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近年來，小產權房可以說是樓市的“香餑餑”。但是，由于小產權房本身不合法，因而購買小產權房會具備一定的風險。 風險一、缺少“五證” 所謂“五證”是消費者取得房產證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內的房地產項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。盡管“小產權房”一片熱銷，但眾多業(yè)內人士卻認為，“小產權房”存在諸多風險，**大的問題就是沒有產權，不受法律的保護。 風險二、拆遷難補償 小產權房，除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。 風險三、質量難保證 **可怕的是，房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。 風險四、配套不完善 小產權房幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。 風險五、遺贈也麻煩 小產權房由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業(yè)內人士還透露，因為沒有辦理相關手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。 風險六、小產權房不能抵押或者上市轉賣 對于大多數(shù)人來說，都不是個小事，甚至是父母和自己2代人的積蓄，所以在購買之前一定要慎之又慎！
小產權房能買嗎，購買小產權房有什么風險？
144****0164 | 2018-12-15 19:23:29
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145****5416
一、小產權房的概念
查看全文↓ 2018-12-15 19:24:30
小產權房通常是指在中國農村和城市郊區(qū)農民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權轉讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產權證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產權房。
二、小產權房的分類
1、占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。
2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。
3、在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。
三、小產權房與商品房的區(qū)別
1、小產權房屋買賣不受國家法律保護；而商品房是經國家批準建設的，買賣受國家法律保護。
2、小產權房國家不辦理房產證、土地使用證、契稅證；而商品房由國家頒發(fā)產權證、國有土地使用證、契稅證。
3、小產權房不具有房屋合法所有、轉讓、處分、收益等權利；商品房具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利。
4、購買小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款。
四、購買小產權房的風險
1、小產權房買賣合同一般無效
小產權房買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。對于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國家政策的禁止性規(guī)定而認定其無效。根據《合同法》規(guī)定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
2、小產權房無法辦理兩證
2011年11月，《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》發(fā)布，明確指出，城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發(fā)證。這相當于對小產權房“無證”身份的再次宣判。
3、小產權房不能轉讓
小產權房由于沒有房產證，不能進入正常的三級市場進行流轉。據《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。
4、拆遷無法得到補償
小產權房的房屋質量和房屋售后保修難以保證；購房后如果遇到國家征地拆遷，很可能無法得到拆遷補償。
5、房產無法抵押、貸款
購買小產權房需要一次性付款，不能按揭；買入后，房子無法抵押。
小產權房價格雖然便宜，但是購買時，風險比較大，如果想要購買小產權房，建議謹慎考慮。 -
137****6092
一、小產權房能買嗎
查看全文↓ 2018-12-15 19:24:21
通常來說，小產權房是可以購買的，風險不是很大。購買小產權房主要分為以下兩種情況：
1、如果你買房的目的是自住，那么，風險并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有，所以，發(fā)生產權爭議的可能性非常之小。作為對該房產的準司法仲裁主體的村委會是承認你的產權的，如遇到拆遷，村委會將視你的產權為該村產權的一部分而予以保護。至于以違章建筑對待，于法于理均不通。
2、如果，你所買的“小產權房”在親屬、朋友、熟人中發(fā)生轉讓買賣，也是可以進行的。因為在此種轉讓中產權證并不重要，可以用民間的商業(yè)合同方式進行轉讓，它一樣具有約束力。
己建成的房不讓人家賣，正建的房子不讓人家建，堵塞農民的致富之路，于情于理于法，都不妥。
農民建房售房就像平價藥房的橫空出世，它作了政府多年來一直想作，而未能作到的，老百姓夢寐以求的事。它攻擊的是房地產商們的價格同盟，也許畸形的房價能從這里打開缺口，這是件天大的好事。
政府應該作的事，是為城中村農民建房售房提供政策支持，提供法律幫助，而不是相反。
而且“小產權房”的確會對構建和諧社會，平抑房價，實現(xiàn)“居者有其屋”，作出貢獻。
