優(yōu)秀房產(chǎn)律師應(yīng)該是啥樣的呢？

已有5個(gè)回答

• 147****6711

  按照工作性質(zhì)劃分，律師可分為專職律師與兼職律師，按照業(yè)務(wù)范圍劃分，律師可分為民事律師、刑事律師和行政律師，按照服務(wù)對(duì)象和工作身份，分為社會(huì)律師、公司律師和公職律師。律師業(yè)務(wù)主要分為訴訟業(yè)務(wù)與非訴訟業(yè)務(wù)。律師職業(yè)的基本特征是。具備必須的法律專業(yè)知識(shí)。以提供法律服務(wù)為職能。受國(guó)家保護(hù)和管理。
  
  現(xiàn)代在中國(guó)的律師是指經(jīng)過一定方式取得司法行政機(jī)關(guān)授予的資格，接受當(dāng)事人的委托，或人民法院的指定，在法律允許范圍內(nèi)利用自己的法律知識(shí)和技能為被代理人提供法律幫助，并維護(hù)其合法權(quán)益的專業(yè)人員。或是接受國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、團(tuán)體或個(gè)人的委托，或者經(jīng)法院指定，協(xié)助處理法律事務(wù)或代當(dāng)事人進(jìn)行訴訟的法律專業(yè)人員。

  查看全文↓ 2019-02-27 22:28:58
• 131****7712

  很多購(gòu)房者在購(gòu)買二手房的時(shí)候都會(huì)選擇委托律師，可能是因?yàn)樗麄冇X得自己對(duì)交易流程并不清楚，想要通過律師為自己的交易增加一層安全保障，當(dāng)然也可能就是為了想要節(jié)省麻煩。不管原因是什么，如果你想要委托律師購(gòu)房，那就需要知道該如何委托？
  
  一、選擇要委托的律師
  
  想要委托律師，首先你需要知道應(yīng)該委托哪個(gè)律師，你可以根據(jù)不同的律師的工作資歷，代理案件等方面去做判斷，當(dāng)然你還需要考慮律師代理費(fèi)用的問題，如果你覺得這個(gè)律師特別好，但是卻承擔(dān)不起他的代理費(fèi)那也是無(wú)用的。
  
  一般來(lái)說，律師代理費(fèi)用會(huì)占所購(gòu)住宅價(jià)款總數(shù)的3%～6%，不過還是要視具體情況而定，而且你可以與委托律師進(jìn)行仔細(xì)協(xié)商與溝通，然后制定出雙方都可以接受的價(jià)格。
  
  二、簽訂委托代理合同
  
  律師代理購(gòu)房手續(xù)是基于委托人和律師或律師事務(wù)所協(xié)商一致而形成的委托代理關(guān)系，委托人與律師事務(wù)所協(xié)商簽訂的委托代理合同，是規(guī)定律師代理委托人辦理具體法律事務(wù)的合同，它確定了律師事務(wù)所與委托人在代理該項(xiàng)法律事務(wù)過程中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
  
  所以，簽訂有效合法的委托代理合同很重要，不過你應(yīng)該注意的一點(diǎn)就是，如果要委托律師購(gòu)房就需要對(duì)其進(jìn)行一些授權(quán)，但是一定要注意授權(quán)的范圍，千萬(wàn)不要過度授權(quán)，以防有意外發(fā)生。
  
  三、辦理簽約手續(xù)
  
  當(dāng)你作出了購(gòu)買決定之后，律師就需要幫助你辦理必備的法律手續(xù)，以滿足有關(guān)法律法規(guī)對(duì)購(gòu)買的要求，具體包括個(gè)人身份證明，有關(guān)的批準(zhǔn)文件，權(quán)力機(jī)構(gòu)的證明文件等。
  
  當(dāng)準(zhǔn)備好了相關(guān)手續(xù)，就需要簽訂房屋買賣合同，委托律師將與售房者到指定的律師事務(wù)所處審閱合同，協(xié)商契約的具體條款并提出具體修改及補(bǔ)充意見供你參考，如果雙方對(duì)合同沒有異議，那就完成簽約行為，比如蓋章或者簽字等，此時(shí)合同生效。
  
  四、確定交易生效
  
  簽訂完了合同就要辦理登記手續(xù)。此時(shí)律師會(huì)持有效合同和有關(guān)證件到有關(guān)部門辦理買賣過戶手續(xù)，并繳納有關(guān)稅費(fèi)，然后律師會(huì)督促賣方及時(shí)履行合同約定的義務(wù)。
  
  **后要辦理入戶手續(xù)，律師持房屋買賣合同和相關(guān)證件到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，等到領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書之后，就發(fā)還給委托人。

