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房屋買賣合同有效成立和產(chǎn)權(quán)過戶登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合同只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實、不違反社會公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立，雙方當(dāng)事人必須信守。房屋買賣合同簽訂后未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)前，一方無正當(dāng)理由的，應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行：買受人沒有支付房款，應(yīng)責(zé)令其支付;出賣人沒有將房屋交付買受人使用或管理的，應(yīng)責(zé)令其交付;未依法完納契稅辦理契證的，應(yīng)著其納稅辦證;未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，應(yīng)著其補辦。 同時任何一方不履行合同義務(wù)，都將構(gòu)成違約，承擔(dān)違約責(zé)任;若合同規(guī)定了定金和違約金責(zé)任，一方違約后也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金和違約金責(zé)任。因此，《民法通則意見》第85條規(guī)定內(nèi)容是合理的。我國正在制定的統(tǒng)一合同法和物權(quán)法關(guān)于房屋買賣合同有效成立和房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記關(guān)系之規(guī)定，應(yīng)采納《民法通則意見》第85條規(guī)定，明確產(chǎn)權(quán)過戶登記在房屋產(chǎn)權(quán)變動中的公示作用，規(guī)定過戶登記是房屋買賣合同的履行行為，而非其生效要件;應(yīng)賦予當(dāng)事人基于房屋買賣合同的債權(quán)請求權(quán)，即使產(chǎn)權(quán)未經(jīng)過戶登記，出賣人翻悔卻無正當(dāng)理由，買受人有權(quán)請求出賣人協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
全部3個回答>??賣期房要注意什么？有沒有什么影響嗎？
155****4043 | 2019-07-01 15:43:55
已有5個回答
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135****0763
買房對許多人來說，可算是終身大事，那么，是買期房還是買現(xiàn)房呢？購房者往往面臨這樣的選擇。買期房雖然能夠搶得先機，在價格上享受一定的優(yōu)惠，但同時也承擔(dān)著各種變數(shù)的風(fēng)險，例如面積誤差、建筑材料的變換、規(guī)劃設(shè)計的改變等等。
查看全文↓ 2019-07-01 15:45:07
因此，對于購買期房注意事項大家一定要有所了解。首先，要看開發(fā)商，如果開發(fā)商缺乏誠信，不講信譽，再好的房子也不可靠，風(fēng)險很大。因此，買房前要多打聽，多咨詢，從開發(fā)商以前開發(fā)的樓盤上來判斷該開發(fā)商的信譽度。有的開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房，在這種情況下，消費者付了房款之后就有可能無法取得預(yù)定的房屋，**后甚至還有可能錢物兩失。
其次，一定要簽正式合同許多購房者缺乏風(fēng)險意識，特別是在價格上漲的大背景下，購房者已經(jīng)處于集體無意識的狀態(tài)，風(fēng)險意識已經(jīng)降低到**低點。
在這種情況下，房地產(chǎn)糾紛就很有可能會發(fā)生。**后，買房子要委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指經(jīng)工商行政管理部門登記注冊，取得工商營業(yè)執(zhí)照，并經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門備案，專門從事房地產(chǎn)居間介紹、代理、咨詢活動的機構(gòu)。
要成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，除取得專業(yè)資格證書外，必須要在一家經(jīng)紀(jì)人公司(中介公司)經(jīng)過注冊，才能從事經(jīng)紀(jì)活動。
對于絕大多數(shù)購房者來說，不可能將所有涉及房產(chǎn)專業(yè)的問題搞懂，更難“吃透”相關(guān)的法律條款，這就為日后出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛埋下了隱患。
