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一、項目了解1、拆遷性質(zhì),是政府行為還是開發(fā)商行為,如果是開發(fā)商行為,就可以多提一些條件、多要一些面積、多要一點補償金。2、自己家的房屋有無產(chǎn)權證,有產(chǎn)權證的可按1:1.12或1:1.13要安臵房;無產(chǎn)權證的面積可按30%、50%、甚至是100%和拆遷辦要安臵房面積。另有一特殊規(guī)定,93年以前蓋的房屋視同有照,能提供證明。二、拆遷之前準備工作1、房屋的實際面積,自己要仔細測量好;附屬物也要登記好如未做好準備,拆遷辦人去測量登記時,他們測多少就是多少,是不好改變的，拆遷時的遷移費用拆遷辦是有補償?shù)摹?、家里人對所要拆遷安臵方案要統(tǒng)一。推薦一個人和拆遷辦談(人多嘴雜,拆遷辦會找到你家的底線)三、簽協(xié)議時間1、一般在三分之二的人簽字后再簽字,往往在此時間段上安臵方案或政策會有所松動,同時在簽字的時候向拆遷辦要拆遷獎金金。2、對拆遷辦給你開出的條件你比較滿意,你都不要當時簽字,等第二天或第三天再簽字,兩三天之中或許會有更好的消息出臺,同時對他們開出的條件再滿意都不要流露在臉上。3、家里有老人無勞保的、吃低保的、下崗的、傷殘的要請他們解決,老人因房屋拆遷導致身體不好等都可以和拆遷辦談，多要一些面積和補償金。4、家里要適當?shù)刈鲂┘傧?多鋪些床鋪、把老人接來住等,就是造成人多擁擠現(xiàn)象,好多要些面積。四、討價還價1、拆遷面積要多要,如在1:1.12或1:1.13的基礎上多要20%或30%,和拆遷辦還價。2、新房裝潢費用。測算新房簡單裝潢費如需3萬元,那就要5萬和拆遷辦還價。
全部4個回答>??農(nóng)民在征地過程中應做好哪些工作？拆遷過程中有哪些要注意的問題？
135****2070 | 2019-11-15 12:50:29
已有4個回答
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143****5102
土地征收的一般程序：
查看全文↓ 2019-11-15 12:51:23
（一）預征告知→（二）現(xiàn)狀調(diào)查及確認→ （三）征詢意見，組織征地聽證→ （四）征地材料的組織、審核及上報→ （五）征地的審核、報批→（六）征地公告→（七）兩公告后被征地農(nóng)民的權利→ （八）征地補償安置方案的批準和交付土地→ -
131****5731
一、項目了解
查看全文↓ 2019-11-15 12:51:14
1、拆遷性質(zhì),是政府行為還是開發(fā)商行為,如果是開發(fā)商行為,就可以多提一些條件、多要一些面積、多要一點補償金。
2、自己家的房屋有無產(chǎn)權證,有產(chǎn)權證的可按1:1.12或1:1.13要安臵房;無產(chǎn)權證的面積可按30%、50%、甚至是100%和拆遷辦要安臵房面積。另有一特殊規(guī)定,93年以前蓋的房屋視同有照,能提供證明。
二、拆遷之前準備工作
1、房屋的實際面積,自己要仔細測量好;附屬物也要登記好如未做好準備,拆遷辦人去測量登記時,他們測多少就是多少,是不好改變的，拆遷時的遷移費用拆遷辦是有補償?shù)摹?br/>
2、家里人對所要拆遷安臵方案要統(tǒng)一。推薦一個人和拆遷辦談(人多嘴雜,拆遷辦會找到你家的底線)
三、簽協(xié)議時間
1、一般在三分之二的人簽字后再簽字,往往在此時間段上安臵方案或政策會有所松動,同時在簽字的時候向拆遷辦要拆遷獎金金。
2、對拆遷辦給你開出的條件你比較滿意,你都不要當時簽字,等第二天或第三天再簽字,兩三天之中或許會有更好的消息出臺,同時對他們開出的條件再滿意都不要流露在臉上。 -
155****0495
一、用地單位(拆遷人)取得征地以及規(guī)劃等批準文件，然后經(jīng)申請由區(qū)縣建委發(fā)布暫停辦理相關手續(xù)的公告征地拆遷，要取得市人民政府批準征用集體土地的批復;
查看全文↓ 2019-11-15 12:51:05
暫停辦理事項包括：
(一)新批宅基地和其他建設用地;
(二)審批新建、改建、擴建房屋;
(三)辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)、經(jīng)批準由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外;
(四)核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照;
(五)房屋、土地租賃;
(六)改變房屋、土地用途。
二、拆遷人擬定、報批、公布拆遷實施方案
征地拆遷的，實施方案報區(qū)縣建委批準。拆遷實施方案應當在區(qū)縣建委發(fā)布拆遷公告之日前(含拆遷公告發(fā)布當日)公布。公布期限不少于10日。
三、拆遷人向區(qū)縣建委申請核發(fā)房屋拆遷許可證
申請時，提交下述文件：用地批準文件、規(guī)劃批準文件、拆遷實施方案、安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。區(qū)縣建委應自收到申請之日起30日內(nèi)審查完畢。 -
158****9034
