回遷房能購(gòu)買(mǎi)嗎？為什么不建議買(mǎi)回遷房?

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• 156****8568

  1、房?jī)r(jià)不同
  
  在房?jī)r(jià)款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受?chē)?guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說(shuō)，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門(mén)參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。
  2、買(mǎi)賣(mài)雙方的關(guān)系不同
  商品房和回遷房買(mǎi)賣(mài)雙方的關(guān)系不同，商品房的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。
  3.性質(zhì)不同
  拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。
  4.戶(hù)籍無(wú)法遷入等問(wèn)題。
  物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶(hù)籍遷入方面都存在各種隱患和問(wèn)題。
  5.流動(dòng)人口多，有安全隱患。
  回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會(huì)被其他房主出租，住在回遷樓里，你會(huì)遭遇形形色色數(shù)量極大的流動(dòng)人口。
  回遷房是否可以買(mǎi)賣(mài)需要分情況：
  1、業(yè)主已取得《房產(chǎn)證》可正常交易
  有房產(chǎn)證的回遷房，是可以走正常的二手買(mǎi)賣(mài)或租賃交易的流程。因?yàn)樵诙纸灰椎倪^(guò)程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在房管局過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)名的。
  2、業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的不能過(guò)戶(hù)
  業(yè)主手中只有開(kāi)發(fā)商的回遷協(xié)議的，在做二手房交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易中心做過(guò)戶(hù)和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒(méi)有得到房管局的認(rèn)可。如果購(gòu)房者和業(yè)主在沒(méi)有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下進(jìn)行交易，屬于私下交易。是不合法的行為。

  查看全文↓ 2018-12-06 16:31:17
• 132****5341

  回遷房可以買(mǎi)賣(mài)。
  購(gòu)買(mǎi)回遷房所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)在于，房產(chǎn)證和土地證的辦理手續(xù)需要先辦到原房東的名下，然后過(guò)戶(hù)給你，可能短時(shí)間之內(nèi)無(wú)法辦理。
  需要特別注意的問(wèn)題
  　?。?）、嚴(yán)防“一房數(shù)賣(mài)”
  　　回遷房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣(mài)人“一房數(shù)賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣(mài)人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣(mài)人將商品房數(shù)次出賣(mài)所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要注意。
  　?。?）、必須約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和交房的時(shí)間
  　　簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，出賣(mài)人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫(xiě)明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。
  　?。?）、買(mǎi)方要留尾款
  　　沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買(mǎi)房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣(mài)方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買(mǎi)方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買(mǎi)方較高的談判技巧。
  　?。?）、要求賣(mài)方的配偶簽名
  　　實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類(lèi)法律后果：其一，若房?jī)r(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣(mài)房屋，則有可能產(chǎn)生無(wú)效的法律后果;其二，若在過(guò)戶(hù)之前，賣(mài)方夫妻離婚，則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題。以上兩種情況，只要賣(mài)方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。
  　　（5）、盡量要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字
  　　因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣(mài)方發(fā)生不測(cè)，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中要盡量讓賣(mài)方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣(mài)方出賣(mài)行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中，要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字時(shí)，一定要注意說(shuō)話的方式和技巧，以免不快。

  查看全文↓ 2018-12-06 16:31:06
• 152****0323

  買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （一）、辦證難有保障。許多“回遷房”會(huì)因各種復(fù)雜原因暫無(wú)法領(lǐng)取房產(chǎn)證，因此從回遷戶(hù)手里購(gòu)買(mǎi)的回遷房，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產(chǎn)證，但辦證時(shí)間難保障。買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （二）、過(guò)戶(hù)登記費(fèi)用高?；剡w戶(hù)可以享受的一些政策優(yōu)惠，但回遷房過(guò)戶(hù)交易時(shí)就可以面臨補(bǔ)交一些費(fèi)用的情況，增加了過(guò)戶(hù)登記費(fèi)用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補(bǔ)交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （三）、不能辦理按揭。無(wú)房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會(huì)給辦理按揭貸款手續(xù)，只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （四）、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。大多購(gòu)買(mǎi)回遷房的交易行為，一時(shí)無(wú)法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，有的回遷戶(hù)故意一房多賣(mài)，致購(gòu)買(mǎi)者出資后無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有的即使索賠也會(huì)遭遇已無(wú)賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前，若回遷戶(hù)對(duì)外有債務(wù)，回遷房可能會(huì)被法院查封。

