樓房不開(kāi)盤(pán)是什么原因呢？誰(shuí)來(lái)講講？

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• 138****9861

  樓房開(kāi)盤(pán)是指樓盤(pán)建設(shè)中取得了“銷(xiāo)售許可證”可以合法對(duì)外宣傳預(yù)銷(xiāo)售，為正式推向市場(chǎng)所進(jìn)行的一個(gè)盛大的活動(dòng)。時(shí)間根據(jù)售樓部的公告或者通知。
  　　開(kāi)盤(pán)流程：
  　　一、圈地：就是開(kāi)發(fā)商在政府手里通過(guò)行政劃撥或者競(jìng)標(biāo)購(gòu)買(mǎi)拿到土地的使用權(quán)。
  　　二、奠基（挖坑）。
  　　三、蓋樓。
  　　四、封頂：就是樓的立面基本出來(lái)了，一棟樓已經(jīng)形成了。
  　　五、四通一平：就是把這塊地周邊的公共設(shè)施做好。比如上下水、電網(wǎng)、煤氣等。
  　　樓盤(pán)是否開(kāi)盤(pán)與商品房建設(shè)進(jìn)度關(guān)系不大,為了盡快回籠資金,大部分正規(guī)商品房項(xiàng)目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必須的五證,其中的商品房預(yù)售許可證是**后一個(gè),也是開(kāi)盤(pán)必須要有的.拿到商品房預(yù)售許可證,他們已經(jīng)具備開(kāi)盤(pán)條件,具體開(kāi)盤(pán)日期由開(kāi)發(fā)商決定,。開(kāi)發(fā)商要想賣(mài)樓，必須在相關(guān)部門(mén)發(fā)放銷(xiāo)售證之后才能賣(mài)。所以，開(kāi)盤(pán)，肯定是拿到銷(xiāo)售證之后的事兒。當(dāng)然，這里面涉及到一些穿空中的手段，比如發(fā)放VIP卡，其實(shí)就是在開(kāi)盤(pán)之前小訂了等等；也有個(gè)別基于銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售節(jié)奏的考慮，推遲開(kāi)盤(pán)日期。
  　　開(kāi)盤(pán)必要條件：樓房開(kāi)盤(pán)必須五證俱全《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

  查看全文↓ 2019-03-04 23:29:44
• 133****6920

  1，房子沒(méi)被預(yù)定
  2，等待樓盤(pán)漲價(jià)
  

  查看全文↓ 2019-03-04 23:29:38
• 144****7547

  樓盤(pán)項(xiàng)目必須取得銷(xiāo)售許可證才可以售賣(mài) 有的開(kāi)發(fā)商也會(huì)在沒(méi)有得到銷(xiāo)售許可證時(shí)就開(kāi)始排號(hào) 這還不算是真正的賣(mài)房子
  

  查看全文↓ 2019-03-04 23:29:33

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 樓盤(pán)遲遲不開(kāi)盤(pán)是什么原因造成的呢？
  答

  有些地方的管理沒(méi)有那么正規(guī)，有些樓盤(pán)的手續(xù)可能未完成，為了趕上銷(xiāo)售的季節(jié)或銷(xiāo)售的活動(dòng)而提前開(kāi)盤(pán)，都是可能的。實(shí)際在工作處理中，開(kāi)盤(pán)多是一種商家的促銷(xiāo)活動(dòng)，與開(kāi)始銷(xiāo)售或開(kāi)始內(nèi)部銷(xiāo)售、預(yù)訂等活動(dòng)相關(guān)，但不一定非要有銷(xiāo)售許可證；同樣，有些樓盤(pán)為了保存實(shí)力，或觀望市場(chǎng)，拿到了銷(xiāo)售證也不一定進(jìn)行開(kāi)盤(pán)。所以在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)一定要問(wèn)仔細(xì)，看對(duì)方證件是否齊全。

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• 問(wèn) 誰(shuí)來(lái)講講買(mǎi)新房程序是什么？
  答

