如何簽訂房屋坼遷安置協(xié)議？怎么避免拆遷，征收補(bǔ)償安置協(xié)議的陷阱？

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• 142****1077

  經(jīng)過和政府拆遷辦討價還價之后，終于到了簽署拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的時候，然而拆遷辦卻不會那么簡單的讓被拆遷戶如愿以償，經(jīng)常設(shè)置一些陷阱等著被拆遷戶，以至于被拆遷戶簽完拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后卻發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙，有苦說不出。
  
  甲方主體資格不存在
  
  在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時，一般拆遷辦為甲方，被拆遷戶為乙方，乙方的主體資格基本上沒有問題，那么甲方的主體資格呢，我們建議被拆遷戶事先核實一下拆遷辦的主體資格，確認(rèn)其符合簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體要求。因為在現(xiàn)實中，經(jīng)常出現(xiàn)拆遷方簽約主體不適格，甚至根本不存在這個機(jī)構(gòu)或組織。這種情況下簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議存在嚴(yán)重的法律瑕疵。如果因為簽訂了這樣的協(xié)議而讓對方把房屋拆除，事后拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議很可能無法履行，這會增加以后維權(quán)的難度。
  
  僅有簽字卻無公章
  
  除了核實甲方的主體資格外，還要看協(xié)議**后的簽字蓋章。在我國，簽訂協(xié)議或合同時，對個人的要求通常是簽字，而對于單位、公司的要求則主要是負(fù)責(zé)人簽字和加蓋公章。一般情況下，在協(xié)議**后拆遷辦不但要負(fù)責(zé)人簽字還需加蓋公章，這樣才能被認(rèn)為是簽約主體。發(fā)生糾紛時就可以以其作為被告。因此，在補(bǔ)償協(xié)議上，簽約不但要簽字還要加蓋公章。
  
  空白協(xié)議
  
  千萬不可簽署空白協(xié)議，不管拆遷方說的多么誘人，給出的補(bǔ)償條件多么優(yōu)厚，空白的就等于零，事后拆遷方填上去的補(bǔ)償數(shù)額一定不會是其所說的那樣，而被拆遷戶在拆遷補(bǔ)償問題上已經(jīng)再也沒有話語權(quán)了，只能被動地任人擺布。
  
  口頭承諾卻不落實紙面
  
  有時，拆遷辦為了促使當(dāng)事人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，口頭承諾給予高額拆遷補(bǔ)償，但未在協(xié)議里加以體現(xiàn)，這顯然嚴(yán)重侵害了被拆遷戶的合法權(quán)益。因為口頭承諾具有極大的不確定性，而文字協(xié)議確是白紙黑字，賴不掉的。雖然口頭約定和書面約定均具備法律效力，但是口頭約定往往沒有證據(jù)加以證明，這樣即使到了法院，也很難得到支持。在此，強(qiáng)烈建議被拆遷戶一定要將所有的拆遷補(bǔ)償事項落實到協(xié)議當(dāng)中。只有這樣，在后期尋求律師介入，通過法律手段維權(quán)時才能有據(jù)可查，有法可依。
  
  回遷安置不具體
  
  當(dāng)被拆遷戶選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，補(bǔ)償安置協(xié)議必須對被調(diào)換房屋的位置、樓層、面積、朝向、是否裝修等進(jìn)行明確而具體的約定。對于安置房尚未建成的情況，往往具有更大的不確定性，因為安置房建在哪里、何時建成、房屋質(zhì)量、面積、交付時間等因素都難以確定。
  
  所以，在協(xié)議中要對相關(guān)事項進(jìn)行明確約定。拆遷維權(quán)律師遇到比較多的情況就是房屋質(zhì)量問題和回遷期限問題。有的被拆遷戶苦等多年終于住上了新房，然而沒過幾天房屋便出現(xiàn)各種質(zhì)量問題，這時維權(quán)也增加了很多困難和麻煩。還有的被拆遷戶，拿著一份補(bǔ)償安置協(xié)議，左等右等數(shù)年，就是沒辦法拿到安置房，因為協(xié)議上并沒有約定什么時候建成安置房，也沒有約定什么時候交付給被拆遷戶。甚至有的協(xié)議里約定，2年后就沒有過渡費(fèi)了，這種情況給被拆遷戶造成的損失更加嚴(yán)重。
  
