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村集體土地出讓程序是怎樣的?

147****0722 | 2018-12-15 16:07:15

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  • 157****9519

    根據(jù)農(nóng)村土地承包法通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,并且應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意;土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款:
    (一)雙方當(dāng)事人的姓名、住所;
    (二)流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級;
    (三)流轉(zhuǎn)的期限和起止日期;
    (四)流轉(zhuǎn)土地的用途;
    (五)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);
    (六)流轉(zhuǎn)價款及支付方式;
    (七)違約責(zé)任。

    查看全文↓ 2018-12-15 16:07:43
  • 155****3199

    農(nóng)民集體建設(shè)用地改為(被征收為)國有建設(shè)用地的條件:征收農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地或未利用土地,則可以直接辦理征收土地手續(xù)。

    《建設(shè)用地審查報批管理辦法》第六、七、八條

    第七條,在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi),為實施城市規(guī)劃占用土地的,由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、 補充耕地方案和征用土地方案,編制建設(shè)項目用地呈報說明書,經(jīng)同級人民政府審核同意后,報上一級土地行政主管部門審查。

    在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊和集 鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi),為實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的,由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案,編制建設(shè)項目用地呈報說明書, 經(jīng)同級人民政府審核同意后,報上一級土地行政主管部門審查。

    第一步:征地告知。

    在征地報批前,市、縣(市)國土資源部門就當(dāng)將擬征土地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等以《征地告知書》的形式告知被征地的農(nóng)村集體經(jīng) 濟組織和農(nóng)戶。同時告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶,對擬征土地的補償標(biāo)準(zhǔn)和安置途徑有申請聽證的權(quán)利?!墩鞯馗嬷獣窇?yīng)當(dāng)在擬征土地所在地的村、組內(nèi) 張貼。征地按規(guī)定告知后,應(yīng)當(dāng)填寫《征地告知書送達證明》。征地告知后,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種的青苗,搶建或突擊裝修的地上附著 物,征地時不予補償。

    第二步:征地調(diào)查確認(rèn)。

    在征地告知后,市、縣(市)國土資源部門應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查核實擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類和數(shù)量等,據(jù)實填寫《征地調(diào) 查結(jié)果確認(rèn)表》,被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶以及地上附著物產(chǎn)權(quán)人應(yīng)對調(diào)查結(jié)果予以確認(rèn)。《征地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表》作為制定征地補償安置方案的依據(jù),不 作為被征地的集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶或地上附著物產(chǎn)權(quán)人是否同意征地的憑證。知情確認(rèn)屬于征地審查報批的必備材料。

    第三步:組織征地聽證。

    被征地集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶就征地補償標(biāo)準(zhǔn)和 安置途徑提出聽證書面申請的,市、縣(市)國土資源部門應(yīng)當(dāng)按照《國土資源聽證規(guī)定》組織聽證。被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在聽證告知后5個工作日內(nèi) 未提出聽證書面申請的,視為放棄聽證。放棄聽證的,市、縣(市)國土資源部門可在《征地告知書送達證明》備注欄內(nèi)書面記載,由經(jīng)辦人簽字并加蓋公章。

    第四步組織報批材料。

    報批材料主要有:

    1、建設(shè)用地項目呈報材料“一書四方案”,即建設(shè)用地呈報說明書、征收土地方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、耕地補充方案、供地方案;

    2、補充耕地證明;

    3、征地補償費用標(biāo)準(zhǔn)、安置措施的說明材料;

    4、征地用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知書;

    5、被征用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民要求聽證的,聽證筆錄;

    6、占用林地的,提供林業(yè)主管部門出具的《使用林地審核同意書》;

    7、土地利用總體規(guī)劃審核意見;

    8、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃通知書;

    9、土地權(quán)屬地類面積審核表及集體土地所有權(quán)證;

    10、建設(shè)項目用地勘測定界成果報告書及勘測定界圖 ;

    11、擬占用土地的1/1萬分幅土地利用現(xiàn)狀圖、總體規(guī)劃圖;

    12、補充耕地位置圖(在1/1萬分幅土地利用現(xiàn)狀圖上標(biāo)注);

    13、失地農(nóng)民簽署的知情確認(rèn)材料。

    第五步:報批審查

    根據(jù)批準(zhǔn)權(quán)限,根據(jù)用地在土地利用總體規(guī)劃圖上的位置,分城市批次用地和村鎮(zhèn)批次用地或單獨選址項目用地等形式上報。

    審查并批準(zhǔn)用地:由國務(wù)院和省級人民政審查批準(zhǔn),對于程序合法、要件齊全的依照土地利用總體規(guī)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策和用地政策,對上報的建設(shè)項目用地進行審查并批準(zhǔn)用地。

    第六步:繳納有關(guān)稅費

    用地經(jīng)批準(zhǔn)后,按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費和耕地開墾費,稅費繳清后方可領(lǐng)取用地批文。

    第七步:兩公告一登記。

    征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)文件之日起10日內(nèi),在被征用土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告。其中,征用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有土地的,在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府所在地進行公告。

    被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書到指定地點辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。