  查看全文↓ 2019-02-27 22:28:50
• 134****0430

  買房過程中會(huì)出現(xiàn)一系列法律問題，所以買房時(shí)要請(qǐng)律師。靳律師從事房地產(chǎn)律師十多年，經(jīng)驗(yàn)豐富，人比較可靠。

  查看全文↓ 2019-02-27 22:28:29
• 156****5160

  個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)糾紛通常標(biāo)的較大，所以律師收費(fèi)會(huì)比較高。但是，房地產(chǎn)糾紛往往政策性強(qiáng)，法院在處理時(shí)的隨意性較大，律師受理案件后會(huì)蒙受很大的壓力，因此，如果不在業(yè)內(nèi)摸爬滾打三五年，可能是有案子都做不好的。
  總之，這個(gè)專業(yè)領(lǐng)域獨(dú)有風(fēng)光，但需要真正的能力。
  追問
  那是不是得具備一些關(guān)于房產(chǎn)方面的知識(shí)啊？或者說了解到什么程度呢？因?yàn)槲覜]有在這方面了解很多，只是學(xué)了點(diǎn)機(jī)械工業(yè)出版社出版的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)實(shí)務(wù)。以后有可能學(xué)建設(shè)法什么的。
  追答
  其實(shí)，對(duì)于已經(jīng)通過司法考試的人來(lái)說，學(xué)習(xí)哪一部門的法律是一件簡(jiǎn)單的事情，但這不是問題的關(guān)鍵，因?yàn)橥ǔＬ幚矸康禺a(chǎn)糾紛所涉及的法律條文就那么十幾條，但如果沒有足夠的經(jīng)驗(yàn)，就不知道如何利用這些條文。

  查看全文↓ 2019-02-27 22:28:24
• 146****5546

  首先，成為一名律師；其次，成為一名專業(yè)的房地產(chǎn)律師；第三，成為一名出色的房地產(chǎn)律師。
  法律專業(yè)方面的知識(shí)，是必須的；房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，也是必須的；實(shí)踐經(jīng)歷、經(jīng)驗(yàn)，是**重要的；過人的語(yǔ)言表達(dá)能力，超強(qiáng)的專業(yè)素養(yǎng)，嚴(yán)格的人格魅力，是**基本的；良好的溝通能力和為人處世要求，是**起碼的；對(duì)法律事實(shí)的尊重，是**根本的。這是宏觀要求。
  微觀上，至少深入規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)學(xué)習(xí)10年，了解整個(gè)房地產(chǎn)的運(yùn)作程序與實(shí)際步驟，深入學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)的知識(shí)，才是開始的第一步；其次，知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)歷的相互融會(huì)貫通；第三，良好的個(gè)人修養(yǎng)，包括專業(yè)、技能修養(yǎng)，人文素質(zhì)修養(yǎng)，各種專業(yè)語(yǔ)言綜合運(yùn)用的修養(yǎng)。至于其他，綜合以上，自己慢慢領(lǐng)悟吧。
  **后，希望你是一個(gè)合格的律師，一個(gè)具有人格魅力的人。