  因此，被拆遷戶萬萬不可輕信拆遷辦的各種許諾而放棄自己享有的權(quán)利，否則后患無窮。
  
  貨幣補(bǔ)償卻遲遲不到位
  
  拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中采取貨幣補(bǔ)償?shù)?，一定要明確貨幣數(shù)額，付款方式，付款地點、是否一次性付清等。因為拆遷辦的招數(shù)往往讓普通的老百姓防不勝防，有時候房子拆了，但卻遲遲拿不到補(bǔ)償款，因為協(xié)議中的約定對被拆遷戶不利，到哪里說理都很困難。所以律師建議先拿到貨幣補(bǔ)償?shù)轿缓笤僮尣疬w辦拆除房屋，否則房屋不在，再想要貨幣補(bǔ)償?shù)轿唬秃茈y有主動權(quán)。
  
  違約責(zé)任不明確
  
  拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中，拆遷辦經(jīng)常也會作出各種承諾，但是又沒有約定違背承諾的后果，這就為拆遷辦自己保留了余地，卻為被拆遷戶維權(quán)制造了障礙。如果沒有任何法律后果，那就相當(dāng)于沒有任何保障。
  
  簽字捺印需慎重
  
  **后，被拆遷戶在拿到拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時一定不能馬上簽字，而應(yīng)該仔細(xì)閱讀，確保了解協(xié)議中的每個細(xì)節(jié)，理解協(xié)議的全部內(nèi)容。還可以復(fù)印一份回家與家人商量，或者找律師咨詢。對其中有疑問的條款可以向?qū)Ψ教岢霎愖h，要求修改。簽字意義重大，簽字就表示認(rèn)可協(xié)議的條款，這是**后一道關(guān)。如果簽字后又覺得補(bǔ)償不合理，再想維權(quán)，那難度就相當(dāng)大了。
  
  拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議記索要
  
  很多時候，拆遷辦和被拆遷戶簽署拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，說是要拿回去蓋公章，卻許久不見拆遷辦將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議給被拆遷戶一份，導(dǎo)致被拆遷戶后期維權(quán)時非常被動，自己手里沒有拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，無法證明拆遷辦的違約行為。很多時候拆遷辦還以被拆遷戶已簽協(xié)議為由，被拆遷戶違約。
  
  

  查看全文↓ 2019-11-18 09:31:12
• 131****9557

  
  拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補(bǔ)償安置中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而訂立的協(xié)議，是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利義務(wù)的合同，它適用《民法通則》和《合同法》。
  生效條件
  房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。
  拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。

  查看全文↓ 2019-11-18 09:31:01
• 147****3092

  簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是征地拆遷過程中非常重要的一件事情，總結(jié)起來，以下問題要十分注意。
  1、補(bǔ)償沒談好千萬不要輕易簽字，否則簽完協(xié)議之后才發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償不合適，基本上很難維權(quán)。
  2、審查簽訂合同的主體是否具有合法的資格，也就是搞清楚您跟誰簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，這個單位是否有權(quán)利與您簽訂協(xié)議，有沒有履行協(xié)議的能力，如果簽訂的主體沒有資格、不合法，可能無法履行協(xié)議，將給您帶來巨大損失。
  3、安置補(bǔ)償?shù)母黜梼?nèi)容是否約定清楚。比如補(bǔ)償款的總金額及各項補(bǔ)償內(nèi)容的明細(xì)，補(bǔ)償款的支付時間、支付方式，安置房的位置、房號，安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)等等，千萬不要輕信拆遷工作人員的話，簽訂內(nèi)容約定不清楚的協(xié)議或空白協(xié)議。
  4、要明確約定合同履行的程序和違約責(zé)任。很多拆遷項目都要求合同簽訂后馬上騰退房屋，在交房后才支付拆遷補(bǔ)償款，這種約定對于被拆遷人來說風(fēng)險是很大的。因此，我們簽訂協(xié)議時，一定要跟拆遷方約定好，如果不能按時支付補(bǔ)償款或者按時交付安置房的補(bǔ)救措施和違約責(zé)任，避免到時候拆遷方任性違約。

