車位為什么沒有產(chǎn)權(quán)? 沒有產(chǎn)權(quán)的車庫能買嗎？

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• 141****8410

  現(xiàn)在的車位有兩種：有產(chǎn)權(quán)的和沒產(chǎn)權(quán)的。先說有產(chǎn)權(quán)的，它和商鋪、公用房，都被稱為“非住宅用房”，土地使用年限一般為40年（有少數(shù)是50年）。這種有產(chǎn)權(quán)的車位是得到國家認可的商品房，可以買賣，能產(chǎn)權(quán)，也能國土證。
  同樣也受到國家法律的保護；再說沒有產(chǎn)權(quán)的，一般來講，這些沒有產(chǎn)權(quán)，不能產(chǎn)權(quán)的車位，都是政府強制開發(fā)商修的人防工程。平時政府不管，到了有特殊情況或緊急情況（比如打仗或躲避災(zāi)難），這時政府有權(quán)力無條件強制征用和使用這些人防工程。有很多開發(fā)商把這些人防工程弄成車位來賣。他們聲稱是沒有產(chǎn)權(quán)，但可以雙方簽合同（一般是簽協(xié)議），一樣的可以賣給業(yè)主，同時還可以把產(chǎn)權(quán)的幾千塊錢省下來。
  其實這種說法也沒錯。只不過往往開發(fā)商把有一點沒說清楚。那就是給業(yè)主簽的協(xié)議，不是買賣協(xié)議，而是長期租賃協(xié)議。因為這是人防工程，開發(fā)商有使用權(quán)。而在理論上又是政府的，在平時政府不會干涉開發(fā)商的使用，但開發(fā)商絕對不敢拿出來賣。國家有一個政策，好像是允許開發(fā)商把這些車位出租，但租期不能超過十年。
  所以開發(fā)商在協(xié)議中，一般會寫明，這是由開發(fā)商把車位租給業(yè)主十年，一次性收取業(yè)主十年的租賃費用（實際就是他們說的購買車位的房款。），超過十年之后，由該業(yè)主自由使用該車位，不用再交租賃費用了。并且業(yè)主可以一直使用下去。所以說，這種沒有產(chǎn)權(quán)的車位也不好斷言它究竟是好是壞。無外乎以后會有兩種情況：
  1、多年以后，一直沒有特殊情況，政府不使用，有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)，在使用上無任何區(qū)別；
  2、多年以后，政府有特殊情況，要使用了，收走。這種情況應(yīng)該幾率很小的。哦，還有一點，有產(chǎn)權(quán)的車位，是把業(yè)主和開發(fā)商的買賣關(guān)系拿到房管局備案，所以有產(chǎn)權(quán)證，這個交易得到了政府的保護。是典型的商品房買賣。
  而沒有產(chǎn)權(quán)的車位，由業(yè)主和開發(fā)商雙方私下交易，不關(guān)房管局的事。沒有監(jiān)管。所以買家要把眼睛擦亮點。因為協(xié)議是由開發(fā)商寫的，條款肯定會傾向于開發(fā)商自己?？辞宄稽c再簽，也不是說開發(fā)商一定會騙你，但至少要做到心里有數(shù)。

  查看全文↓ 2019-04-09 15:08:31
• 146****1198

  法律關(guān)于車庫產(chǎn)權(quán)問題歸屬，具體還要根據(jù)車庫性質(zhì)劃分。
  
  1、規(guī)劃內(nèi)車庫。
  
  《物權(quán)法》第74條中規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！痹撘?guī)定實質(zhì)已經(jīng)承認開發(fā)商對規(guī)劃內(nèi)車庫車位的原始所有權(quán)。
  
  開發(fā)商只要能提供車庫的工程規(guī)劃許可手續(xù)，驗收合格后就能進行車庫的初始確權(quán)登記。
  
  2、規(guī)劃外車位。
  
  開發(fā)商未取得工程規(guī)劃許可審批手續(xù)建設(shè)的車庫車位可稱之規(guī)劃外的車庫車位，對于規(guī)劃外的車位，《物權(quán)法》第74條作出了明確規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或是其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
  
  3、人防停車位。
  
  地下人防車位的原則是“誰投資，誰受益”。這種停車位開發(fā)商和業(yè)主均無產(chǎn)權(quán)，經(jīng)人防管理部門同意后開發(fā)商可經(jīng)營使用，也就是說這種車位不能買賣、過戶，只能出租使用權(quán)，且根據(jù)《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-09 15:08:27
• 152****4727

