集體土地征收主體是誰?是怎么確認(rèn)主體的?

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• 145****6170

  我國集體土地征收沒有關(guān)于集體土地征收主體的統(tǒng)一規(guī)定，相關(guān)法律文件中出現(xiàn)的 相關(guān)概念是集體土地征收審批主體、補(bǔ)償方案批準(zhǔn)主體、實施主體等，并且集體土地征收實施主 體幾乎涉及到了所有與土地有關(guān)的政府部門。
  由于我國各級政府和各級政府部門都是獨立的行政 主體，這樣的規(guī)定造成了征收主體不明、責(zé)任不清、程序繁瑣等許多問題。
  因此，法律應(yīng)明確規(guī) 定統(tǒng)一的集體土地征收主體。從立法、司法、行政三權(quán)分工的角度分析，應(yīng)以行政主體為征收主 體；從上下各級行政機(jī)關(guān)的角度分析，應(yīng)由省級政府或國務(wù)院國土資源部門做征收主體。

  查看全文↓ 2018-11-22 23:30:01
• 142****2735

  在征收決定、征收補(bǔ)償決定、征收強(qiáng)制執(zhí)行行為等提出行政復(fù)議與行政訴訟的權(quán)利，對違法的征收行為請求國家賠償?shù)臋?quán)利等。因此，只有理順土地征收中各類復(fù)雜的關(guān)系，才有利于被征收人基本權(quán)利的保護(hù);補(bǔ)償范圍的確定與補(bǔ)償款的合理分配，才能夠避免土地征收中爭議糾紛的產(chǎn)生。本文對被征收人的主體資格和權(quán)利進(jìn)行了專題研究，對其應(yīng)有的法律地位進(jìn)行了梳理，并建議在立法上予以明確規(guī)定。
  
  集體土地征收涉及的主要權(quán)利人
  
  “集體土地征收中主要權(quán)利人應(yīng)包括：所有權(quán)人;土地他物權(quán)人;地上物所有權(quán)人;土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)承包人或承租人等權(quán)利人?！?br/>
  根據(jù)集體土地功能與用途的不同，我國的集體土地可分為承包經(jīng)營性用地(包括耕地、林地、草地及其他農(nóng)業(yè)用地)、宅基地、自留山、自留地、集體建設(shè)用地。除上述用益物權(quán)外，在集體土地上形成的他物權(quán)還包括抵押權(quán)，又分為兩種情形：
  
  一是土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押權(quán)。根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百八十四條的規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第四十九條的規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法抵押。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押權(quán)構(gòu)成一項獨立的擔(dān)保物權(quán)。
  
  二是集體建設(shè)用地上的建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十三條的規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。因此，集體建設(shè)用地上的建筑物及其土地使用權(quán)的抵押權(quán)同樣構(gòu)成一項獨立的擔(dān)保物權(quán)。
  
  綜上所述，在集體土地征收中，涉及的土地他物權(quán)人包括集體土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人、自留山、自留地使用權(quán)人、集體建設(shè)用地使用權(quán)人、地役權(quán)人等用益物權(quán)人，以及土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押權(quán)人、集體建設(shè)用地上的建筑物及其土地使用權(quán)的抵押權(quán)人等擔(dān)保物權(quán)人。
  
  集體土地征收不僅涉及各類他物權(quán)人，而且還涉及地上物的所有權(quán)人。土地征收不僅是將集體所有的土地征為國有，而且要將地上物全部拆除或鏟除并重新進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。因此，土地征收在消滅集體土地所有權(quán)、用益物權(quán)、抵押權(quán)的同時必然一并消滅地上物的所有權(quán)，集體土地地上物的所有權(quán)人也就相應(yīng)成為土地征收中的權(quán)利人。
  
  
  
  集體土地地上物所有權(quán)人主要有兩類：一類是地上建筑物、設(shè)施的所有權(quán)人，另一類是地上農(nóng)業(yè)作物的所有權(quán)人。
  
  地上建筑物、設(shè)施的所有權(quán)人又分為兩種情形：一是宅基地使用權(quán)人建造的住宅及其附屬設(shè)施。根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十二條的規(guī)定，宅基地上的住宅及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)歸屬宅基地使用權(quán)人。二是集體建設(shè)用地使用權(quán)人所建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，集體土地上建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬集體建設(shè)用地使用權(quán)人。
  
