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房?jī)r(jià)是由誰(shuí)定的 高房?jī)r(jià)是怎么樣形成的

144****5840 | 2016-06-13 09:54:01

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  • 154****7129

    不知道大家有沒(méi)有過(guò)這樣的疑問(wèn)，房?jī)r(jià)到底是誰(shuí)定的？又是怎么定的。今天，業(yè)內(nèi)人士為你解讀房?jī)r(jià)，揭曉房?jī)r(jià)的秘密，快來(lái)看！ 房子從開(kāi)始設(shè)計(jì)、施工到交付驗(yàn)，每一個(gè)工種，每一項(xiàng)施工都有定額預(yù)算。砌一塊磚、挖一條溝、抹一面墻、跑一根電線(xiàn)、安一扇門(mén)、裝一扇窗等等都有預(yù)算定額管著。所以，一間房從設(shè)計(jì)到完工直接成本也就固定下來(lái)了。 一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)中包含土地出讓金、稅收和城市增容、教育資源附加以及開(kāi)工手續(xù)之類(lèi)的許可證費(fèi)用、地下防空設(shè)施費(fèi)、土地勘察費(fèi)用、環(huán)評(píng)費(fèi)用等等。上述費(fèi)用中除了土地出讓金需要招拍掛來(lái)確定，其他的費(fèi)用都是“禿子頭上的虱子”——明擺著的。 開(kāi)發(fā)商**高的成本就是土地出讓金，建造房屋實(shí)際用不到拿自己的錢(qián)。為了抬高土地出讓金的招標(biāo)價(jià)格，地方財(cái)政允許出讓金在中標(biāo)后可以適當(dāng)緩交，以吸引更多買(mǎi)家競(jìng)標(biāo)。在這種情況下，就出現(xiàn)了各種工程分包。 一級(jí)開(kāi)發(fā)商承接工程后然后將項(xiàng)目分成若干子項(xiàng)目轉(zhuǎn)包給別人是因?yàn)樽禹?xiàng)轉(zhuǎn)包后開(kāi)發(fā)生實(shí)際上也同時(shí)把所有的施工費(fèi)用也甩給子項(xiàng)分包商。也就是別人先出錢(qián)出力給開(kāi)發(fā)商干活。實(shí)際上類(lèi)似傳銷(xiāo)，項(xiàng)目都包出去以后，開(kāi)發(fā)商的自由資金和購(gòu)房戶(hù)預(yù)交款全部都留在開(kāi)發(fā)商的手里部分充作土地出讓金，其余就再開(kāi)發(fā)。 好懂不？不明白的看比方：一個(gè)小區(qū)20棟樓。開(kāi)發(fā)商頂多5-6棟樓的預(yù)收款就可以保證整個(gè)小區(qū)先后開(kāi)工。這樣，那些樓再收的預(yù)付款又可以搞別的工程項(xiàng)目。就這樣“驢打滾的搞下去”，開(kāi)發(fā)商就可以短時(shí)間“做強(qiáng)做大”。中國(guó)從其雞毛開(kāi)發(fā)商到巨頭開(kāi)發(fā)商全是這一個(gè)路子。為什么只有中國(guó)才有這“預(yù)售房”，就是這個(gè)道理。 都說(shuō)任大炮說(shuō)話(huà)得罪人，可他人品強(qiáng)——從不打誑語(yǔ)。這房?jī)r(jià)別指望一擼到底，看好了就房子就買(mǎi)，反正銀行存錢(qián)的利息也不高，辦個(gè)**不吃多大的虧——幾年的貨幣貶值也就“財(cái)務(wù)平衡了”。當(dāng)年那些大喊房地產(chǎn)崩盤(pán)，泡沫散盡，房?jī)r(jià)回歸的。鬼知道怎么算的？ 中國(guó)的人口基數(shù)在那擺著，流動(dòng)人口在增加著；中國(guó)的平均住房水平離發(fā)達(dá)國(guó)家還有很大距離，實(shí)際的購(gòu)房剛性需求在那擺著，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資需求還在那觀望著。不是不買(mǎi)房，而是想住房的買(mǎi)不起，想投資的吃不準(zhǔn)政策。時(shí)機(jī)一到，那些售樓處會(huì)立馬擠破門(mén)。何況還有這么多中國(guó)大媽的畢生積蓄在虎視眈眈。

