舊房土地增值稅清算認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么？

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• 142****7375

  一、關(guān)于新建房與舊房的界定問題
  
  財稅字[1995]48號規(guī)定：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局
  
  具體規(guī)定。
  
  二、舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅查帳方式的適用范圍
  
  1.適用個人名義的商業(yè)再轉(zhuǎn)讓；
  
  2.適用公司名下的住宅、商業(yè)再轉(zhuǎn)讓；
  
  3.個人名下的住宅轉(zhuǎn)讓不適用。
  
  根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條的規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，自2008年11月1日起實施。
  
  三、具體計算步聚
  
  1.計算評估價格。
  
  公式為：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。、
  
  2.匯集扣除項目金額。
  
  3.計算增值額。
  
  4.計算增值率。
  
  5.依據(jù)增值率確定適用稅率。
  
  6.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。
  
  7.應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。
  
  四、具體計算項目的認(rèn)定
  
  舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的正確計算，應(yīng)重點關(guān)注轉(zhuǎn)讓收入、扣除項目兩大類，具體如下：
  
  （一）　收入的認(rèn)定
  
  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。但對納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。
  
  1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
  
  2.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
  
  《財政部、國家稅務(wù)總局、國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題的通知》（財稅字[1995]061號）規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會計師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。
  
  （二）　扣除項目金額的認(rèn)定
  
  轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅的扣除項目如何確定，應(yīng)區(qū)分以下三種情況：
  
  第一種情況、能提供舊房及建筑物評估價格的情況：
  
  舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
  
  1.關(guān)于土地款、舊房評估價估的扣除規(guī)定
  
  依據(jù)財稅[1995]48號第十條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
  
  2.關(guān)于契稅的扣除規(guī)定
  
  依據(jù)財稅[1995]48號第十一條規(guī)定 對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。
  
  3.關(guān)于評估費的扣除規(guī)定
  
  依據(jù)財稅[1995]48號第十二條規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
  
  4.關(guān)于印花稅的扣除規(guī)定
  
  依據(jù)財稅[1995]48號第九條規(guī)定，中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。
  
  第二種、不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的情況：
  
  根據(jù)財稅字[2006]21號文件的第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，按以下原則扣除：
  
  1.關(guān)于土地款、舊房評估價的扣除規(guī)定
  
  購房發(fā)票所載金額（實際上包含了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分。
  
  2.加計扣除金額的規(guī)定
  
  按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時的“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。
  
  3.關(guān)于契稅的扣除規(guī)定
  
  對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5％的基數(shù)。
  
  因此，不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的舊房轉(zhuǎn)讓，土地增值稅扣除項目的計算公式=發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購買年度）×5%]）+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金(包括轉(zhuǎn)讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費附加，必須提供相應(yīng)的完稅憑證)+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用。
  
  第三種、既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的情況：
  
  轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的情況，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收，

  查看全文↓ 2018-08-06 11:35:25
• 144****2134

  舊房土地增值稅清算認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；分幾種情況：
  一、轉(zhuǎn)讓舊房能提供評估價格的。轉(zhuǎn)讓舊房可扣除的項目金額包括三項：一是舊房及建筑物的評估價格；二是取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用：三是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。此外，納稅人支付的評估費用準(zhǔn)予在計算土地增值稅時扣除。
  二、轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第六條、第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)。即轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的扣除項目金額也包括三項：一是購房發(fā)票所載金額；二是加計扣除金額(加計扣除金額=購房發(fā)票所載金額×5%×購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù))；三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(包括轉(zhuǎn)讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費附加。
  三、轉(zhuǎn)讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)實行核定征收。

  查看全文↓ 2018-08-06 11:33:18
• 142****8206

  舊房土地增值稅清算認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
  一、已竣工驗收的房地產(chǎn),已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
  　　二、取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
  　　三、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
  　　四、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定其他情況.

  查看全文↓ 2018-08-06 11:32:57

相關(guān)問題

• 問 什么是土地增值稅清算？
  答

  土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

• 問 什么是土地增值稅清算
  答

  土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

• 問 土地增值稅清算管理規(guī)程是什么？
  答

  土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。

  全部2個回答>
• 問 土地增值稅如何清算，什么時候開始
  答

  關(guān)于土地增值稅政策口徑解答（一）一、清算單位確認(rèn)問題1、 問：清算單位如何確定？房開企業(yè)自行分期的能否分期清算？答：根據(jù)《細(xì)則》第八條、國稅發(fā)[2006]187號的規(guī)定，清算單位是由發(fā)改委（計委）、經(jīng)發(fā)局審批的項目或分期項目，以發(fā)改委（計委）、經(jīng)發(fā)局的立項批文為準(zhǔn)。

  全部5個回答>
• 問 土地增值稅的清算方式是什么，有哪些規(guī)定？
  答

  土地增值稅清算涉及到買賣土地的價值差，具體清算方式和規(guī)定會因地區(qū)和政策而有所調(diào)整。購房者需要關(guān)注當(dāng)?shù)卣吆托星椤?/p> 全部2個回答>