  地上農(nóng)業(yè)作物包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)作物，地上農(nóng)業(yè)作物的所有權(quán)歸屬土地承包經(jīng)營權(quán)人或自留山、自留地使用權(quán)人。
  
  除上述主要的權(quán)利人外，集體土地上的權(quán)利人還有：土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)承包人或承租人等權(quán)利人。
  
  集體土地所有權(quán)人的確定
  
  “作為集體土地征收中被征收人的代表，“本集體成員集體所有”的含義理解為共有似更合理。建議立法明確規(guī)定土地征收中所有涉及本集體成員權(quán)益的事項應(yīng)經(jīng)本集體成員集體決定，在涉及補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式等重大問題上必須經(jīng)全體成員一致同意方能決定。”
  
  集體土地的所有權(quán)人在土地征收中屬于當(dāng)然的被征收人，這不是問題。問題在于：我國集體土地的所有人是誰?誰有資格作為所有權(quán)的代表?
  
  在回答這一問題之前，有必要簡單梳理一下我國立法上關(guān)于集體土地所有人的規(guī)定?！稇椃ā返谑畻l第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地，也屬于集體所有?！痹摋l規(guī)定了農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的集體所有，但沒有明確具體的所有者。為了解決這一問題，《民法通則》第七十四條第二款規(guī)定：“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村委會經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有。”但《民法通則》的這一規(guī)定既未明確集體土地的所有者，也未明確集體經(jīng)濟(jì)組織或者村委會行使權(quán)利的性質(zhì)，而“已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有”更是讓人難以理解其所有權(quán)的歸屬。1986年通過的《土地管理法》第十條又再次規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。與《民法通則》和《土地管理法》相比，雖然《物權(quán)法》**終也未能解決集體所有的所有權(quán)主體問題，但它明確了集體所有的代表者——村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會、村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織。
  
  在《物權(quán)法》已對集體所有權(quán)代表者作了規(guī)定的情形下，在土地征收中，由集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會、村民小組作為集體土地所有權(quán)和被征收人的代表在法律上是否具有正當(dāng)性?在實踐中是否具有可行性?在土地征收中，村民小組因不少已經(jīng)消亡或正在消亡而不具有可代表性，而無論是集體經(jīng)濟(jì)組織還是村民委員會它們**終實際都受制于、聽命于鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，由它們作為土地征收中被征收人的代表實際上使我國的集體土地征收淪為在上下級政府之間玩的一場土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)游戲，這就是為什么我國的地方政府征地如此容易、而農(nóng)民雖為不滿卻無可奈何、不少人不得不鋌而走險暴力抗征的原因所在。綜合上述分析可以得出這樣的結(jié)論：由集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會、村民小組作為土地征收中被征收人的代表不具有正當(dāng)性和可行性。
  
  
  
  既然由集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會、村民小組作為土地征收的被征收人的代表不具有正當(dāng)性和可行性，那么，在現(xiàn)行集體土地所有制還難以動搖、集體所有權(quán)的主體仍模糊不清的情形下誰有資格作為土地所有者與被征收人的代表呢?對此，筆者認(rèn)為，關(guān)鍵是如何理解《物權(quán)法》第五十九條第一款規(guī)定的“本集體成員集體所有”的含義。關(guān)于“本集體成員集體所有”的含義，筆者認(rèn)為，將“成員集體所有”理解為共有似更合理，這種共有應(yīng)是一種特殊形態(tài)的共同共有，這種共同共有系基于共同擁有本集體(本村、本村民小組或本鄉(xiāng)鎮(zhèn))成員的資格而成立，基于法律的規(guī)定而發(fā)生，在共同共有存續(xù)期間共有人對共有物共同地享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。
  
