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商業(yè)住宅是指在土地性質為商業(yè)用地上建設的住宅用房，稱為商業(yè)住宅，例如像市場上售賣的產權為40-50年的酒店式公寓就是商業(yè)住宅。而商品房則屬于普通住宅，產權70年。購房者在買房的時候應該注意商業(yè)住宅和商品住房區(qū)分開來，由于土地性質不同，商業(yè)住宅產權也和普通商品房產權不同。優(yōu)點主要有以下幾點：1、關于保值性開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，**關鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強，能實現(xiàn)較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。2、關于建造標準非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標準都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。弊端主要有以下幾點：1、使用年限商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買后，房屋產權就屬于你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。《物權法》第149條規(guī)定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期限滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。2、交易稅費初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標準也會比住宅高。
全部3個回答>??商業(yè)用地住宅有保障嗎?購買商業(yè)用地住宅有什么要注意的?
134****5412 | 2019-05-17 01:59:23
已有3個回答
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153****0858
可以，只要規(guī)劃局批準你按住宅那樣建設，房產登記那邊允許你劃分單元分割出售。但是拿得的房產證是商業(yè)房產，不是住宅，交易按商業(yè)房產繳納稅費，而且到期需要按商業(yè)用地再補繳地價，只有40年期限。不能按住宅用地那樣70年到期自動延期。
查看全文↓ 2019-05-17 02:00:07
《物權法》第149條規(guī)定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期限滿后的續(xù)期，依照法律 規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 -
147****4591
近日有網(wǎng)友表示他**近看上了一個項目，無論是區(qū)位、價格還是戶型都比較合他的心意。但是有一個細節(jié)有些讓他放不下心：土地性質。售樓小姐告訴他這個樓盤所使用的土地是商業(yè)性質，而非住宅性質的。他想知道，商業(yè)用地的土地性質究意會不會帶來什么影響?，F(xiàn)在市場上有很多商住樓，這個問題估計是很多人都很關注的問題，在這里小編為大家整理了一下關于商業(yè)用地性質的住宅和普通關于商業(yè)用地性質的住宅和普通商品房住宅的商品房住宅的一些區(qū)別，希望對大家有所幫助。
查看全文↓ 2019-05-17 01:59:55
首先，使用年限存在差異。 事實上，關于土地性質的問題，還要追溯到1990年國務院公布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，這份文件中將土地出讓分為五類，并對各類性質土地的**高使用權年限進行了說明，分別是居住用地七十年;
工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年、綜合或者其他用地五十年。所以很明顯，根據(jù)這份條例，購買在非“居住”用地上建造的房子，首先受影響的是使用權年限，也就是說，這類住宅的使用權期限都要短于居住用地上的住宅。
而且根據(jù)今年兩會剛剛通過的《物權法》規(guī)定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！边@就是說，住宅用地上建造的房屋，使用期限已經(jīng)基本不受之前“七十年”的束縛，而非住宅用地上的房產期滿之后如何延續(xù)，則還有一定具體問題具體分析的空間。
貸款、生活成本、戶口問題需要注意 除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅項目還會面臨下面幾個不同的地方。
