??動遷房 買賣 如何 約定 過戶時間？如何規(guī)避風(fēng)險？

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• 144****4837

  （1）簽署房產(chǎn)買賣合同，約定在產(chǎn)權(quán)可以過戶的情況下，支付房款。并約定違約按購買價20%的違約金。
  
  （2）簽署借款抵押合同。以賣房人為借款人、買房人為出借人；借款金額為購房價；約定利率為同期銀行貸款利率的4倍；還款期限為產(chǎn)權(quán)可以過戶之日，以動遷房作抵押擔(dān)保。
  
  （3）至交易中心辦理上述借款的抵押登記。
  
  （4）支付借款（房款），一定是銀行轉(zhuǎn)賬。

  查看全文↓ 2019-11-08 10:38:09
• 145****4607

  這種房子的交易有風(fēng)險！
  所謂拆遷安置房子，或叫動遷房，是專門用于安置城鎮(zhèn)拆遷戶的房子，這種房子在取得產(chǎn)權(quán)證后，五年內(nèi)不得上市交易。
  像您說的這種房主還沒有付清房款，未辦理產(chǎn)權(quán)證的動遷房，讓您預(yù)付房款就存在一定風(fēng)險：
  1、產(chǎn)權(quán)主體風(fēng)險：即使幫他交了房款，辦理產(chǎn)權(quán)證仍然會寫房主的名字，因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)主體是房東，而不是你；
  2、漲價風(fēng)險：現(xiàn)在即使你們協(xié)商好一個價格，等到房東拿到產(chǎn)權(quán)證，一旦當(dāng)時的房價上漲，房東就會以各種借口要您加錢，您不愿意的話，房東就會拒絕過戶給你（即使?jié)M了5年可以上市交易），況且即使產(chǎn)權(quán)辦理下來，五年內(nèi)也不能過戶，您交了錢，房子名義上還是房東的，您的利益得不到保障。
  3、再次拆遷風(fēng)險：如果在這個期間，房東的房子因城市規(guī)劃再次被拆遷，那么拆遷補(bǔ)償（不管是實(shí)物還是貨幣補(bǔ)償）都是給房東，您一分錢也得不到。
  所以**好的辦法是不要進(jìn)行這樣的交易。
  如果取得房產(chǎn)證滿五年的拆遷房，可以合法交易，交易過程就像二手房過戶一樣，
  一樣要繳納契稅的費(fèi)用。

  查看全文↓ 2019-11-08 10:38:04
• 147****4212

  =動遷房買賣政策=
  《上海市動遷安置房管理辦法》第二十三條規(guī)定，動遷房取得產(chǎn)證房取得產(chǎn)證后3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓（指買賣、贈與或者其他方式等發(fā)生的產(chǎn)權(quán)過戶）、抵押。滿3年的動遷房跟普通商品房買賣一樣。
  
  注：動遷房未滿3年可以交易，買賣合同是有效的，只是無法據(jù)此合同在3年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
  
  =動遷房滿3年才能過戶以何為準(zhǔn)？=
  
  動遷房滿3年以開發(fā)商的大產(chǎn)證和拆遷協(xié)議均滿3年為標(biāo)準(zhǔn)。
  
  注：一般來講，簽訂動遷協(xié)議在先，開發(fā)商取得大產(chǎn)證在后，所以基本是只要開發(fā)商的大產(chǎn)證滿三年，此類房屋就可以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。（大產(chǎn)證日期帶上身份證去房地產(chǎn)交易中心查詢即可）
  
  =未滿3年的動遷房買賣風(fēng)險大=
  
  ‖ 一房兩賣的風(fēng)險加大
  
  因?yàn)橛虚L達(dá)3年的時間不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，因此，房東向第三方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險大大增加。一旦新買家確實(shí)支付了購房款并且過了戶，就成為了善意的第三方，法院也只能將房子判處為新買家。
  
  ‖ 房東強(qiáng)行違約的風(fēng)險
  
  購房者還要承擔(dān)如果三年期滿房東要求增加房款，否則就拒絕協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶的風(fēng)險。如果違約金又不高的情況下，就會增加房東強(qiáng)行違約的風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-11-08 10:37:59