第一，相關法律中“公共利益需要”缺乏明確的土地征收范圍。我國2004年《憲法》(修正案)中規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征收或征用并給予補償。”這些規(guī)定都強調(diào)了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經(jīng)濟組織或者個人利益需要，是不能征收或征用集體土地的。然而，現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益的需要”，或界定哪些建設項目用地不是為了 “公共利益需要”。如何界定并未做出明確解釋和規(guī)定。根據(jù)《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規(guī)定，可以間接推斷出：在土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規(guī)劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規(guī)定出讓或劃撥給誰使用，這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。同時，《憲法》與《土地管理法》在賦予政府征地權的同時，并未對這種權力設置范圍及其行使程序。公共利益界定不明，導致征地行為缺乏規(guī)范，**終可能導致農(nóng)民的土地權益受到侵害。
查看全文↓ 2019-11-15 12:50:54
第二，現(xiàn)行土地征收補償標準不合理，忽略了農(nóng)民的土地發(fā)展權。在對農(nóng)村土地進行征用后，政府通常給予四種補償費：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。前兩種費用是歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的，后兩種費用則是給地上附著物及青苗所有人的。雖然國家在對農(nóng)地征收補償?shù)臉藴噬霞骖櫫藱嘁嫘院捅Ｕ闲匝a償，但是從發(fā)展的角度看，這種補償是靜態(tài)的，沒有體現(xiàn)出土地隨著社會發(fā)展其自身價值的變化過程，也沒有考慮到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的波動性和不確定性等因素。同時，《土地管理法》僅就補償?shù)纳舷藓脱a償?shù)姆秶髁舜笾乱?guī)定，并不精準，現(xiàn)實操作中存在很大的自由裁量空間，導致農(nóng)民的切身利益受到影響。
第三，農(nóng)地征收程序不規(guī)范，農(nóng)民參與程度較低。我國現(xiàn)行的土地征收制度有關征收程序的規(guī)定僅僅是針對耕地保護，而沒有充分體現(xiàn)出對農(nóng)民的權利保護。在征地過程中村民的參與十分有限，有關征地的解釋工作過于粗糙，流于形式，造成農(nóng)戶對村委會的不信任，即使是足額補償仍然心存疑慮。
第四、農(nóng)村土地征用權的濫用。農(nóng)村土地的征用主要針對農(nóng)村集體所有土地，其中也涵蓋了一部分農(nóng)民個人承包經(jīng)營的集體土地。對農(nóng)村土地的征用也主要涉及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的利益和農(nóng)民個人的利益。有的地方政府打著“公共利益”幌子，以較低的補償強行征用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的土地，甚至要求村集體單方解除土地承包經(jīng)營合同，強行征用農(nóng)民承包的土地。當農(nóng)民土地被肆意征用，社會上便出現(xiàn)了一種新的群體-“失地農(nóng)民”，他們喪失了賴以生存的土地，又得不到相應的補償，尋求不到新的生存出口，于是，他們不斷地上訪、告狀，成為社會不穩(wěn)定因素。
第五，缺乏獨立的征地補償費評定機構及糾紛調(diào)解仲裁機構。我國現(xiàn)有的法律法規(guī)中尚未規(guī)定設立獨立的征地補償費評定機構，征地雙方在確定補償費意見不一致時，沒有獨立的權威機構做出裁定。同時，由于現(xiàn)行《土地管理法》沒有將司法審查納入到土地征收糾紛處理機制之內(nèi)，法院往往不受理這類土地糾紛的訴訟。這樣一來，政府既是土地征收者同時又是糾紛的調(diào)解者，從而使得糾紛的調(diào)解或仲裁缺乏公正性，常常導致民眾在有異議時求告無門。
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【征地調(diào)查確認】在征地報批前，市、縣國土資源局或者國土資源所工作同調(diào)查核實擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、規(guī)格和數(shù)量等，據(jù)實填寫《征地調(diào)查結果確認表》，并經(jīng)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶以及地上附著物所有人蓋章和簽字予以確認?！ 竞嬲鞯厍闆r】 市、縣國土資源局將被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶確認的擬征地的權屬、種類、面積和有審批權的人民政府等情況函告同級勞動保障部門。