??二手房怎樣過戶?購買二手房后不過戶有哪些危害呢?

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• 141****1803

  購買二手房后不立即過戶后果：房產(chǎn)在法律層面尚不屬于買方，在過戶時(shí)有可能出現(xiàn)未知風(fēng)險(xiǎn)，比如發(fā)生賣房人反悔、死亡、糾紛等變故，給房產(chǎn)過戶帶來風(fēng)險(xiǎn)。建議立即過戶或者辦理預(yù)告登記。
  《房屋登記辦法》：
  第三十二條　發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：
  （一）買賣；
  （二）互換；
  （三）贈與；
  （四）繼承、受遺贈；
  （五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

  查看全文↓ 2019-05-03 00:23:25
• 146****1017

  買房不立即過戶的風(fēng)險(xiǎn)。
  簽訂購房合同、支付全部或部分購房款，但長期不過戶的風(fēng)險(xiǎn)有很多，總結(jié)起來主要有以下幾種可能。
  1、一方違約風(fēng)險(xiǎn)。
  在沒過戶之前，如果房價(jià)波動較大，交易中的一方很可能會要求調(diào)整交易價(jià)格。尤其是在房價(jià)上漲的情況下，賣家提出毀約，或者不再配合辦理網(wǎng)簽、貸款、過戶等手續(xù)，甚至轉(zhuǎn)手另賣的情況非常多。
  2、原購商品房有問題，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證。
  在所購房產(chǎn)為未取得房產(chǎn)證的商品房的情況下，如果該商品房項(xiàng)目手續(xù)有問題，作為商品房的一手買方，也是二次交易的賣方來講，自己都長期甚至根本無法取得房產(chǎn)證，更沒法把房子過戶給新的買方。
  3、有貸款的房子，如原賣方不按時(shí)歸還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
  如果購買的二手房有貸款，過戶前應(yīng)先還清貸款。如果簽約時(shí)明知過戶時(shí)間會比較晚，一定要盯著賣方立即還清銀行貸款。否則將來如果賣方未按時(shí)歸還貸款，可能導(dǎo)致銀行收房。
  4、賣方的其它債務(wù)和糾紛引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
  在簽約付款至房產(chǎn)過戶這段期間，如果賣方有債務(wù)等其它糾紛引起訴訟，債權(quán)人或相關(guān)權(quán)利人，可能會到法院申請查封、保全該房，一旦發(fā)生這樣的情況，直接導(dǎo)致房產(chǎn)不能辦理過戶手續(xù)，甚至有被法院執(zhí)行錢房兩空的風(fēng)險(xiǎn)。
  5、政策變化風(fēng)險(xiǎn)。
  這些年無論是購房資格的政策還是貸款政策，都經(jīng)常發(fā)生變化，這些都不是買賣雙方能控制的。很可能因?yàn)樾抡某霈F(xiàn)，導(dǎo)致買方不具備購買資格或不符合原約定的貸款條件，或者因政策變化等原因，導(dǎo)致稅費(fèi)數(shù)額發(fā)生變化，雙方對增加的稅費(fèi)承擔(dān)產(chǎn)生爭議。
  新政的實(shí)施點(diǎn)，一般以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。而決定長期不辦理過戶的，簽約后也不會去立即辦理網(wǎng)簽，一旦這期間出現(xiàn)影響交易的新政，那麻煩就大了!

  查看全文↓ 2019-05-03 00:23:20
• 151****8132

  二手房不過戶的風(fēng)險(xiǎn)：
  一、一房二賣
  由于從買房到等待過戶的過程中會有很長一段時(shí)間，加大了房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的會導(dǎo)致一房多賣根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣的情況時(shí)，并不是誰的合同先簽訂房屋就歸誰所有，誰先占有房屋就歸誰所有，而是過戶到手才算是誰的。因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并且過了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔(dān)違約的責(zé)任。
  二、違約風(fēng)險(xiǎn)
  延遲過戶的房屋產(chǎn)權(quán)歸原業(yè)主，容易受房價(jià)變動影響，導(dǎo)致合同毀約。房價(jià)上漲過多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業(yè)主賠償你的違約金遠(yuǎn)不足房價(jià)的漲幅，那損失非常大。房價(jià)下跌過多，買家也會有想法，寧可放棄購房定金或者部分購房款也不愿意繼續(xù)履約。
  三、賣家用房子抵押貸款
  在合同存續(xù)期間，如果賣家有經(jīng)濟(jì)問題，不排除他會拿著房屋的產(chǎn)權(quán)證去抵押貸款的。如果到了約定過戶的時(shí)間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶。
  四、房屋被查封
  在等待過戶的時(shí)間里，房產(chǎn)的權(quán)屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時(shí)間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛，可能會導(dǎo)致房產(chǎn)被查封。同時(shí)，一旦賣家因其他債務(wù)被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時(shí)該房產(chǎn)將避免不了被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。
  五、產(chǎn)權(quán)人死亡
  買家與賣家簽訂了二手房交易合同后，如果賣家過世，買家就不得不一一找到該出賣人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。在此過程中，不排除有的繼承人坐地起價(jià)，買家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過戶手續(xù)。
  因此，提醒各位購房者在簽署的《買賣合同》一定要嚴(yán)密，將違約成本提高，約定好過戶時(shí)間，中間發(fā)生什么變化對雙方都可以有約束。如果確實(shí)要延遲過戶，一定要找一個(gè)第三方(比如值得信任的中介公司)，一起去公證處做公證。在過戶之前，與賣家協(xié)商好付款方式，千萬不可直接將全部房款給賣家，而應(yīng)該選擇分期付款或只繳納定金。建議買家在等待過戶的時(shí)間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進(jìn)房子的產(chǎn)權(quán)和實(shí)際情況。