  通常不可以，因為沒有產(chǎn)權(quán)，不能過戶，無法保護自己合法權(quán)益。
  
  沒產(chǎn)權(quán)的車位只能以轉(zhuǎn)讓的形式交易，因為沒有產(chǎn)權(quán)，是不能買賣的。除了無人防功能的地下車庫可能有產(chǎn)權(quán)出售之外，小區(qū)物業(yè)還會在地上劃車位出售，這些都是不具有產(chǎn)權(quán)的車位，嚴格來講，這些車位是不具備出售條件的，物業(yè)公司只能以租賃使用權(quán)的形式出租。
  
  對于車位性質(zhì)劃分，以及權(quán)益歸屬，我國《物權(quán)法》已作出明確規(guī)定。按照《物權(quán)法》第七十四條，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
  
  占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。屬于規(guī)劃時便確定的停車場，另外一部分不能出售只能租用的車位，應(yīng)該是占用小區(qū)道路的臨時停車點。房管部門提醒廣大市民，在購買或租用小區(qū)車庫時要分清其類別，以免產(chǎn)生不必要的損失和糾紛。

  查看全文↓ 2019-04-09 15:08:23
• 157****4803

  自從上次寫了《營改增后地下車位的增值稅處理》一文后，不斷接到關(guān)于地下車位的稅務(wù)咨詢，地下車位事兒確實挺多的，今天就與大家討論一下“銷售無產(chǎn)權(quán)地下車位”如何納稅的問題吧。
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位，與業(yè)主簽定《地下車位使用合同》，合同中明確約定:“該車位的使用期限為二十年……使用期限屆滿，甲方同意將該車位繼續(xù)無償提供給乙方使用至XX年XX月XX日（與土地使用權(quán)期限一致）。該合同實質(zhì)是將標的物的所有權(quán)進行永久性轉(zhuǎn)讓，不存在使用期限的問題。同時合同約定，車位價為一次性支付，價格在10~20萬元左右，與有產(chǎn)權(quán)的地下位銷售價格相當。購賣方擁有車位的使用權(quán)、處置權(quán)，可以出租、轉(zhuǎn)讓，不受房地產(chǎn)公司的管理、控制。
  銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位如何納稅？目前有兩種觀點：一是按銷售開發(fā)產(chǎn)品（或不動產(chǎn)）計算稅金，二是按租賃不動產(chǎn)計算稅金。
  營改增之前，各地稅務(wù)機關(guān)多數(shù)以第一種方式征稅觀念，即：房地產(chǎn)企業(yè)預售地下車位時，按照預售收入計算并預繳營業(yè)稅、土地增值稅，按預計利潤率計算未完工開發(fā)產(chǎn)品的預計利潤，也就是說地下車位與地上商品房性質(zhì)一樣，作為銷售開發(fā)產(chǎn)品處理。
  營改增之后（**近），部分稅務(wù)機關(guān)出現(xiàn)第二種征稅觀念，即：銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位按照租賃服務(wù)繳納相關(guān)稅金，即：1、地下車位不并入土地增值稅清算范圍，收入、成本應(yīng)該從中踢除；2、應(yīng)該按租金收入繳納房產(chǎn)稅。
  筆者認為，如何是銷售地下車位（包括人防地下車位）永久性使用權(quán)，應(yīng)該按照銷售開發(fā)產(chǎn)品計稅繳納增值稅（以前是營業(yè)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅，不按租賃服務(wù)征稅。本文不暫不討論地下車位的法律權(quán)屬，僅從稅法層面進行分析，與各位大伽一起討論。
  一、 土地增值稅
  轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)的地下車位取得的收入，應(yīng)該與銷售商品房一起進行土地增值稅清算，其收入、成本并入對應(yīng)的項目類型，計算土地增值稅。政策依據(jù)如下：
  1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
  第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
  第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。
  說明：“以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”，這里的其他方式，應(yīng)該是出售所有權(quán)以外的方式，包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)。
  2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號 “四、土地增值稅的扣除項目”
  （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、**、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
  　　1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
  　　2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
  　　3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。
  說明：該文件明確說明了，停車場（庫）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用，與有無產(chǎn)權(quán)沒有關(guān)聯(lián)。
  3、《江蘇省地方稅務(wù)局公告關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2015]8號）“四、關(guān)于車庫（車位、儲藏室等）問題”
  （二）不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（三）項的規(guī)定執(zhí)行。
  說明：江蘇省的規(guī)定進一步明示不能辦理產(chǎn)權(quán)的車庫（車位、儲藏室）按照187號文執(zhí)行。
  二、營業(yè)稅
  營改增前，銷售地下車位（包括無產(chǎn)權(quán)）時，一般開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票，并按規(guī)定預繳營業(yè)稅。政策依據(jù)如下：
  《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）“九、銷售不動產(chǎn)[本條股權(quán)轉(zhuǎn)讓部分失效]”
  　　銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。
  　　不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。
  　　本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物。
  　?。ㄒ唬╀N售建筑物或構(gòu)筑物銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。
  　　以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。
  　　（二）銷售其他土地附著物銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。
  其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。
  說明：轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，地下車位的使用年限與土地使用權(quán)的年限相當，購買者擁有其使用、處分的權(quán)益，可以轉(zhuǎn)讓、變賣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再保留其控制權(quán)。
  三、增值稅
  營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納增值稅，根據(jù)“《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）”的規(guī)定，銷售地下車位的使用權(quán)，應(yīng)該繳納增值稅。
  《附件1附：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》三、銷售不動產(chǎn)
  轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。
  四、所得稅
  根據(jù)企業(yè)會計準則和稅法的相關(guān)規(guī)定，銷售無產(chǎn)權(quán)地下車位的使用費收入應(yīng)作為一次性收入計入當期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。即使不考慮上述合同的性質(zhì)，根據(jù)企業(yè)會計準則和稅法的規(guī)定，上述合同規(guī)定的使用費收入應(yīng)作為一次性收入計入當期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。政策依據(jù)如下：
  1、《企業(yè)會計準則第14號-收入（2006）》（財會（2006）3號）第二條 規(guī)定:“收入，是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入。本準則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入?！钡叵萝囄皇褂脵?quán)收入應(yīng)為讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。該準則第十六條 規(guī)定:“讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入包括利息收入、使用費收入等?！变N售地下車位使用權(quán)收入應(yīng)為使用費收入。該準則第十八條 第二款 規(guī)定:“企業(yè)應(yīng)當分別下列情況確定讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入金額:（一）……（二）使用費收入金額，按照有關(guān)合同或協(xié)議約定的收費時間和方法計算確定。”
  因此，銷售地下車位取得的收入，應(yīng)按合同約定的收費時間和方法計算確定。該合同規(guī)定一次性收取使用費，且不提供后續(xù)服務(wù)，應(yīng)當視同銷售該項資產(chǎn)一次性確認收入。