  查看全文↓ 2019-02-27 22:28:18

相關(guān)問題

• 問 **好房地產(chǎn)應(yīng)該是啥樣的呢？
  答

  2014年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析　　2013年，無(wú)論是房地產(chǎn)行業(yè)抑或是開發(fā)企業(yè)，都是高歌猛進(jìn)的一年。 在政策趨向?qū)捤?、?jīng)濟(jì)平穩(wěn)回升等宏觀環(huán)境持續(xù)向好的情況下，一、二線城市市場(chǎng)迅速回暖，并維持成交高位態(tài)勢(shì)，各線城市、各類地王紀(jì)錄被屢屢刷新，房企逐鹿資本市場(chǎng)，爭(zhēng)相借殼上市或者謀劃海外投資?！　‰S著市場(chǎng)成交的持續(xù)上行，7家房企沖刺“千億俱樂部”?！　∨c之相應(yīng)的是，新一屆政府執(zhí)政、十八屆三中全會(huì)召開，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)必將面臨新的政策挑戰(zhàn)，整個(gè)行業(yè)也在孕育未來(lái)發(fā)展的深度變革，經(jīng)過對(duì)全年數(shù)據(jù)、政策、房企年報(bào)的分析和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的理解，提出以下2014年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。　　一、政策兩極分化：一線政策仍將強(qiáng)化，二、三線城市預(yù)計(jì)將適當(dāng)放寬　　三中全會(huì)基調(diào)是理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場(chǎng)化機(jī)制的形成是一個(gè)漸進(jìn)過程， 2013 年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，部分一二線城市房?jī)r(jià)飆漲，因此以限購(gòu)限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會(huì)全面退出，而這也是現(xiàn)階段政府的無(wú)奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進(jìn)程，為市場(chǎng)真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量作好準(zhǔn)備。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況地區(qū)差異較大，從目前來(lái)看，過去十年全國(guó)“一刀切” 式的調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了改變，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)?！　某鞘袑用嫔峡?，一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購(gòu)限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調(diào)，而例如房產(chǎn)稅擴(kuò)圍、土地流轉(zhuǎn)改革等，在一線城市先行落地機(jī)會(huì)也較大。　　　　因此，繼續(xù)適當(dāng)壓制需求釋放，爭(zhēng)取更多時(shí)間從供應(yīng)入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解決房?jī)r(jià)上漲過快問題。大部分二、三線城市政策面將有序放寬，近幾年這類城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，主要與當(dāng)?shù)谿DP 增長(zhǎng)、人均收入水平提升以及貨幣流動(dòng)性充裕等因素相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)健康，政府過多的干預(yù)將有違市場(chǎng)性原則，這也不是新一屆政府的整體態(tài)度，2014年，這類城市回歸市場(chǎng)化將是大趨勢(shì)，即便短期內(nèi)限購(gòu)限貸政策不會(huì)在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動(dòng)也將成為可能?！　《⑼顿Y持續(xù)增長(zhǎng)　　本輪行業(yè)新開工面積增速走勢(shì)，在2012年6月觸及低點(diǎn)后緩慢回升，2013年4月起累計(jì)增速回歸正數(shù)，而后幾個(gè)月雖然震蕩上行，但上漲速度遠(yuǎn)不及2009年，這一方面是由于2011年土地市場(chǎng)成交大幅萎縮所致，另一方面也表明2013年企業(yè)層面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫(kù)存截至當(dāng)前，各城市之間庫(kù)存水平存在明顯的結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市庫(kù)存下降較快，北京等城市已降至歷史低點(diǎn)，而三線城市庫(kù)存依然有壓力，這也是本輪新開工面積增速回升較為緩慢的原因之一?！　⌒麻_工增速回升緩慢，可能會(huì)導(dǎo)致回升的周期拉長(zhǎng)，且在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗，企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開工熱度將有提升，明年新開工面積增速的回升還將持續(xù)，預(yù)計(jì)全年增速升至13%左右。　　房地產(chǎn)投資方面，2013年上半年單月增速高位震蕩，下半年自8月起開始出現(xiàn)略微震蕩下行的態(tài)勢(shì)，但累計(jì)增速整體仍保持在19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大;2013年年底信貸緊張，成交增速逐漸收窄，預(yù)計(jì)11-12月銷售增速不會(huì)有太好表現(xiàn)，此情況下企業(yè)投資熱情一般，全年增速可能降至19%以下?！　?014年隨著行業(yè)整體進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期，調(diào)控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開工意愿較強(qiáng)，且2013年房企拿地?cái)?shù)量增多，明年新開工增速回升，對(duì)投資增速有一定支撐作用，預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)投資增速將在25%左右?！　∪?、市場(chǎng)依然向好，一線城市：成交量與2013年總體持平，房?jī)r(jià)將先漲后穩(wěn)　　從供應(yīng)層面上看，2013年年底一線城市因房?jī)r(jià)調(diào)控壓力推遲高價(jià)盤的預(yù)售證審批，這部分供給或?qū)⑼七t至明年一季度，而2012年下半年起逐步釋放的土地市場(chǎng)成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應(yīng)，因此一線城市層面上2014年總體供應(yīng)走勢(shì)應(yīng)是穩(wěn)中有增，其中北京和深圳增幅大約在30%左右，上海和廣州則基本與2013年持平?！　某山粚用嫔峡矗?013年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年政策面依然看緊，估計(jì)市場(chǎng)銷售速度大致將和2013年持平，總體上看， 2014年一線城市中上、廣、深三城市場(chǎng)成交量將和2013年基本持平?！　