  查看全文↓ 2019-05-03 00:23:12
• 132****5170

  不能過戶的二手房千萬不要買。
  　　第一、房產(chǎn)證一般都還是要半年左右才可以拿到，你現(xiàn)在貪便宜買了，一后證辦下來的時(shí)候，房價(jià)漲高了，他就可以反悔，簽了合同也沒有用，他可以賠你違約金，這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。
  　　第二、公正都是中介公司騙人的，房產(chǎn)公正就是三種：
  　　1、贈與公正，風(fēng)險(xiǎn)是他 有權(quán)取消贈與
  　　2、合同公證，合同簽了字蓋了手印本來就生效了，再做公證 多此一舉。
  　　3、委托公證，就中介常做的，中介會說做了這個(gè)公證房子就是你的，實(shí)際上委托公證不能證明房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，你只是個(gè)受托人可以辦理該房子的相關(guān)手續(xù)而已。
  　　總結(jié)，只有過戶才是**安全的

  查看全文↓ 2019-05-03 00:23:02

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• 問 ??二手房怎樣過戶?購買二手房后不立即過戶有什么后果?
  答

  一、一房二賣由于從買房到等待過戶的過程中會有很長一段時(shí)間，加大了房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的會導(dǎo)致一房多賣根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣的情況時(shí)，并不是誰的合同先簽訂房屋就歸誰所有，誰先占有房屋就歸誰所有，而是過戶到手才算是誰的。因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并且過了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔(dān)違約的責(zé)任。二、違約風(fēng)險(xiǎn)延遲過戶的房屋產(chǎn)權(quán)歸原業(yè)主，容易受房價(jià)變動影響，導(dǎo)致合同毀約。房價(jià)上漲過多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業(yè)主賠償你的違約金遠(yuǎn)不足房價(jià)的漲幅，那損失非常大。房價(jià)下跌過多，買家也會有想法，寧可放棄購房定金或者部分購房款也不愿意繼續(xù)履約。三、賣家用房子抵押貸款在合同存續(xù)期間，如果賣家有經(jīng)濟(jì)問題，不排除他會拿著房屋的產(chǎn)權(quán)證去抵押貸款的。如果到了約定過戶的時(shí)間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶。四、房屋被查封在等待過戶的時(shí)間里，房產(chǎn)的權(quán)屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時(shí)間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛，可能會導(dǎo)致房產(chǎn)被查封。同時(shí)，一旦賣家因其他債務(wù)被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時(shí)該房產(chǎn)將避免不了被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。五、產(chǎn)權(quán)人死亡買家與賣家簽訂了二手房交易合同后，如果賣家過世，買家就不得不一一找到該出賣人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。在此過程中，不排除有的繼承人坐地起價(jià)，買家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過戶手續(xù)。因此，提醒各位購房者在簽署的《買賣合同》一定要嚴(yán)密，將違約成本提高，約定好過戶時(shí)間，中間發(fā)生什么變化對雙方都可以有約束。如果確實(shí)要延遲過戶，一定要找一個(gè)第三方(比如值得信任的中介公司)，一起去公證處做公證。在過戶之前，與賣家協(xié)商好付款方式，千萬不可直接將全部房款給賣家，而應(yīng)該選擇分期付款或只繳納定金。建議買家在等待過戶的時(shí)間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進(jìn)房子的產(chǎn)權(quán)和實(shí)際情況。

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• 問 購買二手房業(yè)主不過戶問題？
  答

  房產(chǎn)證上肯定寫的是夫妻雙方共同擁有，不像那些房產(chǎn)證上只有一個(gè)名字的， 如果夫妻雙方有一方不同意，那么不好意思，告法院應(yīng)該沒啥用，還是好好協(xié)商一下吧

  全部4個(gè)回答>
• 問 購買二手房付款后不過戶怎么辦？
  答

  1.報(bào)警,可以把他趕出去.你雖時(shí)可以叫他走的 2.也可以換鎖,你要恨點(diǎn)的話把鎖一換,住在里面的住戶連衣服都別想那走,所有里面的東西都是你的.3.在找原業(yè)主協(xié)商.并且他還要給你交房租三選一 怎么都不可以,