小產權房并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中，形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉(xiāng)產權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，而不是國家頒發(fā)產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉(xiāng)產權”，它并不構成真正法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商，打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農民自行組織建造的“商品房”。
“小產權房”存在下面法律意義上的風險。
1、 由村委會印制頒發(fā)的產權證不合法，國家不予承認。當“小產權房”遇到產權爭議時，產權擁有人的權益將得不到法律保護。
2、“小產權房”不能上市交易，不能辦理過戶手續(xù)。
3、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。 -
142****4146
購買小產權房除了購買人的權益不受保障外，購買人還面臨多重風險，即便是為了居住的需要購買，不可能作為二手房進行再交易，但小產權房被拆遷的時間無確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會落空。
查看全文↓ 2018-12-15 19:24:10
由于小產權房交易不受法律保護，交易時購買人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒有房產證，也無法向銀行抵押貸款。此外小產權房的附屬配套設施如供水、供電、供氣等，因為不在國家規(guī)劃之列，所以不能得到有效保證。 -
159****1319
小產權房通俗點說，就是沒有房產證?！靶‘a權房”的性質有三種：一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。三是各類農業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。
查看全文↓ 2018-12-15 19:24:05
近幾年國內的房價基本一年高于一年，造成現(xiàn)代人買房壓力大。但都希望擁有一套屬于自己的房屋，因此，很多人選擇小產權房屋。小產權房會便宜很多，但是所謂的小產權房則是沒有房產證的，因此能不能買呢？會存在那么風險呢。跟隨小編一起來了解下吧。
首先我們一起來了解什么是“小產權房”？
所謂的小產權房通俗點說，就是沒有房產證?！靶‘a權房”的性質有三種：一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。三是各類農業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。
那么，小產權房能不能買呢？存在哪些風險呢？
風險一、沒有房產證、產權證從法律的角度而言，小產權指的是沒有產權的房屋。也就是說這類房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。因此，無法擁有一本合法合規(guī)，有效的房產證。此外，還無法擁有產權證。因為辦理產權證，需要擁有國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。而這些小產權房的開發(fā)者是不具備五證，因此小產權房購買者無法到房管部門辦理相關房屋產權證。所以，小產權房是沒有房產證以及產權證的。
風險二、無法進行銀行貸款和抵押貸款
由于小產權房沒有經過備案，沒有房產證的，因此銀行是不給予貸款的。因此，若需要購買小產權房，則是需要一次性交清放款的。不僅僅說是買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進行貸款。
風險三、小產權房交易難
小產權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。
風險四、拆遷補償難，質量沒保證
由于并不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將很難得到補償。若小產權房屋違反國家政策被強拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。另外，現(xiàn)在不少的開發(fā)商在建設小產權房屋時，因職能部門監(jiān)管不力，為賺錢而對房屋使用的材料進行偷工減料，存在嚴重安全隱患。目前，有不少的小產權房出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水等質量問題。這樣一來，對于居住的安全性以及品質都大打折扣。而且，這類房出現(xiàn)的房屋質量糾紛，購房者維權難，終只能自行承擔損失。
因此，小編建議不要輕易購買小產權，雖然價格便宜，但是居住安全以及居住品質都是無法得到保障。
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152****3016
買小產權房的風險
查看全文↓ 2018-12-15 19:23:55
1、缺少“五證”
如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受法律的保護。
2、拆遷難補償
只要依法辦理了相關審批手續(xù)，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。
3、質量難保證
這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
4、小產權房不能抵押或者上市轉賣
由于沒有正規(guī)的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。
5、小產權房不能抵押貸款
小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復，這意味著你需要一次性付款買房。
小產權房存在的一個重要原因就是它的價格非常便宜，給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風險，因此，購買這類房屋一定要謹慎。
