小產(chǎn)權(quán)房中的“小”其實(shí)并不是一個(gè)法律概念,它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定稱謂。小產(chǎn)權(quán)房即部分產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)時(shí)的部分產(chǎn)權(quán)人享有房屋的使用權(quán)和繼承權(quán),而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則被限定在一定范圍之內(nèi),是特指建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對(duì)社會(huì)公開(kāi)出售的房屋。第一、小產(chǎn)權(quán)房含義小產(chǎn)權(quán)房是指一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。第二、小產(chǎn)權(quán)房種類從建房土地來(lái)源上,可以將“小產(chǎn)權(quán)房”分為三類:(1)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。(2)建設(shè)在農(nóng)民集體所有非住宅建設(shè)用地上的住宅,比如建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農(nóng)用地建設(shè)的住宅。第三、小產(chǎn)權(quán)房頒證單位由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證,有時(shí)僅僅是合同約定,并沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)證件。 “小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、 “村產(chǎn)權(quán)房”等“集體產(chǎn)權(quán)”,按照物權(quán)法定的原則,這些產(chǎn)權(quán)并不是受法律保護(hù)的法定產(chǎn)權(quán)。和一般意義上的商品房相比,“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念,也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取,所以,“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格,一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低?!傲畠r(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。第四、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)(一)法律效力風(fēng)險(xiǎn)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也分不同的情況:對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,該房屋買賣合同認(rèn)定有效;對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,可以認(rèn)定合同有效;對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn),如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的,該合同應(yīng)作無(wú)效處理。(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證,因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),沒(méi)有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。對(duì)房屋的保值和**有一定影響。(三)政策風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí),購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目,可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。如果遇到國(guó)家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán),購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償,而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。(四)監(jiān)管缺位風(fēng)險(xiǎn)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束,開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位,對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí),開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有,房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
??小產(chǎn)權(quán)房怎么交易?買小產(chǎn)權(quán)房屋會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢?
136****9402 | 2019-06-27 17:26:18
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154****2811
1.法律風(fēng)險(xiǎn)
查看全文↓ 2019-06-27 17:27:21
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
由于小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),而不具備普通商品房的法律性質(zhì),其實(shí)并不是商品房。因此法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的,也就無(wú)法維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。
此外,由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可,也不用在房管部門備案,不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)。因此,在使用房屋的過(guò)程中,如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題,其救濟(jì)途徑也就非常有限了。
2.政策風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于在建小產(chǎn)權(quán)房,當(dāng)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后,一旦遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房,那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后,一旦遇到政府征地拆遷,由于小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證。因此,購(gòu)房者也就并非合法的產(chǎn)權(quán)人,也就無(wú)法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償,而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
3.轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)《土地管理法》規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)。也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn),小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。 -
133****0136
一、小產(chǎn)權(quán)房能買嗎通常來(lái)說(shuō),小產(chǎn)權(quán)房是可以購(gòu)買的,風(fēng)險(xiǎn)不是很大。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房主要分為以下兩種情況:1、如果你買房的目的是自住,那么,風(fēng)險(xiǎn)并不大。首先,你的房是蓋在村屬的土地上,土地歸所在村集體所有
查看全文↓ 2019-06-27 17:27:15 -
136****2019
1、合同雙方當(dāng)事人。買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話,還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。
查看全文↓ 2019-06-27 17:27:10
2、標(biāo)的。標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象。在房屋買賣合同中,標(biāo)的就是房屋。
3、房屋的價(jià)格及付款時(shí)間約定。
4、交房期限。
5、權(quán)利擔(dān)保。
6、違約責(zé)任。
7、合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)。 -
135****4013
買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)
查看全文↓ 2019-06-27 17:27:06
1、缺少“五證”
如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒(méi)有產(chǎn)權(quán),不受法律的保護(hù)。
2、拆遷難補(bǔ)償
