??新房抵債能出售嗎?抵債的房子可不可以買?

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• 146****2564

  　抵債所取得的房子是否可以買，要根據(jù)具體情況分析：
  　　1、如果在抵債后已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給了債權(quán)人的，產(chǎn)權(quán)就歸債權(quán)人所有，債權(quán)人可以出賣，當然也就可以買的。
  　　2、如果該抵債的房屋沒有土地或產(chǎn)權(quán)登記，或尚沒有過戶過債權(quán)人的，如果買此房屋會有很大的法律風(fēng)險（如可能會出現(xiàn)第三方對該房屋主張權(quán)利、農(nóng)村宅基地房屋按法律規(guī)定不能買賣等），應(yīng)盡量不去購買。

  查看全文↓ 2019-06-19 11:10:08
• 151****1904

  抵債房分為一手房手續(xù)抵債房和二手房手續(xù)抵債房。
  二手房手續(xù)抵債房是比較常見的一種抵債房方式。一般是由于債務(wù)人該欠了銀行貸款或其他債務(wù)而被法院強制抵債或經(jīng)過債務(wù)人和債權(quán)人協(xié)商而將債務(wù)人名下的房產(chǎn)抵償給債權(quán)人，作為債務(wù)的償還。二手抵債房的債權(quán)人一般會對抵債房產(chǎn)進行拍賣或轉(zhuǎn)讓，取得資金抵償應(yīng)收的債務(wù)。
  一手房手續(xù)抵債房，多是開放商因拖欠建筑商或廣告商等一定數(shù)額的債務(wù)，用新開發(fā)的樓房抵償欠款。通常一手的抵債房的債權(quán)人會將抵債的房產(chǎn)過戶到自己名下再慢慢出售，但是**近幾年，由于房地產(chǎn)市場的蕭條，很多抵債房主為了降低成本或多得轉(zhuǎn)讓資金，會將開發(fā)商抵償給他們的房產(chǎn)先不做過戶到自己名下而對外銷售，有人購買后，購房人到開發(fā)商處直接簽訂合同，做一手房手續(xù)，這樣可以節(jié)省許多稅費。因為對資金的渴求，抵債商會將抵債房賤賣，抵債房比一手房便宜很多，所以抵債房銷售后，購房人所交的房款要比開放商開具的發(fā)票金額少很多。但是由于炒房現(xiàn)象的產(chǎn)生，目前也有很多一手抵債房當購房人和開放商簽訂合同時，開放商出具的發(fā)票金額要比購房人實際繳納金額低很多。這有兩種可能，一是所謂的抵債房是開發(fā)商和其他單位聯(lián)合開發(fā)的，開發(fā)商只對自己所收的房款開具發(fā)票，而其余被合作開發(fā)人(一般是建筑工程公司)取得的房款，開放商不會開具發(fā)票。第二種可能是中介或炒房人的風(fēng)險投資。通常，開發(fā)商對預(yù)售的房子先收取一定數(shù)額的定金，然后在規(guī)定的時間(一般為15日)內(nèi)，購房人再補交其余房款。也就是說，風(fēng)險投資人(一般中介公司比較多)對市場銷售狀況看好，便在開放商處繳納一定數(shù)額的定金，將房源控制在自己的手中，然后對外宣稱是按一手房手續(xù)的抵債房，實際上是風(fēng)險投資人對用定金控制的住房加價出售，賺的價差的一種方式。出售時購房人和開放商直接簽訂購房合同，但是開放商實際收到的購房款是風(fēng)險投資人之前和開發(fā)商預(yù)定時的金額。而差價被風(fēng)險投資人取得，開發(fā)商出具的發(fā)票金額比購房人實際支付的房款金額小也不足為奇了。因此這種所謂的抵債房并不是真正意義的抵債房，實際是投機房產(chǎn)，應(yīng)該算是規(guī)避了國家政策的二手房。但是在這種操作中，，風(fēng)險投機人并不是穩(wěn)賺，因為他們是利用購房交付定金和真正繳納**款火付款日期的中間空檔的期限(一般15天)進行投機，也就是說，如果這段時間內(nèi)他們不能將房產(chǎn)迅速出售，他們將損失之前交付的定金或者把房子真正的買到自己的手中。
  購買抵債房是有很大風(fēng)險的。由于開發(fā)商和抵債商的關(guān)系破裂，購房人不能取得房子或產(chǎn)權(quán)的案例有很多;也有的時候，不誠信的開發(fā)商過后會以各種名義讓購房人補交差價的部分;也有存在一房多賣的現(xiàn)象。