首先是貸款，對于居住用地的房產，目前，銀行一般都會允許貸款人辦理****少三成、**多貸款七成、**長三十年還清的個人住房貸款，但如果是購買非居住用地的房子，銀行雖然也有可能按普通住房貸款來辦理，但多數(shù)情況往往會按照商業(yè)樓，即****少四成，**長十年還清的情況來辦理，而且也不能享受住房貸款在利率方面的優(yōu)惠。
其次是生活成本的不同。由于土地性質是商業(yè)或者工業(yè)，用電、用水等方面的收費標準也要按照商業(yè)或者工業(yè)的標準來執(zhí)行，一般要比普通生活用電、用水的價格高出30%左右。
但對于綜合性質的土地來說，由于可能是“住宅”和“商業(yè)”綜合立項，那么在這種條件下，還是可能獲得普通生活用電、用水的收費標準。
當然為了保險起見，消費者**好讓開發(fā)商在合同中注明，或者通過補充條款的方式規(guī)定進去，這樣如果發(fā)生糾紛才能有案可查。
再次是戶口問題。在商業(yè)用地上建造的房屋，由于其商業(yè)或者辦公性質，原則上是不可以落戶口的;至于綜合用地，則因為它可能包含了住宅立項，所以正常情況下并不影響購房落戶的實行。 **后關于土地使用年限還要再說一點，這個“年限”是根據(jù)土地轉讓的時間來開始計算的，也就是一般所說開發(fā)商拿地的時間算起，而不是有些人理解的是從買房人簽訂購房合同算起，更不是從入住開始算。
具體的使用權期限會在購房合同中寫明，對此購房者也要必須給予足夠的關注。 -
136****5423
主要有以下幾點:
查看全文↓ 2019-05-17 01:59:45
1.使用年限
商業(yè)配套40年.辦公50年.比住宅的70年縮水嚴重,
產權時間我理解應該是土地使用權時間.不是房屋產權時間.因為房屋購買后.房屋產權就屬于你了.但土地你只有使用權.無所有權.土地所有權屬于國有.國家規(guī)定純住宅的土地使用權年出讓年限限**高為70年.商業(yè)用地**高出讓年限為40年.所以.住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現(xiàn).40年后.國家有權收回土地及地上附著物.50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大.但因為<物權法>對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確.因此.購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險.<物權法>第149條規(guī)定:住宅建設用地使用權期間屆滿的.自動續(xù)期.非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期.依照法律規(guī)定辦理.該土地上的房屋及其他不動產的歸屬.有約定的.按照約定,沒有約定或者約定不明確的.依照法律.行政法規(guī)的規(guī)定辦理..**可能的方案是:到期后.你再次向國家交納土地出讓金.國家再次出讓土地使用權.所以.你不會賠30年.但會多繳一些土地出讓金.因為40年后的土地出讓金肯定會比現(xiàn)在的貴!
2.交易稅費
初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取.而住宅為1.5%,
如果國家開征物業(yè)稅.土地增值稅.商業(yè)用房的標準也會比住宅高
3.按揭方式
大多不能申請公積金貸款.但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到.另50年產權或者40年產權的住宅.如采用銀行貸款的方式.只能得到五成或六成按揭.**長貸款年限10年
4.日常生活成本
如按公建用途規(guī)定.其水.電.暖等使用費用都將采取商用價格.所以.對于購房者應該在購房時詢問清楚.目前.開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應的補救措施.能按民用價格繳納.
如水費:3.7(住宅)/5.6(工業(yè)商業(yè))/6.1(賓館.飯店.餐飲業(yè))
5.設計標準
設計導向不同.公建物業(yè)受朝向.采光.進深等限制較少.而普通住宅的要求較高.
6.落戶問題
無法遷入戶口
優(yōu)點主要有以下幾點:
1.關于保值性
開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房.改為住宅出售.主要由于住宅可變現(xiàn)性強.風險小.銷售速度快資金回籠時間短等因素.當然.**關鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強!能實現(xiàn)較高的利潤價值.因此購房者在購買這類住房時.往往也是由于缺乏其他的選擇導致的.房產相應的保值性也比較好.
2.關于建造標準
非住宅的房屋建設標準不同.如果按照公建相關要求.人防和消防等建設標準都較高.對開發(fā)商而言.成本將提高.但對購房者的使用影響不大.