  一、選房：選擇地理位置對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)選擇**、有政策傾斜的地段和環(huán)境、交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施馬上會(huì)得到較大改善的地段，這樣的地段今后將有較大的**潛力。二、總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)總價(jià)格：簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，總價(jià)不能說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。單位價(jià)格：簡(jiǎn)稱單價(jià)，是指單位土地面積或單位建筑物面積的地價(jià)、房?jī)r(jià)或房地價(jià)格。單價(jià)可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。樓面地價(jià)：又稱單位建筑面積地價(jià)，簡(jiǎn)稱樓面價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià) =土地總價(jià)格 ÷ 建筑總面積；樓面地價(jià) =土地單價(jià) ÷ 容積率。三、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)商品房正式銷(xiāo)售工作開(kāi)始后，一般會(huì)設(shè)立售樓處，購(gòu)房人在認(rèn)可本項(xiàng)目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并繳納訂金。銷(xiāo)售方應(yīng)實(shí)事求是地向購(gòu)房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購(gòu)房人。五、預(yù)售買(mǎi)賣(mài)雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在契約簽訂后 30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場(chǎng)處辦理。同時(shí)交納印花稅。在此期間，買(mǎi)方如轉(zhuǎn)讓其所購(gòu)房產(chǎn)，買(mǎi)方與受讓人應(yīng)在契約上做背書(shū)，在背書(shū)簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場(chǎng)處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表上簽字，市場(chǎng)處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣(mài)方。六、簽訂買(mǎi)賣(mài)契約購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的時(shí)間內(nèi)到指定地點(diǎn)簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售契約、內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售契約、外銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售契約、外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)契約等。簽訂買(mǎi)賣(mài)契約是整個(gè)購(gòu)房程序中**重要一環(huán)，契約也是銷(xiāo)售中**重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)各壹份。簽約時(shí)要帶好以下資料：1) 定金收據(jù) 本人身份證原件（已婚者需帶夫妻雙方身份證原件、結(jié)婚證原件） 2) 私章 3) 戶口本原件或戶籍證明原件 4) 收入證明原件貸款方式：公積金貸款 商業(yè)貸款公積金貸款按規(guī)定連續(xù)繳納公積金滿6個(gè)月，就可以申請(qǐng)公積金貸款。以個(gè)人為單位，普通公積金貸款的**高限額為20萬(wàn)元，單位繳納補(bǔ)充公積金的，貸款**高限額可以達(dá)到30萬(wàn)元。貸款流程如果是因?yàn)橐奄J款購(gòu)買(mǎi)了多套房屋，或購(gòu)房者的年紀(jì)過(guò)大，或個(gè)人資信記錄不良，可以向銀行申請(qǐng)改換主貸人。由父母、兒女或其他直系親屬作為貸款的主貸人，提供還貸。購(gòu)房者本人則作為貸款的參貸人，參與還貸。這樣，就可以保證您成功申請(qǐng)房貸。如果是因?yàn)閭€(gè)人工資收入，達(dá)不到銀行的規(guī)定（每月還貸額只占月收入的50%），而無(wú)法順利申請(qǐng)房貸。可以向銀行提供除工資收入外的其他收入證明。比如房屋租賃合同、股息收入證明等。也可以用不動(dòng)產(chǎn)、有價(jià)證券、珠寶、藝術(shù)收藏品等財(cái)產(chǎn)證明，向銀行證明，您有足夠的能力還貸。如果是因?yàn)槎址糠魁g過(guò)久，或者無(wú)法向銀行出具個(gè)人納稅單，以證明收入的真實(shí)性。不妨利用不同銀行貸款規(guī)定的不同，去別家銀行試試?？梢院烷_(kāi)發(fā)商或中介公司協(xié)商，通過(guò)擔(dān)保公司去非指定銀行辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。驗(yàn)收流程在驗(yàn)房入住前查看房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》：<面積實(shí)測(cè)表> 管線分布圖 -查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購(gòu)買(mǎi)的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有 差異。 -查看所購(gòu)商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，有此表方能說(shuō)明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格。 -和開(kāi)發(fā)商共同對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接工作。主要注意以下幾點(diǎn)： 第一，詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象七、辦理入住簽物管合同，辦理入住手續(xù)：當(dāng)購(gòu)房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開(kāi)發(fā)商入住通知單，并安排購(gòu)房人與物管公司接洽。物管公司將給購(gòu)房人出具物管公約和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購(gòu)房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費(fèi)后，就可以拿鑰匙入住了。八、過(guò)戶辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、領(lǐng)房產(chǎn)證：**后開(kāi)發(fā)商要到權(quán)屬處為購(gòu)房人辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，即確權(quán) ,并繳納契稅、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。然后到指定房管所辦理產(chǎn)權(quán)證，交納房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)，權(quán)證工本費(fèi)，權(quán)證印花稅。

