安置房的儲藏間得房率是多少?小高層的地下車位和儲藏室怎樣計算公攤面積

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• 152****6615

  一般來說,普通的多層住宅樓在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下,公攤的系數約在10%-15%;帶電梯的小高層的住宅,公攤的系數約在15%-20%;高層的住宅相對更高一些,約在20%-25%。
  
  公用建筑面積÷套內建筑面積之和=公用建筑面積分攤系數
  
  各套 ( 單元 ) 的套內建筑面積乘公用建筑面積分攤系數,得到購房者的應合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積=公用建筑面積的分攤系數×套內建筑面積。
  
  公攤面積=建筑面積-實用面積
  
  所謂的公攤系數,也就是房子的得房率。
  
  得房率標準如下:
  
  1、高層的塔樓住宅(75%——78%),公攤系數為(22%——25%)
  
  2、高層的板樓住宅(78%——85%)
  
  3、小高層的板樓住宅(85%——88%)
  
  4、多層的住宅(88%——95%)
  
  得房率=套內建筑面積(套內使用面積 套內墻體面積 陽臺面積)÷建筑面積

  查看全文↓ 2019-10-21 06:17:28
• 148****9631

  　國家規(guī)定~小高層的**低得房率不得低于百分之75。也就是說，小高層的公攤面積不得大于百分之25~~ 小高層儲藏室的公攤面積已經包括在此范圍之內了。儲藏室不計入房屋面積，屬于配套設施，開發(fā)商應該按儲藏室的套內面積賣給業(yè)主或隨著房屋配套設施送給業(yè)主！ 如開發(fā)商按儲藏室的建筑面積賣給業(yè)主，不按套內面積賣給業(yè)主，屬于欺詐消費者行為，例如，儲藏室建筑面積{加公攤}12平米，實際套內面積10平米，那2平米的款項，開發(fā)商得退給業(yè)主，因為開發(fā)商在整棟樓里已經公攤過一次了，再次分攤就不合理了。

  查看全文↓ 2019-10-21 06:17:26
• 135****9032

  
  ?如何提高得房率？首先通過合理組合交通核來降低公攤面積，其次從平面和立體兩條路徑上進行戶型創(chuàng)新設計，提高附加值空間，第三是減少垃圾面積。
  
  
  
  高得房率一直是樓盤營銷時屢試不爽的終極手段之一。但新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》自今年7月1日起實施后，原先可以贈送的飄窗、雙層挑高露臺、地下室都要算面積了。在降低購房者的單價成本這條路子被堵上后，如何提高購房者的得房率？我們?yōu)槟鷼w納出以下幾大招式：
  
  
  
  一、合理安排組合交通核，適當降低公攤面積：
  
  
  
  1.公共用房不能一味降低面積，必須先明確其功能和效益
  
  
  
  公攤面積包括兩個部分：第一是電梯井、樓梯間、大堂、公共門廳、過道、變電室、物業(yè)管理用房、垃圾道、通風井、配電間、地下室等為本幢服務的公共用房和管理用房等。第二是套（單元）與共用建筑空間之間的分隔墻，外墻（包括山墻）墻體水平投影。
  
  
  
  如大堂、物業(yè)管理用房、垃圾道等公共用房和管理用房，由于常被消費者認為是“虛的”，所占面積太大無益，因此有些開發(fā)商會投其所好，打出低公共設施比、高得房率的策略。但事實上，并非降低公共設施的面積占比，就能為購房者提高實惠。
  
  
  
  如寬敞的門廳、大堂和走道等設置，不但能彰顯出樓盤的檔次，并具有保值效果；而如地下室的商業(yè)空間、會所、停車位等設施，是可以收取租金或使用費的，對于分攤設施的購買者而言，相當于購買了能產生收益并具增值空間的投資標的。
  
  
  
  因此，不能為了提高得房率，一味壓縮公攤面積，這樣不僅降低住宅的舒適度，而且還可能讓住戶蒙受損失。
  
  
  