    公告期滿,市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)征用土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r,擬訂征地補償、安置方案并在被征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)公告。

    第八步:補償安置聽證。

    被征地農(nóng)民在該征地補償安置方案制訂之前有權(quán)申請聽證,市、縣人民政府土地行政主管部門收到聽證申請的,應(yīng)當(dāng)組織聽證。

    第九步:補償安置。

    征地補償、安置方案確定后,市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照征地補償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費,并落實需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑。征地補償安置不落實的,不得強行占地。

    在具體建設(shè)項目需要使用土地時應(yīng)當(dāng)除履行上述程序之外,在報批前還需要辦理用地預(yù)審即由土地行政主管部門對建設(shè)項目用地有關(guān)事項進行審查,提出建設(shè)項目用地預(yù)審報告和項目備案、核準(zhǔn)即有發(fā)展改革部門對該項目的立項。

    查看全文↓ 2018-12-15 16:07:40
  • 154****6535

      征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后,由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施,并將批準(zhǔn)征地機關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜?,在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。
      被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi),持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝?br/>  市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案,會同有關(guān)部門擬訂征地補償、安置方案,在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告,聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準(zhǔn)后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的,由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。
      征收土地的各項費用應(yīng)當(dāng)自征地補償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)全額支付。

    查看全文↓ 2018-12-15 16:07:28

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  • 根據(jù)農(nóng)村土地承包法通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,并且應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意;土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款: (一)雙方當(dāng)事人的姓名、住所; (二)流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級; (三)流轉(zhuǎn)的期限和起止日期; (四)流轉(zhuǎn)土地的用途; (五)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù); (六)流轉(zhuǎn)價款及支付方式; (七)違約責(zé)任。

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  • 根據(jù)農(nóng)村土地承包法通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,并且應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意;土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款: (一)雙方當(dāng)事人的姓名、住所; (二)流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級; (三)流轉(zhuǎn)的期限和起止日期; (四)流轉(zhuǎn)土地的用途; (五)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù); (六)流轉(zhuǎn)價款及支付方式; (七)違約責(zé)任。

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  •  土地使用權(quán)出讓的程序  1.土地使用權(quán)出讓的審批程序  房地產(chǎn)熱過后,政府加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,其中重要的控制措施是嚴(yán)把房地產(chǎn)市場的龍頭———土地使用權(quán)出讓關(guān),嚴(yán)格出讓的審批程序。依照有關(guān)規(guī)定,土地使用權(quán)出讓應(yīng)經(jīng)過下列審批程序:  (1)確立房地產(chǎn)開發(fā)用地控制指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)用地控制指標(biāo)是指省級以上人民政府根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展需要以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對土地的需求,在保證土地供需平衡基礎(chǔ)上提出的房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃控制指標(biāo)。一般包括國家級控制指標(biāo)和省級控制指標(biāo)兩個層次,又分為長期、中期和年度控制指標(biāo)三種。  (2)制定年度出讓土地使用權(quán)總面積方案。年度出讓土地使用權(quán)總面積方案是指市、縣人民政府根據(jù)省級人民政府下達的房地產(chǎn)開發(fā)用地控制指標(biāo),結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)對土地需求的實際情況,分年度擬訂的出讓土地使用權(quán)總面積方案。一般包括出讓項目的名稱、投資開發(fā)建設(shè)規(guī)模。投資總額、開發(fā)用途、出讓地塊的幅數(shù)、總面積數(shù)量及出讓土地的種類等等。年度出讓土地使用權(quán)總面積方案須報上一級人民政府審批?! ?3)擬定具體出讓方案。市、縣政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)部門、房地產(chǎn)管理部門等,共同擬定出讓地塊具體方案,編制出《土地使用條件》、《土地使用出讓合同》(草本)等。如采用招標(biāo)或拍賣方式,還須擬定相應(yīng)的法律文件。如擬出讓的土地屬集體所有,還要擬定征地補償安置方案,屬舊城改造用地,還要擬定拆遷安置補償方案?! ?4)正式報批。上述出讓方案經(jīng)市、縣人民政府審批后,向上一級人民政府正式報批。年月日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》,根據(jù)該通知的規(guī)定,政府對土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限與土地使用權(quán)劃撥的批準(zhǔn)權(quán)限相同?! ?.土地使用權(quán)出讓的操作程序  土地使用權(quán)出讓經(jīng)依法審查并獲得批準(zhǔn)后,即可進入操作程序。其操作必須嚴(yán)格依下列法定程度進行:  (1)出讓方采取協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式確立受讓方?! ?2)由出讓方與受讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同,隨后由受讓方按合同約定交納土地使用權(quán)出讓金。  (3)出讓方向受讓方頒發(fā)《國有土地使用權(quán)》證。至此,國有土地使用權(quán)出讓受讓關(guān)系正式成立。