  建議在未來的土地征收立法中，作為被征收人的集體土地所有人行使權(quán)力的方式可作如下設(shè)計：改變《物權(quán)法》第六十條關(guān)于由集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會、村民小組代表農(nóng)民集體行使所有權(quán)的規(guī)定，由本集體全體成員依照法定程序選舉農(nóng)民代表代表本集體成員并以被征收人代表的身份直接參與土地征收;完善、細(xì)化《物權(quán)法》第五十九條第二款關(guān)于重大事項的民主決定程序的規(guī)定，明確土地征收中農(nóng)民代表與農(nóng)民集體的關(guān)系。應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定土地征收中所有涉及本集體成員權(quán)益的事項應(yīng)經(jīng)本集體成員集體決定，在涉及補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式等重大問題上必須經(jīng)全體成員一致同意方能決定，在其他問題上必須經(jīng)全體成員多數(shù)同意方可決定;修改《土地管理法實施條例》第二十六條關(guān)于“土地補(bǔ)償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有”的規(guī)定，明確規(guī)定土地補(bǔ)償費歸農(nóng)民集體所有，土地補(bǔ)償費的使用、分配由本集體成員共同決定。
  
  至于地上物所有權(quán)人，無論是建筑物所有權(quán)人還是農(nóng)業(yè)作物所有權(quán)人，在土地所有權(quán)與地上物所有權(quán)分離的情形下地上物所有權(quán)人的被征收人的主體資格應(yīng)是沒有任何疑問的。《土地管理法實施條例》第二十六條規(guī)定，地上附著物及青苗補(bǔ)償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。該規(guī)定實際上肯定了地上物所有權(quán)人的被征收人的主體資格。
  
  集體土地上他項權(quán)利人在征地中的法律地位
  
  “建議立法明確自留山、自留地使用權(quán)人、集體建設(shè)用地使用權(quán)人、抵押權(quán)人的被征收人主體資格。至于土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)承包人、承租人等權(quán)利人則不具有被征收人主體資格?！?br/>
  集體土地上的他項權(quán)利人包括土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人、自留山和自留地使用權(quán)人、集體建設(shè)土地使用權(quán)人、地役權(quán)人等用益物權(quán)人和土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押權(quán)人、集體建設(shè)用地及其建筑物的抵押權(quán)人等抵押權(quán)人，以及土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)承包人、承租人等其他權(quán)利人。那么，這些權(quán)利人是否都具有被征收人的主體資格呢?
  
  關(guān)于自留山、自留地，它們是不同于承包地和宅基地的一類農(nóng)業(yè)用地，應(yīng)當(dāng)構(gòu)成土地征收的獨立客體，關(guān)于自留山、自留地使用權(quán)是否構(gòu)成一類獨立的用益物權(quán)的問題，我國《物權(quán)法》的規(guī)定比較模糊，在用益物權(quán)編中未將其作為一類用益物權(quán)加以規(guī)定，但在第一百八十四條關(guān)于不得設(shè)定抵押的財產(chǎn)范圍的規(guī)定中又將自留山、自留地使用權(quán)作為與耕地、宅基地使用權(quán)并列的一類集體土地的使用權(quán)。筆者認(rèn)為，無論是基于歷史還是立于現(xiàn)實，自留山、自留地都構(gòu)成獨立的權(quán)利客體，它不僅構(gòu)成一類獨立的集體土地使用權(quán)，而且，其使用權(quán)與宅基地使用權(quán)一樣都是無期限的、具有福利性質(zhì)的、更接近于自物權(quán)的使用權(quán)，因此，自留山、自留地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)具有被征收人的主體資格。
  
  關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)，基于集體建設(shè)用地客觀存在的事實，《物權(quán)法》第一百五十一條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》等法律規(guī)定辦理。而《土地管理法》第十一條第二款規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。依照這一規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)人經(jīng)登記的使用集體土地進(jìn)行建設(shè)的權(quán)利不僅是一項法定的權(quán)利，而且也稱“建設(shè)用地使用權(quán)”。筆者認(rèn)為，只要存在集體建設(shè)用地，集體建設(shè)用地使用權(quán)就是一種客觀存在的、具有用益物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，建議在修改土地征收立法時，應(yīng)當(dāng)明確將其作為土地征收的權(quán)利客體并賦予集體建設(shè)用地使用權(quán)人獨立的被征收人主體資格。
  
