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1、宏觀因素。主要包括：成本因素。城市地價的平均水平、建安成本、資金成本（利息）、稅費額度等決定一個城市房價的平均絕對水平。供求關(guān)系。供不應(yīng)求時，拉動成本上漲，利潤水平也會增加，房價上揚；供過于求時，地價會下滑，有產(chǎn)稅費、資 金成本也會下降，利潤空間被壓至**小，房價下跌，跌至成 本加**低利潤水平。城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展水平。這是成本因素及供求關(guān)系的衍生因素。城市建設(shè)經(jīng)濟發(fā)展水平提高，會加大建房成本，增加供給和需求，特別是增加需求的總量和購買力，促使房 價上漲。人地關(guān)系。人地關(guān)系即城市建成區(qū)或規(guī)劃區(qū)人口與土地在數(shù)量上的對比關(guān)系，特別指現(xiàn)實或潛在可用于商品房建設(shè)的用地面積與有住戶需求的人口數(shù)量之間的關(guān)系。人多地少，則存在現(xiàn)實的或潛在的供不應(yīng)求的局面，會使土地變得更珍貴；少地多，土地供給彈性大，地價就不會 太高，房價也會便宜些。變化趨勢。上述各項因素的未來變化趨勢，影響開發(fā)商的定價水平和購房者購房時機的選擇。當(dāng)某種決定記價上漲 或下跌的因素發(fā)展趨勢為大多數(shù)發(fā)商、購房者公認(rèn)的時候， 就會對現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響。2、微觀因素。主要包括：成本因素。城市各處房價的差異，在很大程度上是源于成本差異。下述很多因素也都直接或間接地影響建房成本，進而影響房價，如位置差異導(dǎo)致地價差異，進而導(dǎo)致記價更 大的差異；設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，建安費及裝修費就不同， 房價自然也會有相應(yīng)的差別。位置。位置是影響城市內(nèi)部房地產(chǎn)價格水平的**重要因素，大家公認(rèn)的好位置、好環(huán)境，往往也是城市建設(shè)投資、環(huán)境投資長期積累的結(jié)果，土地成本自然居高不下，加之購 房者對好位置需求熱情高，開發(fā)高有機會提高利潤水平，由此導(dǎo)致好位置房價高出差位置房價幾倍乃至十幾倍。規(guī)劃設(shè)計水平與裝修標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)規(guī)劃與建筑檔次提高了，人得到更多購房者的青睞，提高檔次需要以增加投資為基礎(chǔ)， 自然會使房價提高。此外，小區(qū)與住宅的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與未來小區(qū)居住人口的素 質(zhì)相互影響。高標(biāo)準(zhǔn)高價位，入住人口素質(zhì)較高，高素質(zhì)居 住人口同樣能維護小區(qū)良好的環(huán)境質(zhì)量與設(shè)計水準(zhǔn)，因而促 使房價進一步提高；普通住宅區(qū)，通俗是位，入住人口雜亂， 小區(qū)環(huán)境質(zhì)量難以得到有效維護，房價也難以進一步提高； 如果有治安隱患，環(huán)境臟、亂、差，可能導(dǎo)致房價下降。住宅平面格局。內(nèi)部功能設(shè)置、面積分配都會直接影響 房價。臥室、廳、廚、衛(wèi)等功能如果按購房者要求，設(shè)置齊 全、合理，面積分配適當(dāng)，購房者在價格上就人寬容一些， 開發(fā)商則有機會提高價格。在以建筑面積計價時，住宅套內(nèi) 有效使用面積大，分?jǐn)偟墓妹娣e少，即使開發(fā)商適當(dāng)提高 房價，購房者也會樂意接受。配套設(shè)施。包括小區(qū)內(nèi)生活服務(wù)配套設(shè)施及住宅內(nèi)水、電、氣、等配套設(shè)施。配套設(shè)施齊全，房價就可以提高，特 別是中**與體育衛(wèi)生、商業(yè)設(shè)施尤顯重要。住宅內(nèi)適當(dāng)配 置高級設(shè)施，如 24 小時熱水供應(yīng)、消防報警、高級電梯、防 盜對講、衛(wèi)星天線入戶等設(shè)施，提高的價格要比追加的投資 多得多。交付使用時間，已使用時間及剩余使用年限。以新建的、即購即住的住宅房價為標(biāo)準(zhǔn)，尚未交付使用的期房及已使用 過的存量房，價格都要打折扣。期房房價要考慮提前會款的利息的因素和能否按時按質(zhì)交付使用的風(fēng)險因素。
全部5個回答>2015年北京宅地地價多少 房價會受到哪些影響
153****9619 | 2016-06-13 09:54:02
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156****8747