  查看全文↓ 2019-04-09 15:08:18

相關(guān)問題

• 問 車位為什么沒有產(chǎn)權(quán)? 地下車位沒有產(chǎn)權(quán)，能買嗎？
  答

  車位沒有產(chǎn)權(quán)是指你只有該車位的使用權(quán)，而無處置（買賣）的權(quán)利。車位的產(chǎn)權(quán)情況與車位的形態(tài)有著密切的關(guān)系。有無產(chǎn)權(quán)**為重要的一點就是可否買賣，同時你對車位是否享有相應(yīng)的占有、使用、處分的權(quán)利。有產(chǎn)權(quán)的車庫固然可以自行買賣過戶，無產(chǎn)權(quán)的車庫只具有使用權(quán)，而無處置的權(quán)利。擴展內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。在市場經(jīng)濟條件下，產(chǎn)權(quán)的屬性主要表現(xiàn)在三個方面：產(chǎn)權(quán)具有經(jīng)濟實體性、產(chǎn)權(quán)具有可分離性、產(chǎn)權(quán)流動具有獨立性。

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• 問 車庫為什么沒有產(chǎn)權(quán)
  答

  大部分車庫都是沒有產(chǎn)權(quán)的，業(yè)主購買后擁有的是永久使用權(quán)。

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• 問 沒有產(chǎn)權(quán)的車庫能買嗎？
  答

