(1)簽署房產(chǎn)買賣合同,約定在產(chǎn)權(quán)可以過戶的情況下,支付房款。并約定違約按購買價20%的違約金。 (2)簽署借款抵押合同。以賣房人為借款人、買房人為出借人;借款金額為購房價;約定利率為同期銀行貸款利率的4倍;還款期限為產(chǎn)權(quán)可以過戶之日,以動遷房作抵押擔(dān)保。(3)至交易中心辦理上述借款的抵押登記。 (4)支付借款(房款),一定是銀行轉(zhuǎn)賬。
全部3個回答>??動遷房 買賣 如何 約定 過戶時間?如何規(guī)避風(fēng)險?
136****3519 | 2019-11-08 10:37:42
已有3個回答
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144****4837
(1)簽署房產(chǎn)買賣合同,約定在產(chǎn)權(quán)可以過戶的情況下,支付房款。并約定違約按購買價20%的違約金。
查看全文↓ 2019-11-08 10:38:09
(2)簽署借款抵押合同。以賣房人為借款人、買房人為出借人;借款金額為購房價;約定利率為同期銀行貸款利率的4倍;還款期限為產(chǎn)權(quán)可以過戶之日,以動遷房作抵押擔(dān)保。
(3)至交易中心辦理上述借款的抵押登記。
(4)支付借款(房款),一定是銀行轉(zhuǎn)賬。 -
145****4607
這種房子的交易有風(fēng)險!
查看全文↓ 2019-11-08 10:38:04
所謂拆遷安置房子,或叫動遷房,是專門用于安置城鎮(zhèn)拆遷戶的房子,這種房子在取得產(chǎn)權(quán)證后,五年內(nèi)不得上市交易。
像您說的這種房主還沒有付清房款,未辦理產(chǎn)權(quán)證的動遷房,讓您預(yù)付房款就存在一定風(fēng)險:
1、產(chǎn)權(quán)主體風(fēng)險:即使幫他交了房款,辦理產(chǎn)權(quán)證仍然會寫房主的名字,因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)主體是房東,而不是你;
2、漲價風(fēng)險:現(xiàn)在即使你們協(xié)商好一個價格,等到房東拿到產(chǎn)權(quán)證,一旦當(dāng)時的房價上漲,房東就會以各種借口要您加錢,您不愿意的話,房東就會拒絕過戶給你(即使?jié)M了5年可以上市交易),況且即使產(chǎn)權(quán)辦理下來,五年內(nèi)也不能過戶,您交了錢,房子名義上還是房東的,您的利益得不到保障。
3、再次拆遷風(fēng)險:如果在這個期間,房東的房子因城市規(guī)劃再次被拆遷,那么拆遷補(bǔ)償(不管是實(shí)物還是貨幣補(bǔ)償)都是給房東,您一分錢也得不到。
所以**好的辦法是不要進(jìn)行這樣的交易。
如果取得房產(chǎn)證滿五年的拆遷房,可以合法交易,交易過程就像二手房過戶一樣,
一樣要繳納契稅的費(fèi)用。 -
147****4212
=動遷房買賣政策=
查看全文↓ 2019-11-08 10:37:59
《上海市動遷安置房管理辦法》第二十三條規(guī)定,動遷房取得產(chǎn)證房取得產(chǎn)證后3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓(指買賣、贈與或者其他方式等發(fā)生的產(chǎn)權(quán)過戶)、抵押。滿3年的動遷房跟普通商品房買賣一樣。
注:動遷房未滿3年可以交易,買賣合同是有效的,只是無法據(jù)此合同在3年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
=動遷房滿3年才能過戶以何為準(zhǔn)?=
動遷房滿3年以開發(fā)商的大產(chǎn)證和拆遷協(xié)議均滿3年為標(biāo)準(zhǔn)。
注:一般來講,簽訂動遷協(xié)議在先,開發(fā)商取得大產(chǎn)證在后,所以基本是只要開發(fā)商的大產(chǎn)證滿三年,此類房屋就可以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。(大產(chǎn)證日期帶上身份證去房地產(chǎn)交易中心查詢即可)
=未滿3年的動遷房買賣風(fēng)險大=
‖ 一房兩賣的風(fēng)險加大
因?yàn)橛虚L達(dá)3年的時間不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶,因此,房東向第三方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險大大增加。一旦新買家確實(shí)支付了購房款并且過了戶,就成為了善意的第三方,法院也只能將房子判處為新買家。
‖ 房東強(qiáng)行違約的風(fēng)險
購房者還要承擔(dān)如果三年期滿房東要求增加房款,否則就拒絕協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶的風(fēng)險。如果違約金又不高的情況下,就會增加房東強(qiáng)行違約的風(fēng)險。
相關(guān)問題
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一,一般來說,農(nóng)村戶口房子搬遷是以戶為單位,結(jié)合戶內(nèi)在冊的集體內(nèi)成員(農(nóng)業(yè)戶口)人數(shù)來分配的,具體的分配標(biāo)準(zhǔn),要以當(dāng)?shù)氐牟疬w政策為準(zhǔn),如果當(dāng)事人對拆遷補(bǔ)償有異議的,可以與當(dāng)?shù)夭疬w管理部門協(xié)商,協(xié)商不成的,可以請第三人調(diào)解或者起訴?! 《?,拆遷居住房屋補(bǔ)償: ?。?)征地拆遷居住房屋,被征地的村或者村民小組建制撤銷的,被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換?! ∏翱钜?guī)定的貨幣補(bǔ)償金額計算公式為:(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積?! 》课萁ò仓刂脙r(房屋重置價格)是指采用估價時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù),按估價時點(diǎn)的價格水平,重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。簡單說,建造同樣的房屋需要多少錢再算上折舊率。