  查看全文↓ 2019-06-19 11:10:03
• 154****4067

  
  
  應(yīng)注意以下幾個問題：
  
  1.搞清楚“抵債房”權(quán)屬。只有持有合法的房屋所有權(quán)證書的房屋才可以放心地買。如果債務(wù)人作價將房屋抵給債權(quán)人，債權(quán)人辦理了過戶登記手續(xù)，獲得了房屋所有權(quán)證，證明該房屋已經(jīng)歸屬債權(quán)人，買房人買的是債權(quán)人的房屋，房屋買賣合同應(yīng)與債權(quán)人簽訂，相當于購買二手房。
  
  2.與誰簽購房合同。雖然抵債房由開發(fā)商抵押給了債權(quán)公司一方，但房子的產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商。因此買家要購買抵債房，就必須與開發(fā)商簽訂購房合同，而與債權(quán)公司簽訂的購房合同屬無效。像上述個案中的吳先生，看中房子后沒有立即跟開發(fā)商簽下合同，結(jié)果與相中的房子失之交臂。
  
  3.出了問題誰承擔。既然合同是與開發(fā)商簽的，權(quán)利義務(wù)當然是由開發(fā)商承擔。有的購房者認為房子是從施工企業(yè)手里買的，與開發(fā)商簽合同只是走形式，一旦出現(xiàn)問題應(yīng)當找施工企業(yè)，這種想法是錯誤的。合同依法成立，即對雙方當事人產(chǎn)生約束力，而對合同以外的人卻沒有約束力。施工企業(yè)并不是商品房銷售合同的一方，合同對其沒有約束力，出了問題也無須其負責(zé)。因此，購房者簽合同時應(yīng)慎重，應(yīng)當將與施工企業(yè)約定的條件，如價格、付款時間、面積、交房時間等原原本本寫進購房合同中，以防出現(xiàn)問題。一旦真的出現(xiàn)問題，也應(yīng)由開發(fā)商承擔責(zé)任。
  
  4.售房發(fā)票要由開發(fā)商出具。購買抵債房屋，合同的當事人是開發(fā)商和購房者，雖然房款**終歸施工企業(yè)，但發(fā)票應(yīng)當由開發(fā)商出具，這樣一方面可以避免購房者辦理產(chǎn)權(quán)時的麻煩，另一方面可防止開發(fā)商以未收到房款為由拒不履行合同。
  
  5.約定價格要寫進合同。購房者是因抵債房便宜才購買的，但房價是施工企業(yè)確定的，而合同卻是與開發(fā)商簽的。開發(fā)商簽合同時，往往將價格約定得較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價款高于施工企業(yè)與購房者約定的價款的情況。一旦產(chǎn)生糾紛，開發(fā)商就可以依據(jù)合同要求購房者補足房款，購房者有口難辯。因此，購房者在簽合同時，應(yīng)將與施工企業(yè)約定價格寫進合同，至于施工企業(yè)與開發(fā)商之間如何結(jié)算，則應(yīng)由他們之間簽訂協(xié)議予以明確，與購房者無關(guān)。

  查看全文↓ 2019-06-19 11:09:52

相關(guān)問題

• 問 新房抵債能出售嗎?抵債的房子可以買嗎?
  答

  抵債所取得的房子是否可以買，要根據(jù)具體情況分析：　　1、如果在抵債后已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給了債權(quán)人的，產(chǎn)權(quán)就歸債權(quán)人所有，債權(quán)人可以出賣，當然也就可以買的?！　?、如果該抵債的房屋沒有土地或產(chǎn)權(quán)登記，或尚沒有過戶過債權(quán)人的，如果買此房屋會有很大的法律風(fēng)險（如可能會出現(xiàn)第三方對該房屋主張權(quán)利、農(nóng)村宅基地房屋按法律規(guī)定不能買賣等），應(yīng)盡量不去購買。

