怎樣知道是小產權房?該怎么去辨別?

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• 138****1136

  小產權房”，并不是一個法律的概念，知識人們在實踐過程中約定俗稱的稱呼。具體是指在農村集體土地上建設的房屋，房產證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，也稱為“鄉(xiāng)產權房”。
  一、什么是小產權房？
  “小產權房”其實就是“鄉(xiāng)產權”、“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。
  “小產權房”是一些村集體組織或開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
  我們先來看看相關政策：
  2011年11月，《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》政策（2011年國土資發(fā)178號）發(fā)布，明確指出小產權房不得登記發(fā)證?？偨Y來講，“小產權房”就是三無產品：
  1、沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，買賣合同的效力一般認定為無效；
  2、購房合同在國土房管局不會給予備案；
  3、只有使用權，沒有所有權。所謂的房產證也不是真正合法有效的房產證。
  二、“小產權房”有什么缺點？
  小產權房交易不受法律保護，同時在轉讓等方面有很大的限制。
  1、法律效力
  “小產權房”買賣合同的效力一般認定無效，但也區(qū)分不同情況：
  ①、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；
  ②、對于房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經有關部門和組織批準，如果合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應做無效處理。
  2、房產轉讓
  “小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向本非集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。
  3、政策風險
  購買在建小產權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓向產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。
  購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
  三、怎樣辨別小產權房？
  鑒別是不是小產權房，可以從以下兩個角度來看：
  1、看有無房本
  很多小產權房屋是沒有房產證的。不管是小產權房，還是沒辦理下房本的房子，建議不要交易。
  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：下列房地產，不得轉讓：
  ①、以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
  ②、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的；
  ③、依法收回土地使用權的；
  ④、共有房地產、未經其他人書面同意的；
  ⑤、權屬有爭議的；
  ⑥、未依法登記領取權屬證書的；
  ⑦、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
  2、看是不是房屋所有權或者不動產權證
  合法且受法律保護的房屋交易，所交易的房屋必須擁有房屋所有權證或者不動產權證。
  而小產權房的“房產證”，是由縣政府或鄉(xiāng)政府頒發(fā)，并非由當?shù)夭粍赢a登記中心頒發(fā)。
  綜上所述，小產權房可能在價格上有很大優(yōu)勢，但是購房者必須清楚，小產權房在法律上是明令禁止上市交易的，同樣的，也不能得到法律的保護。購房者切不可貪圖便宜，造成一些不必要的損失。

  查看全文↓ 2019-09-27 03:34:25
• 151****8992

  小產權理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產權。但是小產權房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產權房的風險有哪些呢？
  1、不能貸款 不能過戶由于土地性質的原因，小產權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產權房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產證。
  2、易出問題 維權難如果購房者選購了小產權房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產權房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
  3、物業(yè)和其它權益得不到保障一般而言，小產權的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產權房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。

  查看全文↓ 2019-09-27 03:34:19
• 142****1417

  小產權房的共同特點有:　　一，集體土地建設的房屋。“小產權房”的特點就是在集體土地上 開發(fā)的房屋，我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農村土地一般歸農村集體所有必須先經國家征收，把 集體土地變性，成為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家交納土地出讓 金等稅費后，才能進行開發(fā)建設。
  　　二，沒有“五證”。商品房之所以公開出售，其主要是具備開發(fā)的條件，“五證”齊全，即國有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證、商品房預（銷）售許可證。
  而“小產權房”由于缺乏國有土地使用證，也 就談不上規(guī)劃許可證等“四證”。　　三，價格便宜?！靶‘a權房”好賣，尤其是其售價相對便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因為它不含征用土地費、所以價格低廉。
  　　四，無合法產權。小產權房無法進行房屋產權登記，不能辦理房屋所有權證。城市居民購買“小產權房”，無法在房屋登記機構辦理房屋登記，領取房屋所有權證書。　　五，開發(fā)違規(guī)較多。開發(fā)“小產權房”，不像開發(fā)商品房那樣嚴格，大多是村或無開發(fā)資質的公司自己開發(fā)，有的是建設公司開發(fā)，也有的是一些單位 或個人參與開發(fā)，缺乏開發(fā)的必備資質和公司營業(yè)條件，房屋設計及建筑質量得不到保障。