只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù),它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑,如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突,還很有可能被拆除,而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。
3、質(zhì)量難保證
這些房屋價(jià)格便宜,房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督,一些開(kāi)發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料,存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā),除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外,入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。
4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣
由于沒(méi)有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證,小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購(gòu)房者在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。
5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款
小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案,所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利,沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利就相當(dāng)于沒(méi)有合法的質(zhì)押物抵押到銀行,銀行貸款就無(wú)法批復(fù),這意味著你需要一次性付款買房。
小產(chǎn)權(quán)房存在的一個(gè)重要原因就是它的價(jià)格非常便宜,給很多無(wú)力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購(gòu)買這類房屋得不到法律和政策上的保障,存在著較大的風(fēng)險(xiǎn),因此,購(gòu)買這類房屋一定要謹(jǐn)慎。 -
151****1446
小產(chǎn)權(quán)房給很多無(wú)力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購(gòu)買這類房屋得不到法律和政策上的保障,存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房會(huì)面臨以下風(fēng)險(xiǎn):
查看全文↓ 2019-06-27 17:26:58
一、沒(méi)有房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同不能在房管局備案。因此,無(wú)法擁有房產(chǎn)證。辦理產(chǎn)權(quán)證,需要國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。而小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)者是不具備五證,因此小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。
二、無(wú)法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款若需要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房,則是需要一次性交清放款的。不僅僅說(shuō)是買房不能貸款,即便買完房,也不可拿房子做抵押到銀行進(jìn)行貸款。
三、小產(chǎn)權(quán)房交易難小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售,因其沒(méi)有房產(chǎn)證而無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議,達(dá)到一房二賣或是多賣的目的,第三人的利益將得不到保證。
四、拆遷補(bǔ)償難,質(zhì)量沒(méi)保證。
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1、合同雙方當(dāng)事人。買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話,還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。2、標(biāo)的。標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象。在房屋買賣合同中,標(biāo)的就是房屋。3、房屋的價(jià)格及付款時(shí)間約定。4、交房期限。5、權(quán)利擔(dān)保。6、違約責(zé)任。7、合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)。
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小產(chǎn)權(quán)房給很多無(wú)力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購(gòu)買這類房屋得不到法律和政策上的保障,存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房會(huì)面臨以下風(fēng)險(xiǎn):一、沒(méi)有房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同不能在房管局備案。因此,無(wú)法擁有房產(chǎn)證。辦理產(chǎn)權(quán)證,需要國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。而小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)者是不具備五證,因此小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。二、無(wú)法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款若需要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房,則是需要一次性交清放款的。不僅僅說(shuō)是買房不能貸款,即便買完房,也不可拿房子做抵押到銀行進(jìn)行貸款。三、小產(chǎn)權(quán)房交易難小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售,因其沒(méi)有房產(chǎn)證而無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議,達(dá)到一房二賣或是多賣的目的,第三人的利益將得不到保證。四、拆遷補(bǔ)償難,質(zhì)量沒(méi)保證。
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風(fēng)險(xiǎn)很大的,我遇到過(guò)的就是拆了之后,把拆遷款都給了原來(lái)的戶主,沒(méi)有你什么事
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小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)較大,價(jià)格便宜,衡量風(fēng)險(xiǎn)后再下決定。1.法律風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。由于小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),而不具備普通商品房的法律性質(zhì),其實(shí)并不是商品房。因此法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的,也就無(wú)法維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。此外,由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可,也不用在房管部門備案,不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)。因此,在使用房屋的過(guò)程中,如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題,其救濟(jì)途徑也就非常有限了。2.政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于在建小產(chǎn)權(quán)房,當(dāng)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后,一旦遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房,那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后,一旦遇到政府征地拆遷,由于小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證。因此,購(gòu)房者也就并非合法的產(chǎn)權(quán)人,也就無(wú)法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償,而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。3.轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《土地管理法》規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)。也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn),小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。
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