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• 問 購買二手房怎樣過戶？
  答

  二手房過戶流程1、咨詢?nèi)绻枰J款，則在您與賣方簽訂合同前，您首先需要到銀行咨詢好貸款方面的信息，比如您的貸款額度是多少，銀行是否同意放款等;2、簽訂合同貸款方面您心里有數(shù)了，那您可以放心與賣方簽訂二手房買賣合同啊，簽訂好合同后，則帶著銀行規(guī)定的各項(xiàng)材料到銀行去申請貸款(本頻道中“貸款流程”有詳細(xì)介紹)。3、申請貸款銀行所規(guī)定的所有材料您都準(zhǔn)備好了，這時(shí)，銀行會作初步審查，如果銀行同意您的貸款，會讓您簽署相關(guān)文件，然后會告訴您，他們需要一個(gè)內(nèi)部審批的過程，在他們內(nèi)部審批的同時(shí)，您可以和賣方一道辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。一般來講，銀行信貸部初步審查通過，**終審批通過率是極高的。在簽訂合同后緊接著的就是去銀行申請貸款，申請初步通過后，貸款手續(xù)只是剛開始，貸款也并未到帳，緊接著的是辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，等產(chǎn)權(quán)過戶結(jié)束，再去辦理抵押登記，銀行才會發(fā)放貸款，這才意味著貸款到帳和貸款手續(xù)的全部結(jié)束。4、產(chǎn)權(quán)過戶在銀行審批的同時(shí)，您可以約上賣方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)了。產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)主要指的是房屋所有權(quán)證和國有土地證的過戶。房產(chǎn)證和國土證過戶的時(shí)間一般為十個(gè)有效工作日左右。5、辦理抵押登記將辦好的屬于您的房產(chǎn)證和國有土地證，至銀行(如公積金貸款，則是公積金中心指定的擔(dān)保公司)辦理相關(guān)的抵押審批和抵押登記手續(xù)。 二手房過戶費(fèi)用 二手房過戶費(fèi)用包括以下八個(gè)方面的費(fèi)用，對于二手房過戶費(fèi)用的具體規(guī)定闡述如下：1、二手房交易手續(xù)服務(wù)費(fèi)：住宅6元/平方米(房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房減半收?。?元/平方米);非住宅10元/平方米。買賣雙方各承擔(dān)一半。2、二手房過戶登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。3、二手房過戶土地收益金(代收)：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。賣方承擔(dān)。4、二手房過戶核檔費(fèi)：50元/宗。5、二手房過戶契稅：稅率為3%，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征;個(gè)人購買的自用普通住宅(建筑面積144平方米以下、容積率1.2以上、交易價(jià)格4290元/平方米)契稅稅率減半，按1.5%征收;拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。買方承擔(dān)。6、二手房過戶印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半。7、二手房過戶營業(yè)稅及附加：房產(chǎn)證不到兩年時(shí)間過戶，營業(yè)稅不能享受優(yōu)惠減免，需要按轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。8、二手房過戶個(gè)人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式：①稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費(fèi)用)計(jì)征;②未能提供原購房發(fā)票的按已成交價(jià)格的1%征收。賣方承擔(dān)。望采納！

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• 問 ??二手房怎樣過戶?二手房過戶常見問題有哪些?
  答

  1、賣方以出售二手房時(shí)未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張二手房買賣合同無效。2、依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的二手房是共有財(cái)產(chǎn)，賣方在出賣時(shí)需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意，否則，就可能導(dǎo)致買賣合同無效。3、司法實(shí)踐中，常有共有人以出售二手房時(shí)沒有征得己方同意或者追認(rèn)為借口，要求法院確認(rèn)二手房買賣合同無效。4、當(dāng)二手房產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時(shí)，買方在買房時(shí)很難判斷其所購二手房是一人所有或是共同共有。5、一是二手房出售時(shí)，權(quán)利登記僅為賣方一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買方有理由相信賣方系二手房的完全權(quán)利人，其與賣方之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。6、二是二手房出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效。7、買賣雙方簽訂兩份價(jià)格不同的二手房買賣合同，當(dāng)二手房成交價(jià)格發(fā)生爭議時(shí)，賣方要求認(rèn)定二手房買賣合同無效。8、賣方以出售二手房時(shí)未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張二手房買賣合同無效。9、依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的二手房是共有財(cái)產(chǎn)，賣方在出賣時(shí)需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意，否則，就可能導(dǎo)致買賣合同無效。10、司法實(shí)踐中，常有共有人以出售二手房時(shí)沒有征得己方同意或者追認(rèn)為借口，要求法院確認(rèn)二手房買賣合同無效。11、當(dāng)二手房產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時(shí)， 買方在買房時(shí)很難判斷其所購二手房是一人，所有或是共同共有。12、一是二手房出售時(shí)，權(quán)利登記僅為賣方一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買方有理由相信賣方系二手房的完全權(quán)利人，其與賣方之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。13、二是二手房出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效。14、買賣雙方簽訂兩份價(jià)格不同的二手房買賣合同，當(dāng)二手房成交價(jià)格發(fā)生爭議時(shí)，賣方要求認(rèn)定二手房買賣合同無效。

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