"以房抵款"是什么意思 購買此類房屋需要注意的事項(xiàng)有哪些

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• 131****2298

  買房也可能會(huì)到遇各種奇葩人和奇葩事，雖然奇，卻未必沒有相關(guān)的法律解釋。比如這類“以房抵款”的房屋，懂法律，多注意，也不是不可以買的。 “以房抵款”，主要是指債務(wù)人無法以貨幣償還債務(wù)時(shí)，將自己所有的房屋作價(jià)支付給債權(quán)人，由債權(quán)人上市出售的房屋。那么購買“以房抵款”的房屋需要注意哪些問題？下文為大家整理了相關(guān)知識(shí)。 1、搞清楚“抵債房”權(quán)屬是否清楚 市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特征就是產(chǎn)權(quán)明晰。購買房屋，花了多年乃至幾十年的積蓄，總是希望得到權(quán)屬清楚，沒有糾紛的一筆財(cái)產(chǎn)。 那么，“抵債房”的權(quán)屬是否清楚呢?這要具體情況具體分析。按照既合法又符合規(guī)定程序的做法，債務(wù)人以房抵債，應(yīng)當(dāng)將作價(jià)抵債的房屋以有償轉(zhuǎn)讓(即出賣)形式過戶給債權(quán)人。債權(quán)人只有獲得了該房屋的所有權(quán)，才有資格來處分(出賣)這部分房產(chǎn)。然而現(xiàn)在市場上很多情況下沒有按規(guī)范操作。有的仍以債務(wù)人的名義銷售，房屋購銷(買賣)合同仍與原建設(shè)單位訂，債權(quán)人只管收錢。盡管這種做法有毛病(隱蔽了一次交易的稅費(fèi))，購房者還可以辦理房屋所有權(quán)登記。有的則不管三七二十一，稀里糊涂地買，很有可能辦不了所有權(quán)登記，后悔莫及。 人們已習(xí)慣從房地產(chǎn)開發(fā)公司手里買商品房，并且查驗(yàn)《商品房銷售許可證》。但實(shí)踐中，仍有個(gè)別購房者購買抵債房屋時(shí)，因經(jīng)驗(yàn)不足或貪圖便宜，錯(cuò)誤簽訂合同，忽略查驗(yàn)《商品房銷售許可證》，結(jié)果得不償失。 但購買這類房屋涉及到三方當(dāng)事人，加之部分購房者經(jīng)驗(yàn)不足，因此，產(chǎn)生的問題很多。 2、與誰簽《商品房銷售合同》 有的購房者認(rèn)為房子是從施工企業(yè)手里購買的，合同當(dāng)然是同施工企業(yè)簽，這種想法是錯(cuò)誤的。根據(jù)我國法律，雖然房子是施工企業(yè)蓋的，并且開發(fā)商也已抵給施工企業(yè)，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記之前，房子的所有權(quán)仍是開發(fā)商的，購房合同只能與開發(fā)商簽，與施工企業(yè)簽合同是無效的。 3、出了問題找誰承擔(dān) 既然合同是與開發(fā)商簽的，權(quán)利義務(wù)當(dāng)然是由開發(fā)商承擔(dān)。但有的購房者認(rèn)為房子是從施工企業(yè)手里買的，與開發(fā)商簽合同只是走形式，一旦出現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)找施工企業(yè)，這種想法也是錯(cuò)誤的。合同依法成立，即對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，而對(duì)合同以外的人卻沒有約束力。施工企業(yè)并不是商品房銷售合同的一方，合同對(duì)其沒有約束力，出了問題也無須其負(fù)責(zé)。因此，購房者簽合同時(shí)應(yīng)慎重，應(yīng)當(dāng)將與施工企業(yè)約定的條件，如價(jià)格、付款時(shí)間、面積、交房時(shí)間等原原本本寫進(jìn)商品房銷售合同中，以防出現(xiàn)問題。一旦真的出現(xiàn)問題，也應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。 4、售房發(fā)票由誰出具 發(fā)票是銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，向付款方開具的收款憑證。通常誰收到價(jià)款誰出具，但購買抵債房屋，合同的當(dāng)事人是開發(fā)商和購房者，雖然房款**終歸施工企業(yè)，但發(fā)票應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商出具，這樣一方面可以避免購房者辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)的麻煩，另一方面可防止開發(fā)商以未收到房款為由拒不履行合同。 5、合同價(jià)款如何確定的問題 購房者是因抵債房便宜才購買的，但房價(jià)是施工企業(yè)確定的，而合同卻是與開發(fā)商簽的。開發(fā)商簽合同時(shí)，往往將價(jià)格約定的較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價(jià)款高于施工企業(yè)與購房者約定的價(jià)款的情況。一旦產(chǎn)生糾紛，開發(fā)商就可以依據(jù)合同要求購房者補(bǔ)足房款，購房者有口難辯。因此，購房者在簽合同時(shí)，應(yīng)將與施工企業(yè)約定價(jià)格寫進(jìn)合同，至于施工企業(yè)與開發(fā)商之間如何結(jié)算，則應(yīng)由他們之間簽訂協(xié)議予以明確，與購房者無關(guān)。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:01