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相關(guān)問(wèn)題

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    房?jī)r(jià)高的地方往往是一線(xiàn)大城市，由于資源過(guò)于富集，所以源源不斷地吸引外來(lái)人口入住。比如北京、上海等一線(xiàn)城市，擁有大量的優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源，房?jī)r(jià)雖然很高，但有消費(fèi)能力的人更多，所以購(gòu)房者照樣趨之若鶩。同時(shí)，由于持續(xù)旺盛的消費(fèi)，讓一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)流動(dòng)性強(qiáng)，房屋保值率高，反過(guò)來(lái)又增加了購(gòu)房者投資保值的意愿，讓更多的炒房者和投資者入市，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，形成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲--------------更多購(gòu)房者入市-----房?jī)r(jià)進(jìn)一步推高的螺旋式上升規(guī)律。

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    房?jī)r(jià)再度成為老百姓茶余飯后的話(huà)題。值得注意的，雖然公眾輿論對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題極為關(guān)切，但整體來(lái)說(shuō)，輿論對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)注遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房?jī)r(jià)本身。一致認(rèn)為，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)脫節(jié)“合理區(qū)間”，房?jī)r(jià)與成本比例嚴(yán)重失調(diào)，處于一種非均衡水平。這種背離正常軌道房?jī)r(jià)上漲是不合理的，那么，當(dāng)前市場(chǎng)里，合理狀態(tài)下的房?jī)r(jià)應(yīng)該是什么樣呢？2016年3月15日，兩會(huì)記者發(fā)布會(huì)住建部部長(zhǎng)陳政高答記者問(wèn)，媒體拋出的17個(gè)問(wèn)題中有5個(gè)與房?jī)r(jià)有關(guān)，集中反映了老百姓輿論中存在的一些擔(dān)憂(yōu)。對(duì)于全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)大幅漲幅，無(wú)法給出明確的答案，也是一個(gè)無(wú)法回答的問(wèn)題，各地方樓市不同，市場(chǎng)主體對(duì)于均衡點(diǎn)的理解不同，樓市的信息傳遞也遠(yuǎn)非模型假設(shè)的沒(méi)有鴻溝。因此，老百姓輿論普遍呼吁的“合理房?jī)r(jià)”，邏輯上講是個(gè)偽命題，無(wú)法證明房?jī)r(jià)怎樣才是“合理”。那么，判斷房?jī)r(jià)的合理性還有其他途徑么？一般區(qū)域房?jī)r(jià)的估算，采用重置成本方法。實(shí)際房?jī)r(jià)可劃分為兩大部分，建筑成本和非建筑成本。通俗講，不管新房還是二手房，可假定在此位重新蓋，按相應(yīng)比例扣除差額來(lái)參考。新房?jī)r(jià)格很好理解，包含了建筑、土地、稅費(fèi)、公共服務(wù)等各種成本因素。而將全國(guó)各地、不同地段、不同狀況的房子統(tǒng)一納入考慮，不考慮各地建筑材料和人工成本的不同。購(gòu)房房子的建筑成本視作蓋房子的真實(shí)成本，那么房?jī)r(jià)中的非建筑成本就成了我們的其他成本。房子是無(wú)差異的，但選擇居住在哪里，住什么房子有差異，我們要為這種權(quán)利付費(fèi)。如果你碰巧是賣(mài)方，這種選擇權(quán)就有市場(chǎng)價(jià)格。而隨著社會(huì)收入結(jié)構(gòu)的變化，居住選擇權(quán)的內(nèi)含價(jià)值也在變化，不同時(shí)期不同地區(qū)可以波動(dòng)很大。從以上角度出發(fā)，可以直觀地判斷 “合理房?jī)r(jià)”是什么標(biāo)準(zhǔn)？目前看，一線(xiàn)大城市擁有良好的就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化等公共服務(wù)，這些因素也在刺激房?jī)r(jià)的上漲，可以說(shuō)為“資源成本”，在房?jī)r(jià)中的占比非常大，也往往大大超過(guò)建筑成本。那么，二三線(xiàn)城市中，這種“資源成本”的價(jià)值相對(duì)低；而在去庫(kù)存壓力比較大的三四線(xiàn)城市，這種權(quán)利甚至一文不值。因此，當(dāng)前一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高過(guò)甚至大幅高過(guò)二三線(xiàn)城市，主要的原因是這些城市房?jī)r(jià)中蘊(yùn)含的居住選擇權(quán)，屬于非常稀缺資源。遠(yuǎn)水難解近渴，至少說(shuō)明了不同城市的房?jī)r(jià)差異大，不僅是不理性結(jié)果。我們購(gòu)房時(shí)，內(nèi)心都會(huì)做預(yù)估，如果房?jī)r(jià)和內(nèi)心預(yù)估值吻合，那就是當(dāng)下的“合理房?jī)r(jià)”。

