二手房不能過戶能買嗎?購買不能過戶的房子需要注意什么?

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• 149****6753

  二手房過戶的手續(xù)：
  1、簽約。簽約是指賣方夫妻雙方和買入方同時到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門簽置《房地產(chǎn)買賣契約》，房屋成交價格需由房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門工作人員認(rèn)定或根據(jù)評估報告確定；
  2、交稅。交稅是指買賣雙方按國家規(guī)定交納相關(guān)稅費，目前主要包括：契稅、房屋交易管理費、產(chǎn)權(quán)登記費；
  3、登記。登記指買賣雙方交納相關(guān)稅費后，買入方填寫房屋所有權(quán)登記表，按照要求提交所有資料辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；
  4、取證。取證是**后一個環(huán)節(jié)，買入方到產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門領(lǐng)取過戶完畢的新《房屋所有權(quán)證》，這時整個過戶手續(xù)全部結(jié)束。

  查看全文↓ 2019-01-21 07:08:06
• 154****6554

  二手房交易十大注意事項：
  一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  五、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  六、物管費用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  七、市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  八、單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  九、中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  十、合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

  查看全文↓ 2019-01-21 07:07:59
• 133****9911

  房產(chǎn)過戶流程　
  1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個人的名字)房產(chǎn)過戶。
  2、申請材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。
  3、房產(chǎn)過戶的申請材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會給予一個回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。
  4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。

  查看全文↓ 2019-01-21 07:07:49
• 131****6912

  那么為了防止錢交了，房子卻過不了戶的情況發(fā)生。本文將列舉哪些情況下買的房子沒辦法過戶，大家買房的時候可千萬要注意啦。
  
  情況一：未解除抵押的房產(chǎn)
  
  目前房價高昂，不少賣家的房子都是貸款買的，未還清銀行的房子叫抵押房。根據(jù)規(guī)定，必須是無抵押狀態(tài)的房子，才能辦理過戶。
  
  因此，購買此類房子，買家需要先到銀行辦理解押（所謂的贖樓）。如果房子還做了其他擔(dān)保欠款，買家必須還清擔(dān)保的錢，才能辦理解押。
  
  情況二：被有關(guān)部門查封的房產(chǎn)
  
  不小心買到被查封的房子有可能無法交易，或者你支付的房屋首期款打水漂。房子被查封的原因很復(fù)雜，有惡意的也有無意的。
  
  原因可能是房價打漲，賣家與第三方合謀偽造債權(quán)關(guān)系，讓法院查封房產(chǎn)使交易被迫終止，也可能賣家出賣的房屋登記上屬于賣家，但是根據(jù)規(guī)定合家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產(chǎn)。
  
  情況三：賣方未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn)
  
  如果房子是多個人共有產(chǎn)權(quán)人，買房一定要證得所有共有人的同意。共有人步同意的，買賣屋校。即使完成了過戶只后產(chǎn)權(quán)人追究起來，你也只能退房。
  
  過戶時，必須要所有共產(chǎn)權(quán)人到場簽字，有人來不了。要對方提供經(jīng)過公證的授權(quán)書，盡可能的降低毀約風(fēng)險。
  
  情況四：賣家沒法提供房產(chǎn)證
  
  沒有房產(chǎn)證的二手房是過步了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明房屋的歸屬，如果買沒房產(chǎn)證的房子要承擔(dān)很大的風(fēng)險，權(quán)利也沒有保障。
  
  情況五：正在出租的房屋
  
  我國法律原則之一的“買賣不破租約”也就是說房屋買賣不能對抗先成立的租房買賣。即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租房合同還沒有到期，租客就有權(quán)利住在里面，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有校。
  
  情況六：產(chǎn)權(quán)因為違規(guī)搭建被凍結(jié)
  
  如果房屋有違建，按照有關(guān)規(guī)定，在違建拆除、恢復(fù)原樣之前，房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。