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• 問 ??現(xiàn)在可不可以買房??？
  答

  第一，第一是要分析當前的房價?？匆粋€城市當前的平均房價，可以看出一個城市的供求關(guān)系，如果是供大于求，意味著房價呈下行趨勢，是可以考慮買房的，如果是供小于求，這房價還會出現(xiàn)下幅度上漲，并不太適合買房。第二，看大的宏觀調(diào)控政策走向，宏觀調(diào)控政策的松緊程度對房價有直接影響，所以在買房之前先分析下當前的宏觀調(diào)控背景，再決定什么時候適合買房。第三，看城市的交通建設(shè)，未來的城市交通規(guī)劃。房價除了受供求關(guān)系影響，還受交通的影響。交通越便利的地方，相應(yīng)的房價肯定會越高。第四，看當?shù)刂薪楣镜慕?jīng)營情況，房地產(chǎn)市場的銷售額直接和中介公司的業(yè)績掛鉤，所以中介公司的業(yè)績情況直接能反映當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的走勢。第五，看銀行的金融政策，主要是看貸款和利息方面的政策。如果貸款利率上浮，利息增加，那很明顯意味著你買房子要多花很多錢，適不適合買房子的。第六，也是**重要的一點，還是要看自己的經(jīng)濟能力了，如果經(jīng)濟能力足夠強，什么時候買房都比較合適。

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• 問 ??抵押舊房買新房可不可以？
  答

  看房地的政策和銀行的規(guī)定，我經(jīng)手過客戶拿自己老家房產(chǎn)做抵押買新房的案例，是可行的

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• 問 ??公積金可不可以轉(zhuǎn)移呢？
  答

  住房公積金能轉(zhuǎn)移到異地，但如果規(guī)定的理由就要取出是不可以的，也不能全額取出來?！　?、住房公積金轉(zhuǎn)移到異地：　　《住房公積金管理條例》第三章 繳存　　第十三條 住房公積金管理中心應(yīng)當在受委托銀行設(shè)立住房公積金專戶。　　單位應(yīng)當?shù)阶》抗e金管理中心辦理住房公積金繳存登記，經(jīng)住房公積金管理中心審核后，到受委托銀行為本單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)。每個職工只能有一個住房公積金賬戶?！　∽》抗e金管理中心應(yīng)當建立職工住房公積金明細帳，記載職工個人住房公積金的繳存、提取等情況?！　〉谑鍡l 單位錄用職工的，應(yīng)當自錄用之日起30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理繳存登記，并持住房公積金管理中心的審核文件，到受委托銀行辦理職工住房公積金賬戶的設(shè)立或者轉(zhuǎn)移手續(xù)?！　挝慌c職工終止勞動關(guān)系的，單位應(yīng)當自勞動關(guān)系終止之日起30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理變更登記，并持住房公積金管理中心的審核文件，到受委托銀行辦理職工住房公積金賬戶轉(zhuǎn)移或者封存手續(xù)?！　〉谑艞l 職工個人繳存的住房公積金，由所在單位每月從其工資中代扣代繳?！　挝粦?yīng)當于每月發(fā)放職工工資之日起5日內(nèi)將單位繳存的和為職工代繳的住房公積金匯繳到住房公積金專戶內(nèi)，由受委托銀行計入職工住房公積金賬戶?！　】梢?，住房公積金是由所在單位繳納，個人因工作原因調(diào)往外地工作，則要辦理住房公積金遷移手續(xù)，由新工作單位進行進行繳納。個人不能自行在外地繳納住房公積金。　　2、公積金的支取： 　　根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院令（第262號）《住房公積金管理條例》的有關(guān)規(guī)定：　　第二十四條 職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金帳戶內(nèi)的存儲余額：　?。ㄒ唬┵徺I、建造、翻建、大修自住住房的；　　（二）離休、退休的；　?。ㄈ┩耆珕适趧幽芰?，并與單位終止勞動關(guān)系的；　?。ㄋ模艨谶w出所在的市、縣或者出境定居的；　?。ㄎ澹﹥斶€購房貸款本息的；　　（六）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。　　依照前款第（二）、（三）、（四）項規(guī)定，提取職工住房公積金的，應(yīng)當同時注銷職工住房公積金帳戶?！　÷毠に劳龌蛘弑恍嫠劳龅?，職工的繼承人、受遺贈人可以提取職工住房公積金帳戶內(nèi)的存儲余額；無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金帳戶內(nèi)的存儲余額納入住房公積金的增值收益。

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• 問 ??公積金貸款買的房子能貸款嗎？可不可以？
  答

  一般是不可以的，需要把貸款還清之后才能繼續(xù)貸款。但是具體的操作實際上各個銀行的規(guī)則都不一樣，不過基本需要滿足這些條件：1、能出示房產(chǎn)證；2、用于二次抵押貸款的房屋應(yīng)為市場發(fā)展?jié)摿^大的優(yōu)質(zhì)住房和商業(yè)用房；3、借款人具有完全民事行為能力和穩(wěn)定的還款能力，信用良好。但是銀行是否放款，還是要看當時的具體情況而定。

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