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通常來說，小產權房是可以購買的，風險不是很大。購買小產權房主要分為以下兩種情況：1、如果你買房的目的是自住，那么，風險并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有，所以，發(fā)生產權爭議的可能性非常之小。作為對該房產的準司法仲裁主體的村委會是承認你的產權的，如遇到拆遷，村委會將視你的產權為該村產權的一部分而予以保護。至于以違章建筑對待，于法于理均不通。2、如果，你所買的“小產權房”在親屬、朋友、熟人中發(fā)生轉讓買賣，也是可以進行的。因為在此種轉讓中產權證并不重要，可以用民間的商業(yè)合同方式進行轉讓，它一樣具有約束力。己建成的房不讓人家賣，正建的房子不讓人家建，堵塞農民的致富之路，于情于理于法，都不妥。農民建房售房就像平價藥房的橫空出世，它作了政府多年來一直想作，而未能作到的，老百姓夢寐以求的事。它攻擊的是房地產商們的價格同盟，也許畸形的房價能從這里打開缺口，這是件天大的好事。政府應該作的事，是為城中村農民建房售房提供政策支持，提供法律幫助，而不是相反。而且“小產權房”的確會對構建和諧社會，平抑房價，實現(xiàn)“居者有其屋”，作出貢獻。小產權房并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中，形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉(xiāng)產權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，而不是國家頒發(fā)產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉(xiāng)產權”，它并不構成真正法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商，打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農民自行組織建造的“商品房”?！靶‘a權房”存在下面法律意義上的風險。1、 由村委會印制頒發(fā)的產權證不合法，國家不予承認。當“小產權房”遇到產權爭議時，產權擁有人的權益將得不到法律保護。2、“小產權房”不能上市交易，不能辦理過戶手續(xù)。3、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。
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**好買政府已經規(guī)劃城市更新（舊改）的小產權房，因為有開發(fā)商簽（拆遷賠償協(xié)議），新房賠到手了，價值很高，龍崗碧桂園回遷房，單價2.X萬/平，量大優(yōu)惠，回遷房買賣，如果能跟開發(fā)商的項目公司直接簽（拆遷賠償協(xié)議），這樣就沒有風險，因為買規(guī)劃拆遷的小產權回遷房是想得到賠償?shù)男路浚r的新房又是紅本住宅，很劃算，但是只有開發(fā)商才能保證新房回遷給業(yè)主及過渡費的補償，所以評估開發(fā)商的實力是很重要的！譚（一八九0二四四三九一五）
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一、小產權房可以買賣嗎1、什么是小產權房?！靶‘a權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。2、小產權房可以買賣，但是存在風險。根據《國務院關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內，可以按標準價出售。職工購房后另外擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除相關稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產權比例進行分配。從這里可以看出部分產權和全部產權的一些區(qū)別。部分產權與全部產權的不同之處在于，部分產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內。小產權房是一個狹義概念，通過政府批準有正規(guī)建設手續(xù)的新民居是合法的，可以長久擁有居住。對沒有合法建設手續(xù)的房屋，不要去買這個才是真正的小產權，它不合法隨時會被強制拆除。1、根據建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉(xiāng)產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續(xù)。2、像小產權中的“鄉(xiāng)產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。3、購買鄉(xiāng)產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。4、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產權擁有者，之后按先前購房協(xié)議補償?shù)矫恳晃恍‘a權房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產權擁有者不講誠信，小業(yè)主的利益得不到保障。
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小產權房給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風險。購買小產權房會面臨以下風險：一、沒有房產證、產權證小產權房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同不能在房管局備案。因此，無法擁有房產證。辦理產權證，需要國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。而小產權房的開發(fā)者是不具備五證，因此小產權房購買者無法辦理產權證。二、無法進行銀行貸款和抵押貸款若需要購買小產權房，則是需要一次性交清放款的。不僅僅說是買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進行貸款。三、小產權房交易難小產權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。四、拆遷補償難，質量沒保證。
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