  查看全文↓ 2019-11-18 09:30:54
• 146****9549

  簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的注意事項：
  　　1.明確拆遷人與被拆遷人主體資格
  　　簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的第一項內(nèi)容即是要明確拆遷人與被拆遷人的主體是誰。一份合法有效的協(xié)議首要內(nèi)容就是要有適格的主體，《中華人民共和國合同法》第九條規(guī)定：當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。其中的民事權(quán)利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格，民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過自己的行為享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格。
  　　拆遷協(xié)議中，主體是公民的其應(yīng)當(dāng)是完全民事行為能力人，即年滿18周歲且無精神病等其他導(dǎo)致其不能正常思維的情況，同時，其可以作為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的當(dāng)事人一方的**重要條件，也是對一般民事行為能力與權(quán)利能力之外的特殊要求，即是其應(yīng)當(dāng)是被拆遷房屋的所有人。如果非房屋所有權(quán)人且沒有被委托等其他有權(quán)當(dāng)事人的授權(quán)的，其簽訂的協(xié)議將有可能歸于無效。主體是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)依法登記注冊，法人的權(quán)力能力與行為能力始于登記，終于注銷登記。且其能力的范圍與登記的營業(yè)范圍密切相關(guān)，如超出其登記范圍且為國家所限制的行為，則其不得實施，即使實施亦屬于無效民事行為。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中對法人或其他組織主體的特別要求，主要是針對拆遷人，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條件》(以下簡稱“拆遷條例”)的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)依法取得拆遷許可證，未取得此許可證的，不具有拆遷人的資格，所簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議可能導(dǎo)致無效。如該協(xié)議有其他內(nèi)容且屬于法人或組織能力范圍的，該內(nèi)容為有效;關(guān)于拆遷房屋等約定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)非屬于拆遷協(xié)議的性質(zhì);如果該協(xié)議還有其他違法情況，如違反國家總體建設(shè)規(guī)劃的，則該協(xié)議還可能被認(rèn)定為無效。
  　　因此，認(rèn)清協(xié)議雙方當(dāng)事人的主體是否為合格主體，對協(xié)議的簽訂至關(guān)重要，雙方合格則各方權(quán)利將易于保障，同時各方義務(wù)也易于實施。各方不適格，則容易導(dǎo)致不能意料的糾紛，使雙方陷于認(rèn)識之外的風(fēng)險之中。
  　　2.拆遷行為的前提
  　　《拆遷條例》第二條及第三條指出：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用條例。拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。
  　　可見拆遷行為是不可以任意實施的，其除須具有必備的形式前提——獲得有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、取得拆遷許可證外，還需要具備實質(zhì)的前提，即符合城市總體與局部規(guī)劃，有利于舊城履行、改善環(huán)境與保護(hù)文物古跡。如拆遷的目的不符合上述條件的，則其為違法拆遷，該違法性質(zhì)可以是形式上的違法與實質(zhì)上的違法。無論是哪種違法，被拆遷人或者其他利害關(guān)系人認(rèn)為其項目建設(shè)或拆遷行為違法上述規(guī)定的，均可向拆遷主管部門反映，請求其依法行使職能，制止拆遷人的違法拆遷活動。
  　　本項內(nèi)容可以包括建設(shè)項目名稱、建設(shè)地點、建設(shè)單位、拆遷許可證文號等內(nèi)容，該內(nèi)容不限于上述列舉的幾項內(nèi)容。
  　　3.被拆遷房屋概況
  　　被拆遷房屋概況是否明晰，將影響被拆遷人可得的補(bǔ)償款是否恰當(dāng)合法。根據(jù)《拆遷條例》第二十四條規(guī)定：補(bǔ)償款的金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。則在本項內(nèi)容中首先須明確被拆遷房屋坐落何處，是否屬于拆遷范圍之內(nèi)，明確房屋坐落即明確房屋的區(qū)位補(bǔ)償價等項的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一旦經(jīng)雙方確認(rèn)，該標(biāo)準(zhǔn)即確定，拆遷人與被拆遷人雙方將不會再就此產(chǎn)生糾紛;房屋的建筑情況，包括建筑面積、使用面積等。房屋的建筑規(guī)模是影響拆遷補(bǔ)償款項的重大因素之一，雙方在協(xié)議中就此達(dá)成一致認(rèn)識，同樣有利于未來拆遷協(xié)議的順利履行。除上述項目外，雙方還可就房屋的裝修情況與地上附著物等情況在這里進(jìn)行記載，明確相關(guān)補(bǔ)償項目?？傊?，越詳細(xì)的記載越有利于減少糾紛，同樣有利于將來糾紛的解決。

  查看全文↓ 2019-11-18 09:30:49
• 138****0774

  您可以追究拆遷方的責(zé)任，令其賠償損失。
  《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條：實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。
  作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
  任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

  查看全文↓ 2019-11-18 09:30:47

相關(guān)問題

• 問 ??如何簽訂房屋坼遷安置協(xié)議？如何避免拆遷，征收補(bǔ)償安置協(xié)議的陷阱？
  答

  拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是取得房屋拆遷許可證的拆遷人與房屋所有人、承租人之間簽訂的有關(guān)房屋拆遷補(bǔ)償安置的協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置的基本原則是對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償安置，兼顧承租人。一般來說，拆遷人只與房屋所有人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，但如果出現(xiàn)下列情形之一的，則應(yīng)與房屋所有人、承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：一、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?；二、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金的私有居住房屋的；三、拆遷房管部門依法代管的房屋；四、拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋。房屋所有人、承租人交付檢驗自房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、公房租賃憑證、房屋租賃合同等，從而確定各自的身份。