要說2015年的樓市，就不得不研究一下2015年的土地市場。據(jù)了解，2015年成交的50宗宅地中，樓面價超3萬的占多數(shù)，而樓市今年表現(xiàn)**搶眼的，也是豪宅市場。 據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，2015年成交的50宗宅地當(dāng)中，實際樓面價低于10000元/平方米的僅9宗，實際樓面價10000-30000元/平方米之間的有15宗，而實際樓面價超過30000元/平方米的則多達26宗，占比高達52%。 2015年土地市場 隨著28日**后一宗地以12.6億元成交，北京全年的土地成交以2032.1億元收官。在房地產(chǎn)市場分化的背景下，房企回歸一線城市，激烈的競爭使得今年的北京地價攀上新臺階。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高企的地價將在未來一段時間里傳導(dǎo)至房價，對未來的房價產(chǎn)生一定程度的影響。 成交量創(chuàng)新低收入創(chuàng)新高 28日成交的順義區(qū)仁和鎮(zhèn)05-02-15-1地塊R2二類居住用地、05-02-17地塊A33基礎(chǔ)教育用地限價商品住房項目是2015年土地市場的收官之作。這塊地在業(yè)內(nèi)人士看來，位置不算好，且居住部分全部是限價房，但依然吸引了5家競標(biāo)主體參與角逐，**終，經(jīng)過67輪爭奪，以12.6億成交。根據(jù)招標(biāo)文件，該宗地建筑規(guī)模為134689平方米。其中，居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè)“限價商品住房”，銷售限價為13000元/平方米。 至此，北京土地市場順利收官，全年土地收入高達2032.1億元，同比增加115億元，繼去年之后再創(chuàng)歷史新高。 據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，2015年北京土地市場共有109宗土地實現(xiàn)出讓，相比去年減少32宗。建設(shè)用地面積合計706.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積1511.5萬平方米，同比分別減少25%、9%，這一土地成交量也創(chuàng)下了近八年的新低。 數(shù)據(jù)顯示，雖然11月住宅用地曾出現(xiàn)15宗的集中爆發(fā)式成交，但也難以挽救全年頹勢，2015年住宅性質(zhì)用地共成交50宗，成交宗數(shù)創(chuàng)造近3年的新低。而另外兩類商業(yè)以及工業(yè)用地分別實現(xiàn)成交31宗、27宗，還有1宗特殊地塊用于棚戶區(qū)改造。這其中工業(yè)用地的成交減少尤為明顯，在2012以及2013年這類性質(zhì)用地出讓宗數(shù)分別多達96宗、80宗。 土地供應(yīng)的減少是成交量創(chuàng)新低的根本原因。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，經(jīng)過20年左右的高速發(fā)展，北京城區(qū)土地逐漸消化殆盡，部分近郊區(qū)域也已呈現(xiàn)出飽和趨勢，剩余部分土地則多存在位置較遠(yuǎn)或整理難度較高等問題，因此北京土地供應(yīng)漸漸出現(xiàn)“難以為繼”的現(xiàn)象，尤其是住宅用地。 逾半數(shù)宅地地價超3萬 房企的爭搶在一定程度上推高了地價。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，2015年成交的50宗宅地當(dāng)中，實際樓面價低于10000元/平方米的僅9宗，實際樓面價10000-30000元/平方米之間的有15宗，而實際樓面價超過30000元/平方米的則多達26宗，占比高達52%。而在2014年這一區(qū)間段占比僅在20%左右。今年樓面單價**高的地塊為豐臺樊家村地塊，樓面價高達75000元/平方米。 亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，伴隨著供應(yīng)不斷減少，北京土地市場的需求卻在日益增加，大型房企戰(zhàn)線回縮，外地房企大舉進京，使得北京住宅用地呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求狀況，因此大多數(shù)宅地均引發(fā)爭搶，甚至昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環(huán)附近的郊區(qū)也出現(xiàn)樓面價3萬以上的地塊，高價地范圍出現(xiàn)廣泛外延。而在這其中部分環(huán)線位置較好，但并不屬于傳統(tǒng)高端居住區(qū)的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。 