  查看全文↓ 2018-12-06 16:30:58

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 回遷房能購(gòu)買(mǎi)嗎？為啥不建議買(mǎi)回遷房?
  答

  1、房?jī)r(jià)不同在房?jī)r(jià)款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受?chē)?guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說(shuō)，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門(mén)參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。2、買(mǎi)賣(mài)雙方的關(guān)系不同商品房和回遷房買(mǎi)賣(mài)雙方的關(guān)系不同，商品房的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。3.性質(zhì)不同拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。4.戶(hù)籍無(wú)法遷入等問(wèn)題。物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶(hù)籍遷入方面都存在各種隱患和問(wèn)題。5.流動(dòng)人口多，有安全隱患。回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會(huì)被其他房主出租，住在回遷樓里，你會(huì)遭遇形形色色數(shù)量極大的流動(dòng)人口?；剡w房是否可以買(mǎi)賣(mài)需要分情況：1、業(yè)主已取得《房產(chǎn)證》可正常交易有房產(chǎn)證的回遷房，是可以走正常的二手買(mǎi)賣(mài)或租賃交易的流程。因?yàn)樵诙纸灰椎倪^(guò)程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在房管局過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)名的。2、業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的不能過(guò)戶(hù)業(yè)主手中只有開(kāi)發(fā)商的回遷協(xié)議的，在做二手房交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易中心做過(guò)戶(hù)和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒(méi)有得到房管局的認(rèn)可。如果購(gòu)房者和業(yè)主在沒(méi)有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下進(jìn)行交易，屬于私下交易。是不合法的行為。

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• 問(wèn) 為什么不建議買(mǎi)回遷房
  答

  不建議大家購(gòu)買(mǎi)回遷房的原因，是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的回遷房是沒(méi)有辦法及時(shí)辦理房產(chǎn)證的，在沒(méi)有房產(chǎn)證的情況之下，房屋就不能夠進(jìn)行抵押，也不能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑳](méi)有辦法辦理過(guò)戶(hù)的話，很容易發(fā)生1房2賣(mài)的情況，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)法保障自己的合法權(quán)益。即便是有些回遷房可以辦理房產(chǎn)證，但是辦理的時(shí)間也很難保證，甚至是會(huì)拖10年20年的時(shí)間?；剡w房因?yàn)橄硎芰艘欢ǖ恼邇?yōu)惠，所以即便是在出售的時(shí)候價(jià)格比較優(yōu)惠，但是在登記過(guò)戶(hù)的時(shí)候繳納的費(fèi)用還是比較多的，比如說(shuō)回遷房在之后出售的時(shí)候就需要繳納土地出讓金，把劃撥土地性質(zhì)變成出讓土地的性質(zhì)才能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，而這部分的費(fèi)用也會(huì)增加購(gòu)房的成本，還不如直接去購(gòu)買(mǎi)商品房，這樣既簡(jiǎn)單省事又不會(huì)涉及到買(mǎi)賣(mài)房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

