土地增值稅清算,是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅清算手續(xù),結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
土地增值稅清算管理規(guī)程是什么?
146****7759 | 2013-06-29 11:45:21
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土地增值稅清算,是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅清算手續(xù),結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
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納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。 -
135****3282
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知
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國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局:
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理,規(guī)范土地增值稅清算工作,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增
土地增值稅清算
土地增值稅清算[1]
值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn),國(guó)家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》,現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
國(guó)家稅務(wù)總局
二○○九年五月十二日
相關(guān)問(wèn)題
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問(wèn) 什么是土地增值稅清算?答
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問(wèn) 什么是土地增值稅清算答
土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅清算手續(xù),結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
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問(wèn) 土地增值稅如何清算,什么時(shí)候開(kāi)始答
關(guān)于土地增值稅政策口徑解答(一)一、清算單位確認(rèn)問(wèn)題1、 問(wèn):清算單位如何確定?房開(kāi)企業(yè)自行分期的能否分期清算?答:根據(jù)《細(xì)則》第八條、國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)的規(guī)定,清算單位是由發(fā)改委(計(jì)委)、經(jīng)發(fā)局審批的項(xiàng)目或分期項(xiàng)目,以發(fā)改委(計(jì)委)、經(jīng)發(fā)局的立項(xiàng)批文為準(zhǔn)。
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答
一、關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題財(cái)稅字[1995]48號(hào)規(guī)定:新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。二、舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅查帳方式的適用范圍1.適用個(gè)人名義的商業(yè)再轉(zhuǎn)讓;2.適用公司名下的住宅、商業(yè)再轉(zhuǎn)讓;3.個(gè)人名下的住宅轉(zhuǎn)讓不適用。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))第三條的規(guī)定,對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅,自2008年11月1日起實(shí)施。三、具體計(jì)算步聚1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。公式為:評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率。、2.匯集扣除項(xiàng)目金額。3.計(jì)算增值額。4.計(jì)算增值率。5.依據(jù)增值率確定適用稅率。6.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。7.應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。 四、具體計(jì)算項(xiàng)目的認(rèn)定舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的正確計(jì)算,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目?jī)纱箢?,具體如下: (一) 收入的認(rèn)定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。但對(duì)納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無(wú)正當(dāng)理由的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。2.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格,應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入?!敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字[1995]061號(hào))規(guī)定,凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物的納稅人,按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定,需要根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的,可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立,并按照《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》規(guī)定的由省以上國(guó)有資產(chǎn)管理部門授予評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。(二) 扣除項(xiàng)目金額的認(rèn)定轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅的扣除項(xiàng)目如何確定,應(yīng)區(qū)分以下三種情況:第一種情況、能提供舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格的情況:舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。1.關(guān)于土地款、舊房評(píng)估價(jià)估的扣除規(guī)定依據(jù)財(cái)稅[1995]48號(hào)第十條規(guī)定:轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。2.關(guān)于契稅的扣除規(guī)定依據(jù)財(cái)稅[1995]48號(hào)第十一條規(guī)定 對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅,在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素,在計(jì)征土地增值稅時(shí),不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。3.關(guān)于評(píng)估費(fèi)的扣除規(guī)定依據(jù)財(cái)稅[1995]48號(hào)第十二條規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用,不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。4.關(guān)于印花稅的扣除規(guī)定依據(jù)財(cái)稅[1995]48號(hào)第九條規(guī)定,中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定,其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用,已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。第二種、不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的情況:根據(jù)財(cái)稅字[2006]21號(hào)文件的第二條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),按以下原則扣除:1.關(guān)于土地款、舊房評(píng)估價(jià)的扣除規(guī)定購(gòu)房發(fā)票所載金額(實(shí)際上包含了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”兩部分。2.加計(jì)扣除金額的規(guī)定按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)的“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止,每滿12個(gè)月計(jì)1年;超過(guò)1年,未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的,可以視同為1年。3.關(guān)于契稅的扣除規(guī)定對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不得作為加計(jì)5%的基數(shù)。 因此,不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的舊房轉(zhuǎn)讓,土地增值稅扣除項(xiàng)目的計(jì)算公式=發(fā)票所載金額×[1+(轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度)×5%])+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金(包括轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費(fèi)附加,必須提供相應(yīng)的完稅憑證)+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用。第三種、既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購(gòu)房發(fā)票的情況:轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購(gòu)房發(fā)票的情況,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條的規(guī)定,實(shí)行核定征收,
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問(wèn) 土地增值稅的清算方式是什么,有哪些規(guī)定?答
土地增值稅清算方式通常基于納稅人應(yīng)納土地增值稅額。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,納稅人需在滿足一定條件后,向稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)清算申報(bào)表,并按規(guī)定提供相關(guān)資料。
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