  關(guān)于抵押權(quán)人在土地征收中的地位，《物權(quán)法》等法律未作直接規(guī)定，但根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十四條的規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等。鑒于：抵押權(quán)構(gòu)成一類獨立的物權(quán)，在擔(dān)保期間擔(dān)保財產(chǎn)被征收的，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，故在土地征收中抵押權(quán)人應(yīng)具有獨立的被征收人主體資格。
  
  至于土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)承包人、承租人等權(quán)利人在土地征收中的法律地位，因轉(zhuǎn)承包權(quán)、承租權(quán)等權(quán)利不能構(gòu)成獨立的用益物權(quán)，它們與承包經(jīng)營權(quán)人之間只是一種債權(quán)關(guān)系，而債權(quán)在我國立法上尚不能構(gòu)成獨立的征收客體，他們的轉(zhuǎn)承包權(quán)、承租權(quán)等權(quán)利的保護(hù)以及因土地征收受到的損失可以通過與承包經(jīng)營權(quán)人之間的合同約定解決。
  
  此外，受集體土地征收影響的人還有接連征收土地的土地所有權(quán)人和使用權(quán)人，他們雖不是征收土地上的權(quán)利人，卻是因征收而使用權(quán)利受影響的人，他們是否具有被征收人的資格呢?筆者認(rèn)為，當(dāng)征收土地的使用影響到接連土地的正常使用的，也應(yīng)當(dāng)賦予接連土地的所有權(quán)人和使用權(quán)人以被征收人的主體資格，譬如受到高速公路、高速鐵路產(chǎn)生的噪音、震動影響的居民，可以請求損害補(bǔ)償，如果影響嚴(yán)重致其無法正常居住和生活的，也可以請求對其住宅所有權(quán)和宅基地使用權(quán)一并征收。

  查看全文↓ 2018-11-22 23:29:55
• 142****8987

  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府沒有征收集體土地的權(quán)利，根據(jù)《土地管理法》第四十五條規(guī)定，征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：
  （一）基本農(nóng)田
  （二）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的
  （三）其他土地超過七十公頃的。
  征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)。不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。

  查看全文↓ 2018-11-22 23:29:42

相關(guān)問題

• 問 ??集體土地征收主體是誰?是如何確認(rèn)主體的?
  答

  只有國家才有權(quán)征收，現(xiàn)實中授權(quán)中華人民共和國國#務(wù)院以及省自治區(qū)直轄市人民政府行使，由區(qū)縣國土局具體辦理。

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• 問 誰告知下農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體是誰?
  答

  農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體是承包方。任何組織和個人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地承包法第三十四條 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。

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• 問 哪位告知下農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體是誰?
  答