姆?jī)r(jià)角度看，一線城市2014年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)，其中上半年在市場(chǎng)慣性的作用下新盤價(jià)格仍將穩(wěn)定上漲，尤其是2013年年底因信貸緊縮而推遲購(gòu)房的需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開發(fā)商銷售預(yù)期，其定價(jià)也將具有更大上漲空間;而下半年之后，政策面持續(xù)收緊的影響將持續(xù)發(fā)酵，主要的變數(shù)有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺(tái)，目標(biāo)可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預(yù)售證管理再度啟動(dòng)，兩者無(wú)疑都將對(duì)市場(chǎng)交易熱情造成壓力，從而平抑房?jī)r(jià)漲勢(shì)?！　《€城市：市場(chǎng)供求兩旺，房?jī)r(jià)呈穩(wěn)步上漲格局　　從供應(yīng)層面上看，與一線城市相同點(diǎn)是2012年下半年以來(lái)土地市場(chǎng)成交的放量，不同點(diǎn)是二線城市城區(qū)可供開發(fā)的土地規(guī)模更充足，從數(shù)據(jù)預(yù)期中看，南京、武漢、長(zhǎng)沙、寧波、昆明等2014年新房供應(yīng)量增幅均超過30%，而重慶、成都、沈陽(yáng)、廈門等城市增幅也在10%以上，從這個(gè)角度看，二線城市明年的供應(yīng)擴(kuò)張是全方位的。　　從成交層面上看，受政策寬松和供應(yīng)擴(kuò)張的雙重利好，二線城市明年成交量的走勢(shì)持看好態(tài)度，從2013年一二線城市成交增幅對(duì)比來(lái)看，二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續(xù)維持，其中昆明、長(zhǎng)春、合肥、長(zhǎng)沙等處于房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)期內(nèi)的城市更將順勢(shì)進(jìn)入各自的高增長(zhǎng)階段?！　姆?jī)r(jià)角度看，二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的格局不變，但新增供應(yīng)充分釋放一定程度上會(huì)削弱價(jià)格的漲勢(shì)，尤其是相當(dāng)一部分二線城市需求結(jié)構(gòu)以首置首改型群體為主，這類群體對(duì)價(jià)格的敏感度較高，部分2013年房?jī)r(jià)上漲較快的區(qū)域板塊明年客觀上講有放緩的需要。　　三線城市：部分城市面臨去庫(kù)存壓力，兩大因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲　　從供應(yīng)層面上看，三線城市市場(chǎng)供應(yīng)總體充足，個(gè)別城市在前兩年整個(gè)行業(yè)投資傾向下目前甚至出現(xiàn)庫(kù)存過剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場(chǎng)主要依靠本地需求來(lái)去化庫(kù)存，成交增速較過往兩年將進(jìn)一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期，成交規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)度將停滯。從房?jī)r(jià)角度看，三線城市房?jī)r(jià)總體將處于穩(wěn)步上漲的軌道中，其動(dòng)力除了城市市場(chǎng)本身的增長(zhǎng)，也來(lái)自于和一二線城市的比價(jià)效應(yīng)，另外，部分近兩年市場(chǎng)投資過熱、房?jī)r(jià)快速上漲的三線城市未來(lái)1-2年內(nèi)都將進(jìn)入階段性盤整狀態(tài)?！　∷摹⑼恋厥袌?chǎng)將先揚(yáng)后抑，一二線城市成交量?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)　　2013年，土地市場(chǎng)整體火熱，尤其是下半年以來(lái)地王頻出，預(yù)計(jì)2014年的土地市場(chǎng)土地供應(yīng)成交量整體穩(wěn)步增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”走勢(shì)。具體來(lái)看，上半年各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交也將延續(xù)2013年年底的良好局面，在這之后，成交量增長(zhǎng)勢(shì)頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后，土地儲(chǔ)備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預(yù)計(jì)下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強(qiáng)資金管控?！　母骶€城市來(lái)看，一線城市土地成交量將繼續(xù)在2013年的基礎(chǔ)上小幅增長(zhǎng)，尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項(xiàng)目仍然會(huì)受到較廣泛的關(guān)注，二線城市歷年土地供應(yīng)較為充足，因而土地成交量不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況，而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來(lái)一小波成交量補(bǔ)漲期，主要是企業(yè)出于平衡土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的考慮，明年在這類城市的拿地量將小幅增長(zhǎng)?！　⊥恋貎r(jià)格整體穩(wěn)步提升將是大概率事件，尤其是一線城市，具體來(lái)看，全國(guó)重點(diǎn)城市一季度土地價(jià)格或出現(xiàn)一定的降幅，但隨著淡季過去，土地價(jià)格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過渡，土地價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)明顯回落。從流拍、溢價(jià)來(lái)看，2014年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價(jià)地塊占比會(huì)比2013年有所回落?！　∥濉⑵髽I(yè)銷售業(yè)績(jī)和融資總量保持增長(zhǎng)房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)“兩升一降”的發(fā)展格局，即房企業(yè)績(jī)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，融資將延續(xù)2013年火爆勢(shì)頭，企業(yè)拿地力度則會(huì)下降?！　∈紫龋科髽I(yè)績(jī)方面，明年會(huì)繼續(xù)快速上升。一個(gè)重要的原因是2013年房企拿地較多，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于明年上半年形成集中推案;而由政策面主導(dǎo)的房市行情預(yù)計(jì)在去行政化進(jìn)程中不會(huì)有大的改變，因此企業(yè)銷售會(huì)水漲船高，有一個(gè)新的突破。在城市能級(jí)上，預(yù)計(jì)一二線繼續(xù)會(huì)是主力銷售貢獻(xiàn)區(qū)域，但隨著中小城鎮(zhèn)的戶籍放開，以及國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃正式公布，部分有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線的房地產(chǎn)機(jī)遇全面開啟，眾房企將實(shí)現(xiàn)平衡布局?！　∑浯危科笕谫Y方面，上半年將延續(xù)火爆的融資勢(shì)頭。明年還將有更多的房企赴港IPO，A股融資閘門將正式打開，2013年提出發(fā)債、重組等融資方案的企業(yè)將獲得批準(zhǔn)，但是IPO放開的可能性不大。房企海外發(fā)債的總額將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。但下半年開始，由于貨幣政策的收緊預(yù)期，企業(yè)的融資難度將加大，融資成本將逐漸提高，企業(yè)應(yīng)適當(dāng)控制手頭現(xiàn)金。但總體來(lái)看，明年企業(yè)融資總量將保持增長(zhǎng)。