相關(guān)問題

• 問 動遷房 買賣 如何 約定 過戶時間？怎么規(guī)避風(fēng)險？
  答

  （1）簽署房產(chǎn)買賣合同，約定在產(chǎn)權(quán)可以過戶的情況下，支付房款。并約定違約按購買價20%的違約金。 （2）簽署借款抵押合同。以賣房人為借款人、買房人為出借人；借款金額為購房價；約定利率為同期銀行貸款利率的4倍；還款期限為產(chǎn)權(quán)可以過戶之日，以動遷房作抵押擔(dān)保。（3）至交易中心辦理上述借款的抵押登記。 （4）支付借款（房款），一定是銀行轉(zhuǎn)賬。

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• 問 動遷房 買賣 如何 約定 過戶時間
  答

  　　一，一般來說，農(nóng)村戶口房子搬遷是以戶為單位，結(jié)合戶內(nèi)在冊的集體內(nèi)成員（農(nóng)業(yè)戶口）人數(shù)來分配的，具體的分配標(biāo)準(zhǔn)，要以當(dāng)?shù)氐牟疬w政策為準(zhǔn)，如果當(dāng)事人對拆遷補(bǔ)償有異議的，可以與當(dāng)?shù)夭疬w管理部門協(xié)商，協(xié)商不成的，可以請第三人調(diào)解或者起訴?！　《?，拆遷居住房屋補(bǔ)償：　?。?）征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換?！　∏翱钜?guī)定的貨幣補(bǔ)償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積?！　》课萁ò仓刂脙r（房屋重置價格）是指采用估價時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點(diǎn)的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。簡單說，建造同樣的房屋需要多少錢再算上折舊率。被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的區(qū)（縣）人民政府制定并公布?！　。?）征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人予以補(bǔ)償安置：　?。ㄒ唬┚邆湟椎亟ǚ織l件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償；　?。ǘ┎痪邆湟椎亟ǚ織l件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房?！　”緱l第一款第一項(xiàng)規(guī)定的貨幣補(bǔ)償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+價格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。　　被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和本市農(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！　。?）拆遷居住房屋，還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補(bǔ)助費(fèi)?！　。?）拆除居住房屋附屬的棚舍以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照本市有關(guān)國家建設(shè)征地的財物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！　。?）征地農(nóng)業(yè)人口安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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• 問 ??動遷房如何找買家？如何在購買動遷房時規(guī)避風(fēng)險？
  答

  動遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶，時間跨度比較長，購買此類房屋的風(fēng)險與購買普通房屋相比還是會大一些。在購買此類房屋時要注意防范這些方面的法律風(fēng)險：(一)購房產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出來的房屋，要注意核實(shí)動遷安置協(xié)議，要求動遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵，約定要盡量詳細(xì)，對付款方式、交房、交易過戶、稅費(fèi)承擔(dān)、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設(shè)定，要做到既要合法又要能制約對方違約，違約金約定過高法律不予保護(hù)，約定過低不能制約對方，所以在違約條款的設(shè)置上一定要重視?！　舆w房買賣數(shù)量不斷增加，由于操作過程不規(guī)范，導(dǎo)致過戶時產(chǎn)生很多問題，**近因交易過戶時間縮短到滿三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購買此類房屋時不要太大意，還是要提高風(fēng)險意識，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風(fēng)險設(shè)定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買賣流程有依據(jù)，各個環(huán)節(jié)順利。在購買房屋涉及大額房款支付時一定要通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，對交房后產(chǎn)生的專修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電煤有限電視等費(fèi)用的繳費(fèi)單盡量保留，以備將來不時之需?！　《?、動遷房的產(chǎn)權(quán)證能直接做成買家的名字嗎　　動遷安置房屋在沒有辦理產(chǎn)權(quán)證前出售，很多中介與動遷公司偽造動遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產(chǎn)權(quán)直接登記在買家名下，此類買賣存在很大風(fēng)險，如本案房屋產(chǎn)權(quán)證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產(chǎn)權(quán)證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，沒有取得物權(quán)的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權(quán)登記及稅費(fèi)繳納，在沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記時，合同權(quán)利人不可以直接轉(zhuǎn)入合同權(quán)利義務(wù)，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過程中逃避稅款行為。