然而，目前人們花錢買服務(wù)的意識不強，許多人連房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是做什么的都不知道。而房地產(chǎn)交易的金額巨大，交易過程復(fù)雜，存在較大風(fēng)險隱患，委托專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是降低交易風(fēng)險的**好辦法。
除此之外，購房者簽合同時一定要看開發(fā)商是否五證齊全，尤其是商品房預(yù)售許可證。只要擦亮雙眼，謹(jǐn)慎交易，一定會買到一套滿意的房子。 -
145****2011
開發(fā)商的五證兩書
查看全文↓ 2019-07-01 15:45:02
一、《建筑用地規(guī)劃許可證》
建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。
二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。
三、《國有土地使用證》
經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。
四、《建設(shè)工程開工證》
建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。
五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》
市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件
六、“兩書”
《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》
購房時請查清，以免上當(dāng)受騙！ -
148****7703
購買期房時，先要對住宅市場進行了解，在確定要購買某一家開發(fā)公司的商品房后，要看對方有沒有預(yù)售許可證，所購的房子與預(yù)售許可證上的項目是否一致，如不一致則要查清后再決定。由于許多商品房的開發(fā)是由某一個開發(fā)公司進行，而銷售則由另一家代理商負責(zé)，所以，購此類期房時要看清代理商與原開發(fā)商有無委托銷售協(xié)議，有售房協(xié)議的就可以放心買。
查看全文↓ 2019-07-01 15:44:51
購買期房時**好隨工程進度采用分期付款或公積金、按揭貸款。因為購買期房與現(xiàn)房相比，存在兩個方面風(fēng)險；一是樓盤爛尾，也就是工程進行到一定程度因某種原因停建了；二是房屋竣工后，房屋設(shè)施、質(zhì)量、配套與約定不一致。如一次性交齊房款，那么買方承擔(dān)的風(fēng)險很大，分期付款或公積金、按揭貸款，承擔(dān)的資金風(fēng)險就小一點。當(dāng)然，購買信譽好、資金雄厚的開發(fā)公司的商品房，可以一次性付款，這樣可以享受房屋**帶來的利益。
商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售，并由承購人支付定金或房價款。近年來，因商品房預(yù)售行為發(fā)生糾紛呈上升趨勢，其主要原因在于商品房開發(fā)商不按約定的時間、內(nèi)容履行合同，嚴(yán)重損害了預(yù)售方的權(quán)益。因此，消費者關(guān)注商品房價格因素的同時，還應(yīng)進行“五看”。
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152****6884
應(yīng)注意以下問題：五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
查看全文↓ 2019-07-01 15:44:44
那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
購房過程中涉及的法律問題
作為購房者來講，是老百姓一生當(dāng)中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹(jǐn)慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。 -
151****3175
一、逾期交房
查看全文↓ 2019-07-01 15:44:25
開發(fā)商逾期交房是期房購買者常遇到的問題之一。開發(fā)商不能按期交房大都因為資金不足，致使工程拖延。為了避免此類問題的發(fā)生，購房者在簽訂合同之前一定要清楚開發(fā)商的底細，譬如其資金實力，其正在經(jīng)營的項目在市場上的反映以及其大體的經(jīng)營狀況等。另外，在簽訂合同時一定要將交房的具體日期約定清楚，以及不能按時交房時開發(fā)商所應(yīng)該承擔(dān)的違約責(zé)任，這樣才能做到有備無患。
二、房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題