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• 問 單間出租合同應(yīng)該是啥樣的？
  答

  出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查?！　?一)合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件?！　∪缡欠駷闊o(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等?！　?二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。　　只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形?！　?三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法?！　≡趯?shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。從法律來(lái)說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無(wú)效的，不受國(guó)家法律保護(hù)，租金依法沒收?！　?四)是否進(jìn)行過登記備案?！　　冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中，對(duì)未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無(wú)效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對(duì)抗第三人的效力。

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• 問 **有潛力的房地產(chǎn)應(yīng)該是啥樣的呢？
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  中國(guó)政府家底是多少呢？不計(jì)其數(shù)，主要有以下幾種：一、全國(guó)所有的土地、森林、湖泊、礦山等等自然資源，這些資源的價(jià)值是不可限量的，政府在非常時(shí)刻可能會(huì)動(dòng)用一切手 段，而出售這些國(guó)有資產(chǎn)是**簡(jiǎn)單、**有成效的辦法；二、政府擁有中央銀行，可以在出現(xiàn) 還債困難時(shí)，直接開動(dòng)印鈔機(jī)；三、政府控制了 13326 億美元的外匯儲(chǔ)備；四、政府擁有大 量國(guó)有企業(yè)的股權(quán)、其價(jià)值數(shù)以萬(wàn)億計(jì)；五、政府每年可以從老百姓手里收取 5 萬(wàn)億左右的 稅收及其他財(cái)政收入，而且只要經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的波動(dòng)，這個(gè)數(shù)字將會(huì)以 15%以上的年均增 長(zhǎng)速度增長(zhǎng)，政府還擁有加稅的權(quán)利；六、政府擁有軍隊(duì)、司法等強(qiáng)制國(guó)家機(jī)器可以在非常 時(shí)期采用強(qiáng)制手段。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要潛力：一、中國(guó)人口基數(shù)大，市場(chǎng)潛力無(wú)窮，消費(fèi)者盡管很窮，但 是吃穿用住行、生老病死等剛性的消費(fèi)支出潛在的市場(chǎng)容量相當(dāng)大；二、中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了富 裕階層，奢侈消費(fèi)潛力巨大，有可能成為全球第二大奢侈品市場(chǎng)；三、人口素質(zhì)逐步提高， 勞動(dòng)力素質(zhì)逐步提高，勞動(dòng)者的技能和生產(chǎn)效率提高的潛力較大；四、國(guó)家利用對(duì)經(jīng)濟(jì)的控 制力，引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的力量不可小視；五、三十年的改革發(fā)展已經(jīng)奠定了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和 技術(shù)基礎(chǔ)；六、城市化是中國(guó)未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的主要工作，城市化過程中會(huì)有大量的基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、公共服務(wù)需求等等一系列需求；七、中國(guó)企業(yè)慢慢走向世界、在全 球范圍爭(zhēng)奪資源和市場(chǎng)等等。 中國(guó)未來(lái)**有前景的行業(yè)是什么？我寫這一段的主要目的是給大家擇業(yè)、 投資等提供一 些參考性的指導(dǎo)意見。按照前景的優(yōu)劣我想主要有以下幾個(gè)行業(yè)： 1、排在第一位的是水務(wù)行業(yè)，包括水資源、污水處理、海水淡化技術(shù)等。很多朋友或 許會(huì)說，為什么會(huì)是水呢？因?yàn)樗且环N誰(shuí)也離不開的、不可替代的、再生有較大成本的資 源；而某種資源價(jià)值的高低取決于需求和供給之間的關(guān)系，或者說資源的稀缺性。從需求方 面來(lái)看， 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展， 對(duì)水的需求是剛性上漲的， 而且水的需求彈性是很小的， 也就是說需求者愿意為了水資源出無(wú)窮高的價(jià)格；另外 13 億多人的中國(guó)，水需求無(wú)疑是相 當(dāng)巨大的。 來(lái)看供給，中國(guó)水資源的供給是相當(dāng)緊缺的，看一些數(shù)據(jù)。中國(guó)水資源總量達(dá)到 2.8 萬(wàn) 億立方米，但人均水資源占有量只有 2200 立方米，相當(dāng)于世界人均水平的 1/4；中國(guó)的水資 源在時(shí)間和空間上分布不均勻，夏秋多，冬春少；南多北少、東多西少；除了自然稟賦方面 的原因外，環(huán)境污染正嚴(yán)重影響中國(guó)的水資源供給；據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，中國(guó)半數(shù)以上的主要水道 都受到污染，水既無(wú)法飲用，也無(wú)法用于灌溉，現(xiàn)有超過 3 億人（接近中國(guó) 1/4 人口）缺乏 干凈的飲用水；據(jù)國(guó)家環(huán)?？