  但開發(fā)商可以通過對交通核的合理組合來降低公攤面積。
  
  
  
  2.對于多層、高層板樓而言，在交通核設計上運用下列組合方式，可降低公攤面積：
  
  
  
  （1）采用對面式設置，電梯井和樓梯間相對設計，這是一種**常用的布局形式。樓梯休息平臺、電梯等候和管井檢修共用一個空間，交通空間集中，爭取了進深，節(jié)約了面寬；同時，樓梯，電梯均能直接采光；比較明亮；但因為公共空間過于集中，比如管井位置的設置，容易對入戶行為造成一定干擾；而且入戶門的設置容易出現正對衛(wèi)生間門的情況，需要做玄關處理。
  
  
  
  
  
  
  
  （2）采用錯位式設置，樓梯、電梯間、入戶空間及檢修空間合為一體，占用的公攤面積??；同時，電梯間設于中部，節(jié)約了北部的面寬；但電梯離入戶門太近，容易造成噪音干擾。不過樓梯、電梯、入戶空間均能直接采光，通風性較好；這也是經濟型住宅常用的交通核設置方式。
  
  
  
  
  
  
  
  3.塔式住宅中，可降低公攤面積的交通核組織方式：
  
  
  
  對于一梯多戶的塔式住宅而言，由于各戶都需要圍繞交通核布置，因此交通核的設計往往成為套型設計的核心。周燕珉老師就曾說過：正確處理公共交通空間與各戶的關系，合理安排各戶的入戶位置，可以有效利用套內面積，避免“黑房間”的產生。
  
  
  
  在塔式住宅中，如下圖這類交通空間組織形式相對而言**節(jié)省公共面積。
  
  
  
  
  
  
  
  上圖的交通核被設計成兩列垂直交通空間夾一條公共走道，這種組合形式將候梯廳與公共走道合并，是**為節(jié)省面積的做法，也是經常在項目中采用的交通核組織形式。可將這一功能關系豎向或橫向排列，則會得到各套型不同的入戶位置。

  查看全文↓ 2019-10-21 06:17:19
• 156****8627

  未來繁華新城
  
  
  
  
  
  
  全面解讀
  
  
  住宅的“八大”使用功能
  
  起居。就餐。廚衛(wèi)。就寢。
  
  儲藏。工作。學習。休閑。
  
  住宅的“三類”空間
  
  公共空間：起居室。餐廳。陽臺。
  
  私密空間：臥室。書房。衣帽間。主臥衛(wèi)生間。
  
  服務空間：廚房。公共衛(wèi)生間。工人房。儲藏室。工作陽臺。
  
  室內空間尺度
  
  從人體工學說起~~~
  
  人體測量學
  
  亞洲人一般人體肩寬度為385-420MM
  
  上臂長度289-310MM
  
  胸廓前后徑200-220MM
  
  臀部寬度307-320MM
  
  ……
  
  
  
  
  工作環(huán)境下人體與空間的關系
  
  戶型的空間尺寸提供依據
  
  
  
  室內空間尺度起居室
  
  面積保證/充分考慮家具布置；綜合！會客？活動？工作？
  
  **小使用面積：
  
  一房不應小于12平方米
  
  兩房及以上不應小于14平方米
  
  **小短邊軸線寬度：
  
  一房和不宜小于3.6米
  
  兩房及以上不宜小于3.9米
  
  減少直接向起居室開門的數量，至少一面墻的直線長度不小于3米
  
  案例：上海鉑金華府 53平方米

  查看全文↓ 2019-10-21 06:17:14
• 137****3006

  
  來源：投拓狗日記
  
  作者： 新芽
  
  關于車位的成本分攤和涉稅計算的問題屢屢被大家提及，主要源于兩個方面。第一，車位種類多；第二，各地稅務處理難以形成統(tǒng)一口徑。在這里，我們就車位成本分攤與涉稅做一個完整梳理。
  
  
  
  
  地下車位分類與歸屬
  
  
  
  
  
  
  