  我國《農(nóng)村土地承包法》 第三十三條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；（三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；（四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；（五）在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。以上系2003年我國農(nóng)村土地承包法規(guī)定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原因，當(dāng)前，我國引導(dǎo)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，是構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重大政策舉措。關(guān)系到農(nóng)村基本經(jīng)營制度的鞏固和完善，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。應(yīng)立足我國人多地少的基本國情，從推進(jìn)中國特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、保障農(nóng)民土地權(quán)益和穩(wěn)定農(nóng)村大局出發(fā)，全面理解、準(zhǔn)確把握需要堅持的基本原則，搞好制度設(shè)計，積極穩(wěn)妥推進(jìn)，避免走彎路，讓農(nóng)民成為積極參與者和真正受益者。一、以“三權(quán)分置”為遵循，放活土地經(jīng)營權(quán)一是落實集體所有權(quán)。農(nóng)村土地實行集體所有制，保障了農(nóng)民平等地?fù)碛?*主要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，這一制度是農(nóng)村基本經(jīng)營制度的“魂”，是中國特色社會主義的重要制度特征。推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，不能把農(nóng)村土地集體所有制改垮了。落實集體所有權(quán)，就是要積極探索農(nóng)村土地集體所有制的實現(xiàn)方式，建立健全適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求、符合初級階段實際的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度。二是穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)。家庭承包制下農(nóng)戶獲得的土地權(quán)利，是由承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)組成的。在土地流轉(zhuǎn)過程中，土地承包經(jīng)營權(quán)是可以分離的。只有作為集體組織成員的農(nóng)民家庭才擁有土地承包權(quán)，這是農(nóng)村基本經(jīng)營制度的內(nèi)在要求。穩(wěn)定農(nóng)戶土地承包權(quán)，就是確保在承包期內(nèi)，任何組織或個人都不得強(qiáng)迫農(nóng)民放棄承包的土地，不論承包經(jīng)營權(quán)如何流轉(zhuǎn)，集體土地承包權(quán)都屬于農(nóng)民家庭，其他任何主體都不能取代農(nóng)民家庭的土地承包地位。三是放活土地經(jīng)營權(quán)。在家庭承包制下，土地流轉(zhuǎn)的客體是土地經(jīng)營權(quán)。在理論和政策上明確這一點具有重大意義。改革以來，我們一直強(qiáng)調(diào)正確處理土地承包制的穩(wěn)定和土地流轉(zhuǎn)的關(guān)系。穩(wěn)定，就是要穩(wěn)定農(nóng)戶土地承包權(quán)；流轉(zhuǎn)，就是要放活土地經(jīng)營權(quán)。在堅持農(nóng)村土地集體所有的前提下，促使承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，放活土地經(jīng)營權(quán)，這樣，就可以避免在認(rèn)識上和實踐中，一講穩(wěn)定似乎就不允許經(jīng)營權(quán)流動，而一講流轉(zhuǎn)和集中，似乎就只有集體重新收回農(nóng)民土地承包權(quán)這樣兩種傾向。以“三權(quán)分置”作為基本遵循，以現(xiàn)有土地承包關(guān)系的長久不變和農(nóng)民家庭土地承包權(quán)的穩(wěn)定，來應(yīng)對土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)和集中，以不變應(yīng)萬變，這樣，有利于使土地承包者和實際經(jīng)營者都能建立起穩(wěn)定的預(yù)期，將使農(nóng)村基本經(jīng)營制度更加充滿持久的制度活力。放活土地經(jīng)營權(quán)，必須進(jìn)一步明確集體土地所有權(quán)、土地承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)在土地流轉(zhuǎn)中的相互權(quán)利關(guān)系和實現(xiàn)形式，加快發(fā)展多種形式的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，健全土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解仲裁體系。二、以農(nóng)戶家庭經(jīng)營為基礎(chǔ)，積極培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體一是創(chuàng)新家庭經(jīng)營發(fā)展方式。強(qiáng)調(diào)農(nóng)業(yè)家庭經(jīng)營的基礎(chǔ)性地位，絕不是固化和迷戀目前分散、超小規(guī)模的土地經(jīng)營方式，必須按照黨的十八大和十八屆三中全會精神，創(chuàng)新家庭經(jīng)營發(fā)展方式，積極引導(dǎo)土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場流轉(zhuǎn)，大力提高家庭經(jīng)營集約化、規(guī)?；?。要重點發(fā)展以家庭成員為主要勞動力、以農(nóng)業(yè)為主要收入來源、從事專業(yè)化、集約化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的家庭農(nóng)場，使之成為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的有生力量。建立健全扶持家庭農(nóng)場發(fā)展的政策措施，將新增農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼向家庭農(nóng)場傾斜。