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• 問 動遷房如何找買家？怎么在購買動遷房時規(guī)避風(fēng)險？
  答

  動遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶，時間跨度比較長，購買此類房屋的風(fēng)險與購買普通房屋相比還是會大一些。在購買此類房屋時要注意防范這些方面的法律風(fēng)險：(一)購房產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出來的房屋，要注意核實(shí)動遷安置協(xié)議，要求動遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵，約定要盡量詳細(xì)，對付款方式、交房、交易過戶、稅費(fèi)承擔(dān)、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設(shè)定，要做到既要合法又要能制約對方違約，違約金約定過高法律不予保護(hù)，約定過低不能制約對方，所以在違約條款的設(shè)置上一定要重視?！　舆w房買賣數(shù)量不斷增加，由于操作過程不規(guī)范，導(dǎo)致過戶時產(chǎn)生很多問題，**近因交易過戶時間縮短到滿三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購買此類房屋時不要太大意，還是要提高風(fēng)險意識，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風(fēng)險設(shè)定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買賣流程有依據(jù)，各個環(huán)節(jié)順利。在購買房屋涉及大額房款支付時一定要通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，對交房后產(chǎn)生的專修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電煤有限電視等費(fèi)用的繳費(fèi)單盡量保留，以備將來不時之需。　　二、動遷房的產(chǎn)權(quán)證能直接做成買家的名字嗎　　動遷安置房屋在沒有辦理產(chǎn)權(quán)證前出售，很多中介與動遷公司偽造動遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產(chǎn)權(quán)直接登記在買家名下，此類買賣存在很大風(fēng)險，如本案房屋產(chǎn)權(quán)證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產(chǎn)權(quán)證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，沒有取得物權(quán)的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權(quán)登記及稅費(fèi)繳納，在沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記時，合同權(quán)利人不可以直接轉(zhuǎn)入合同權(quán)利義務(wù)，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過程中逃避稅款行為。

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• 問 ??看上了一套動遷房，如何在購買動遷房時規(guī)避風(fēng)險？
  答

  動遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶，時間跨度比較長，購買此類房屋的風(fēng)險與購買普通房屋相比還是會大一些。在購買此類房屋時要注意防范這些方面的法律風(fēng)險：(一)購房產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出來的房屋，要注意核實(shí)動遷安置協(xié)議，要求動遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵，約定要盡量詳細(xì)，對付款方式、交房、交易過戶、稅費(fèi)承擔(dān)、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設(shè)定，要做到既要合法又要能制約對方違約，違約金約定過高法律不予保護(hù)，約定過低不能制約對方，所以在違約條款的設(shè)置上一定要重視。 動遷房買賣數(shù)量不斷增加，由于操作過程不規(guī)范，導(dǎo)致過戶時產(chǎn)生很多問題，**近因交易過戶時間縮短到滿三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購買此類房屋時不要太大意，還是要提高風(fēng)險意識，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風(fēng)險設(shè)定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買賣流程有依據(jù)，各個環(huán)節(jié)順利。在購買房屋涉及大額房款支付時一定要通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，對交房后產(chǎn)生的專修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電煤有限電視等費(fèi)用的繳費(fèi)單盡量保留，以備將來不時之需。 二、動遷房的產(chǎn)權(quán)證能直接做成買家的名字嗎 動遷安置房屋在沒有辦理產(chǎn)權(quán)證前出售，很多中介與動遷公司偽造動遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產(chǎn)權(quán)直接登記在買家名下，此類買賣存在很大風(fēng)險，如本案房屋產(chǎn)權(quán)證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產(chǎn)權(quán)證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，沒有取得物權(quán)的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權(quán)登記及稅費(fèi)繳納，在沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記時，合同權(quán)利人不可以直接轉(zhuǎn)入合同權(quán)利義務(wù)，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過程中逃避稅款行為。

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