同級勞動保障部門及時確定被征地農(nóng)民社保對象的條件、人數(shù)、養(yǎng)老保險費的籌資渠道、繳費比例，并函告同級國土資源局?！ 菊鞯芈犠C告知】 在征地報批前，市、縣國土資源局應當制作《聽證告知書》，將擬征土地的補償標準、安置途徑、當?shù)貏趧颖Ｕ喜块T確定的被征地農(nóng)民社保對象的條件、人數(shù)、養(yǎng)老保險費的籌資渠道、繳費比例等內(nèi)容，告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶，并告知被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶對補償標準、安置途徑和社保措施享有申請聽證的權利。《聽證告知書》由國土資源所負責在被征地土地所在地的村內(nèi)張貼并告知被征地農(nóng)民?！ 窘M織征地聽證】 在征地報批前，被征地集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶就征地補償標準和安置途徑申請聽證的，市、縣國土資源局應當組織聽證。涉及社會保障有關事項的，邀請勞動保障部門參加。舉行聽證的，應當制作《聽證筆錄》和《聽證紀要》，全面準確地反映當事人的意思。確有必要的，應當對征地補償標準和安置途徑進行必要的修改和完善。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶自愿放棄聽證的，應當填寫《聽證送達回執(zhí)》。
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一、用地單位(拆遷人)取得征地以及規(guī)劃等批準文件，然后經(jīng)申請由區(qū)縣建委發(fā)布暫停辦理相關手續(xù)的公告征地拆遷，要取得市人民政府批準征用集體土地的批復;暫停辦理事項包括：(一)新批宅基地和其他建設用地;(二)審批新建、改建、擴建房屋;(三)辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)、經(jīng)批準由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外;(四)核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照;(五)房屋、土地租賃;(六)改變房屋、土地用途。二、拆遷人擬定、報批、公布拆遷實施方案征地拆遷的，實施方案報區(qū)縣建委批準。拆遷實施方案應當在區(qū)縣建委發(fā)布拆遷公告之日前(含拆遷公告發(fā)布當日)公布。公布期限不少于10日。三、拆遷人向區(qū)縣建委申請核發(fā)房屋拆遷許可證申請時，提交下述文件：用地批準文件、規(guī)劃批準文件、拆遷實施方案、安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。區(qū)縣建委應自收到申請之日起30日內(nèi)審查完畢。
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一、用地單位(拆遷人)取得征地以及規(guī)劃等批準文件，然后經(jīng)申請由區(qū)縣建委發(fā)布暫停辦理相關手續(xù)的公告征地拆遷，要取得市人民政府批準征用集體土地的批復;暫停辦理事項包括：(一)新批宅基地和其他建設用地;(二)審批新建、改建、擴建房屋;(三)辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)、經(jīng)批準由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外;(四)核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照;(五)房屋、土地租賃;(六)改變房屋、土地用途。二、拆遷人擬定、報批、公布拆遷實施方案征地拆遷的，實施方案報區(qū)縣建委批準。拆遷實施方案應當在區(qū)縣建委發(fā)布拆遷公告之日前(含拆遷公告發(fā)布當日)公布。公布期限不少于10日。三、拆遷人向區(qū)縣建委申請核發(fā)房屋拆遷許可證申請時，提交下述文件：用地批準文件、規(guī)劃批準文件、拆遷實施方案、安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。區(qū)縣建委應自收到申請之日起30日內(nèi)審查完畢。
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政府未依法進行征收土地公告和征地補償、安置方案公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。征收是土地所有權的改變，土地所有權由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜?。農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和被征地農(nóng)民合理補償和妥善安置。《憲法》第10條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并予以補償。
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