• 問(wèn) 為什么不建議買(mǎi)回遷房
  答

  不建議購(gòu)買(mǎi)回遷房的主要原因：1、大多數(shù)的回遷房質(zhì)量并不是特別好。2、有一些回遷房是不能夠辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證的，但是產(chǎn)權(quán)證是房子物權(quán)證明，如果不能獲得房產(chǎn)證房子，不是不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押。3、有一些回遷房需要滿(mǎn)足5年之后才能夠上市交易，在這期間的變數(shù)就比較大，容易出現(xiàn)賣(mài)方房人違約主張合同無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)，所以也就容易發(fā)生法律糾紛的。4、大多數(shù)的回遷房在物業(yè)、衛(wèi)生等方面都是存在各種隱患和問(wèn)題。回遷房是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷戶(hù)的房子。拆遷安置過(guò)程中，采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，拆遷戶(hù)用補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)商品房與普通人購(gòu)買(mǎi)商品房沒(méi)有任何區(qū)別，還有一部分的拆遷戶(hù)選擇要房子這些房子就是回遷房。購(gòu)買(mǎi)回遷房要注意什么1、回遷房分為兩種，一種是有房產(chǎn)證的，一種是沒(méi)有房產(chǎn)證的，要購(gòu)買(mǎi)有房產(chǎn)證的回遷房，如果沒(méi)有的話，只是私人協(xié)議是沒(méi)有辦法辦理過(guò)戶(hù)，就要小心一房多賣(mài)，在簽署合約的時(shí)候，一定要把違約金寫(xiě)的高一些。2、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，若是沒(méi)有房產(chǎn)證時(shí)，沒(méi)有辦法過(guò)戶(hù)的情況下，所以說(shuō)也是要跟賣(mài)房要約定好相應(yīng)的交房時(shí)間，若是現(xiàn)房的話，要把交首付時(shí)間約定好。3、回遷房的質(zhì)量并不是特別好，所以要盡可能選擇大開(kāi)發(fā)商所建的回遷房。

• 問(wèn) 為什么不建議買(mǎi)回遷房
  答

  不建議購(gòu)買(mǎi)回遷房的原因：1、存在安全隱患大多數(shù)的回遷房都在物業(yè)衛(wèi)生供暖方面存在有各種隱患和問(wèn)題，特別是一些回遷房的建設(shè)，并沒(méi)有通過(guò)規(guī)劃和審核，所以房屋的質(zhì)量以及配套設(shè)施就不如同等條件的商品房。2、無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)房屋所有產(chǎn)權(quán)證是房屋物權(quán)的證明，如果沒(méi)有取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證，就不能夠合法的轉(zhuǎn)讓和抵押房屋，如果打算從回遷戶(hù)當(dāng)中購(gòu)買(mǎi)回遷房，最好是選擇已經(jīng)辦理了房屋所有產(chǎn)權(quán)證的房子，否則辦理的時(shí)間難以估計(jì)，還有可能出現(xiàn)一房多賣(mài)的情況。3、過(guò)戶(hù)費(fèi)用高回遷房在沒(méi)簽的過(guò)程當(dāng)中，因?yàn)橐呀?jīng)享受了一定的優(yōu)惠政策，所以在交易的時(shí)候需要補(bǔ)交一部分的費(fèi)用，如果回遷房的性質(zhì)是劃撥土地，還需要繳納土地出讓金變成出讓土地的性質(zhì)，才能夠辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證。

• 問(wèn) 回遷房可以交易嗎?為什么不建議買(mǎi)回遷房? 
  答

  目前可以進(jìn)行合法買(mǎi)賣(mài)的住房主要是新建商品房和二手房，新建商品房只要取得商品房預(yù)售許可證，即可進(jìn)行正常的產(chǎn)權(quán)交易。而回遷房也不是不可以買(mǎi)賣(mài)，如果在拆遷安置過(guò)程中，拆遷戶(hù)采取了回遷的方式，那么其所得補(bǔ)償已從貨幣變?yōu)榉慨a(chǎn)，其回遷房是可作為商品房上市交易的。但部分情況下，拆遷人以回遷房的形式補(bǔ)償給被拆遷人，其補(bǔ)償房屋是由有關(guān)主管部門(mén)核定價(jià)格，并進(jìn)行管理，在產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓、稅金方面都有一定限制。由于回遷房這些特殊的原因，涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜，回遷人是否能取得房屋所有權(quán)、回遷房是否能辦理合法的產(chǎn)權(quán)證、回遷戶(hù)家庭內(nèi)部對(duì)所有權(quán)的劃分是否明確，這一系列法律問(wèn)題難以確定。在這種情況下，出于保護(hù)自身權(quán)益的考慮，購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)回遷房時(shí)，要持慎重態(tài)度，一般來(lái)說(shuō)不建議購(gòu)買(mǎi)回遷房。購(gòu)買(mǎi)回遷房可能會(huì)存在三大風(fēng)險(xiǎn)，其一是辦證時(shí)間難有保障，其二是不能辦理按揭，其三是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)！

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