  查看全文↓ 2019-09-27 03:34:14

相關問題

• 問 怎樣知道是小產權房?該如何去辨別?
  答

  小產權房的共同特點有:　　一，集體土地建設的房屋?！靶‘a權房”**重要的特點就是在集體土地上 開發(fā)的房屋，我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農村土地一般歸農村集體所有，如果要 在農村集體土地上進行商品房開發(fā)并公開向社會銷售，必須先經國家征收，把 集體土地變性，成為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家交納土地出讓 金等稅費后，才能進行開發(fā)建設?！　《?，沒有“五證”。商品房之所以公開出售，其主要是具備開發(fā)的條件，“五證”齊全，即國有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證、商品房預（銷）售許可證。而“小產權房”由于缺乏國有土地使用證，也 就談不上規(guī)劃許可證等“四證”?！　∪?，價格便宜?！靶‘a權房”好賣，**主要的是其售價相對便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因為它不含征用土地費、土地出讓金及各種稅費等 費用，所以價格低廉?！　∷?，無合法產權。小產權房無法進行房屋產權登記，不能辦理房屋所有權證。城市居民購買“小產權房”，無法在房屋登記機構辦理房屋登記，領取房屋所有權證書?！　∥?，開發(fā)違規(guī)較多。開發(fā)“小產權房”，不像開發(fā)商品房那樣嚴格，大多是村或無開發(fā)資質的公司自己開發(fā)，有的是建設公司開發(fā)，也有的是一些單位 或個人參與開發(fā)，缺乏開發(fā)的必備資質和公司營業(yè)條件，房屋設計及建筑質量得不到保障。

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• 問 ??怎么知道買的是小產權房?怎樣辨別小產權房?
  答

  一，商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。二，商品房是特指經政府有關部門批準，由房地產開發(fā)經營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。三，小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。四，商品房在當?shù)胤抗芫钟械怯泜浒福惺屑壔騾^(qū)縣級房管部門簽發(fā)的房屋所有權證（俗稱的大紅本），買賣行為及房屋受法律保護。而這些都是小產權房不具備的。

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• 問 怎樣辨別安置房和小產權房
  答

  商品房，誰都可以買，也可以隨時賣小產權房，國家規(guī)定不允許買賣安置房，是定向的，只有拆遷戶才能分到安置房，且可以買賣

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• 問 如何辨別小產權房
  答

  看五證一書,小產權一般則是止是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”?！靶‘a權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合 同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證?！靶‘a權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。區(qū)別大小產權房**簡單的方式，就是看該房是否具有產權證，產權證由什么單位所頒發(fā)。由國家房管部門頒發(fā)的產權證的叫“大產權房”，國家不發(fā)產權證的叫“小產權房”，其中所有鄉(xiāng)政府、地方政府所頒發(fā)的產權證，一律不具備房屋所有權。

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• 問 如何辨別小產權房
  答

  1. 看有無房本很多小產權房屋是沒有房產證的。不管是小產權房，還是沒辦理下房本的房子，建議不要交易。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：下列房地產，不得轉讓：①、以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；②、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的；③、依法收回土地使用權的；④、共有房地產、未經其他人書面同意的；⑤、權屬有爭議的；⑥、未依法登記領取權屬證書的；⑦、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。2.看是不是房屋所有權或者不動產權證合法且受法律保護的房屋交易，所交易的房屋必須擁有房屋所有權證或者不動產權證。而小產權房的“房產證”，是由縣政府或鄉(xiāng)政府頒發(fā)，并非由當?shù)夭粍赢a登記中心頒發(fā)。

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