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房地產(chǎn) 無產(chǎn)權(quán)的車位如何作為公共配套設(shè)施?住宅小區(qū)出售地下車位，說是可以分期，辦理不動產(chǎn).

139****3873 | 2019-07-25 06:08:33

已有3個回答

  • 133****3061

    判定小區(qū)內(nèi)地下車庫是否應(yīng)無償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：1)開發(fā)商在計算共攤面積時把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi);2)開發(fā)商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫;3)開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi);4)根據(jù)國家法律或當?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的。

    地下車庫是對地下空間資源的利用，和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建筑面積，在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建筑物，具有作為所有權(quán)客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨立的物，并不能以其它物代替，而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。

    因此，雖然確定地下車庫的所有權(quán)的歸屬尚無法律明文規(guī)定，但它具有專用使用權(quán)是不容置疑的。法律上未確定其所有權(quán)并不意味著相關(guān)的權(quán)利就不存在。

    如違法建筑的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權(quán)，但實際上他又是違法建筑的所有人，如果其它人對他的違法建筑具有侵害行為或者妨礙其行使正常的居住權(quán)，照樣要承擔民事責任甚至刑事責任。

    查看全文↓ 2019-07-25 06:08:50
  • 158****5902

    總體上來說，車位可以地簡單分為兩種，一種是能辦出產(chǎn)權(quán)證的，另一種是不能辦出產(chǎn)權(quán)證的。所以在大家購買車位的時候一定要擦亮眼睛了解清楚，你簽署的是《機動車位購置協(xié)議》，還是《車位租賃協(xié)議》或《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。
    常見的不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位也可以地簡單分為兩種。一種是已經(jīng)列入公攤面積的車位。只要列入了公攤，從法律上來說就屬于不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位，因為是全體業(yè)主共有。因此該類車位不可以購買產(chǎn)權(quán)但可以租賃。另一種是人防車位。
    人防車位不同于其它車位，有著其特殊性。因為人防車位所占的面積屬于人防工程，而人防工程又是屬于人民防空工程建設(shè)的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，國防資產(chǎn)屬于國家所有。此外，建設(shè)部相關(guān)條例已明確規(guī)定，作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積。因此，人防車位既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主共有，該類車位也不可以購買產(chǎn)權(quán)。
    那人防車位可不可以進行租賃呢？根據(jù)目前的司法實踐，對人防車位的租賃主要有兩種觀點:
    觀點一、部分法院認為，任何單位和個人無權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓人防工程的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人防工程車位的行為損害了國家利益和買受人利益，即使雙方簽訂了車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議也是無效的。
    觀點二、按照“誰投資誰受益”的原則交由開發(fā)商開發(fā)管理的，開發(fā)商可以通過租賃人防車位獲得租金，但使用人防工程必須辦理登記手續(xù)。

    查看全文↓ 2019-07-25 06:08:44
  • 135****3302

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    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)住宅商品房時，按照政府相關(guān)部門要求，需要修建人防工程或者繳納異地人防工程建設(shè)費。

    事實上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會選擇修建人防工程——地下人防車位。那么，地下人防車位究竟該繳哪種稅，也是房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)心的問題。一些專家也從交易實質(zhì)、適用法律法規(guī)等對此進行了深入分析，下面，就讓我們一起來看看專家們是怎么分析的。



    稅收爭議由來已久


    目前，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的地下車位共有兩大類——有產(chǎn)權(quán)車位和無產(chǎn)權(quán)車位。無產(chǎn)權(quán)車位具體又分為人防車位和其他無法辦理產(chǎn)權(quán)書據(jù)的車位。房地產(chǎn)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)車位的涉稅處理較為明確。實務(wù)中，爭議較大的為人防車位的涉稅處理。



    實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)只擁有人防車位的使用權(quán)，為了順利將地下車位“賣”出去，房地產(chǎn)企業(yè)多采取變通的辦法：與業(yè)主簽訂20年的長期租賃合同，合同到期后再無償續(xù)租（一般租期為50年）。對此，有專家認為，人防車位屬于國家所有，房地產(chǎn)企業(yè)不擁有所有權(quán)，無權(quán)轉(zhuǎn)讓人防車位。房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同，為租賃合同，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。還有專家認為，房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同雖名為租賃，但是租約和租金與其銷售有產(chǎn)權(quán)車位幾乎無異，實質(zhì)上為銷售合同，應(yīng)繳納土地增值稅。



    第1種說法：目前，這種爭議已不僅限于法理探討，而是體現(xiàn)在各地的執(zhí)行口徑中。比如，北京市發(fā)布的文件規(guī)定，出租房地產(chǎn)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，不屬于土地增值稅征稅范圍。



    第2種說法：目前地下人防車位的土地增值稅處理，按照收入、成本費用處理的不同，分為三種情況：



    以遼寧省為例，無產(chǎn)權(quán)車位的長租收入不作為土地增值稅應(yīng)稅收入，相應(yīng)的成本費用亦不可在土地增值稅清算時扣除；

    以浙江省、天津市為例，長租收入作為土地增值稅應(yīng)稅銷售收入，其分攤的成本、費用可在清算配比扣除；

    以江蘇省、廣東省廣州市為例，對于無償移交政府的人防車位，收入不作為土增稅應(yīng)稅銷售收入，但成本作為公共配套設(shè)施成本分攤到其他可售產(chǎn)品扣除。



