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第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核擔心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作，這一問題也將不是問題。首先，要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風險提示：此環(huán)節(jié)**大風險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。第2步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等，具體條款見示范文本。
全部5個回答>??有哪位說下新房買賣注意事項是什么？
138****2416 | 2019-01-25 09:57:33
已有5個回答
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135****4062
(1)房屋手續(xù)是否齊全
查看全文↓ 2019-01-25 09:58:42
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
(2)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
(3)交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
(4)土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
(5)市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
(6)福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
(7)單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
(8)物管費用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
(9)中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。
(10)合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。 -
148****7954
買房談判十五招
查看全文↓ 2019-01-25 09:58:31
（一）替自己留下討價還價的余地。如果你是買主，出價要低些。不過不能亂砍價，砍出的價格務必在合理的范圍內(nèi)。
（二）讓對方先開口說話，讓他表明所有的要求，先隱藏住你自己的觀點。
（三）讓對方對重要的問題先讓步，如果你愿意的話，在較少的問題上，你也可以先讓步。
（四）讓對方努力爭取所能得到的每樣東西，因為人們對于輕易獲得的東西不太珍惜。
（五）不要讓步太快，晚點讓步要比較好些，因為他等待愈久，就愈會珍惜它。
（六）同等級的讓步是不活要的。例如對方讓你60％，你可讓他40％，如果對方說你應該讓我60％時，你可以說，我無法負擔來婉拒對方。
（七）不要作無謂的讓步，每次讓步都要從對方那兒獲得某些益處。
（八）有時不妨作些對你沒有任何損失的讓步。
（九）記住“這件事我會考慮一下，”這也是一種讓步。
（十）如果你無法吃到大餐，便想辦法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一個承諾。
（十一）不要掉以輕心，記住每個讓步都包含著你的利潤。
（十二）不要不好意思說“不”。大部分人都怕說“不”，其實，如果你說了夠多的話，他便會相信你真是在說“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。
（十三）不要出軌。盡管在讓步的情況下，也要永遠保持全局的有利形勢。
（十四）假若你在做了讓步后想要反悔，也不要不好意思，因為那不算是協(xié)定，一切都還可以重新來過。
（十五）不要太快或者作過多的讓步，以免對方過于堅持原來的價格；在談判的過程中，要隨時注意對方讓步的次數(shù)和程度。 -
132****7122
第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核 首先，要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬
查看全文↓ 2019-01-25 09:58:23 -
152****0438
賣房者主要有掛牌、收定、簽約、收款、交房過戶等五個環(huán)節(jié)
查看全文↓ 2019-01-25 09:58:05
一、掛牌時明確委托方式和期限。
賣方大多數(shù)情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時除明確掛牌價格外，還應明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來，但**后簽約的肯定是他人;所以，賣方不要輕易收取中介的定金。
二、謹慎收取定金。
中介公司找到客戶后會同賣方議價。如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要慎重。房子賣了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時，中介公司卻要求分賣方一杯羹。
三、簽約時要注意三點。
一是將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況如實告知買方，**好在合同中寫下來;二是提供“三項證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明，如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。
四、盡量取得放款承諾。
簽約時，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方**好能取得買方貸款銀行的放款承諾。
五、交房過戶時避免違約責任。
交房和過戶是賣方的兩大義務，需買方配合。當出現(xiàn)買方因種種原因不予配合時，賣方應書面催告買方，同時要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責任。
買房者主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過戶等5大環(huán)節(jié)
一、下定時要明確議價期限。
下定時要明確中介公司向賣方進行議價的期限，保證議價不成時及時拿回款項。與中介簽好居間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價成功后，應要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。
二、注重實地調(diào)查。
簽約前，買方應作些調(diào)查，首先到房屋實地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費等情況。其次，買方應至交易中心查詢該房屋的產(chǎn)權(quán)情況，有無抵押、租賃或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。**后，如需貸款還應事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)。