偩值谋O(jiān)測(cè)，2005 年全國(guó)七大水系的 411 個(gè)地表水監(jiān)測(cè)斷面中 有 27%的斷面為劣Ⅴ類水質(zhì)，全國(guó)約 1/2 的城市市區(qū)地下水污染嚴(yán)重；水體污染實(shí)際上減少 了可供人類使用的水資源數(shù)量，人為制造了水資源緊缺。其實(shí)，缺水是全世界多數(shù)國(guó)家面臨 的問題，我猜想未來(lái)戰(zhàn)爭(zhēng)的一個(gè)重要起因很可能是大國(guó)爭(zhēng)奪水資源。 其實(shí)，現(xiàn)在已經(jīng)有外資以高溢價(jià)收購(gòu)或控股中國(guó)的水務(wù)項(xiàng)目。8 月 18 日，揚(yáng)州自來(lái)水 股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目招標(biāo)，轉(zhuǎn)讓 49%的凈資產(chǎn)價(jià)值 1.8 億元，中標(biāo)公司有 30 年的指定區(qū)域內(nèi)供水 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)；共有 4 家水務(wù)公司進(jìn)行投標(biāo)，跨國(guó)公司中法水務(wù)以 8.95 億元的投標(biāo)價(jià)格獨(dú)占 鰲頭，報(bào)價(jià)為資產(chǎn)價(jià)值的 5 倍左右。8 月 22 日，天津自來(lái)水項(xiàng)目 49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，評(píng)估資產(chǎn) 價(jià)格為 7 億多元，其中，招標(biāo)方的硬性條款規(guī)定“必須溢價(jià) 30%以上” ；在各競(jìng)標(biāo)公司報(bào)價(jià) 中，中法水務(wù)為 11.9 億元，威立雅水務(wù) 21.8 億元。對(duì)于外資高溢價(jià)收購(gòu)各地水務(wù)項(xiàng)目，有 控制權(quán)的地方政府往往舉雙手贊成： 一是可以增加地方政府的收益， 二是為當(dāng)?shù)匾M(jìn)了外資， 三是現(xiàn)在沒有提高水價(jià)，老百姓沒受影響。不過，這種情況發(fā)展下去，誰(shuí)也不可能清楚將會(huì) 為未來(lái)留下什么隱患。資本是逐利的，外資不會(huì)來(lái)做慈善，它付出的高溢價(jià)**終都會(huì)在將來(lái) 業(yè)務(wù)中回收。我想中國(guó)老百姓未來(lái)會(huì)發(fā)現(xiàn)水費(fèi)在他們的生活支出中占了大頭。 所以，大家如果想要進(jìn)行長(zhǎng)期性投資，買一些水資源、水處理、污水設(shè)備生產(chǎn)的企業(yè)股 權(quán)應(yīng)該回報(bào)會(huì)不錯(cuò)。從擇業(yè)和選擇專業(yè)方向來(lái)看，水資源利用和處理、海水淡化處理、水循 環(huán)利用等應(yīng)該是未來(lái)不錯(cuò)的行業(yè)。 2、排在第二位的是奢侈品行業(yè)，包括私人飛機(jī)、郵輪、高檔轎車、高檔消費(fèi)品、高檔 會(huì)所、高檔保健等等。雖然中國(guó)整體上并不富裕，但是中國(guó)富裕人群的總數(shù)是相當(dāng)驚人的。 中國(guó)的富人心態(tài)比較浮躁， 愿意為了奢侈消費(fèi)出大價(jià)錢， 我相信這個(gè)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展不可限 量。 3、排在第三位的是醫(yī)療保?。òㄐ睦碜稍儯┬袠I(yè)。由于中國(guó)的醫(yī)療行業(yè)實(shí)行的基本 上是政府完全壟斷，所以有效供給是不充足的；這就解釋為什么大家看病貴、看病難、送紅 包等問題。其實(shí)，我個(gè)人覺得中國(guó)醫(yī)生的地位和收入被人為地壓低了。在美國(guó)收入排名第一 的是醫(yī)生和律師，其次才是商業(yè)，再其次才是公共服務(wù)（公務(wù)員） ；在中國(guó)好像反過來(lái)了， 公務(wù)員第一、商業(yè)第二、醫(yī)生啊什么排在后面呢。我想老百姓對(duì)醫(yī)療的需求是無(wú)窮大的，只 要他們能夠支付起醫(yī)療費(fèi)用，而且隨著人們收入水平的提高，對(duì)健康的投資會(huì)越來(lái)越多。 大家可以看到，中國(guó)很多行業(yè)開放基本上按這個(gè)軌跡走，起點(diǎn)是政府完全壟斷，慢慢開 放到中外合資政府寡頭壟斷，再到壟斷競(jìng)爭(zhēng)，再到完全競(jìng)爭(zhēng)等；而這個(gè)行業(yè)專業(yè)人員的市場(chǎng) 價(jià)值慢慢隨著市場(chǎng)的開放體現(xiàn)出來(lái)了。金融行業(yè)是一個(gè)典型的例子，原來(lái)政府大包大攬，金 融從業(yè)人員撐不死也餓不著，但是隨著 2003 年以來(lái)的金融改革，金融從業(yè)人員的市場(chǎng)價(jià)值 很快顯現(xiàn)出來(lái)了，金融從業(yè)人員的收入水漲船高；老實(shí)說，金融專業(yè)人員的收入在未來(lái)還會(huì) 進(jìn)一步提高，直到這個(gè)市場(chǎng)完全體現(xiàn)了專業(yè)人員的價(jià)值。 醫(yī)療行業(yè)是中國(guó)開放很緩慢的一個(gè)行業(yè)， 但是我相信醫(yī)療行業(yè)一定會(huì)開放。 當(dāng)然不會(huì)像 餐飲行業(yè)那樣完全徹底開放，但是至少會(huì)像金融行業(yè)一樣，允許外資、民營(yíng)資本進(jìn)入；等到 行業(yè)開放的時(shí)候， 醫(yī)療行業(yè)的專業(yè)人員的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)很快顯現(xiàn)， 一些醫(yī)療機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)價(jià)值也 是令人振奮的。 可惜，從投資角度來(lái)看，現(xiàn)在很難找到合適的企業(yè)，只有醫(yī)療器械制造和制藥公司可以 投資；擇業(yè)和專業(yè)角度來(lái)看，醫(yī)生、心理咨詢師、制藥等是很不錯(cuò)的行業(yè)。 