相關(guān)問題

• 問 什么是驗(yàn)房? "驗(yàn)房"是什么意思？
  答

  驗(yàn)房是業(yè)主在**后收房的一個(gè)檢查環(huán)節(jié)。一。假設(shè)業(yè)主不驗(yàn)房就在KFS哪里簽字驗(yàn)收，那以后你的房子出現(xiàn)漏水、墻面傾斜、電路不通等等情況，KFS是有理由不給你處理的，原因很簡單你已經(jīng)在收房單上簽字了，所以開發(fā)商不會(huì)給你處理，只有自己出錢找施工隊(duì)來幫你處理。二。如果你先驗(yàn)房后去簽字上面的問題KFS是會(huì)給你解決的，而卻一分錢都不會(huì)。三。驗(yàn)房的解釋是指：之前業(yè)主是沒有任何機(jī)會(huì)進(jìn)入施工內(nèi)部的，而只有交房的當(dāng)天業(yè)主才有機(jī)會(huì)進(jìn)入自己的房子看看，但就在這時(shí)候開發(fā)商就要業(yè)主簽收房屋。（打個(gè)比方：就想你在網(wǎng)上買一件衣服時(shí)，你只能看照片，等付錢之后貨到了你才能看到實(shí)物，但就在這時(shí)候衣服有質(zhì)量問題但你看不出來也只有簽字了。）就像這樣當(dāng)業(yè)主看見自己的房子是很激動(dòng)的恨不得馬上就搬進(jìn)來，想得就不是很仔細(xì)。但有不懂怎么驗(yàn)，所以草草的簽字驗(yàn)收。

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• 問 買房需要注意的事項(xiàng)有哪些 如何能買到有"家"的感覺的房子
  答

  2016年會(huì)是房地產(chǎn)的單邊牛市嗎？雖然目前還看不到確切的答案，不過可以看到的是一線城市確實(shí)已經(jīng)被引爆。上海告急、杭州告急、北京告急…… 有專家表示，今年房價(jià)的高潮來的有點(diǎn)早，這主要是受政策驅(qū)動(dòng)，雖然中央接連出臺(tái)的新政都不針對(duì)北上廣深這幾座城市，但是政策帶來的心理影響是不分地域的。一線城市因此房價(jià)被提前透支，未來需警惕泡沫化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 已經(jīng)打算買房的朋友要注意了，在這個(gè)瘋狂的時(shí)代，站在風(fēng)口上買房要注意這幾點(diǎn)： 地段還是**保險(xiǎn)的 房子能不能增值，能不能抗跌就看地段了，不管你信不信，事實(shí)就是如此。地段就像房地產(chǎn)領(lǐng)域的“戶口”一般，綁定了太多的優(yōu)勢。地段選對(duì)了，學(xué)區(qū)、商圈、交通等都是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的，還愁房子不能保值增值？ 在資金有限的前提下，筆者建議在大中型城市的購房者優(yōu)先考慮地段中的交通。 “家”的感覺 房子不只是房子。如何才能有“家”的感覺，配套必不可少。必要的配套，才能享受居住的便捷，在筆者看來，交通能保證了，即使在目前還缺乏一定的人氣，不過隨著交房和入住，有人就有市場，有市場就會(huì)有配套，有配套，才有家的感覺。關(guān)于配套的種類，**基本的是生活超市，保證菜籃子和日用品購買。再就是一些生活服務(wù)性店鋪，比如美發(fā)店、干洗店、銀行等。至于房屋出租出售服務(wù)，更不用擔(dān)心了，因?yàn)橹薪榭偸鞘着腭v底商的一類。 房子也有“保質(zhì)期” 房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，在保值性方便應(yīng)該比貨幣資產(chǎn)有更好的保值性。不過房子是供人居住的，雖然在樓市上漲的潮流中是會(huì)保值增值的，不過房子在長期的使用后，也會(huì)折舊的，房屋的價(jià)值可能在交房10年后達(dá)到價(jià)值的高峰期，隨著年限增長，建筑壽命在持續(xù)下降，在上市交易存在貸款額度不足、格局老舊等問題。打算投資或打算在若干年后有換房需求的朋友應(yīng)該考慮到這點(diǎn)。

• 問 "預(yù)抵押登記"是什么意思？有什么作用呢？
  答

  在購房者與開發(fā)商的購房合同、購房者與銀行的借款合同簽定的同時(shí)，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預(yù)抵押登記，以排斥第三人對(duì)房產(chǎn)的行使權(quán)利。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：以預(yù)購商品房抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

• 問 簽購房合同需要注意些什么 基本的"五證"有哪些
  答

  購房合同對(duì)于購房者和開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)作出了明確規(guī)定。對(duì)于購房房者，在簽購房合同應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)呢？具體來說有八大事項(xiàng)要注意的，其中“五證”齊全是關(guān)鍵。 1、基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。 2、使用規(guī)范的合同文本。一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。**好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊！否則到時(shí)吃大虧就慘了。 4、相關(guān)證明文件有效。如果是買期房（在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋）要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。 5、買期房要約定條件和時(shí)限。所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。 6、明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。對(duì)于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對(duì)此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。 7、檢查房屋質(zhì)量。在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對(duì)質(zhì)量問題的責(zé)任。 8、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。

• 問 新手買房合同需要注意些什么 "霸王條款"有哪些
  答

  簽訂購房合同是買房過程中必不可少的一步，但是購房合同往往洋洋灑灑幾十頁，一般人看了就會(huì)頭大。對(duì)于初次置業(yè)的購房者來說，簽訂購房合同時(shí)有哪些小竅門呢？買房置業(yè)小竅門“九看”購房合同少給自己添堵。 一、首先看開發(fā)商是否具備“五證” “五證”即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證。 二、使用規(guī)范的合同文本 許多開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會(huì)要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會(huì)使購房者陷入訂金糾紛。 三、查驗(yàn)有關(guān)證明文件 買期房必須要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。 四、買期房要注意建筑面積的約定 在填寫暫測面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。 五、買期房要約定交房條件和時(shí)限 所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。 六、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題 購房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。 七、物業(yè)管理范圍要清楚 簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 八、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容 購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。 九、注意約定違約責(zé)任 違約責(zé)任包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。