三、簽約前多查相關(guān)證件。
比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣方具有合法資格。同時，買方付款應與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當賣方完成后再相應付款，并且約定賣方違約時買方可相應推遲付款的權(quán)利。**后，為保證資金安全，**好能采用資金監(jiān)管。
四、付款后要收取收據(jù)。
房款支付后，應由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權(quán)，中介一般無權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導致無法過戶。
五、收房過戶要驗收。
買方接收房屋時，應根據(jù)合同驗收設施設備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過戶，還須注意水電煤話等他項過戶。如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時遷出。 -
143****6220
選房(同時簽預購房協(xié)議)→交**(同時簽商品房認購書)→簽商品房買賣合同(同時開發(fā)商收回了預購房協(xié)議及商品房認購書)→辦理貸款(同時繳納契稅及房屋維修基金)。
查看全文↓ 2019-01-25 09:57:54
說明
（1）簽了協(xié)議,交了定金之后,剩下的就是簽訂正式的購房合同了,一般市區(qū)的房子的合同都是網(wǎng)上打印版本,很多小區(qū)與開發(fā)商都是一樣的,沒有太多的差別,江北的房子是合同印刷本,全部手寫的,在簽合同的時候,需要注意的是房子的面積,價格,進戶的時間,違約責任等。
（2）還要說一點就是店大欺客了,不出現(xiàn)霸王條款就好了,簽訂什么補充協(xié)議幾乎是不可能的,再說了這個購房合同已經(jīng)包括的大多數(shù)可能發(fā)生或者出現(xiàn)的問題。我當初買房子的時候就覺得感覺會是很麻煩的事情,等自己真正的操作起來的時候發(fā)現(xiàn),只要是按部就班的去做,協(xié)議,合同,貸款,進戶。
（3）由于期房在還未完全建好之前就開始銷售，較現(xiàn)房而言，存在的風險較大。在期房買賣中會遇到各種各樣的問題，所以**關(guān)鍵的就是要重視合同。在簽約前做好準備工作，在利益受損的時候，有權(quán)依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商支付違約金并賠償損失。
（4）期房購買的注意事項： 第一，逾期交房。 開發(fā)商逾期交房是期房購買者**常遇到的問題之一。開發(fā)商不能按期交房大都因為資金不足，致使工程拖延。為了避免此類問題的發(fā)生，購房者在簽訂合同之前一定要清楚開發(fā)商的底細。
（5）譬如其資金實力，其正在經(jīng)營的項目在市場上的反映以及其大體的經(jīng)營狀況等。另外，在簽訂合同時一定要將交房的具體日期約定清楚，以及不能按時交房時開發(fā)商所應該承擔的違約責任。
相關(guān)問題
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房屋質(zhì)量同樣很重要1、看墻壁不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題，因為新房墻壁滲水之事時有發(fā)生，**嚴重的，整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。但驗收這一項，**好選在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。2、驗水電首先是驗一下房屋的水電是否通了。當然，對于一些高級裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認真驗收了。驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應低于2.5平方，空調(diào)線更應達到4平方，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。3、驗防水這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，以后的維護工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。4、驗管道這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口。看看水是不是順利地流走。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。5、驗地平其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口**遠的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的，那么就只能從這些細節(jié)來看質(zhì)量了。測量的方法：去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標志，把水管的水位調(diào)至這個標志高度，并找個人固定在這個位置；然后再把水管的另一端移至離門口**遠處的室內(nèi)，看水管在該處的高度，再做一個標志，用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。
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1、搬家時不可和別人打招呼。2、搬家當天家人不可哭哭啼啼的，亂發(fā)脾氣，打罵小孩子。3、搬家當天盡量說些吉祥話。4、搬家當天晚上，就寢前，應先躺下五分鐘左右，隨即起床再工作一下，表示睡了還要再起床， 否則日后易生病。5、搬家當天不可午睡，也不可在新宅午睡，否則日后易生病。6、當天晚上宜煮些甜湯圓，甜品，全家共食，表示一家團圓，甜甜蜜蜜之意。7、搬家當天，宜在新宅煮一些開水并將電風扇在家中四方吹撥，以求風生水起。8、搬家時要嚴防動到胎神、家中婦女有身孕時，盡量不要搬家。
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在進行新房驗收的時候,它的標準是先看房屋結(jié)構(gòu)有沒有問題,一般看房屋的鋼筋是與否有外露,看墻面、地面、屋頂是由裂痕,然后是看承重墻、梁、柱是否符合設計規(guī)范。在根據(jù)購房合同上的平面圖檢查房子結(jié)構(gòu)、面積、跨度、長寬是否與圖紙上一致。 還要查看臥室、起居室、門廳、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間布局是否合理;門窗位置、生活動力結(jié)的設置是過于曲折,是否影響家具的擺放。在進行新房驗收的時候,需要注意的是他的收房期限喲。
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（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權(quán)證。
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