4、排在第四位的金融行業(yè)（包括銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、資產(chǎn)管理、融資租賃、典當(dāng)、財(cái)務(wù)服務(wù)等） 。我們知道金融在行業(yè)的縱向排序中是屬于等級(jí)比較高的，意思是按照人 類的需求層面來(lái)看，農(nóng)林牧漁業(yè)排在**底層是**基礎(chǔ)的，其次應(yīng)該是食品加工、醫(yī)療衛(wèi)生、 飲用水、能源等，再次是制造業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、通訊信息業(yè)等，再其次是金 融業(yè)、文化傳媒業(yè)、科學(xué)研究、教育、公共服務(wù)（政府機(jī)構(gòu)）業(yè)等。所以金融業(yè)有一個(gè)明顯 的特征， 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁的時(shí)候， 金融業(yè)往往獨(dú)占鰲頭， 收入和地位很高； 經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候， 受打擊**大的往往也是金融行業(yè)；當(dāng)然瘦死的駱駝比馬大，只要社會(huì)不動(dòng)蕩，沒有全面的戰(zhàn) 爭(zhēng)，金融業(yè)永遠(yuǎn)是行業(yè)的首選。 從投資的角度來(lái)看， 現(xiàn)在不是投資金融業(yè)的**佳時(shí)期， 因?yàn)殚L(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)景氣使金融業(yè)企 業(yè)的估值高企，建議謹(jǐn)慎。從選擇專業(yè)和擇業(yè)的角度來(lái)看，金融業(yè)是相當(dāng)不錯(cuò)的行業(yè)，大家 可以大膽進(jìn)入。 5、排在第五位的是房地產(chǎn)業(yè)。上文中已經(jīng)提高，每個(gè)中國(guó)人都有一個(gè)夢(mèng)想——擁有一 個(gè)屬于自己的家，所以未來(lái)幾十年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還是會(huì)很可觀的。另外，國(guó)家很有可 能會(huì)學(xué)美國(guó)，設(shè)立專門的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)（美國(guó)有三大機(jī)構(gòu)，聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié) 會(huì)、聯(lián)邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協(xié)會(huì)）給中產(chǎn)以上家庭提供擔(dān)保抵押，保證他 們能夠買得起房子，同時(shí)推進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化。所以從需求的角度看，房地產(chǎn)行 業(yè)的前景相當(dāng)不錯(cuò)。 6、排在第六位的是廣告?zhèn)髅綂蕵窐I(yè)。中國(guó)雖然意識(shí)形態(tài)控制比較嚴(yán)格，但是也不會(huì)看 不到開放的機(jī)會(huì)。廣告、傳媒、娛樂的開放近在咫尺，大家可以作為一個(gè)有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè) 來(lái)對(duì)待；這個(gè)行業(yè)**大的缺陷是受管制比較嚴(yán)重，容易受到政策變動(dòng)的影響，不過長(zhǎng)期還是 很看好的。 7、排在第七的是資源類（包括有色金屬、礦產(chǎn)、煤炭、水泥、玻璃等）以及能源類（石 油石化電力行業(yè)包括核電） 。這個(gè)行業(yè)在中國(guó)的前景一定會(huì)很好，因?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)崛起 肯定要消耗更多的資源、能源等。當(dāng)然，從投資的角度看，能源類企業(yè)是長(zhǎng)期投資的上等選 擇。擇業(yè)就不用多說了。 8、第八是教育和培訓(xùn)行業(yè)。中國(guó)勞動(dòng)人口基數(shù)巨大，勞動(dòng)力技術(shù)技能培養(yǎng)的需求也是 巨大的，這個(gè)行業(yè)的潛力從新東方火熱上市就可以看出端倪。 8、第八是消費(fèi)品行業(yè)，我們 13 億人口的剛性消費(fèi)就會(huì)是一個(gè)天量數(shù)據(jù)，所以零售、物流、快遞、電子商務(wù)等等應(yīng)該會(huì)前景樂觀；但是這個(gè)行業(yè)的**大問題是競(jìng)爭(zhēng)比較充分，隨經(jīng) 濟(jì)周期波動(dòng)比較大。 9、第九是老年服務(wù)業(yè)。主要是養(yǎng)老院、老年保健、老年?duì)I養(yǎng)學(xué)等為老年人服務(wù)的行業(yè)。 中國(guó)目前已經(jīng)是老齡社會(huì)， 未來(lái)老年人的數(shù)量會(huì)直線上升。 未來(lái)年輕人需要照顧的老年人數(shù) 量越來(lái)越多，年輕人唯有依靠社會(huì)化專業(yè)服務(wù)才能保證上一代的正常生活。當(dāng)然，這個(gè)行業(yè) 目前可投資的產(chǎn)品比較少，但是可以說是一個(gè)創(chuàng)業(yè)的好市場(chǎng)。 10、第十是農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)是所有行業(yè)的根本。農(nóng)業(yè)**重要，但是農(nóng)業(yè)從業(yè)人口**多，競(jìng)爭(zhēng) **充分，國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)的保護(hù)很多。但是農(nóng)業(yè)投資的回報(bào)期長(zhǎng)，受氣候等不可抗力影響較大， 非投資的上乘之選。 以上十個(gè)行業(yè)判斷只是憑個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)作出的，供大家參考。另外需要提醒大家的是，在 所有行業(yè)工作，大家一定要從事該行業(yè)**核心的工作。