豪宅用地明年將遍地開花 “未來新上市的商品房定價會出現(xiàn)高端化趨勢，對市場定價有明顯影響。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。 記者在亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計中看到，2015年宅地實際樓面價前五的項目當(dāng)中，豐臺區(qū)占據(jù)3席，地處南三四環(huán)之間以及周邊，這些地塊成交實際樓面價均比周邊項目售價高出80%甚至翻倍，預(yù)計售價更是將高于周邊項目兩到三倍。而2015年成交的50宗宅地中，僅有的7宗位于五環(huán)以內(nèi)地塊盡數(shù)花落豐臺。 任啟鑫認(rèn)為，雖然這些地塊成本及預(yù)計售價與周邊項目對比畸高之勢明顯，但是對于房企來說，在全城豪宅化已成定局的趨勢之下，絕對位置較好的項目更容易操作。 “2016年豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局，高端市場必然面臨供大于求現(xiàn)象，對于房企來說，在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產(chǎn)品，必然要付出額外的成本進行周邊配套的升級打造；而即便是在已有豪宅基礎(chǔ)的區(qū)域，由于拿地成本相比周邊項目高出一截，因此即便是耗巨資打造出品質(zhì)項目，由于成本制約其競爭力必然也存在一定短板。雖然2016年遍地豪宅‘看上去很美’，但對于房企來說則是面臨嚴(yán)峻考驗的一年?！比螁Ⅵ伪硎尽? 2015年樓市 在土地市場成交額創(chuàng)新高的同時，房屋成交也同比上升。來自亞豪和中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，截至12月27日，新房成交同比增加23%，二手房成交上漲了超過八成。受豪宅密集成交影響，新房成交價格攀上高峰，北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價為29564元/平方米，相比去年上漲13%，這是自2011年樓市價格探底后，連續(xù)第3年創(chuàng)造歷史新高。 新房成交再次低于10萬套 亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年（截至12月27日，下同）北京商品住宅（不含保障房和自住房）共實現(xiàn)成交75142套，成交面積833.53萬平方米，同比分別增加23%、27%。雖然同比有所上升，但是從歷年成交走勢來看，北京商品住宅成交已經(jīng)連續(xù)兩年維持在10萬套以內(nèi)的低位水平。 另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至12月27日，北京二手房簽約套數(shù)已經(jīng)達到了192251套，相比2014年全年的104772套上漲超過八成，預(yù)計全年簽約將在19.5萬套左右，接近2010年的196587套，也低于2009年的266854套，處于歷史第三的位置。 亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，受到土地市場的引導(dǎo)，北京住宅市場豪宅化趨勢已十分明顯，價格走高將對純商品住宅市場需求形成**直接的打壓。另外，在控制人口規(guī)模的政策背景下，近年北京土地供應(yīng)也呈現(xiàn)下降趨勢，供地中配建的保障性質(zhì)住房及養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施用地也有所上升，使得純商品住宅用地大幅萎縮。2014、2015兩年成交住宅用地中純商品住宅用地僅在500萬平方米上下。顯見，未來純商品住宅將面臨嚴(yán)峻的供應(yīng)形勢，這將使得住宅成交難以“翻盤”。 豪宅爆發(fā)拉高成交均價 自2014年開始，北京純商品住宅市場量價開始出現(xiàn)分化，成交量萎靡不振，而成交均價則一路走高。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價為29564元/平方米，相比去年上漲13%，這也是自2011年樓市價格探底之后，連續(xù)第3年出現(xiàn)上漲。 “這一方面是受到市場供應(yīng)不足的影響，整體市場項目價格普遍開始攀升；另一方面則是受到市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，在市場快速豪宅化的過程當(dāng)中整體均價水平也被快速拉升。”郭毅說。 亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，2015年單價30000元-60000元/平方米的中端產(chǎn)品成交占比高達27%，相比去年上升9個百分點；而單價60000元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品實現(xiàn)成交2157套，同比增長74%。