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  • 根據(jù)我國現(xiàn)行《憲法》第10條規(guī)定,國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。《民法通則》第80條也規(guī)定,土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。但是,《憲法》和有關(guān)的法律法規(guī)又規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。這里的土地使用權(quán)應(yīng)包括國有和集體兩種。對于國有土地使用權(quán),國務(wù)院已以第55令的法規(guī)形式明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓的條件、轉(zhuǎn)讓的范圍、轉(zhuǎn)讓辦法;對集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓至今還沒有一部相關(guān)的法規(guī)。但新的《土地管理法》為集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題提供了法律上的依據(jù),并為今后出臺相關(guān)的實施辦法埋下了伏筆。特別是新《土地管理法》提出了“用途管制”概念,為集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓大開方便之門。從資源保護的角度理解,用途管住了,一切就管??;用途管不??;一切都完蛋,任你如何流動,政府只管納稅、收費;這是市場經(jīng)濟條件下政府管理資源的**高明手段。 一、關(guān)于集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律根據(jù)問題 國務(wù)院至今未出臺一部相關(guān)的集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理法規(guī),因此,出現(xiàn)學(xué)術(shù)理論上的長期爭鳴是極為正常的?,F(xiàn)在的問題是,人們要把原先在理論上長期爭鳴的東西付諸于實踐,有的地方甚至提出了解放思想、突破禁區(qū)、制度創(chuàng)新等口號,這就有點令人疑惑不解了。因為,理論上爭鳴和實踐中具體運作完全是兩碼事。作為政府職能部門,依法辦事是其天職,在這個大前提下,才能談解放思想、突破禁區(qū)。我認(rèn)為,法律法規(guī)的每一條款的遣字造句應(yīng)當(dāng)是非常慎密而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模淞⒎ǖ淖谥家伯?dāng)是明確客觀的,任何從左或有的角度隨意歪曲理解采取實用主義的做法均不足取,事實上,無論《憲法》或《土地管理法》等法律都沒有在文字上明確表述集體所有土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓或流轉(zhuǎn),恰恰相反,新《土地管理法》及其《實施條例》的某些條款規(guī)定已為集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)上的支持。 (一)新《土地管理法》第14條第2款規(guī)定,在土地承包經(jīng)營期限內(nèi),對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進行適當(dāng)調(diào)整的,必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。這里的承包經(jīng)營權(quán),實質(zhì)即為集體所有農(nóng)業(yè)用地的土地使用權(quán),調(diào)整行為說白了就是土地使用權(quán)有條件的轉(zhuǎn)讓,只是名稱不同并經(jīng)村民代表大會通過及報上級機關(guān)批準(zhǔn)而已。 (二)新《土地管理法》第63條規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。我認(rèn)為,該條款有二層意思:①這里的農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)應(yīng)特指農(nóng)業(yè)用地,如果農(nóng)業(yè)用地未經(jīng)依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)審批手續(xù)而轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),當(dāng)然是不允許的,也和新法的立法宗旨相悖。如若轉(zhuǎn)、受讓雙方都是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn),不改變用途,那就不適用本條款,而適用上述第14條之規(guī)定。在實際工作中,人們往往根據(jù)這一條款規(guī)定不加分析地對集體土地轉(zhuǎn)讓行為進行全面否定,均因未深刻領(lǐng)會新法的立法宗旨及從整體上理解《土地管理法》條文所致。②該條款的下一段話即取得建設(shè)用地的企業(yè)……已開宗明義的告訴我們,符合特定條件的集體建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)移。何謂依法轉(zhuǎn)移?轉(zhuǎn)移者,轉(zhuǎn)讓也。既然允許轉(zhuǎn)讓,就可以不辦理征用手續(xù)而允許流動辦理變更登記手續(xù)。如果征為國有,那就不是轉(zhuǎn)讓,而是劃撥或出讓。這個根本概念必須弄清。

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  • (一)申請1、由農(nóng)村村民個人向所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理所提出申請,領(lǐng)取土地登記申請審批表。2、提交個人身份證或農(nóng)村居民戶口簿復(fù)印件一份。3、土地權(quán)屬材料(82年5月14日以前,提交村、隊權(quán)屬來源證明書;82年5月14日以后,提交農(nóng)村建房使用證;97年4月以后提交農(nóng)村建房申請書、農(nóng)村建設(shè)用地批準(zhǔn)書等)。(二)調(diào)查由鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理所對申請者的用地進行地籍調(diào)查、地籍測量、申請人現(xiàn)場指界、鄰宗地簽字蓋章,填寫地籍調(diào)查表,繪制宗地草圖。(三)審核先由鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理所進行審核,再報縣國土資源局審核,審核用地材料是否合法,用地界線是否無爭議,用地面積是否準(zhǔn)確。(四)審批經(jīng)審核符合“用地面積清楚,界址準(zhǔn)確,權(quán)屬合法,無爭議”原則的,可批準(zhǔn)并進行張榜公布,在公布一個月內(nèi)無單位或個人對其提出爭議的,由縣人民政府頒發(fā)集體土地使用證。只要申請者符合法律法規(guī)及當(dāng)?shù)卣囊?guī)章制度的要求,依法依規(guī)提交申請材料,集體土地使用證一般都會辦理下來。有了集體土地使用證,那么就可以談?wù)劶w土地使用證的轉(zhuǎn)讓程序了。

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