房屋的質(zhì)量問題也是極易出現(xiàn)的，購房者如果做好前期的準(zhǔn)備工作，損失也是可以避免的。在選擇樓盤時，就應(yīng)打聽一下開發(fā)商以前做過哪些項目，項目的口碑如何等，做到防患于未然。在簽訂合同時對質(zhì)量條款約定要盡量細致，尤其對具體出現(xiàn)哪些問題可以要求退房等。
三、交房時發(fā)現(xiàn)房屋面積和格局與原規(guī)劃不符
這個問題只能在交房后才可以發(fā)現(xiàn)，所以購房者對此類問題的發(fā)生只能在合同中約定，以減少自己的損失。法律對此所作的具體規(guī)定主要為，在訂立合同時，可以參照高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規(guī)定的內(nèi)容進行約定。
四、交房時發(fā)現(xiàn)與預(yù)售的廣告宣傳不符
房地產(chǎn)開發(fā)商為了促銷，不論是預(yù)售還是銷售都需要利用各種媒體做大量的廣告宣傳，其中不乏一些虛假廣告，而購房者往往會被這種令人眼花繚亂的廣告所迷惑，從而簽訂房屋買賣合同，交付房款或定金，等見到真正的樓房會大失所望，發(fā)現(xiàn)其與廣告宣傳完全不符。這種受騙上當(dāng)?shù)慕?jīng)歷在期房的購買中發(fā)生的幾率大。
除了上述問題，在期房買賣中您還會遇到各種各樣的問題，所以關(guān)鍵的就是要重視合同。在簽約前做好準(zhǔn)備工作，在您利益受損的時候，有權(quán)依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商支付違約金并賠償損失。
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房子隨時都可以賣，只是承擔(dān)稅費多少的問題。1、印花稅：房款的0.05% 2、 交易費：3元/平方米3、 中介費：房款的2%4、 營業(yè)稅：成交價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 5、 個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）
全部3個回答> -
答
1、每天準(zhǔn)時到公司，（**好能提前20分鐘到公司，做到風(fēng)雨無阻?。?2、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養(yǎng)成每天背誦樓盤和發(fā)現(xiàn)自己所需要之筍盤。 3、打開電腦，隨時查閱公司"新間公告"、"員工論壇"等欄目，及時了解公司業(yè)務(wù)動態(tài)同規(guī)章制度，跟上公司日新月異發(fā)展的步伐。 4、查看本區(qū)域廣告(包括本公司和外公司)發(fā)現(xiàn)自己客戶所需要的盤或筍盤主動找回盤源,增加成交量進而增加業(yè)績(及分類廣告). 5、本分行或本區(qū)域若有新收的匙盤,堅持拿匙看房,日積月累,區(qū)域內(nèi)的所有戶型你都會了若指掌. 6、每天必須認(rèn)真按質(zhì)清洗十五個盤源.清洗任何盤源必須與業(yè)主徹底交流,了解真實情況. 7、洗盤過程中,了解業(yè)主有換樓的需要。在業(yè)主未出售前，先行約業(yè)主看房（每周至少一個）。 8、下決定每天找尋一個新客戶（暫時未需要，但半年內(nèi)會買的客戶） 9、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續(xù)費的計算方法。 10、每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。 11、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。 12、主動到公交站或盤源不足的指定目標(biāo)派發(fā)宣傳單張，爭取客源及盤源。 13、自行輯錄五個筍盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增 14、跟進以往經(jīng)自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會否另覓新居？會買房否？）做好自己的"客戶回訪"工作。 15、跟進以往經(jīng)自己租出的樓盤業(yè)主，會否買多一個單位作投資（收租） 16、有時間到附近交易活躍的社區(qū)兜客，及地產(chǎn)公司門口拉客。 17、自己洗盤時認(rèn)為和自己溝通比較好的業(yè)主多聯(lián)系，加深感情爭取控盤（簽獨家委托） 18、晚上是聯(lián)絡(luò)客戶與業(yè)主**佳時間，堅持在8-9點間跟客戶、業(yè)主溝通。 19、業(yè)務(wù)員應(yīng)多了解東莞市及國內(nèi)房地產(chǎn)之要聞，令本身在這方面 的知識增加，從而在與業(yè)主及客戶交談的時更有內(nèi)容，塑造"專家"形像。 20、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，并要將問題癥結(jié)之所在記下，不要重犯。