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• 問(wèn) 樓房外墻漏水是什么原因呢？
  答

  外墻漏水一般是以下幾個(gè)原因造成的：1、外墻涂料飾面一般要每層設(shè)置分格縫，而分格縫往往是**容易造成滲漏的地方；2、外墻涂料開(kāi)裂、脫層，雨水從裂紋處滲入；（新房也有可能）3、外墻保溫開(kāi)裂、脫層，從而拉裂外墻涂料，造成雨水從裂縫滲入；4、雨水從空調(diào)孔滲入；5、雨水從外墻落水管道支座滲入（支座未作防水處理）；6、外墻沉降縫鐵皮排水不合理或者安裝有缺陷，導(dǎo)致從沉降縫滲水到室內(nèi)；7、外墻窗臺(tái)、窗框周?chē)鷿B水，或者窗戶玻璃和窗框之間滲水；8、外墻墻體內(nèi)有水管，管道接頭損壞或者管道破損（比如保溫釘釘壞等），造成墻體漏水表象；9、從上一次或者屋面漏水到墻體內(nèi)，水順著墻體內(nèi)的空心磚往下，造成墻體漏水表象。10、外墻為面磚或者石材的，主要觀察面磚有沒(méi)有即將脫落或者大面積開(kāi)裂現(xiàn)象，石材接縫是否有較寬大的縫或者錯(cuò)位，從而造成雨水從以上地方滲入室內(nèi)。一般外墻漏水主要是以上其中一個(gè)或者幾個(gè)原因，具體情況要具體分析，認(rèn)真查找漏源，找到漏點(diǎn)，才能對(duì)癥下藥，一勞永逸。

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• 問(wèn) 綜合房?jī)r(jià)是什么意思呢？有誰(shuí)來(lái)講講呢？
  答

  是指一定區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格。一般用每平米多少元來(lái)表示，也可以每套多少元來(lái)表示。比方說(shuō)某個(gè)樓盤(pán)的均價(jià)是10000元/平米。是說(shuō)這個(gè)樓盤(pán)有9000多1平米的，也有11000多1平米的，平均是10000左右，給買(mǎi)房人一個(gè)參考?；蛘哒f(shuō)某個(gè)樓盤(pán)的均價(jià)是30萬(wàn)/套，是說(shuō)這樓盤(pán)可能有10萬(wàn)/套的，也可能有50萬(wàn)/套的，平均下來(lái)30萬(wàn)/套。在比方說(shuō)北京市5環(huán)以內(nèi)房屋均價(jià)是25000/平米。區(qū)域不同，意義也就不一樣。以樓盤(pán)為單位是給買(mǎi)房人參考的。以城市或地區(qū)為單位，是給城市或國(guó)家決策者參考的。

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• 問(wèn) ??什么是產(chǎn)權(quán)呢？有誰(shuí)來(lái)講講呢？
  答

  產(chǎn)權(quán)是房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)。住宅的產(chǎn)權(quán)是70年，是指的土地使用權(quán)是70年。就是說(shuō)70年后土地使用權(quán)收歸國(guó)有，但是房子是你的，如果國(guó)家收回土地規(guī)劃其他項(xiàng)目，會(huì)對(duì)你進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，如果沒(méi)有其他規(guī)劃的計(jì)劃，你接著住就行，可能會(huì)交些費(fèi)用。目前國(guó)家法律沒(méi)有明文規(guī)定，因?yàn)橹袊?guó)正式的土地出讓是從9幾年開(kāi)始的，到現(xiàn)在才2、3十年

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