  
  一、地下車位分類
  
  根據建造的目的不同，地下停車場所主要有以下三種：　　
  
  1、無產權車位：在建造地下基礎設施時附帶形成的空間。
  
  人防車位：項目建筑工程規(guī)劃許可證標識的屬于人防面積的，該人防地下面積的權屬單位為政府人防辦，屬于國有資產。開發(fā)商在和平時期有管理和使用的權利，但無權出售；
  
  非人防無產權車位：測繪報告中明確為不分攤的公用面積，同時也不屬于人防設施，在商品房銷售合同中也未明確車位的歸屬。
  
  2、產權車位：通過規(guī)劃設計，專門建造的地下停車場所。
  
  
  
  二、地下車位歸屬
  
  產權車位和人防車位，在車位的歸屬上，權屬都是無可爭辯的。
  
  無產權非人防車位，由于，車位的確是建在公共基礎設施上，開發(fā)商也付出了相應的成本，目前也無明文對此進行產權界定，因此在歸屬問題上，一直都存在著爭議和討論。
  
  但是，在實務操作中，政府部門基本遵循物權法，對無產權非人防車位進行使用權的界定。
  
  《物權法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。
  
  “只要地下停車位不屬于地下人防工程，由開發(fā)商投資建造，建造成本也未攤入住宅商品房及其他車庫的成本中，而且地下車位的面積未計入公攤面積，那么即使沒有產權證，該小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護”。
  
  也就是說，開發(fā)商可以合法銷售地下非人防車位使用權。雖然不計容非人防車位無法辦理產權登記，但是，無產權，不等于沒有使用權和轉讓權。
  
  
  產權車位成本與計稅
  
  產權車位成本與計稅
  
  根據《國稅發(fā)》31號文件，第三十三條規(guī)定：“企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算”
  
  根據上述文件，對于產權車位，是開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個產品類型，其成本單獨核算，也就是說，你把它當作商業(yè)產品來考慮就OK了。
  
  產權車位的成本核算方式主要有以下兩種計算方式。
  
  第一種模式：按照總成本與總可售面積分攤計算地下車位成本。
  
  也就是說，將地下車位成本與住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)成本按照總可售面積進行平均計算。這種模式，雖然計算簡單明了，但是不能比較準確的反映各業(yè)態(tài)的開發(fā)產品成本。比較多的主管稅務機關對房地產開發(fā)企業(yè)進行企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算時，普遍采取此模式。
  
  其計算公式為：
  
  地下車位開發(fā)成本＝開發(fā)成本發(fā)生額÷（住宅可售面積＋地下車位可售面積）×地下車位可售面積
  
  第二種模式：把地下車位作為單獨的成本核算對象，與此相關的成本費用采取直接計入與分配計入相結合方式，計算地下車位成本。
  
  這種模式，能比較準確的反映各業(yè)態(tài)（住宅、地下車位、商業(yè)等）的開發(fā)產品成本。企業(yè)希望主管稅務機關對房地產開發(fā)企業(yè)進行企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算時，采取此種模式。
  
  
  人防車位成本計稅
  
  一、成本分攤
  
  根據（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十三條規(guī)定：利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
  
  換句話說，其開發(fā)成本已經全部分攤到其它可售面中。因此，在討論人防車位的涉稅事項中，只能計算收入，成本按照 0 來處理。
  
  二、稅務處理
  
  1、增值稅：（無爭議）
  
  如果一次性轉讓永久使用權（即一次性性簽定20年以上，含20年）則按照銷售不動產征收增值稅。否則，按不動產租賃增收增值稅。
  
  2、企業(yè)所得稅：（主流方式）
  
  主流觀點是，若轉讓永久使用權，則按照銷售，一次性確認收入；否則，按照租賃處理，可在租賃期內分期確認收入，分期繳納企業(yè)所得稅。
  
  3、土地增值稅：（主流方式）

  查看全文↓ 2019-10-21 06:17:09

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  答

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  答

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  電梯房得房率80%，應該不低了！公攤面積與樓層無關。

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