被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新,由建設(shè)單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估;同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),由被拆除房屋所在地的區(qū)(縣)人民政府制定并公布?! 。?)征地拆遷居住房屋,被征地的村或者村民小組建制不撤銷的,應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人予以補(bǔ)償安置: ?。ㄒ唬┚邆湟椎亟ǚ織l件的區(qū)域,被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請宅基地新建住房,并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償; ?。ǘ┎痪邆湟椎亟ǚ織l件的區(qū)域,可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房?! ”緱l第一款第一項(xiàng)規(guī)定的貨幣補(bǔ)償金額計算公式為:(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+價格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用,由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。 被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序,按照國家和本市農(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?! 。?)拆遷居住房屋,還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時安置補(bǔ)助費(fèi),并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補(bǔ)助費(fèi)?! 。?)拆除居住房屋附屬的棚舍以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償,按照本市有關(guān)國家建設(shè)征地的財物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?! 。?)征地農(nóng)業(yè)人口安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi),按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
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動遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶,時間跨度比較長,購買此類房屋的風(fēng)險與購買普通房屋相比還是會大一些。在購買此類房屋時要注意防范這些方面的法律風(fēng)險:(一)購房產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出來的房屋,要注意核實(shí)動遷安置協(xié)議,要求動遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人,但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人,所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵,約定要盡量詳細(xì),對付款方式、交房、交易過戶、稅費(fèi)承擔(dān)、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面,特別是違約條款的設(shè)定,要做到既要合法又要能制約對方違約,違約金約定過高法律不予保護(hù),約定過低不能制約對方,所以在違約條款的設(shè)置上一定要重視?! 舆w房買賣數(shù)量不斷增加,由于操作過程不規(guī)范,導(dǎo)致過戶時產(chǎn)生很多問題,**近因交易過戶時間縮短到滿三年,也產(chǎn)生了很多違約的情況,所以在購買此類房屋時不要太大意,還是要提高風(fēng)險意識,考慮的情況盡量全面,把可能產(chǎn)生的風(fēng)險設(shè)定在可控的范圍內(nèi),保證房屋買賣流程有依據(jù),各個環(huán)節(jié)順利。在購買房屋涉及大額房款支付時一定要通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付,對交房后產(chǎn)生的專修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電煤有限電視等費(fèi)用的繳費(fèi)單盡量保留,以備將來不時之需?! 《?、動遷房的產(chǎn)權(quán)證能直接做成買家的名字嗎 動遷安置房屋在沒有辦理產(chǎn)權(quán)證前出售,很多中介與動遷公司偽造動遷安置協(xié)議,變更被拆遷人,致使房屋產(chǎn)權(quán)直接登記在買家名下,此類買賣存在很大風(fēng)險,如本案房屋產(chǎn)權(quán)證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產(chǎn)權(quán)證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下,其尚未取得物權(quán),根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,沒有取得物權(quán)的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權(quán)登記及稅費(fèi)繳納,在沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記時,合同權(quán)利人不可以直接轉(zhuǎn)入合同權(quán)利義務(wù),該規(guī)定是為了避免在房屋交易過程中逃避稅款行為。