  無產(chǎn)權(quán)證的地下車庫或者車位不受保護，當發(fā)展商把廣大業(yè)主共有的車位私下賣掉，由于這些產(chǎn)業(yè)并非屬于發(fā)展商的，業(yè)主**后拿到手的只是一紙合同，而不是產(chǎn)權(quán)證。 這些沒有產(chǎn)權(quán)的共有車位買賣不受物權(quán)法保護，小區(qū)業(yè)主有權(quán)向法院申請撤消發(fā)展商對這些共有車位的買賣合同。合同撤消后，購買這些私賣車位的業(yè)主只能向發(fā)展商追討購車位款項。一旦房地產(chǎn)商“跑路”，業(yè)主的錢就存在追不回的風險。 地下車庫或者車位因為沒辦理產(chǎn)權(quán)登記，有可能被開發(fā)商二次甚至多次銷售，有的開發(fā)商遲遲沒辦理這個“確權(quán)”手續(xù)，使得買了車位的小業(yè)主始終拿不到產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)商等車位漲價時再辦確權(quán)手續(xù)，把車位以高價第二次賣出并幫第二買家辦理完過戶，那么第一次的買家反而成了被趕走的那個?！胺删椭怀姓J已過戶的車位”。 專家在此提醒，無論交易一手車位還是二手車位，**核心的問題在于關(guān)注車位原始產(chǎn)權(quán)到底歸誰所有。買家交易前首先要明確，車位是否具有受法律保護的產(chǎn)權(quán)，明晰以后才能夠確定交易的合法性和購買的風險，以及購買人簽的合同的保障力到底有多大。 另外關(guān)于沒有產(chǎn)權(quán)的地下車庫或者車位有一個比較特殊的情況，那就是人防工程車位。人防工程的車位不同于普通車位，在戰(zhàn)爭時會被防空部門統(tǒng)一管理，有可能當時不作私人停車位用途。人防工程車位的特殊性在于車位擁有者在戰(zhàn)爭發(fā)生的時候，就要無條件地把這個車位交出來給有關(guān)的防空管理部門統(tǒng)一支配。因而，購買車位時市民要留意合同里的細則看是否明確列有人防工程的使用規(guī)則。

  全部3個回答>
• 問 沒有產(chǎn)權(quán)的車庫能買嗎
  答

  開發(fā)商按照規(guī)劃所修建的車位、車庫，在權(quán)利歸屬上屬于開發(fā)商所有。開發(fā)商將車位使用權(quán)出售給你（實際上屬于出租）不違法。實踐中開發(fā)商出具的一般均為加蓋公章的收據(jù)，該收據(jù)屬于業(yè)主付款的證明憑據(jù)。只要簽訂了書面協(xié)議，且有車位款收據(jù)，一般也不會存在遺留問題。

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• 問 ??請問車位為什么沒有產(chǎn)權(quán)？
  答

  一、有產(chǎn)權(quán)車位與沒產(chǎn)權(quán)車位的區(qū)別：1、有產(chǎn)權(quán)的車位產(chǎn)權(quán)年限一般為70年，無產(chǎn)權(quán)的車位只有使用權(quán)20年。2、有產(chǎn)權(quán)車位可以交易，無產(chǎn)權(quán)車位只能出讓使用權(quán)。二、住宅小區(qū)各種類型車位的權(quán)屬情況如下：1.小區(qū)地下產(chǎn)權(quán)車位，系在小區(qū)地下空間中，滿足立項和規(guī)劃條件、辦理了土地出讓手續(xù)，可以辦理所有權(quán)證書的車位。物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。該部分車位符合物權(quán)法要求的專有部分規(guī)定，歸屬于車位的建造單位或車位的購買人。小區(qū)的購房業(yè)主通過與開發(fā)商簽訂合同購買車位，并辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，即可成為車位的專有產(chǎn)權(quán)人。2.小區(qū)的地下人防車位，屬于建造在小區(qū)人防工程內(nèi)的，非戰(zhàn)時用于停車的車位。物權(quán)法第五十二條規(guī)定，國防資產(chǎn)屬于國家所有?！渡唐贩夸N售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條規(guī)定，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。從上述規(guī)定可以看出，人防車位是由人民防空管理部門代表國家行使所有者權(quán)能，該類車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。3.小區(qū)地上車位，建造于小區(qū)地上空間，是為了滿足臨時停放車輛而設(shè)置的車位。地上車位又分兩種，一種是小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位，一種是開發(fā)商在規(guī)劃外新增車位。物權(quán)法第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！倍?*高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條進一步明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！币虼耍ㄖ^(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位屬于開發(fā)商所有;建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位之外新增的車位，且占用了公共土地，則屬于小區(qū)業(yè)主共有。

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