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• 問 好的房地產(chǎn)公司應(yīng)該是啥樣的 ？
  答

  房地產(chǎn)企業(yè)的類型從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方式的角度劃分，房地產(chǎn)企業(yè)主要可以劃分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營(yíng)造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營(yíng)銷等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這類企業(yè)又稱為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等。物業(yè)管理企業(yè)指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營(yíng)服務(wù)型企業(yè)。這類企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)等。簡(jiǎn)單來(lái)說，房地產(chǎn)公司有投資商、開發(fā)商、中介商、物業(yè)商幾種。不方便透露名字的情況很多。譬如投資商一般很少出面，因此他們基本上都不透露名字。開發(fā)商是管項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和資金支配的，對(duì)于很多低端客戶或者老百姓也很少透露名字。中介商屬于智囊團(tuán)類型，背后出謀劃策，比較低調(diào)和中立，對(duì)政府部門、低端客戶或者老百姓都很少透露名字。物業(yè)商是直接跟業(yè)主打交道的，所以會(huì)比較透明，一般不會(huì)不方便透露名字，除非出現(xiàn)利益糾紛想逃避責(zé)任。總的來(lái)說，你分析房地產(chǎn)公司為何不方便透露名字，應(yīng)該具體問題具體分析，單純從企業(yè)性質(zhì)來(lái)考慮是不透的?？梢栽囍治鱿吕骊P(guān)系鏈條。

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• 問 **應(yīng)該是幾成
  答

  二手房貸款，如果是首套房，那么**是20%-30%，如果是二套房**在50%-70%。根據(jù)各地區(qū)不同，**比例是有差別的，具體還是要看你所在城市。

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