慎重，購房意向書簽訂在開發(fā)商尚未取得《商品房預售許可證》之前。那么在什么情況下簽訂購房意向書合法有效？本人認為開發(fā)商應在取得規(guī)劃部門的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》之后，由開發(fā)商對擬購房者進行充分告知后，雙方經(jīng)自愿簽訂購房意向書。三、購房意向書的基本內(nèi)容購房意向書的內(nèi)容不必像房屋預售合同的內(nèi)容那樣詳細，購房意向書只是預約合同，只要具備合同基本條款即可，建議意向書有以下基本內(nèi)容：雙方當事人的基本情況、認購面積、認購價格、認購時間、違約責任等條款。

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• 問 二手房屋買賣意向書是否有法律效力？
  答

  看意向書中的約定，如果明確約定必須三日內(nèi)簽訂，否則因哪方原因不能簽訂哪方就要賠償。 那就按意向書的約定處理。 如果約定不明，**好帶全文找律師具體分析。

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• 問 開發(fā)商延期不簽購房合同該怎么辦 認購意向書是否還有法律效力
  答

  許多購房者存有疑惑，開發(fā)商延期不簽購房合同，自己和開發(fā)商簽訂的認購意向書是否有法律效力？開發(fā)商以房價上漲逾期不簽訂買賣合同的理由成立嗎？購房者如何維護自己的權(quán)益？讓搜房網(wǎng)為您解答。 首先，商品房認購意向書屬于房屋買賣合同的預約合同，與買賣合同之間是預約與本約的關(guān)系，是一個獨立的合同，它是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，是具有法律效力的; 其次，認購意向書的當事人在履行認購意向書(訂立本約)的過程中，在保證認購意向書中約定的交易實質(zhì)性條款不得變更的前提下，應依平等自愿、誠實信用以及公平原則，對認購意向書未約定事項進行協(xié)商，使買賣合同得以順利簽訂，否則即構(gòu)成違約。因此開發(fā)商的理由是不能成立的; 第三，開發(fā)商違反認購意向書約定，拒絕訂立房屋買賣合同，當然應當承擔《合同法》第一百零七條規(guī)定的“當事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”因此，建議依法向人民法院提起訴訟，以維護自己的合法權(quán)益。

• 問 我想知道商品房認購協(xié)議有法律效力嗎?
  答

  認購書是否具有法律效力? 通常認為，商品房認購書是以“誠信談判直至簽訂商品房買賣合同”為標的的預約合同?！逗贤ā返?2條所列舉的八大條款中，主體、標的和數(shù)量是不可以在將來由當事人或法院“依法擬制”的合同成立的“絕對必備條款”。商品房認購書通常具備上述三個條款，同時，只要沒有違反法律、行政法規(guī)的其他內(nèi)容，商品房認購書應當具有法律效力。 對于上述觀點，社會各界已經(jīng)基本達成共識，各地政府主動制定“商品房認購書示范文本”就是明證。但是，有些開發(fā)商在沒有取得商品房預售許可證的情況下與買受人簽訂商品房認購書(下稱認購書)是否具有法律效力? 一種觀點認為，沒有取得商品房預售許可證情況下簽訂的認購書是無效的，因為《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，預售人必須取得許可證后才可以預售商品房。另一種觀點認為，簽訂認購書并不等于預售商品房，認購書不是商品房買賣合同。沒有取得商品房預售許可證條件下簽訂認購書并沒有違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此是有效的。認購書和商品房買賣合同有什么區(qū)別? 本文同意第二種意見。 首先，商品房認購書和商品房買賣合同雖然具有內(nèi)在的“預約與本約”的聯(lián)系，但“認購”不等于“預售”。商品房認購書以“談判和簽約的行為”為標的，以“固定交易機會”為目的;而商品房買賣合同以“商品房實物”為標的，以“達成交易”為目的。 其次，商品房認購書與商品房買賣合同本質(zhì)不同，進而適用法律也就不同?！吧唐贩款A售許可”制度的許可內(nèi)容僅針對商品房實物，不應當包括認購行為。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也僅僅規(guī)定了未取得預售許可證時簽訂的“預售合同”無效。如果將此“許可內(nèi)容”擴大解釋，將違反契約自由的民法原則，阻礙經(jīng)濟的發(fā)展。 第三，今后，開發(fā)商若無法及時取得預售許可證，或在無預售許可情況下正式簽約，應當由其承擔商品房認購書可能被解除、支付違約金，或者商品房買賣合同被確認為無效的法律后果。

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