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    一、房?jī)r(jià)的構(gòu)成是什么?決定商品房?jī)r(jià)格因素很多，其中**主要的是土地費(fèi)用和拆遷安置費(fèi)用、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用、市政公用設(shè)施費(fèi)用以及各種稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。一般來(lái)說(shuō)，建房成本中土地費(fèi)用約占20%，拆遷安置費(fèi)用約占10%～20%，房屋建筑安裝費(fèi)用約占20%～30%，市政設(shè)施費(fèi)用占10%左右，各項(xiàng)稅費(fèi)約占20%。在此基礎(chǔ)上，還要加上20%左右的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，從而構(gòu)成商品房的售價(jià)。一些大城市市中心的高房?jī)r(jià)還來(lái)源于高昂的征地拆遷安置費(fèi)用。同時(shí)一些開(kāi)發(fā)商的高額利潤(rùn)也是造成高房?jī)r(jià)原因之一。總體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分：1、土價(jià)成本：包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)等;2、建筑安裝費(fèi)：如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(七通一平費(fèi))，甚至大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安裝費(fèi)里;3、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：包括辦公管理費(fèi)、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)費(fèi)及融資利息等;4、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是如何定價(jià)的?1、成本加成法(開(kāi)發(fā)成本加利潤(rùn)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上確定價(jià)格)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)物業(yè)當(dāng)然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預(yù)算在很大程度上影響**終銷(xiāo)售價(jià)格。建造成本含土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料和人工費(fèi)以及多種相關(guān)稅費(fèi)等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開(kāi)發(fā)商一般在成本的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)來(lái)確定房?jī)r(jià)。2、市場(chǎng)比較法(以周邊市場(chǎng)同類(lèi)型物業(yè)作參考，定出一個(gè)合適價(jià)格)這是市場(chǎng)上使用**多也**符合市場(chǎng)行為規(guī)則的定價(jià)方法。反過(guò)來(lái)，也為購(gòu)房者判斷房?jī)r(jià)高低提供了一種方法?？傮w市場(chǎng)影響區(qū)域市場(chǎng)，通過(guò)自身物業(yè)的相關(guān)指標(biāo)(如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設(shè)計(jì)等)，與周邊相關(guān)物業(yè)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較，再相應(yīng)定出一個(gè)價(jià)格。因此，同一區(qū)域物業(yè)的價(jià)格都會(huì)在一個(gè)相差不多的范圍內(nèi)。區(qū)域價(jià)格影響著個(gè)案的價(jià)格，個(gè)案的價(jià)格差異往往反映了個(gè)案空間的特殊性。

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    據(jù)2008年城市地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例基本保持在20%-40%之間，29個(gè)重點(diǎn)城市的地價(jià)房?jī)r(jià)比均值為31.8%。2009年富力地產(chǎn)拿到朝陽(yáng)區(qū)廣渠門(mén)外10號(hào)地塊時(shí)，土地成本為14097元/平米，銷(xiāo)售均價(jià)為45500元/平米，土地成本占售價(jià)31%左右。2010年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿到大望京一號(hào)地塊時(shí)，土地成本為24000元/平米，銷(xiāo)售均價(jià)為65000元/平米，土地成本占售價(jià)36%左右。2011年四季度揚(yáng)州萬(wàn)科城土地成本為4865元/平米，銷(xiāo)售均價(jià)9000元/平米，土地成本占售價(jià)54%。