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動遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶,時間跨度比較長,購買此類房屋的風(fēng)險與購買普通房屋相比還是會大一些。在購買此類房屋時要注意防范這些方面的法律風(fēng)險:(一)購房產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出來的房屋,要注意核實(shí)動遷安置協(xié)議,要求動遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人,但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人,所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵,約定要盡量詳細(xì),對付款方式、交房、交易過戶、稅費(fèi)承擔(dān)、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面,特別是違約條款的設(shè)定,要做到既要合法又要能制約對方違約,違約金約定過高法律不予保護(hù),約定過低不能制約對方,所以在違約條款的設(shè)置上一定要重視?! 舆w房買賣數(shù)量不斷增加,由于操作過程不規(guī)范,導(dǎo)致過戶時產(chǎn)生很多問題,**近因交易過戶時間縮短到滿三年,也產(chǎn)生了很多違約的情況,所以在購買此類房屋時不要太大意,還是要提高風(fēng)險意識,考慮的情況盡量全面,把可能產(chǎn)生的風(fēng)險設(shè)定在可控的范圍內(nèi),保證房屋買賣流程有依據(jù),各個環(huán)節(jié)順利。在購買房屋涉及大額房款支付時一定要通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付,對交房后產(chǎn)生的專修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電煤有限電視等費(fèi)用的繳費(fèi)單盡量保留,以備將來不時之需。 二、動遷房的產(chǎn)權(quán)證能直接做成買家的名字嗎 動遷安置房屋在沒有辦理產(chǎn)權(quán)證前出售,很多中介與動遷公司偽造動遷安置協(xié)議,變更被拆遷人,致使房屋產(chǎn)權(quán)直接登記在買家名下,此類買賣存在很大風(fēng)險,如本案房屋產(chǎn)權(quán)證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產(chǎn)權(quán)證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下,其尚未取得物權(quán),根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,沒有取得物權(quán)的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權(quán)登記及稅費(fèi)繳納,在沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記時,合同權(quán)利人不可以直接轉(zhuǎn)入合同權(quán)利義務(wù),該規(guī)定是為了避免在房屋交易過程中逃避稅款行為。
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動遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶,時間跨度比較長,購買此類房屋的風(fēng)險與購買普通房屋相比還是會大一些。在購買此類房屋時要注意防范這些方面的法律風(fēng)險:(一)購房產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出來的房屋,要注意核實(shí)動遷安置協(xié)議,要求動遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人,但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人,所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵,約定要盡量詳細(xì),對付款方式、交房、交易過戶、稅費(fèi)承擔(dān)、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面,特別是違約條款的設(shè)定,要做到既要合法又要能制約對方違約,違約金約定過高法律不予保護(hù),約定過低不能制約對方,所以在違約條款的設(shè)置上一定要重視。 動遷房買賣數(shù)量不斷增加,由于操作過程不規(guī)范,導(dǎo)致過戶時產(chǎn)生很多問題,**近因交易過戶時間縮短到滿三年,也產(chǎn)生了很多違約的情況,所以在購買此類房屋時不要太大意,還是要提高風(fēng)險意識,考慮的情況盡量全面,把可能產(chǎn)生的風(fēng)險設(shè)定在可控的范圍內(nèi),保證房屋買賣流程有依據(jù),各個環(huán)節(jié)順利。在購買房屋涉及大額房款支付時一定要通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付,對交房后產(chǎn)生的專修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電煤有限電視等費(fèi)用的繳費(fèi)單盡量保留,以備將來不時之需。 二、動遷房的產(chǎn)權(quán)證能直接做成買家的名字嗎 動遷安置房屋在沒有辦理產(chǎn)權(quán)證前出售,很多中介與動遷公司偽造動遷安置協(xié)議,變更被拆遷人,致使房屋產(chǎn)權(quán)直接登記在買家名下,此類買賣存在很大風(fēng)險,如本案房屋產(chǎn)權(quán)證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產(chǎn)權(quán)證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下,其尚未取得物權(quán),根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,沒有取得物權(quán)的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權(quán)登記及稅費(fèi)繳納,在沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記時,合同權(quán)利人不可以直接轉(zhuǎn)入合同權(quán)利義務(wù),該規(guī)定是為了避免在房屋交易過程中逃避稅款行為。
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