3.可以注冊公司
2006年6月19日.北京市工商局正式下文:公司登記注冊時凡提交的<房屋所有權證>或商品房購房合同寫明房屋用途為"住宅(包括公寓.別墅)"的.房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業(yè)用的(如商住.綜合等).均不予登記注冊.因此.非住宅類房產.可以注冊公司
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弊端主要有以下幾點：1、使用年限商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重；產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買后，房屋產權就屬于你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險?！段餀喾ā返?49條規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。。**可能的方案是：到期后，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因為40年后的土地出讓金肯定會比現(xiàn)在的貴！2、交易稅費初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標準也會比住宅高3、按揭方式大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產權或者40年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年4、日常生活成本如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。如水費：3.7（住宅）/5.6（工業(yè)商業(yè)）/6.1（賓館、飯店、餐飲業(yè)）5、設計標準設計導向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。6、落戶問題無法遷入戶口優(yōu)點主要有以下幾點：1、關于保值性開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強，風險小，銷售速度快資金回籠時間短等因素，當然，**關鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強！能實現(xiàn)較高的利潤價值。因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。2、關于建造標準非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標準都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。3、可以注冊公司2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登記注冊時凡提交的《房屋所有權證》或商品房購房合同寫明房屋用途為"住宅（包括公寓、別墅）"的，房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業(yè)用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊。因此，非住宅類房產，可以注冊公司
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商業(yè)用地住宅只要是取得了正規(guī)的建筑手續(xù)，是有保障的，但是商業(yè)用地建住宅會有一點缺陷，拿得的房產證是商業(yè)房產，不是住宅，交易按商業(yè)房產繳納稅費，而且到期需要按商業(yè)用地再補繳地價，只有40年期限。不能按住宅用地那樣70年到期自動延期。所以說只要規(guī)劃局批準你按住宅那樣建設，房產登記那邊允許你劃分單元分割出售。在購買房屋之前首先要搞清楚是住宅還是商業(yè)用地，對于商業(yè)用地的住宅雖然價格會便宜一些，但是大多不能申請公積金貸款。但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到，另50年產權或者40年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年。如果國家開征物業(yè)稅，土地增值稅，商業(yè)用房的標準也會比住宅高。
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不一樣。商業(yè)住宅是指在土地性質為商業(yè)用地上建設的住宅用房，稱為商業(yè)住宅，例如像市場上售賣的產權為40-50年的酒店式公寓就是商業(yè)住宅。而商品房則屬于普通住宅，產權70年。購房者在買房的時候應該注意商業(yè)住宅和商品住房區(qū)分開來，由于土地性質不同，商業(yè)住宅產權也和普通商品房產權不同。與商品住宅的區(qū)別就在于其土地使用性質和產權性質的差異1、土地使用年限不同商業(yè)住宅土地使用年限為40-50年；商品住宅土地使用年限為70年。2、產權性質不同商品住宅屬于商品屬性的普通住宅；商業(yè)住宅屬于非普通住宅。商業(yè)住宅樓特點一般是下層商業(yè)網(wǎng)點，上層為民用住宅。一般來講，土地原有的規(guī)劃性質，如商業(yè)、綜合、住宅這幾類，開發(fā)商在簽訂了土地使用權合同后，是無法改變的。
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商業(yè)住宅是指在土地性質為商業(yè)用地上建設的住宅用房，稱為商業(yè)住宅，例如像市場上售賣的產權為40-50年的酒店式公寓就是商業(yè)住宅。而商品房則屬于普通住宅，產權70年。購房者在買房的時候應該注意商業(yè)住宅和商品住房區(qū)分開來，由于土地性質不同，商業(yè)住宅產權也和普通商品房產權不同。優(yōu)點主要有以下幾點：1、關于保值性開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，**關鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強，能實現(xiàn)較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。2、關于建造標準非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標準都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。弊端主要有以下幾點：1、使用年限商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買后，房屋產權就屬于你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。《物權法》第149條規(guī)定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期限滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。2、交易稅費初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標準也會比住宅高。3、按揭方式大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年。4、日常生活成本如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。5、設計標準設計導向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。6、落戶問題無法遷入戶口與商品住宅的區(qū)別就在于其土地使用性質和產權性質的差異1、土地使用年限不同商業(yè)住宅土地使用年限為40-50年；商品住宅土地使用年限為70年2、產權性質不同商品住宅屬于商品屬性的普通住宅；商業(yè)住宅屬于非普通住宅。商業(yè)住宅樓特點一般是下層商業(yè)網(wǎng)點，上層為民用住宅。一般來講，土地原有的規(guī)劃性質，如商業(yè)、綜合、住宅這幾類，開發(fā)商在簽訂了土地使用權合同后，是無法改變的。但出于市場的不同需要，開發(fā)商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業(yè)性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為 商業(yè)的房產。雖然購房者**終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。其中，在商業(yè)用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴格禁止土地協(xié)議出讓，實行招拍掛后，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強后，開發(fā)商開始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的“商住房”（產權70年，但產品定位為辦公，建造標準介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標準）。
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