中低端產(chǎn)品所占比重明顯下滑，而中高端所占比重則不斷上升。 上述機構(gòu)的統(tǒng)計還顯示，2015年北京實現(xiàn)成交的“10萬+”頂級豪宅項目多達21個，比2014年增加6個，比2013年增加了14個，頂級豪宅隊伍在2015年進一步壯大。另外，2015年北京豪宅的單套**高成交價格為20.3萬元/平方米，2014年為14萬元/平方米，2013年則為14.8萬元/平方米，北京頂豪成交價格的天花板也得以摸高。從2015年土地市場特征來看，預(yù)計未來高端市場所占份額還將快速增大，而“10萬+”豪宅陣營也將繼續(xù)擴大。 郭毅表示，由于土地成本的節(jié)節(jié)攀升，以及保障房配建對于住宅面積的“蠶食”，使得大量新項目不得不提升價格進入高端住宅行列，而高價地扎堆的現(xiàn)象也使得高端豪宅片區(qū)不斷增多，并逐漸呈現(xiàn)出全城化的趨勢。在這一變化過程中，高端住宅市場直接連跨數(shù)級，逐漸進入“10萬+”頂級豪宅主導(dǎo)的局面。 “2016年北京樓市將呈現(xiàn)出三元分化局面，中低收入階層依靠自住房解決基本居住需求，高收入階層憑借經(jīng)濟實力購買市場化的高品質(zhì)房產(chǎn)升級住房，中間階層及尚未獲得購房資格的客群將被分流至商住公寓市場。”郭毅稱。
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房地產(chǎn)價格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。要把握影響房地產(chǎn)價格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點認(rèn)識：各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產(chǎn)的價格的，有的因素則提高房地產(chǎn)的價格各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。但是，隨著時期的不同，地區(qū)的不同，或者房地產(chǎn)的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)的價格，但從另一角度看卻會降低房地產(chǎn)的價格，其對房地產(chǎn)價格的**終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。某些因素對房地產(chǎn)價格的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的因素對房地產(chǎn)價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數(shù)學(xué)公式表達出來。至于他們對房地產(chǎn)價格究竟有多大程度的影響，主要靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗來作出判斷。所以說，房地產(chǎn)估價必須借助科學(xué)的估價方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。計算需要以綜合分析房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素為基礎(chǔ)，計算的結(jié)果也往往需要通過對影響房地產(chǎn)價格的因素做綜合分析后再作進一步的修正。
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每日財經(jīng)新聞2007年10月16日訊 重慶多家銀行近日表示，二套房按揭**比例將與貸款者收入掛鉤，同時嚴(yán)格執(zhí)行“貸款者月供不得超過月收入50%”的規(guī)定。 深發(fā)展重慶分行有關(guān)人士說，對于按揭第二套以上房屋的貸款申請，**比例與個人收入證明直接掛鉤，如果收入證明不完整，**比例會大幅提高。 招行重慶分行表示，已接到通知：按揭房每多一套，**比例遞增0.5成；不能提供收入證明者，拒絕放貸。 對于申請貸款購買第三套房屋的購房者，重慶多家銀行一般不提供貸款。
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二手樓貸款/授信期限**長不超過30年，所購房產(chǎn)房齡(指房產(chǎn)已竣工年限)一般不得超過20年，且貸款期限加抵押房產(chǎn)房齡原則上**長不超過40年。具體您可以申請到的期限，需您提交相關(guān)資料，由經(jīng)辦行綜合審批之后確定。
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