更好地為糧食生產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營主體提供支持和服務(wù)。引導(dǎo)農(nóng)民自愿開展“互換并地”，解決承包地細(xì)碎化問題，方便耕作，實現(xiàn)承包地的相對集中經(jīng)營。二是積極探索新的農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式。我國少數(shù)村莊仍保留土地集體經(jīng)營方式，要不斷探索和豐富集體經(jīng)營的實現(xiàn)形式。引導(dǎo)農(nóng)民以承包地入股組建土地股份合作組織。允許農(nóng)民以承包土地的經(jīng)營權(quán)入股，通過多種形式發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。近些年來，工商企業(yè)租賃農(nóng)村土地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的現(xiàn)象越來越多。工商企業(yè)租賃土地經(jīng)營，從積極的方面看，可以發(fā)揮資金、技術(shù)和管理等方面的優(yōu)勢，向農(nóng)業(yè)輸入現(xiàn)代生產(chǎn)要素和經(jīng)營模式。但我國農(nóng)村人多地少，如果不加限制地讓工商企業(yè)進(jìn)入農(nóng)業(yè)的直接生產(chǎn)領(lǐng)域，大片圈地，會擠壓農(nóng)民就業(yè)空間和影響農(nóng)村的穩(wěn)定。為了避免農(nóng)村出現(xiàn)大資本排擠小農(nóng)戶，避免出現(xiàn)土地的大規(guī)模兼并，避免大批農(nóng)戶喪失經(jīng)營主體地位，必須對工商企業(yè)長時間、大面積租賃農(nóng)戶承包地采取慎重的態(tài)度。隨著工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)、參與農(nóng)地經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，迫切需要探索建立嚴(yán)格的工商企業(yè)租賃農(nóng)戶承包耕地準(zhǔn)入和監(jiān)管制度。對工商資本租賃農(nóng)戶承包地要有明確的上限控制，要進(jìn)行資格審查和項目審查。特別是要防止工商資本下鄉(xiāng)租賃承包地后擅自改變土地農(nóng)業(yè)用途，搞“非農(nóng)化”或“圈而不用”，破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力。要鼓勵和支持工商企業(yè)發(fā)展適合企業(yè)化經(jīng)營的現(xiàn)代種養(yǎng)業(yè)。鼓勵和支持它們進(jìn)入農(nóng)產(chǎn)品加工流通和社會化服務(wù)流域，與農(nóng)戶、農(nóng)民合作社建立緊密的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，帶動農(nóng)民發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。要探索建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險保障金制度，主要用于補(bǔ)償因租地企業(yè)違約或經(jīng)營不善而損害的農(nóng)民利益。三、以尊重農(nóng)民意愿為前提，引導(dǎo)土地規(guī)范有序流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)民。土地是否流轉(zhuǎn)、價格如何確定、形式如何選擇等，決策權(quán)都在農(nóng)戶，流轉(zhuǎn)收益應(yīng)歸承包農(nóng)戶所有。發(fā)展土地規(guī)模經(jīng)營，要充分尊重農(nóng)民的意愿，不能搞大躍進(jìn)，不能搞強(qiáng)迫命令，不能搞行政瞎指揮。不能脫離客觀條件，人為定任務(wù)、下指標(biāo)或?qū)⒘鬓D(zhuǎn)面積、流轉(zhuǎn)比例納入政績考核等方式行政推動土地流轉(zhuǎn)。即使在土地流轉(zhuǎn)客觀條件充分成熟的地方，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營也要注意工作方法，要通過典型示范引導(dǎo)，由點到面，穩(wěn)步推廣。四、以經(jīng)營規(guī)模適度為目標(biāo)，促進(jìn)糧食增產(chǎn)與農(nóng)民增收同步實行土地規(guī)模經(jīng)營，對于穩(wěn)定務(wù)農(nóng)者隊伍，保障糧食安全和主要農(nóng)產(chǎn)品供給，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收，都顯示出有重要作用。要與比我國農(nóng)戶經(jīng)營規(guī)模大幾十倍、上百倍的發(fā)達(dá)國家農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體相競爭，消化農(nóng)產(chǎn)品成本不斷上升帶來的影響，提升我國農(nóng)業(yè)的競爭能力，必須積極穩(wěn)妥地推進(jìn)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，擴(kuò)大土地經(jīng)營規(guī)模，提高農(nóng)地資源的配置效率，提高農(nóng)業(yè)和糧食的勞動生產(chǎn)率。

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• 問 維修基金的管理主體是誰？
  答

  根據(jù)青島市房產(chǎn)管理體制和規(guī)定的職責(zé)權(quán)限，市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)城市已購公房維修基金使用管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督；各區(qū)房產(chǎn)管理部門、市住房保障中心分別負(fù)責(zé)已購直管、自管公房維修基金的使用管理。

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• 問 集體土地征收流程是怎樣的？誰清楚呢？
  答

  一般來講，集體土地征收就是將原本屬于農(nóng)民集體的土地征收為國家擁有的行為，這種行為需要根據(jù)法定程序進(jìn)行，一般需要事先與土地原所屬的集體協(xié)商，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如果對征收事宜有異議，則由相關(guān)部門進(jìn)行裁決。集體土地征收法律程序:一、辦理用地申請二、擬定征地方案三、征地審查四、征地審核與批復(fù)五、征用土地方案的公告六、制定征地補(bǔ)償安置方案

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