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一般來說“小產(chǎn)權房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。小產(chǎn)權房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，它沒有產(chǎn)權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產(chǎn)權就是沒產(chǎn)權。
全部3個回答>??小產(chǎn)權房買賣合同能公證嗎？公證后有法律效應嗎？
156****0095 | 2019-05-24 01:04:36
已有3個回答
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135****5752
小產(chǎn)權房屋買賣合同是不能公證的。小產(chǎn)權房屋在我國是禁止買賣的，任何買賣小產(chǎn)權房屋的行為都是違法行為，公證的目的是在于公證房屋買賣行為的合法有效性，對于國家命令禁止的行為是不會進行公證的。
查看全文↓ 2019-05-24 01:05:09
小產(chǎn)權房的分類
1、針對發(fā)展商的產(chǎn)權而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的。
2、按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權房。
3、按產(chǎn)權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權，鄉(xiāng)產(chǎn)權并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權。
第1和第2種分類的小產(chǎn)權是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣(經(jīng)濟適用房需房屋產(chǎn)權證自發(fā)證日起滿5年才可上市交易)，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權證。
從《中華人民共和國物權法》的制訂過程剖析小產(chǎn)權房
《物權法》從草案的提出到**后通過，經(jīng)過了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉(zhuǎn)讓。在《物權法》草案第二次審議稿第一百六十三條規(guī)定，宅基地使用權不得單獨轉(zhuǎn)讓，建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權一并轉(zhuǎn)讓。可見草案的第二稿是允許宅基地上的住房和宅基地的轉(zhuǎn)讓的。
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147****4256
小產(chǎn)權房屋買賣合同是不能公證的。小產(chǎn)權房屋在我國是禁止買賣的，任何買賣小產(chǎn)權房屋的行為都是違法行為，公證的目的是在于公證房屋買賣行為的合法有效性，對于國家命令禁止的行為是不會進行公證的。
查看全文↓ 2019-05-24 01:04:58
有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；
1、未依法登記取得房地產(chǎn)權證書的；
2、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
3、已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權人書面同意的；
4、已出租的房屋，承租人未放棄優(yōu)先購買權的；
5、權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或行政處理中的；
6、司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。 -
143****3601
一、小產(chǎn)權房屋買賣合同（或轉(zhuǎn)讓協(xié)議等）符合國家的相關規(guī)定的，是可以在公證處辦理公正的。
查看全文↓ 2019-05-24 01:04:55
二、《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定，申請農(nóng)村村民住房所有權轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應當不予受理。
三、我國城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權房。國家要求各地對農(nóng)村集體經(jīng)濟土地進行確權登記，但是對于小產(chǎn)權房等違法用地，不予確權登記，不受法律保護。
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房屋買賣公證后肯定有法律效力?！ ?一)房產(chǎn)買賣公證可確保房產(chǎn)交易行為的真實性 民事行為的真實性包括兩層意思：一是該行為確系行為人所為;二是行為人所為確系本人真實意思的表示。在房產(chǎn)交易中，交易人親自實施交易行為基本上沒有問題，即使出現(xiàn)問題也容易被發(fā)現(xiàn)和糾正;問題較多的是交易人的行為基于其對交易物的錯誤認識所為。我國《民法通則》和《合同法》規(guī)定，當事人因重大誤解簽訂的合同和因受欺詐而陷于錯誤認識的情況下簽訂的合同為非真實意思表示，屬可撤銷民事行為?！ ?jù)此，房產(chǎn)交易中購房人基于房產(chǎn)商不真實的宣傳而簽訂商品房預售合同和受讓人因?qū)Ψ课蓁Υ貌恢槎炗喎课蒉D(zhuǎn)讓合同，均不為真實意思表示。而此類情況在目前房產(chǎn)交易中大量存在，只是由于大多當事人對法律不熟悉，誤以為自己已在合同上簽名蓋章，就無法改變既成的事實了，因此向法院提起訴訟要求撤銷交易行為的情況還不多。但隨著社會法律知識的進一步普及和律師業(yè)務的進一步拓展，這方面的訴訟必將大量增加。 而房產(chǎn)交易如果經(jīng)過公證，通過公證機構(gòu)嚴格、詳細的詢問、告知、審查程序和證據(jù)提留措施，使交易人誠實、詳盡地交流相關情況，全面、具體地表達自己的意見，確保意思表示的真實性，就能有效地避免此類問題的發(fā)生?！ ?二)公證可確保房產(chǎn)交易行為的合法性 房產(chǎn)交易涉及的法律較多，其行為不僅為專門的房地產(chǎn)法律、法規(guī)和規(guī)章所規(guī)范，同時也為我國民法通則、合同法、擔保法、繼承法、婚姻法和公司法等法律所調(diào)整。確保房產(chǎn)交易行為合法，難度**大的是保證交易行為不與任何法律規(guī)定相抵觸。而絕大多數(shù)交易人不可能具有這樣高的法律水平。把公證作為一些房產(chǎn)交易的必經(jīng)程序，讓具有全面掌握并正確理解相關法律規(guī)定能力的專業(yè)法律人對交易行為進行審查，可確保交易行為的合法性。