  查看全文↓ 2019-01-21 07:07:38
• 154****6316

  第一、這種成交方式存在一定的風(fēng)險，例如：房東可申請產(chǎn)證遺失補辦出新房產(chǎn)證后出售；在此兩年期間房價大漲或大跌，勢必會有一方利益受損，此時極易發(fā)生毀約；期間國家政策的調(diào)整所帶來的風(fēng)險；若期間拆遷，補償費用由誰來拿等。
  第二、你說這種情況是完全有可能發(fā)生的，為預(yù)防此種情況要么盡快籌集齊錢款過戶；要么到房管局辦理預(yù)告登記、簽訂網(wǎng)簽合同；此種情況協(xié)議中無法規(guī)避，房東若期間真有意再出售，若你未做預(yù)告登記未簽訂網(wǎng)上合同，你只能根據(jù)合同追究他違約，房子有可能要不回來。
  第三、公證只能公證買賣合同，其作用是增加合同的證據(jù)效力，并無其他用處，也無法起到從根本上約束房東的作用。
  第四、房屋信息查詢統(tǒng)一到房屋所在地的房管局查詢；房屋被抵押的各地方不盡相同：有房產(chǎn)證押在銀行或房管局的、有房產(chǎn)證本人拿著抵押證銀行拿著的，所以房東拿著房產(chǎn)證并不代表該房屋就沒有抵押，銀行抵押或民間借貸抵押是完全有可能的。**好還是到房管部門調(diào)取檔案查詢。
  第五、絕對有問題，房屋買賣中**麻煩的就是戶口問題，后期若房東真不遷戶口，你是相當(dāng)難解決的，只能協(xié)商，訴訟一般法院不受理的。所以必須要求他早點遷出。
  第六、這種付款必須分期來付而且要押款，這樣才能約束賣方后期配合我們辦理過戶手續(xù)，不然他拿了錢跑路你就哭了······壓多少錢需要你們雙方協(xié)商，當(dāng)然對我們有利的就是越多越好啦！
  以上是我的建議和忠告，希望對你有幫助！祝你早日辦理完畢！

  查看全文↓ 2019-01-21 07:07:31

相關(guān)問題

• 問 二手房不能過戶能買嗎
  答

  二手房如果不能過戶的話是不建議購買的，因為房子如果不過戶說明房子的產(chǎn)權(quán)還在對方手里，一旦涉及到拆遷或者是其他的事宜，處理起來會比較麻煩，而且如果對方存在有債務(wù)問題，個人名下的房屋是可以被執(zhí)行的，所以即便是支付老房款，也有可能會出現(xiàn)錢房兩失的情況，同等條件之下要選擇能夠直接辦理過戶的房子。買二手房要注意：1、檢查產(chǎn)權(quán)是一件比較重要的事情，需要在雙方網(wǎng)簽之前充分了解房屋的產(chǎn)權(quán)是否清晰，必要的話還需要檢查賣房人的個人證件。2、在簽署購房合同的時候要注意在合同當(dāng)中約定，房屋的交易時間以及出售房屋的金額，和支付房款的方式，同時也要在合同當(dāng)中約定好違約時所承擔(dān)的責(zé)任。3、在二手房交易的時候使用資金托管，可以避免很多的問題。

• 問 ??二手房哪些情況不能過戶?二手房不能過戶怎么辦？能買嗎？
  答

  房產(chǎn)過戶流程　1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個人的名字)房產(chǎn)過戶。2、申請材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。3、房產(chǎn)過戶的申請材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會給予一個回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。

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• 問 二手房不能過戶能買嗎？會有什么風(fēng)險嗎？
  答

  購買二手房不過戶只簽協(xié)議是可以的，但是這樣會面臨很大的風(fēng)險。比如一房二賣就會產(chǎn)生很多麻煩。如果真出現(xiàn)這樣的情況，買房協(xié)議還是有效的，但只能證明交易的存在，不能證明買房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)！根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法：第十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！　〉谑鍡l 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！　〉谑鶙l 不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理?！　〉谑邨l 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。所以出現(xiàn)一房二賣或者賣主反悔的情況，打官司的話，可以憑協(xié)議，拿回房款，若協(xié)議上有違約賠償?shù)脑挘梢园磪f(xié)議賠償!但賣家是可以收回房子的，因為沒有過戶，賣家還是房屋的所有權(quán)人!

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• 問 為什么買的二手房不能過戶?
  答

  房子不屬于商品房性質(zhì)，像這情況多數(shù)是因為房子土地是屬于國家資源，也就是說那房子是福利房，要去土地資源局補交土地出讓金就可以了，不交是沒有辦法交易的。公證處只承認(rèn)第一任公證人，不允許轉(zhuǎn)公正的，所以公證處不予辦理

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• 問 買二手房過戶需要注意什么
  答

  1. 辦理交易手續(xù)時，應(yīng)攜帶個人身份證、房屋購置合同和其他相關(guān)證明文件；2. 辦理過戶時要向房地產(chǎn)中介繳納房屋過戶費及其他相關(guān)費用；3. 買賣雙方及其代理人需參加公證書的簽訂及相關(guān)的房屋過戶手續(xù)；4. 辦理交易手續(xù)應(yīng)完整、如實書面填寫；5. 買賣雙方應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定提交相關(guān)購房憑證；6. 買賣雙方應(yīng)按照規(guī)定向房屋交易中心繳納房屋登記費；7. 辦理相關(guān)完稅手續(xù)；8. 買賣雙方應(yīng)完成相關(guān)的銀行貸款手續(xù)；9. 買賣雙方應(yīng)完成房屋交接手續(xù)；10. 買方應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定完成房屋購置稅的繳納。

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