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• 問 ??如何簽訂房屋坼遷安置協(xié)議？房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)該有多少方人簽？
  答

  拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議有1.拆遷人『也就是平常指的動遷組的這一方，現(xiàn)在稱為征收工作組』；2.被拆遷人『私有制住房的房屋的產(chǎn)權(quán)人（要在房屋中其他被安置人員對補(bǔ)償安置的方案一致認(rèn)同和簽字下的情況下）的和公房承租人和房屋的所有權(quán)機(jī)構(gòu)』，平時的住宅房屋的協(xié)議簽訂要認(rèn)定一下的重點：公房：公房承租人一定是要與房屋出租人和動遷組協(xié)商保證自己的權(quán)利以這個真的保證，**后才能牽協(xié)；私房：這相對來說當(dāng)中的枝節(jié)要少得多，你只要明白一個道理就是，你拆了我的房，就要還給我和補(bǔ)貼我，所以私房產(chǎn)權(quán)人在與動遷組的談判后，確定自己的權(quán)利得到保證的前提下，房屋產(chǎn)權(quán)人和征收工作組切丁協(xié)議即可。

  全部5個回答>
• 問 ??如何簽訂房屋坼遷安置協(xié)議？房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)該有哪幾方人簽？
  答

  　拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是取得房屋拆遷許可證的拆遷人與房屋所有人、承租人之間簽訂的有關(guān)房屋拆遷補(bǔ)償安置的協(xié)議。　　拆遷補(bǔ)償安置的基本原則是對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償安置，兼顧承租人。　　一般來說，拆遷人只與房屋所有人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，但如果出現(xiàn)下列情形之一的，則應(yīng)與房屋所有人、承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：　　一、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模弧　《?、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金的私有居住房屋的；　　三、拆遷房管部門依法代管的房屋；　　四、拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋。房屋所有人、承租人交付檢驗自房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、公房租賃憑證、房屋租賃合同等，從而確定各自的身份?！　》课莶疬w補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：　　一、被拆遷房屋的具體情況。市民在此要注意的是房屋的建筑面積，私房以房產(chǎn)證上登記的面積為準(zhǔn)，公有居住房屋則以租賃單上記載的居住面積為基礎(chǔ)，按照房屋類型乘以一定的系數(shù)，換算成建筑面積。　　二、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~。貨幣補(bǔ)償金額以評估方法來確定，如果評估價低于各區(qū)公布的**低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以**低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為補(bǔ)償金額；若高于**低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則以評估價為補(bǔ)償金額?！　∪?、合同要明確拆遷支票的具體支付時間，以防拆遷公司到時拖拉?！　∷摹徇w時間，即市民具體何時搬走?！　∥濉㈦p方當(dāng)事人需要約定的其他內(nèi)容，一般有提前搬遷可享受的獎勵款，空調(diào)拆裝、搬家費(fèi)的補(bǔ)貼等。如果被拆遷人選擇房屋調(diào)換方式安置的，協(xié)議中還應(yīng)當(dāng)包括安置房屋具體情況，如房屋的價值金額、面積、地點和層次等。

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• 問 ??如何簽訂房屋坼遷安置協(xié)議？簽訂拆遷協(xié)議需要注意什么？
  答

  拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是取得房屋拆遷許可證的拆遷人與房屋所有人、承租人之間簽訂的有關(guān)房屋拆遷補(bǔ)償安置的協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置的基本原則是對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償安置，兼顧承租人。一般來說，拆遷人只與房屋所有人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，但如果出現(xiàn)下列情形之一的，則應(yīng)與房屋所有人、承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：一、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模欢?、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金的私有居住房屋的；三、拆遷房管部門依法代管的房屋；四、拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋。房屋所有人、承租人交付檢驗自房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、公房租賃憑證、房屋租賃合同等，從而確定各自的身份。

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• 問 ??如何簽訂房屋坼遷安置協(xié)議？簽訂拆遷協(xié)議需要注意哪些？
  答

  被拆房屋產(chǎn)權(quán)所有人，認(rèn)可并同意拆遷房屋補(bǔ)償條例，就可以到拆遷指揮部辦理《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》手續(xù)，同時拆遷部會將所拆房屋進(jìn)行封房，此時房屋歸指揮部何時拆除由指揮部決定；但前提是已完成簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。而該協(xié)議，是一式四份，一份是必須交給拆遷戶主的，您可以向相關(guān)部門進(jìn)行投訴。

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