全部5個回答> -
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1. 戶型格局。大多數(shù)電梯房都是框架式結(jié)構(gòu)，一層對稱布置兩戶甚至多戶，這樣就會有南向房和北向房出現(xiàn)，有的甚至是只有東西向窗戶的小居室，再加上有些室內(nèi)隔墻是現(xiàn)澆混凝土，不可以打通，不易改變戶型格局。2. 密度景觀。高層品質(zhì)如何，密度是關(guān)鍵，密度越低，居住品質(zhì)越高；在低密度的條件上，還要注意觀察景觀，特別是在挑選頂層或較高樓層時，不但要特別注意朝向景觀，而且還要考慮周邊地區(qū)未來規(guī)劃，如果現(xiàn)在風(fēng)景不錯的窗前還要再建幾幢高樓，風(fēng)景就會被遮擋。3. 電梯質(zhì)量。購房時一定要注意選擇電梯質(zhì)量信得過的企業(yè)，詢問發(fā)生故障時，樓盤維修人員如何解救，還可以與開發(fā)商簽訂責(zé)任書，約定如果電梯出現(xiàn)事故如何進行賠償。住宅層數(shù)在12層以上，18層以下，電梯不應(yīng)少于兩臺，其中必須有一臺兼具消防電梯功能；純住宅功能層樓在19層以上，33層以下，服務(wù)總戶數(shù)在150戶至270戶之間者 ，電梯不應(yīng)少于3臺，其中必須有一臺兼具消防電梯功能。4. 水電情況。一般電梯房在頂層都設(shè)有水箱，先將水抽到頂層再往下供，使高層住戶不會因壓力不足用不上水。另外，應(yīng)急發(fā)電機組的配置也很重要，保證市內(nèi)停電時，電梯也能暫時運行。5. 物業(yè)管理。大樓底層是否設(shè)置值班警衛(wèi)室 ，監(jiān)控保安措施是否到位，是否有保安在樓內(nèi)巡查，以及緊急情況下人員疏散安全等不能忽略。6. 車位問題。由于高層建筑多處于市內(nèi)，在購買時，即使是目前無車的住戶也應(yīng)做好提前打算，因為未來很有可能車位比房價還貴。7. 消防電源。樓梯間、消防電梯間及其前室 、合用前室和避難層(間)設(shè)置應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志，可采用蓄電池做備用電源，且連續(xù)供電時間不應(yīng)少于20分鐘；高度超過100米的高層建筑連續(xù)供電時間不應(yīng)少于30分鐘。8. 樓層選擇。電梯樓一般以頂層的下一層價格**高，越往下價格越低。同樣價格下盡量選高樓層的。
全部3個回答> -
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一、先注意以下幾點：1、看房時不但白天看，晚上也要看。如入夜后房屋附近的環(huán)境和噪音狀況怎樣，照明設(shè)施效果如何等。2、晴天看，雨天也要看。雨天看房可以看出房屋門窗、墻壁、屋頂?shù)扔袩o進水、滲漏現(xiàn)象，特別是連續(xù)幾天下雨后，再好的偽裝也會暴露無余。3、看建材，還要看格局。房屋功能的有效發(fā)揮有賴于格局的設(shè)計是否合理周全。理想的住房格局應(yīng)該是：打開房門進入客廳、餐廳、廚房，而臥室不正對客廳，房間的活動區(qū)與休息區(qū)分隔合理。4、既看墻面，又看墻角。墻面是否平整，可以大致看出建筑安裝質(zhì)量水平的高低，從而判斷整體建筑質(zhì)量。墻角必須方正，因為墻角承受的是房體結(jié)構(gòu)上下左右的力量，同時對房屋裝修也很重。5、看做工，再看裝潢。做工狀況是質(zhì)量水平的體現(xiàn)，尤其要注意接角、窗沿、墻角、天花板等做工處理是否細致精巧，切莫讓漂亮的裝潢掩蓋了質(zhì)量。6、看電梯，也要看樓梯。電梯方便與質(zhì)量好壞是日常生活的重要保證。萬一發(fā)生意外，樓梯是惟一的逃生之路，不可大意漏查。要注意樓道是否暢通，是否有雜物堆放不便通行的現(xiàn)象。這些細節(jié)足以考察物業(yè)管理的水平如何。7、看窗簾，還要看窗外。應(yīng)拉開窗簾看一下窗外的通風(fēng)、采光、排氣等情況。尤其是通風(fēng)、采光已成為時下購房的重要因素。8、要仔細查看電路布置、電線粗細及插座、開關(guān)安置是否科學(xué)合理、方便實用和是否留有余地。9、要向樓層管理、保安人員及周圍住戶了解房屋周邊環(huán)境的管理、治安、文化氛圍、居民結(jié)構(gòu)等狀況，做到知己知彼，心中有數(shù)。10、仔細查看各房間的地面是否平整光潔，是否會出現(xiàn)積水漏水現(xiàn)象，是否需要進一步改進。11、要仔細考察廚房及廁所的設(shè)備安裝情況。因為房里的水、電、氣等都集中在此，**容易出現(xiàn)堵、漏等問題，不可大意而留下后患。12、要注意丈量房間的高度。房子空間太低，容易給人造成壓抑的感覺。通常，合理的房間高度為2.7米以上。
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