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    現(xiàn)如今，我國(guó)的國(guó)情事工資的增長(zhǎng)速度永遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度。但現(xiàn)階段部分城市房?jī)r(jià)還是很不穩(wěn)定的，導(dǎo)致部分購(gòu)房者面臨徘徊的窘境，買(mǎi)怕跌不買(mǎi)怕漲，所轉(zhuǎn)移目前還是有一大部分人在觀望房?jī)r(jià)，期待房?jī)r(jià)的降幅，那么中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)如何？現(xiàn)在買(mǎi)房值不值？本文主要針對(duì)這兩個(gè)困擾大家的問(wèn)題進(jìn)行探討。房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)1、房?jī)r(jià)走勢(shì)緊跟經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，不論需求，不論剛需，不論任何事，經(jīng)濟(jì)的漲跌和房?jī)r(jià)的漲跌是一脈相承的。改革的重要意義在于，未來(lái)五年中國(guó)經(jīng)濟(jì)一定比現(xiàn)在要好，這就是這屆政府的深化改革的決心。而房?jī)r(jià)基本曲線(xiàn)走勢(shì)，那就是跟隨經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，例如我們的GDP增長(zhǎng)7%，那么，房?jī)r(jià)五年下來(lái)平均每年增長(zhǎng)10%那就屬于正常。2、美國(guó)日本，英國(guó)德國(guó)，整個(gè)歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家，都是這個(gè)趨勢(shì)，而且這些地方的一手房非常少，基本90%都是二手房，房?jī)r(jià)也在增長(zhǎng)。再次說(shuō)明了什么，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)和剛需，和需求，和什么都沒(méi)關(guān)系，只和經(jīng)濟(jì)有關(guān)系，因?yàn)?*起碼，通貨膨脹速度的增幅，是給有房族的一個(gè)基本的房?jī)r(jià)保障?，F(xiàn)在買(mǎi)房值不值1、住建部等四部委近日下發(fā)通知，從本月起，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，**款比例由30%降低至20%。2、該政策延續(xù)了去年“9·30”新政以來(lái)，通過(guò)“降成本、提杠桿”來(lái)鼓勵(lì)自住性、改善型住房需求的政策主旨，也延續(xù)了公積金擔(dān)當(dāng)扶持樓市“主力軍”的政策選擇。此次公積金政策大力度調(diào)整，主要目的是通過(guò)激勵(lì)改善型住房需求，實(shí)現(xiàn)三、四線(xiàn)城市“去庫(kù)存”。3、公積金門(mén)檻又的降低，針對(duì)近日樓市各種暖風(fēng)陣陣吹的現(xiàn)象，關(guān)于現(xiàn)在買(mǎi)房值不值得的話(huà)題又被搬到了臺(tái)面上!現(xiàn)在究竟值不值得買(mǎi)房?這得看市民本身的經(jīng)濟(jì)條件和客觀需求，買(mǎi)房是人生的一個(gè)重大決定，任何時(shí)候一定要在自己能力范圍之內(nèi)去買(mǎi)房。專(zhuān)家的建議聽(tīng)聽(tīng)就好，**后做決定的還是靠自己。4、只是想工作就先別著急買(mǎi)，畢竟現(xiàn)在租房比買(mǎi)房劃算多了，但要是想成家立業(yè)，就常住下去了，還是買(mǎi)房比較好。雖然說(shuō)房?jī)r(jià)要降，不過(guò)近期內(nèi)還是一直在漲，早置個(gè)家也能早點(diǎn)安心，有個(gè)真正屬于自己的小窩就不會(huì)覺(jué)得很孤獨(dú)了。樓市如股市，變動(dòng)都在一瞬之間，影響房?jī)r(jià)的因素有很多，相信市場(chǎng)的運(yùn)作不是某個(gè)人或者某個(gè)團(tuán)體就可操縱的，所以中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)也不是一成不變的，現(xiàn)在買(mǎi)房值不值得問(wèn)題個(gè)人認(rèn)為不需要過(guò)多思考，所謂貴有貴的理由。

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