    交易實質(zhì)定性較難

    房地產(chǎn)企業(yè)長期租賃人防車位的交易實質(zhì)，直接影響稅務(wù)處理的方式。



    有關(guān)專家認為，在討論人防車位稅務(wù)處理時，應(yīng)牢牢把握住人防車位產(chǎn)權(quán)歸國家所有這一點。實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)多與業(yè)主簽訂租賃合同，房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。而建成轉(zhuǎn)讓后不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的人防車位，不屬于土地增值稅的征稅范圍。同時，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的人防車位，作為公共配套設(shè)施的一種，屬于《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）第一條范圍，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。



    對于這種觀點有人持反對意見。他認為，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主長期出租人防車位，名為出租、實為出售，應(yīng)繳納土地增值稅。在他看來，房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主簽訂的長期租賃合同，核心有三：一是銷售價款一次性支付；二是銷售價格與銷售有產(chǎn)權(quán)車位相差無幾；三是使用年限與土地使用權(quán)出讓年限（70年）期限一致。顯然，這種合同的本質(zhì)就是出售人防工程車庫的產(chǎn)權(quán)?！耙獪蚀_地判定一個法律關(guān)系的性質(zhì)，必須依據(jù)當事人的核心權(quán)利義務(wù)，不能僅看當事人使用的合同名稱?！?br/>


    那么，開發(fā)商是否有權(quán)“出售”人防車位？有專家認為，《防空法》并沒有明文規(guī)定人防車位的產(chǎn)權(quán)歸國家所有，只是規(guī)定了國家擁有對人防工程車庫的征用權(quán)。實踐中，人防部門也不向房地產(chǎn)企業(yè)支付相應(yīng)的建設(shè)成本。那么，人防車位的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)該歸開發(fā)商所有。當然，房地產(chǎn)企業(yè)在辦理人防工程車庫產(chǎn)權(quán)登記時，須注明該車位屬于人防工程，國家有依法調(diào)配使用的權(quán)利?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)處置人防車位，其銷售收入，應(yīng)繳納土地增值稅。

    查看全文↓ 2019-07-25 06:08:40

相關(guān)問題

  • 答

    一手車位的稅費有契稅和印花稅，二手車位涉及的稅費有個稅、增值稅、土地增值稅、印花稅和契稅。二手車位買賣雙方的稅費如下： 買方：契稅3%。 賣方：個稅、增值稅、土地增值稅、印花稅。

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  • 答

    拿不到產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)就不能轉(zhuǎn)移，哪個肯來賣啊，通常只能通過物業(yè)租賃給業(yè)主，不過果真能賣出的話，開發(fā)商需要申報銷售收入計算營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、城建稅等。

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  • 答

    1、《物權(quán)法》對地下車位的權(quán)屬問題采納了“約定歸屬說”的觀點，即在目前現(xiàn)行法律沒有對車位、車庫的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當事人通過合同方式約定車位、車庫的歸屬：“只要地下停車位不屬于地下人防工程，只要是由開發(fā)商投資建造，建造成本也未攤?cè)胱≌唐贩考捌渌噹斓某杀局?，而且地下車位的面積未計入公攤面積，那么即使沒有產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護?！?、《物權(quán)法》第一百三十六條：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地下或者地上分別設(shè)立”的規(guī)定，終于確立了建設(shè)用地可分為地上、地表、地下不同層面的使用權(quán)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！吨腥A人民共和國人民防空法》第五條第二款規(guī)定：國家鼓勵、支持企事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。3、地下車位不可出售的條件：開發(fā)商是否有權(quán)銷售地下車庫，要看車庫是屬于全體業(yè)主所有還是屬于開發(fā)商投資興建的建筑物，滿足以下條件之一的，車庫屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售：(1) 開發(fā)商在計算公攤面積時已把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi);

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    1、申請人到不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記部門申請權(quán)籍調(diào)查2、申請人到不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記窗口遞交申請材料3、屬地不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理、初審后報市不動產(chǎn)登記中心審核4、市不動產(chǎn)登記中心核準并將登記事項記載于登記簿5、申請人到不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記窗口領(lǐng)取《不動產(chǎn)權(quán)證書》所需資料1《XX不動產(chǎn)登記申請書》；2當事人的身份證明；3不動產(chǎn)權(quán)屬證書（已有土地使用證）或土地權(quán)屬來源證明；4《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；5《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；6《建設(shè)工程施工許可證》；7《竣工驗收備案證書》；8經(jīng)審查的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果（不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、界址點坐標成果表、不動產(chǎn)測量報告、宗地圖、查丈表、墻界表、房產(chǎn)分層分戶平面圖等）；9相關(guān)稅費繳納憑證；10其他必要材料。

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    第六條　國務(wù)院國土資源主管部門負責指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作?！　】h級以上地方人民政府應(yīng)當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督?！　〉谄邨l　不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記?！　】缈h級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理?！　鴦?wù)院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務(wù)院批準項目用海、用島，中央國家機關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，由國務(wù)院國土資源主管部門會同有關(guān)部門規(guī)定。綜上，一般各地政府都會設(shè)置不動產(chǎn)登記中心受理不動產(chǎn)登記事宜。

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