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國家規(guī)定，小產(chǎn)權房禁止銷售給本村以外的城鎮(zhèn)居民，且是三令五申。你辦不到房產(chǎn)證，不是產(chǎn)權人。公證**多日后你和房主打官司時證明你倆均明知此行為不合法，不能辦證仍要交易，各自承擔過錯責任
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國家規(guī)定，小產(chǎn)權房禁止銷售給本村以外的城鎮(zhèn)居民，且是三令五申。你辦不到房產(chǎn)證，不是產(chǎn)權人。公證**多日后你和房主打官司時證明你倆均明知此行為不合法，不能辦證仍要交易，各自承擔過錯責任
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根據(jù)占用土地性質(zhì)和取得規(guī)劃許可的不同，小產(chǎn)權房買賣合同的法律效力存在相應不同的結(jié)果：(一)合法小產(chǎn)權房買賣合同一般具有法律效力合法的小產(chǎn)權房，指擁有宅基地使用權證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權證的村民自住房。上面案件中涉及的小產(chǎn)權房即屬于合法的小產(chǎn)權房。1、這類小產(chǎn)權房，具備合法的產(chǎn)權證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟組織成員(即同村村民)之間轉(zhuǎn)讓。2、對于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，盡管《土地管理法》第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設”、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”、《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強制性規(guī)范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。從目前司法實踐來看，對小產(chǎn)權房買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用。如確認此類合同無效，出賣方很可能在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，再基于土地**、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，使遵守誠實信用原則的買房者蒙受損失，從而損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基。因此，合法的小產(chǎn)權房買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認定合同有效。主要法律依據(jù)包括：《**高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(法發(fā)〔2009〕40號)第十五條“人民法院應當注意根據(jù)《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應當認定合同無效;違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應當根據(jù)具體情形認定其效力?！薄渡綎|省高級人民法院關于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第二條第(三)項規(guī)定“《城市房地產(chǎn)管理法》第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規(guī)定，應依法認定有效?！?二)違法小產(chǎn)權房買賣合同一般不具有法律效力或處于效力待定狀況違法的小產(chǎn)權房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農(nóng)村集體用地使用權變相流轉(zhuǎn)或改變國有土地使用性質(zhì)，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。與農(nóng)民合法所有的農(nóng)村房屋不同，這類小產(chǎn)權房沒有土地使用權證，沒有規(guī)劃、土地、建設等部門的審批，建造時就已經(jīng)違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規(guī)定，屬于無法辦理房屋產(chǎn)權登記的違法建筑，具有先天違法性。對于這類違法小產(chǎn)權房買賣合同，一般有兩種處理方式：1、直接認定合同無效：作為買賣合同標的物的房屋，即違法建造的小產(chǎn)權房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設立物權的法律效果，根本不能流轉(zhuǎn)，作為合同的標的也就無法實現(xiàn)，無法發(fā)生法律上的效力。而且這種違法小產(chǎn)權房買賣行為絕大多數(shù)是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實施的，如認定合同有效相當于變相鼓勵違法建設，因此以認定合同無效為基本原則。主要法規(guī)依據(jù)：國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部于2013年11月下發(fā)《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產(chǎn)權房”的緊急通知》，指出“建設、銷售‘小產(chǎn)權房’，嚴重違反土地和城鄉(xiāng)建設管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設的健康發(fā)展，建設、銷售和購買‘小產(chǎn)權房’均不受法律保護。”《山東省高級人民法院關于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第一條第(七)項規(guī)定“當事人之間以違法建筑為標的物簽訂的買賣、租賃合同發(fā)生的爭議，人民法院應當依法受理，并依法確認以違法建筑為標的物的買賣、租賃合同無效?！焙Ｄ鲜「呒壢嗣穹ㄔ?011年2月通過的《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見(試行)》第22條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的‘小產(chǎn)權房’ 與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔?！币虼耍瑢τ谶@類違法小產(chǎn)權房買賣合同，很多法院都傾向于判決合同無效。
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